Neubau

Elegie Duino · Projektseite

Nr. 0088 · Sistiana-Duino

Elegie Duino · 2 Schlafzimmer EG — Duino

Localita Duino, Sistiana-Duino, Duino-Aurisina

396.000 € + MwSt.

Wohnung · 97 m² · 2 Schlafzimmer · 2 Bäder · Erdgeschoss7 Fotos

Finanzierung1.259 € im MonatBeispiel: 70 % über 30 Jahre · Sollzins 3,59 % · Effektivzins 3,77 %Berechnen

Localita Duino, Sistiana-Duino, Duino-Aurisina

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4 + 4
Jede Wohnung mit eigenem Außenbereich
Im Erdgeschoss haben vier Wohnungen einen eigenen Garten, im ersten Stock vier eine Terrasse.
Laut Projekt.

Video

Vertikales Short: Projekt-Renderings des Hauses (keine Fotos) nacheinander mit digitalem Zoom.

Haus am Wasser

Das Meer ein paar Schritte entfernt.

Die nächste Badestelle etwa 260 Meter entfernt

Genau genommen liegt das Ufer 210 Meter entfernt, über unseren zweihundert: ausnahmsweise drücken wir ein Auge zu.

Badegewässerqualität

in 10 von 11 Saisons: Ausgezeichnet
das Meer im August, im Mittel: 25,4 °C
Tage im Jahr über 20 °C: 132
Tage im Jahr über 24 °C: 68

Qualität: Europäische Umweltagentur, nächstgelegene Badestelle, Saisons 2015–2025. Meer: Satellitendaten NASA JPL MUR, Mittelwerte 2003–2025 für den Küstenabschnitt Duino–Monfalcone.

Alle Häuser am Wasser

Rendering des Architekten

Elegie Duino · die acht Wohnungen

Wohnung 2, eine von acht.

Sie liegt im Erdgeschoss, mit eigenem Garten; darüber liegt Wohnung 6. Acht Wohnungen in einem einzigen Gebäude: vier mit Garten im Erdgeschoss, vier mit verglaster Veranda im Obergeschoss. Jede freie Wohnung, im Plan oder in der Liste, öffnet ihr eigenes Inserat.

Wohnung 2 in 3D, auf elegieduino.it

Erdgeschoss von Elegie Duino: die vier Wohnungen im Plan

Dreizimmerwohnung441.000 € + MwSt.97,24 m² · Garten 280,02 m²
DreizimmerwohnungDiese Wohnung97,44 m² · Garten 51,65 m²
Zweizimmerwohnung288.000 € + MwSt.70,40 m² · Garten 47,48 m²
DreizimmerwohnungVerkauft102,38 m² · Garten 226,02 m²

Geschosspläne nach den Ausführungsplänen des Architekten neu gezeichnet (September 2026); die Bäume sind nur zur Orientierung eingezeichnet.

Die Sonne auf der Veranda

6 h 19′

direkte Sonne pro Tag, im Jahresmittel

mit Baumkronen: 4 h 43′

freier Himmelmit Bäumen

Wie gemessen wird

An der Verglasung der Veranda in 1,5 m Höhe, alle 5 Minuten, mit dem LiDAR-Gelände der Region, den Nachbarhäusern und dem Gebäude selbst; ohne Wolken. „Mit Bäumen“ rechnet die Kronen als voll: die strengste Rechnung.

Aus der Baubeschreibung

Tragwerk aus X-LAM-Holz, PEFC-zertifizierte Fichte, auf umgekehrten Stahlbetonbalken gegründet
Außendämmung aus Steinwolle, nicht brennbar (Klasse A1)
Fenster mit thermischer Trennung in Dunkelgrau RAL 7016, Verbund-Isolierglas mit Low-E-Beschichtung
Energieklasse A NZEB laut Planung: der Ausweis wird nach Fertigstellung erstellt

Baubeschreibung REV. 03, Mai 2026. Der Verkäufer kann Materialien und Lösungen ändern, ohne Wert oder Leistung zu mindern.

So wird bezahlt

Baugenehmigung seit dem 9. November 2026 erteilt; Baubeginn voraussichtlich im November 2026, Übergabe und notarielle Kaufverträge voraussichtlich bis Juni 2028: Prognosen des Bauzeitenplans, keine Zusagen.

10%39.600 €
bei der Reservierung
20%79.200 €
beim Vorvertrag vor dem Notar
70%277.200 €
beim notariellen Kaufvertrag, voraussichtlich bis Juni 2028

Beträge zzgl. MwSt. Was vor dem Kaufvertrag gezahlt wird, ist durch eine Bürgschaft gesichert, wie es das italienische Gesetz verlangt (Gesetzesdekret 122/2005). Ein Außenstellplatz ist inklusive; vier weitere sind für je 20.000 € zu haben.

