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TriesteVillas
San Giusto — Zweizimmerwohnung mit privater Terrasse

Stadtzentrum

San Giusto — Zweizimmerwohnung mit privater Terrasse

Via dell'Asilo, Stadtzentrum, Triest

325.000 €

Wohnung · 87 m² · 1 Schlafzimmer · 1 Bad · Erdgeschoss · Energieklasse G37 Fotos

Finanzierung1.033 € im MonatBeispiel: 70 % über 30 Jahre · Sollzins 3,59 % · Effektivzins 3,78 %Berechnen

3D-Rundgang

Besichtigen Sie die Wohnung jetzt

Aufnahmedatum: 15. April 2025. Der Rundgang ist eine unretuschierte Originalaufnahme: Er zeigt die Immobilie, wie sie an diesem Tag war.

Zu diesem Haus, zu anderen auf der Website oder zum Kauf in Triest: fragen Sie ruhig. Es antwortet Claude, unser KI-Concierge — er kann irren, und sagt es. Gespräche werden protokolliert und können vom Team nachgelesen werden.

Woher wir das wissen

Die Drohne startet über der Terrasse und steigt auf 85 Meter. Auf jeder Höhe ein echtes Foto: die vom Grün umschlossene Terrasse, das Haus, der bewaldete Hügel, Burg und Kathedrale von San Giusto, der mittelalterliche Turm. Alles weniger als 200 Meter von der Haustür entfernt. Echte Drohnenfotos (DJI Mini 3), 19. Oktober 2026: kein generatives Modell, nur verkleinert. Die Höhen sind die, die die Drohne in jedem Foto speichert, bezogen auf den Startpunkt über der Terrasse; die Entfernungen vom Haus sind Luftlinie, aus OpenStreetMap.

Objektmerkmale

Typ
Wohnung
Fläche
87 m²
Zimmer
2
Schlafzimmer
1
Badezimmer
1
Etage
Erdgeschoss
Energieklasse
G · 327,4 kWh/m² Jahr
Erneuerbarer Index (EPgl,ren)
15,73 kWh/m² Jahr
Energetische Qualität der Gebäudehülle
Winter: niedrig · Sommer: mittel

Beschreibung

San-Giusto-Hügel, Via dell'Asilo, wenige Schritte vom historischen Triest entfernt: eine renovierte, klimatisierte Zwei-Zimmer-Wohnung im Erdgeschoss.

Der Wohnbereich mit offener Küche führt auf eine private Terrasse von rund 20 m² — zurückgezogen und uneinsehbar, mit Blick über die Stadt bis zu einem Streifen Meer. Dazu ein Schlafzimmer, ein großzügiges Bad mit Fenster und eine Abstellkammer mit Waschbereich.

Die Anlagen stammen von 2023: autonome Gasheizung mit Brennwertkessel, Kühlung über Wärmepumpe. Geschmackvoll möbliert, der Verkauf erfolgt teilmöbliert.

Katasterfläche 87 m², ohne die Außenflächen 79 m², die Terrasse kommt hinzu. Energieklasse G.

Ein Stellplatz lässt sich separat lösen — Garage oder Platz im Park San Giusto, dessen oberer Ausgang (der „Aufzug von San Giusto") etwa 140 Meter zu Fuß entfernt liegt.

Rund um das Haus

Zweitausend Jahre auf 250 Metern

60 m

Tor Cucherna

ein Turm der mittelalterlichen Mauern

110 m

Das römische Forum

seine Reste, oben auf dem Hügel von San Giusto

120 m

Das römische Theater

Ende des 1. Jahrhunderts v. Chr., für Tausende Zuschauer

180 m

Die Kathedrale San Giusto

zwei Basiliken, zwischen 1302 und 1320 unter einem Dach vereint

200 m

Die Burg San Giusto

ab 1470 auf Geheiß Friedrichs III. ausgebaut

240 m

Der Riccardo-Bogen

ein römisches Tor aus dem 1. Jahrhundert v. Chr.

Entfernungen Luftlinie vom Haus, aus OpenStreetMap; historische Daten aus den Lexikoneinträgen der Denkmäler.

