
Stadtzentrum
San Giusto — Zweizimmerwohnung mit privater Terrasse
Via dell'Asilo, Stadtzentrum, Triest
325.000 €
Wohnung · 87 m² · 1 Schlafzimmer · 1 Bad · Erdgeschoss · Energieklasse G37 Fotos
Finanzierung1.033 € im MonatBeispiel: 70 % über 30 Jahre · Sollzins 3,59 % · Effektivzins 3,78 %BerechnenSan Giusto — Zweizimmerwohnung mit privater Terrasse
Via dell'Asilo, Stadtzentrum, Triest
3D-Rundgang
Besichtigen Sie die Wohnung jetzt
Aufnahmedatum: 15. April 2025. Der Rundgang ist eine unretuschierte Originalaufnahme: Er zeigt die Immobilie, wie sie an diesem Tag war.
Woher wir das wissen
Die Drohne startet über der Terrasse und steigt auf 85 Meter. Auf jeder Höhe ein echtes Foto: die vom Grün umschlossene Terrasse, das Haus, der bewaldete Hügel, Burg und Kathedrale von San Giusto, der mittelalterliche Turm. Alles weniger als 200 Meter von der Haustür entfernt. Echte Drohnenfotos (DJI Mini 3), 19. Oktober 2026: kein generatives Modell, nur verkleinert. Die Höhen sind die, die die Drohne in jedem Foto speichert, bezogen auf den Startpunkt über der Terrasse; die Entfernungen vom Haus sind Luftlinie, aus OpenStreetMap.
Objektmerkmale
- Typ
- Wohnung
- Fläche
- 87 m²
- Zimmer
- 2
- Schlafzimmer
- 1
- Badezimmer
- 1
- Etage
- Erdgeschoss
- Energieklasse
- G · 327,4 kWh/m² Jahr
- Erneuerbarer Index (EPgl,ren)
- 15,73 kWh/m² Jahr
- Energetische Qualität der Gebäudehülle
- Winter: niedrig · Sommer: mittel
- Zustand
- Ausgezeichnet / Renoviert
- Küche
- Offene Küche
- Terrasse
- Ja
- Garten
- Keiner
- Aufzug
- Nein
- Heizung
- Eigene Heizung
Beschreibung
San-Giusto-Hügel, Via dell'Asilo, wenige Schritte vom historischen Triest entfernt: eine renovierte, klimatisierte Zwei-Zimmer-Wohnung im Erdgeschoss.
Der Wohnbereich mit offener Küche führt auf eine private Terrasse von rund 20 m² — zurückgezogen und uneinsehbar, mit Blick über die Stadt bis zu einem Streifen Meer. Dazu ein Schlafzimmer, ein großzügiges Bad mit Fenster und eine Abstellkammer mit Waschbereich.
Die Anlagen stammen von 2023: autonome Gasheizung mit Brennwertkessel, Kühlung über Wärmepumpe. Geschmackvoll möbliert, der Verkauf erfolgt teilmöbliert.
Katasterfläche 87 m², ohne die Außenflächen 79 m², die Terrasse kommt hinzu. Energieklasse G.
Ein Stellplatz lässt sich separat lösen — Garage oder Platz im Park San Giusto, dessen oberer Ausgang (der „Aufzug von San Giusto") etwa 140 Meter zu Fuß entfernt liegt.
Rund um das Haus
Zweitausend Jahre auf 250 Metern
60 m
Tor Cucherna
ein Turm der mittelalterlichen Mauern
110 m
Das römische Forum
seine Reste, oben auf dem Hügel von San Giusto
120 m
Das römische Theater
Ende des 1. Jahrhunderts v. Chr., für Tausende Zuschauer
180 m
Die Kathedrale San Giusto
zwei Basiliken, zwischen 1302 und 1320 unter einem Dach vereint
200 m
Die Burg San Giusto
ab 1470 auf Geheiß Friedrichs III. ausgebaut
240 m
Der Riccardo-Bogen
ein römisches Tor aus dem 1. Jahrhundert v. Chr.
Entfernungen Luftlinie vom Haus, aus OpenStreetMap; historische Daten aus den Lexikoneinträgen der Denkmäler.
Zu Fuß, ab der Haustür
Oben der Hügel, unten die Stadt
Das Haus liegt 42 Meter über dem Meer, auf halber Höhe des Hügels von San Giusto. Bergauf ist man in fünf Minuten auf dem Domplatz; bergab liegt die Piazza Unità sieben Minuten entfernt, das Meer zehn. Der Rückweg ist etwas anderes: Von der Piazza Unità sind 41 Höhenmeter zu steigen, und aus den Minuten werden elf. Jeder Weg ist auf den echten Straßen und Treppen berechnet, mit gemessenem Anstieg; und für den Weg nach oben gibt es auch die kostenlosen öffentlichen Aufzüge des Park San Giusto.