Wohnung 2 in 3D, auf elegieduino.it

Die Projektseite: das Gebäude im echten Dorf, die Sonne Stunde für Stunde, die Kosten und die Broschüre.

Zu diesem Haus, zu anderen auf der Website oder zum Kauf in Triest: fragen Sie ruhig. Es antwortet Claude, unser KI-Concierge — er kann irren, und sagt es. Gespräche werden protokolliert und können vom Team nachgelesen werden.

Von der Drohne, 10 m über dem Grundstück, beim Start

Von der Drohne, 25 m über dem Grundstück, beim Start

Von der Drohne, 44 m über dem Grundstück, beim Start

Von der Drohne, 63 m über dem Grundstück, beim Start

Von der Drohne, 69 m über dem Grundstück, beim Start

Von der Drohne, 94 m über dem Grundstück, beim Start

Duino, echt

Vom Grundstück bis zum Schloss

↓ Scrollen: Die Drohne steigt

Weiter oben

Schloss Duino auf der Klippe, keine dreihundert Meter vom Grundstück, und der Golf.

Woher wir das wissen

Die Drohne startet auf dem Grundstück, auf dem die Häuser von Elegie entstehen, und steigt über Duino auf: die Straße, die Gärten, die Dächer des Dorfes. Weiter oben dreht sie nach Südwesten, und auf der Klippe erscheint das Schloss, keine dreihundert Meter Luftlinie vom Grundstück, dahinter der Golf. Echte Drohnenfotos (DJI Mini 3): kein generatives Modell, nur verkleinert. Die Höhen sind die, die die Drohne in jedem Foto speichert, bezogen auf das Grundstück, von dem sie gestartet ist; die Entfernung zum Schloss ist Luftlinie, aus OpenStreetMap.

Objektmerkmale

Typ: Wohnung
Fläche: 97 m²
Zimmer: 3
Schlafzimmer: 2
Badezimmer: 2
Etage: Erdgeschoss

Energieklasse: Energieausweis nach Bauabschluss
Garten: Privat
Barrierefrei: Ja
Garage / Stellplatz: Ja

Beschreibung

Drei Zimmer auf 97 m² Bruttofläche im Erdgeschoss, zwei Schlafzimmer und zwei Bäder, dazu ein privater Außenbereich von 52 m²: das ist Einheit 2 von Elegie Duino, mit barrierefreiem Zugang und einem im Preis enthaltenen Außenstellplatz.

Der Bau entspricht Energieklasse A und dem NZEB-Standard. Gerüst aus PEFC-zertifiziertem Fichten-X-LAM, Steinwolle-Dämmung, Aluminiumfenster mit thermischer Trennung. In den Schlafzimmern Eichenboden, in den Wohnbereichen Feinsteinzeug in Steinoptik. Eine Luft-Wasser-Wärmepumpe je Wohnung übernimmt Heizung und Kühlung.

Schloss Duino, Rilke-Weg, Hafen und Restaurants erreicht man in fünf Gehminuten. Portopiccolo und die Strände von Sistiana liegen 10' entfernt, der Flughafen Ronchi dei Legionari 15', Triest 25'. Dazu das Naturschutzgebiet der Steilküste von Duino und das Meeresschutzgebiet Miramare.

Die Baugenehmigung liegt seit dem 9. November 2026 vor; Baubeginn voraussichtlich im November 2026, Übergabe voraussichtlich bis Juni 2028. Preis 396.000 € zzgl. MwSt.; Preisänderungen vorbehalten.

Indikative Steuern & Kosten

Kaufkosten (einmalig)

Steuern Erstwohnsitz: ≈ 16.635 €
TriesteVillas-Provision: ≈ 15.840 €+ MwSt.
Notar: ≈ 2.900-5.700 €Schätzung, inkl. MwSt. und Kosten
Geschätzte Gesamtkosten des Kaufs: ≈ 434.900 € – 437.700 €

Unverbindliche Schätzung: die genaue Rechnung gehen wir gemeinsam durch, Posten für Posten.

Die Finanzierung für dieses Haus

1.259 €im Monat

für ein Darlehen von 277.200 € (70 % des Preises) über 30 Jahre: 360 Monatsraten mit festem Zins

Sollzins (TAN): 3,59 %; nominaler Jahreszins
Effektivzins (TAEG): 3,77 %; Gesamtkosten pro Jahr, mit Nebenkosten

Eine erste Schätzung, mit Hilfe von KI aus amtlichen Daten erstellt: kein Kreditangebot. Betrag, Zins und Bedingungen legt die Bank nach ihrer eigenen Prüfung fest.