Zu Fuß, ab der Haustür

Oben der Hügel, unten die Stadt

Das Haus liegt 42 Meter über dem Meer, auf halber Höhe des Hügels von San Giusto. Bergauf ist man in fünf Minuten auf dem Domplatz; bergab liegt die Piazza Unità sieben Minuten entfernt, das Meer zehn. Der Rückweg ist etwas anderes: Von der Piazza Unità sind 41 Höhenmeter zu steigen, und aus den Minuten werden elf. Jeder Weg ist auf den echten Straßen und Treppen berechnet, mit gemessenem Anstieg; und für den Weg nach oben gibt es auch die kostenlosen öffentlichen Aufzüge des Park San Giusto.

Die Altstadt von Triest von oben, Norden oben, mit den Fußwegen vom Haus

6Piazza Unità d'Italia

7Min. hin

11Min. zurück

565 m zu Fuß · ↑ 2 m bergauf · ↓ 41 m bergab

Zuhause 42 m1 m0 m · über dem Meer

Auf dem Hügel

In der Stadt

Für jeden Tag

Woher wir das wissen

Fußwege berechnet auf OpenStreetMap (OSRM, Fußgängerprofil, FOSSGIS-Server) am 23. Oktober 2026, ab der Haustür in der Via dell'Asilo. Höhen entlang des Weges aus dem LiDAR der Region FVG (DTM 1 m, Befliegung 2009). Zeiten bei 4,8 km/h plus eine Minute je 10 Höhenmeter Anstieg (Naismith-Regel), auf die Minute gerundet: in ruhigem Tempo, ohne Pausen. Foto: True-Orthofoto 2017-2020 der Region FVG (CC BY 4.0), Norden oben.

Im Detail

Für alle, die alles wissen wollen

Die Vertiefungen, mit Messungen und Quellen. Einzeln zu öffnen.

Indikative Steuern & Kosten

Kaufkosten (einmalig)

TriesteVillas-Provision
≈ 13.000 €+ MwSt.
Notar
≈ 1.900-3.800 €Schätzung, inkl. MwSt. und Kosten

Jährliche laufende Kosten

Hausgeld
≈ 0 €/Jahr
Immobiliensteuer · ILIA
Befreit (Hauptwohnsitz)
Abfallgebühr · TARI
Bewohner2≈ 215 €/Jahr

Die jährlichen Kosten sind indikative, mit einer Formel aus Katasterdaten und kommunalen Tarifen berechnete Schätzungen und ersetzen keine offizielle Prüfung.

Die Finanzierung für dieses Haus

1.033 €im Monat

für ein Darlehen von 227.500 € (70 % des Preises) über 30 Jahre: 360 Monatsraten mit festem Zins

Sollzins (TAN)
3,59 %
nominaler Jahreszins
Effektivzins (TAEG)
3,78 %
Gesamtkosten pro Jahr, mit Nebenkosten

Eine erste Schätzung, mit Hilfe von KI aus amtlichen Daten erstellt: kein Kreditangebot. Betrag, Zins und Bedingungen legt die Bank nach ihrer eigenen Prüfung fest.

Sollzins aus dem Durchschnitt der im September 2026 in Italien abgeschlossenen Darlehen mit Zinsbindung über 10 Jahre (vorläufiger Wert): EZB, Daten der Banca d'Italia.

Der Ratgeber: Immobilienfinanzierung in Italien für Nichtansässige

Käufern mit Wohnsitz im Ausland leihen italienische Banken meist 50-60 % des Wertes: „Ich wohne im Ausland“ rechnet neu.

Wie wir rechnen

Der Zins

Es ist der Durchschnittszins der im Monat in Italien abgeschlossenen Wohnungsbaudarlehen mit Zinsbindung über 10 Jahre, den die Banca d'Italia bei den Banken erhebt und die EZB etwa fünf Wochen später veröffentlicht (harmonisierte MIR-Statistik). Das CRM von TriesteVillas lädt ihn jede Nacht herunter: Erscheint ein neuer Monat, ändert sich die Zahl hier von selbst. Für feste Zinsen gelten Verträge mit derselben Bindung (bis 5 Jahre, 5 bis 10, über 10), für variable die Verträge mit variablem Zins. Der veröffentlichte Wert ist ein Jahreszins mit Zinseszins, ohne Kosten: Für die Monatsrate wird er zum Sollzins, TAN = 12 × ((1 + Zins)^(1/12) - 1). Letzter Wert: September 2026, vorläufig.

In einem Jahr ging dieser Durchschnitt von 3,31 % (September 2025) auf 3,65 % (September 2026).