6Piazza Unità d'Italia
7Min. hin
11Min. zurück
565 m zu Fuß · ↑ 2 m bergauf · ↓ 41 m bergab
Auf dem Hügel
In der Stadt
Für jeden Tag
Woher wir das wissen
Fußwege berechnet auf OpenStreetMap (OSRM, Fußgängerprofil, FOSSGIS-Server) am 23. Oktober 2026, ab der Haustür in der Via dell'Asilo. Höhen entlang des Weges aus dem LiDAR der Region FVG (DTM 1 m, Befliegung 2009). Zeiten bei 4,8 km/h plus eine Minute je 10 Höhenmeter Anstieg (Naismith-Regel), auf die Minute gerundet: in ruhigem Tempo, ohne Pausen. Foto: True-Orthofoto 2017-2020 der Region FVG (CC BY 4.0), Norden oben.
Im Detail
Für alle, die alles wissen wollen
Die Vertiefungen, mit Messungen und Quellen. Einzeln zu öffnen.
Auf dem Stadtplan von Triest aus dem Jahr 1806 liegen oberhalb der Contrada di Montuzza Gärten und ein paar nummerierte Häuser. 1853 baut die Stadt dort eine Kinderbewahranstalt, das Asilo, 1855 eröffnet für die Kinder der Arbeiterfamilien des Viertels: «und von diesem städtischen Asilo», schreibt Antonio Tribel 1884, «erhielt die heutige Gasse ihren Namen». Das Gebäude steht noch, gleich neben dem Haus: Heute ist es der städtische Kindergarten «Tor Cucherna».
Ferdinand Klausbergers Plan von Triest, 1806: der Hügel von San Giusto mit Burg, Kathedrale und der Contrada di Montuzza
«Pianta della Città e Porto franco di Trieste», 1806 von Ferdinand Klausberger gezeichnet und von Ignazio Heymann herausgegeben · Universitätsbibliothek Breslau (Wrocław), gemeinfrei. Nur zugeschnitten, in der Ausrichtung des Plans: oben Südosten.
Der Hügel von San Giusto aus der Drohne, Blick nach Südosten: das Haus, das Asilo, die Tor Cucherna, Burg und Kathedrale
Echte Drohnenaufnahme, 19. Oktober 2026, 60 m über der Terrasse, Blick nach Südosten wie der Plan: nur Licht und Farbe korrigiert, ohne KI.
Oberhalb der Contrada di Montuzza: 1806 das Haus Nr. 1041 und die Gärten, ab 1855 das Asilo
Tor Cucherna, ein Turm aus dem 14. Jahrhundert
Contrada di Rena: die Häuser über dem damals noch verschütteten römischen Theater
Der venezianische Senat ordnet an, dass auf dem später Cucherna genannten Turm, 60 Meter von hier, jede Nacht eine Wache mit brennender Laterne steht.
Der Turm wird an Private verkauft, die ihn zu einem dreistöckigen Wohnhaus umbauen.
Ferdinand Klausberger zeichnet den Stadtplan: oberhalb der Contrada di Montuzza Gärten und einige nummerierte Häuser.
Der städtische Magistrat schreibt den Bau einer «Kinderbewahranstalt in der Contrada di Montuzza in Rena vecchia» aus, samt Verbreiterung des Zugangswegs.
Die Stadt eröffnet das Asilo, nach dem die kleine Gasse benannt werden wird.
Antonio Tribel in seiner «Passeggiata per Trieste»: mehr als 200 Kinder am Tag, ein Mittagessen, vier Lehrerinnen.
Die vor dem Abriss bewahrte Tor Cucherna wird nach Plänen von Enrico Nordio restauriert und am 6. April 1912 der Stadt übergeben.
Unter den Häusern von Rena kommt das römische Theater wieder ans Licht. Ein großer Teil der unteren Altstadt wird abgerissen; der obere Teil des Viertels mit dem Asilo und dem Turm bleibt stehen.
Der Park San Giusto wird eröffnet, in den Hügel gegraben; seine öffentlichen Aufzüge, seit 2021 kostenlos, fahren von der Via del Teatro Romano bis auf 140 Meter Fußweg an das Haus heran.
Das Asilo von 1855 ist der städtische Kindergarten «Tor Cucherna».