Sollzins aus dem Durchschnitt der im September 2026 in Italien abgeschlossenen Darlehen mit Zinsbindung über 10 Jahre (vorläufiger Wert): EZB, Daten der Banca d'Italia.

Der Ratgeber: Immobilienfinanzierung in Italien für Nichtansässige

Käufern mit Wohnsitz im Ausland leihen italienische Banken meist 50-60 % des Wertes: „Ich wohne im Ausland“ rechnet neu.

Wie wir rechnen

Der Zins

Es ist der Durchschnittszins der im Monat in Italien abgeschlossenen Wohnungsbaudarlehen mit Zinsbindung über 10 Jahre, den die Banca d'Italia bei den Banken erhebt und die EZB etwa fünf Wochen später veröffentlicht (harmonisierte MIR-Statistik). Das CRM von TriesteVillas lädt ihn jede Nacht herunter: Erscheint ein neuer Monat, ändert sich die Zahl hier von selbst. Für feste Zinsen gelten Verträge mit derselben Bindung (bis 5 Jahre, 5 bis 10, über 10), für variable die Verträge mit variablem Zins. Der veröffentlichte Wert ist ein Jahreszins mit Zinseszins, ohne Kosten: Für die Monatsrate wird er zum Sollzins, TAN = 12 × ((1 + Zins)^(1/12) - 1). Letzter Wert: September 2026, vorläufig.

In einem Jahr ging dieser Durchschnitt von 3,31 % (September 2025) auf 3,65 % (September 2026).

Die Angebote des Monats können abweichen: Die besten liegen oft unter dem Durchschnitt, mit Bedingungen (Anzahlung, Energieklasse, Bürgschaften, Versicherungen). Deshalb lässt sich der Zins oben ändern.

Die Rate

Annuitätendarlehen mit gleichbleibender Rate: R = C × i / (1 - (1 + i)^(-n)), mit C dem Darlehen, i dem Sollzins durch 12 und n der Zahl der Raten.

Der Effektivzins (TAEG)

Die jährlichen Kosten des ganzen Darlehens, berechnet mit den Zahlungsströmen der EU-Richtlinie: neben den Zinsen die Kosten, die üblicherweise an Bank und Staat gehen. Ersatzsteuer 0,25 % (693 €), Bearbeitungsgebühr 1.000 € (Annahme), Gutachten 350 €, Feuerversicherung 62 € im Jahr, Ratenabbuchung 3 € im Monat. Die Notarkosten bleiben außerhalb des Effektivzinses, wie es das Gesetz vorsieht (Art. 120-quinquies des italienischen Bankgesetzes): Sie sind in den Eigenmitteln beim Kauf enthalten. Zum Vergleich: Der durchschnittliche Effektivzins der im September 2026 in Italien abgeschlossenen Wohnungsbaudarlehen lag bei 4,05 %.

Die Eigenmittel beim Kauf

Die Anzahlung, die für dieses Haus geschätzten Erwerbssteuern im gewählten Fall, die Maklerprovision mit MwSt., die beim Abschluss fälligen Kreditkosten und der Notar für Kauf und Darlehen. Der Notar ist unsere Schätzung als Spanne, kein Kostenvoranschlag: Seit 2012 wird das Honorar mit dem Notar vereinbart, der vor der Beauftragung, nach Einsicht in die Unterlagen, einen schriftlichen Kostenvoranschlag gibt. Die Bank leiht auf den Wert ihres Gutachtens: Liegt das Gutachten unter dem Preis, sinkt das Darlehen, nicht der Preis.

Das Einkommen

Die Drittel-Regel stammt aus dem Verbraucherleitfaden der Banca d'Italia: ein Vorsichtsmaß für eine tragbare Rate, nicht das Kriterium, nach dem eine Bank entscheidet. Jede Bank prüft Einkommen, Ausgaben, Alter und Sicherheiten selbst.

Was es nicht ist

Es ist weder ein Kreditangebot noch eine Beratung. TriesteVillas ist keine Bank, kein Kreditvermittler und kein Kreditagent, und kein Vergleichsportal für Darlehen. Dieser Rechner, mit Hilfe künstlicher Intelligenz gebaut, macht eine erste Schätzung aus amtlichen Daten und den hier beschriebenen Regeln; gerechnet wird im Browser, gespeichert wird nichts.

Quellen

Zinsen aktualisiert am 03.11.2026.

Grundrisse

Planzeichnung, nur zur Veranschaulichung: Sie kann vom tatsächlichen Zustand abweichen und hat keine bau-, kataster- oder genehmigungsrechtliche Bedeutung. Möblierung, Maße und Raumbezeichnungen sind Richtwerte. Die vorhandenen Kataster- und Bauunterlagen erhalten Sie auf Anfrage bei uns, in jedem Fall vor der Unterzeichnung eines Angebots.