Die Angebote des Monats können abweichen: Die besten liegen oft unter dem Durchschnitt, mit Bedingungen (Anzahlung, Energieklasse, Bürgschaften, Versicherungen). Deshalb lässt sich der Zins oben ändern.

Die Rate

Annuitätendarlehen mit gleichbleibender Rate: R = C × i / (1 - (1 + i)^(-n)), mit C dem Darlehen, i dem Sollzins durch 12 und n der Zahl der Raten.

Der Effektivzins (TAEG)

Die jährlichen Kosten des ganzen Darlehens, berechnet mit den Zahlungsströmen der EU-Richtlinie: neben den Zinsen die Kosten, die üblicherweise an Bank und Staat gehen. Ersatzsteuer 0,25 % (569 €), Bearbeitungsgebühr 1.000 € (Annahme), Gutachten 350 €, Feuerversicherung 51 € im Jahr, Ratenabbuchung 3 € im Monat. Die Notarkosten bleiben außerhalb des Effektivzinses, wie es das Gesetz vorsieht (Art. 120-quinquies des italienischen Bankgesetzes): Sie sind in den Eigenmitteln beim Kauf enthalten. Zum Vergleich: Der durchschnittliche Effektivzins der im September 2026 in Italien abgeschlossenen Wohnungsbaudarlehen lag bei 4,05 %.

Die Eigenmittel beim Kauf

Die Anzahlung, die für dieses Haus geschätzten Erwerbssteuern im gewählten Fall, die Maklerprovision mit MwSt., die beim Abschluss fälligen Kreditkosten und der Notar für Kauf und Darlehen. Der Notar ist unsere Schätzung als Spanne, kein Kostenvoranschlag: Seit 2012 wird das Honorar mit dem Notar vereinbart, der vor der Beauftragung, nach Einsicht in die Unterlagen, einen schriftlichen Kostenvoranschlag gibt. Die Bank leiht auf den Wert ihres Gutachtens: Liegt das Gutachten unter dem Preis, sinkt das Darlehen, nicht der Preis.

Das Einkommen

Die Drittel-Regel stammt aus dem Verbraucherleitfaden der Banca d'Italia: ein Vorsichtsmaß für eine tragbare Rate, nicht das Kriterium, nach dem eine Bank entscheidet. Jede Bank prüft Einkommen, Ausgaben, Alter und Sicherheiten selbst.

Was es nicht ist

Es ist weder ein Kreditangebot noch eine Beratung. TriesteVillas ist keine Bank, kein Kreditvermittler und kein Kreditagent, und kein Vergleichsportal für Darlehen. Dieser Rechner, mit Hilfe künstlicher Intelligenz gebaut, macht eine erste Schätzung aus amtlichen Daten und den hier beschriebenen Regeln; gerechnet wird im Browser, gespeichert wird nichts.

Quellen

Zinsen aktualisiert am 03.11.2026.

Grundrisse

Katastergrundriss, ohne personenbezogene Daten: Raumbezeichnungen und Raumhöhen entsprechen dem beim Kataster hinterlegten Dokument.

Was die Unterlagen sagen

Der Grundriss gibt eine durchschnittliche Höhe von 2,35 Metern an, unter den 2,50, die das Regionalgesetz für Wohnräume verlangt: ein Punkt, der anhand der Baugenehmigung zu prüfen ist.

Eine vorläufige Auswertung der Unterlagen, erstellt mit Hilfe künstlicher Intelligenz durch den Abgleich von Katastergrundriss und Anzeige. Maßgeblich ist die Prüfung, die wir vor jeder Verpflichtung gemeinsam mit Ihnen anhand der Dokumente vornehmen.

Ausstattung

  • Terrasse
  • Stadtblick
  • Panoramablick
  • Klimaanlage
  • Renoviert
  • Altstadt
  • In Hügellage
  • Teilmöbliert
  • Erdgeschoss

Lage

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Ungefähre Lage im Gebiet. Die genaue Adresse teilen wir auf Anfrage mit.

Wie wir KI in diesen Fotos eingesetzt haben

25 von 37 Fotos mit KI retuschiert: 5 bearbeitet und 9 Simulationen, auf dem Foto gekennzeichnet; 11 nur in Licht und Farbe. Die Besichtigung bleibt der einzige Maßstab.