Quellen: der Plan von F. Klausberger (1806, Universitätsbibliothek Breslau, gemeinfrei); A. Tribel, «Una passeggiata per Trieste» (1884, Scan auf archive.org, gemeinfrei); der Kulturgüterkatalog der Stadt Triest (Asilo in der Via dell'Asilo 2, Tor Cucherna, römisches Theater); Il Piccolo vom 5. Dezember 1909, 6. April 1912, 3. November 1935, 9. Oktober 2015 und 22. Juli 2026. Die Nummern auf dem Plan und auf dem Foto bezeichnen dieselben Orte, an den Zeichnungen abgelesen und mit dem Luftbild der Region geprüft; der Plan von 1806 ist nicht genau maßstäblich.
Indikative Steuern & Kosten
Kaufkosten (einmalig)
- TriesteVillas-Provision
- ≈ 13.000 €+ MwSt.
- Notar
- ≈ 1.900-3.800 €Schätzung, inkl. MwSt. und Kosten
Jährliche laufende Kosten
- Hausgeld
- ≈ 0 €/Jahr
- Immobiliensteuer · ILIA
- Befreit (Hauptwohnsitz)
- Abfallgebühr · TARI
- Bewohner2≈ 215 €/Jahr
Die jährlichen Kosten sind indikative, mit einer Formel aus Katasterdaten und kommunalen Tarifen berechnete Schätzungen und ersetzen keine offizielle Prüfung.
Die Finanzierung für dieses Haus
1.033 €im Monat
für ein Darlehen von 227.500 € (70 % des Preises) über 30 Jahre: 360 Monatsraten mit festem Zins
- Sollzins (TAN)
- 3,59 %
- nominaler Jahreszins
- Effektivzins (TAEG)
- 3,78 %
- Gesamtkosten pro Jahr, mit Nebenkosten
Eine erste Schätzung, mit Hilfe von KI aus amtlichen Daten erstellt: kein Kreditangebot. Betrag, Zins und Bedingungen legt die Bank nach ihrer eigenen Prüfung fest.
Sollzins aus dem Durchschnitt der im September 2026 in Italien abgeschlossenen Darlehen mit Zinsbindung über 10 Jahre (vorläufiger Wert): EZB, Daten der Banca d'Italia.
Der Ratgeber: Immobilienfinanzierung in Italien für Nichtansässige
Käufern mit Wohnsitz im Ausland leihen italienische Banken meist 50-60 % des Wertes: „Ich wohne im Ausland“ rechnet neu.
Wer kauft
- Monatsrate
- 1.033 €
- 360 Monatsraten
- Zinsen insgesamt
- 144.409 €
- Gesamtbetrag
- 376.444 €
- Raten und Kreditkosten
- Eigenmittel beim Kauf
- mindestens 118.800 € - 122.500 €
- Anzahlung, Erwerbssteuern, Maklerprovision inkl. MwSt., Kreditkosten und Notar, als Spanne
- Empfohlenes Nettoeinkommen
- mindestens 3.099 € im Monat
- Für die Banca d'Italia sollte die Rate vernünftigerweise ein Drittel des verfügbaren Einkommens nicht übersteigen, auch mehrerer Kreditnehmer zusammen. Eine Vorsichtsregel, keine Voraussetzung: Jede Bank hat eigene Kriterien.
- Italienischer Steuerabzug (IRPEF)
- bis 760 € im ersten Jahr
- 19 % der Zinsen und Kreditkosten für den Hauptwohnsitz, bis 4.000 € im Jahr pro Vertrag (760 € Steuer), aufgeteilt auf die Kreditnehmer. Ab 75.000 € Einkommen zählt er bei Darlehen ab 2025 zur Obergrenze der Abzüge; und seit 2026 sinken über 200.000 € die Abzüge insgesamt um 440 €.
- Anzahlung97.500 €
- Erwerbssteuern (als Hauptwohnsitz)im Exposé nicht angegeben
- Maklerprovision inkl. MwSt.15.860 €
- Kreditkosten1.919 €
- Notar, Kauf- und Darlehensurkunde (Schätzung)3.480 € - 7.260 €
Wie wir rechnen
Der Zins
Es ist der Durchschnittszins der im Monat in Italien abgeschlossenen Wohnungsbaudarlehen mit Zinsbindung über 10 Jahre, den die Banca d'Italia bei den Banken erhebt und die EZB etwa fünf Wochen später veröffentlicht (harmonisierte MIR-Statistik). Das CRM von TriesteVillas lädt ihn jede Nacht herunter: Erscheint ein neuer Monat, ändert sich die Zahl hier von selbst. Für feste Zinsen gelten Verträge mit derselben Bindung (bis 5 Jahre, 5 bis 10, über 10), für variable die Verträge mit variablem Zins. Der veröffentlichte Wert ist ein Jahreszins mit Zinseszins, ohne Kosten: Für die Monatsrate wird er zum Sollzins, TAN = 12 × ((1 + Zins)^(1/12) - 1). Letzter Wert: September 2026, vorläufig.
In einem Jahr ging dieser Durchschnitt von 3,31 % (September 2025) auf 3,65 % (September 2026).
Die Angebote des Monats können abweichen: Die besten liegen oft unter dem Durchschnitt, mit Bedingungen (Anzahlung, Energieklasse, Bürgschaften, Versicherungen). Deshalb lässt sich der Zins oben ändern.
Die Rate
Annuitätendarlehen mit gleichbleibender Rate: R = C × i / (1 - (1 + i)^(-n)), mit C dem Darlehen, i dem Sollzins durch 12 und n der Zahl der Raten.
Der Effektivzins (TAEG)
Die jährlichen Kosten des ganzen Darlehens, berechnet mit den Zahlungsströmen der EU-Richtlinie: neben den Zinsen die Kosten, die üblicherweise an Bank und Staat gehen. Ersatzsteuer 0,25 % (569 €), Bearbeitungsgebühr 1.000 € (Annahme), Gutachten 350 €, Feuerversicherung 51 € im Jahr, Ratenabbuchung 3 € im Monat. Die Notarkosten bleiben außerhalb des Effektivzinses, wie es das Gesetz vorsieht (Art. 120-quinquies des italienischen Bankgesetzes): Sie sind in den Eigenmitteln beim Kauf enthalten. Zum Vergleich: Der durchschnittliche Effektivzins der im September 2026 in Italien abgeschlossenen Wohnungsbaudarlehen lag bei 4,05 %.
Die Eigenmittel beim Kauf
Die Anzahlung, die für dieses Haus geschätzten Erwerbssteuern im gewählten Fall, die Maklerprovision mit MwSt., die beim Abschluss fälligen Kreditkosten und der Notar für Kauf und Darlehen. Der Notar ist unsere Schätzung als Spanne, kein Kostenvoranschlag: Seit 2012 wird das Honorar mit dem Notar vereinbart, der vor der Beauftragung, nach Einsicht in die Unterlagen, einen schriftlichen Kostenvoranschlag gibt. Die Bank leiht auf den Wert ihres Gutachtens: Liegt das Gutachten unter dem Preis, sinkt das Darlehen, nicht der Preis.
Das Einkommen
Die Drittel-Regel stammt aus dem Verbraucherleitfaden der Banca d'Italia: ein Vorsichtsmaß für eine tragbare Rate, nicht das Kriterium, nach dem eine Bank entscheidet. Jede Bank prüft Einkommen, Ausgaben, Alter und Sicherheiten selbst.
Was es nicht ist
Es ist weder ein Kreditangebot noch eine Beratung. TriesteVillas ist keine Bank, kein Kreditvermittler und kein Kreditagent, und kein Vergleichsportal für Darlehen. Dieser Rechner, mit Hilfe künstlicher Intelligenz gebaut, macht eine erste Schätzung aus amtlichen Daten und den hier beschriebenen Regeln; gerechnet wird im Browser, gespeichert wird nichts.
Quellen
- EZB, Zinsstatistik der Banken (MIR): die verwendete Reihe
- Banca d'Italia, Banken und Geld: nationale Daten
- Banca d'Italia, Verbraucherleitfaden zum Hypothekarkredit
- Ersatzsteuer: D.P.R. 601/1973, Art. 18
- Steuerabzug der Zinsen: Agenzia delle Entrate
- Übliche Kosten: Informationsblätter der Banken und Vergleiche vom Oktober 2026
- Der Notar: unsere Schätzung; Archivgebühr und Beiträge nach D.M. 265/2012
Zinsen aktualisiert am 03.11.2026.
Grundrisse
Katastergrundriss, ohne personenbezogene Daten: Raumbezeichnungen und Raumhöhen entsprechen dem beim Kataster hinterlegten Dokument.
Was die Unterlagen sagen
Der Grundriss gibt eine durchschnittliche Höhe von 2,35 Metern an, unter den 2,50, die das Regionalgesetz für Wohnräume verlangt: ein Punkt, der anhand der Baugenehmigung zu prüfen ist.