Wie wir sie bearbeitet haben

Die 25 im Juni 2026 aufgenommenen Bilder gehen von Fotos der Innenräume und der Terrasse aus; auf zwei Aufnahmen verdeckte ein Fleck einen Teil des Bildes. Alle 25 wurden mit einem generativen Bildmodell bearbeitet (Nano-Banana-Familie von Google, genutzt über die Plattform Higgsfield): 11 nur für Licht und Farben, 5, um Gegenstände zu entfernen, und 9 sind Simulationen, die auf der Website das Etikett «AI · simuliert» tragen. Entfernt wurden persönliche und alltägliche Gegenstände: ein Obstteller, Fernbedienungen, Bücher, kleine Gegenstände auf Möbeln und auf dem Kochfeld, eine Kaffeekanne, ein Wasserkocher, eine Stehlampe, ein Bild zwischen Fenster und Fenstertür und, auf zwei Fotos, ein am Boden lehnendes Bild und die Körbe mit Pflegeprodukten auf der Fensterbank des Bades, eine Tasche, ein Teil der Handtücher in einer Nische, Gewichte und eine Langhantel. In den Simulationen hat das Modell Dinge hinzugefügt oder verändert, die es in Wirklichkeit nicht gibt oder die anders sind: Auf 3 Außenaufnahmen ist der Himmel mit anderen Wolken als auf dem Foto neu gezeichnet, auf einer mit Abendwolken; eine weiße Blüte zwischen den Blättern einer Pflanze; ein Vogel auf einem Markisenkasten; im Bad ein Weidenkorb mit Handtüchern anstelle eines Korbs, Glasgefäße in einer Nische und gerollte Handtücher auf einem Möbel; in der Küche eine Basilikumpflanze, eine Ölflasche und ein Krug; auf den Nachttischen ist aus einem Seifenspender eine Flasche aus Braunglas und aus einem hellen Buch ein ledergebundenes geworden; eine Vase in einer Nische hat ein vom Modell gezeichnetes Dekor. Wo die Aufnahmen den Fleck hatten, hat das Modell ein Fenster neu gezeichnet und Stamm und Krone eines Baums rekonstruiert. Auf einem Küchenfoto hat es außerdem die Weitwinkelaufnahme begradigt und Sonnenlicht auf die Oberschränke gesetzt. Das Modell hat auch zwei feste Bauteile verändert: Die Holztür am Ende des Flurs erscheint dunkelgrau, und im Bad fehlt eine weiße Abdeckplatte auf den dunklen Fliesen, die es in Wirklichkeit gibt. Wo ein Gegenstand entfernt wurde, wurde das, was er verdeckte, nicht fotografiert: Das Modell hat es plausibel rekonstruiert. Im Vergleich mit den Fotos sind, abgesehen von diesen Änderungen, Möbel, Betten, Küche, Sanitärobjekte, Fliesen, Türen, Fenster, Nischen, Boden, Terrasse, Geländer und Aussicht so, wie sie fotografiert wurden; auf den 11 nur im Licht bearbeiteten Fotos wurde nichts hinzugefügt oder entfernt. Auch wo es nur das Licht verändert hat, hat das Modell das ganze Bild neu berechnet: Die feine Struktur der Oberflächen ist rekonstruiert, nicht fotografiert. Licht und Farben wurden wie bei einer normalen Bildbearbeitung korrigiert. Die unbearbeiteten Originalfotos sind auf Anfrage erhältlich; die Besichtigung bleibt der einzige Maßstab für den tatsächlichen Zustand der Immobilie.

Die 12 Fotos vom 19. Oktober 2026, 9 von der Drohne und 3 vom Boden aus, sind echte Fotos und durch kein KI-Modell gegangen: Korrigiert wurden nur Licht, Farbe und Bildausschnitt, wie bei einer normalen Bildbearbeitung. Auf zwei Luftaufnahmen ist das Haus grafisch hervorgehoben: Der Rest des Bildes ist abgedunkelt, eine weiße Linie folgt seinem Umriss, und ein Schild nennt den Namen der Straße. Am 19. Oktober lag auf der Terrasse nicht der Holzbelag, der auf den Fotos vom Juni zu sehen ist: Der Boden ist der helle aus den Drohnenaufnahmen.

Wie wir KI einsetzen →

Private Besichtigung anfragen

Nennen Sie uns zwei oder drei mögliche Termine: die Besichtigungen richten sich nach Ihnen.

Informationen anfragen

Wer antwortet

Kein Callcenter: es antworten die Menschen, die dieses Haus wirklich gesehen haben. Noch am selben Tag, auf Deutsch, Englisch oder Italienisch.

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