Eine vorläufige Auswertung der Unterlagen, erstellt mit Hilfe künstlicher Intelligenz durch den Abgleich von Katastergrundriss und Anzeige. Maßgeblich ist die Prüfung, die wir vor jeder Verpflichtung gemeinsam mit Ihnen anhand der Dokumente vornehmen.
Ausstattung
- Terrasse
- Stadtblick
- Panoramablick
- Klimaanlage
- Renoviert
- Altstadt
- In Hügellage
- Teilmöbliert
- Erdgeschoss
Lage
Ungefähre Lage im Gebiet. Die genaue Adresse teilen wir auf Anfrage mit.
Wie wir KI in diesen Fotos eingesetzt haben
25 von 37 Fotos mit KI retuschiert: 5 bearbeitet und 9 Simulationen, auf dem Foto gekennzeichnet; 11 nur in Licht und Farbe. Die Besichtigung bleibt der einzige Maßstab.
Wie wir sie bearbeitet haben
Die 25 im Juni 2026 aufgenommenen Bilder gehen von Fotos der Innenräume und der Terrasse aus; auf zwei Aufnahmen verdeckte ein Fleck einen Teil des Bildes. Alle 25 wurden mit einem generativen Bildmodell bearbeitet (Nano-Banana-Familie von Google, genutzt über die Plattform Higgsfield): 11 nur für Licht und Farben, 5, um Gegenstände zu entfernen, und 9 sind Simulationen, die auf der Website das Etikett «AI · simuliert» tragen. Entfernt wurden persönliche und alltägliche Gegenstände: ein Obstteller, Fernbedienungen, Bücher, kleine Gegenstände auf Möbeln und auf dem Kochfeld, eine Kaffeekanne, ein Wasserkocher, eine Stehlampe, ein Bild zwischen Fenster und Fenstertür und, auf zwei Fotos, ein am Boden lehnendes Bild und die Körbe mit Pflegeprodukten auf der Fensterbank des Bades, eine Tasche, ein Teil der Handtücher in einer Nische, Gewichte und eine Langhantel. In den Simulationen hat das Modell Dinge hinzugefügt oder verändert, die es in Wirklichkeit nicht gibt oder die anders sind: Auf 3 Außenaufnahmen ist der Himmel mit anderen Wolken als auf dem Foto neu gezeichnet, auf einer mit Abendwolken; eine weiße Blüte zwischen den Blättern einer Pflanze; ein Vogel auf einem Markisenkasten; im Bad ein Weidenkorb mit Handtüchern anstelle eines Korbs, Glasgefäße in einer Nische und gerollte Handtücher auf einem Möbel; in der Küche eine Basilikumpflanze, eine Ölflasche und ein Krug; auf den Nachttischen ist aus einem Seifenspender eine Flasche aus Braunglas und aus einem hellen Buch ein ledergebundenes geworden; eine Vase in einer Nische hat ein vom Modell gezeichnetes Dekor. Wo die Aufnahmen den Fleck hatten, hat das Modell ein Fenster neu gezeichnet und Stamm und Krone eines Baums rekonstruiert. Auf einem Küchenfoto hat es außerdem die Weitwinkelaufnahme begradigt und Sonnenlicht auf die Oberschränke gesetzt. Das Modell hat auch zwei feste Bauteile verändert: Die Holztür am Ende des Flurs erscheint dunkelgrau, und im Bad fehlt eine weiße Abdeckplatte auf den dunklen Fliesen, die es in Wirklichkeit gibt. Wo ein Gegenstand entfernt wurde, wurde das, was er verdeckte, nicht fotografiert: Das Modell hat es plausibel rekonstruiert. Im Vergleich mit den Fotos sind, abgesehen von diesen Änderungen, Möbel, Betten, Küche, Sanitärobjekte, Fliesen, Türen, Fenster, Nischen, Boden, Terrasse, Geländer und Aussicht so, wie sie fotografiert wurden; auf den 11 nur im Licht bearbeiteten Fotos wurde nichts hinzugefügt oder entfernt. Auch wo es nur das Licht verändert hat, hat das Modell das ganze Bild neu berechnet: Die feine Struktur der Oberflächen ist rekonstruiert, nicht fotografiert. Licht und Farben wurden wie bei einer normalen Bildbearbeitung korrigiert. Die unbearbeiteten Originalfotos sind auf Anfrage erhältlich; die Besichtigung bleibt der einzige Maßstab für den tatsächlichen Zustand der Immobilie.
Die 12 Fotos vom 19. Oktober 2026, 9 von der Drohne und 3 vom Boden aus, sind echte Fotos und durch kein KI-Modell gegangen: Korrigiert wurden nur Licht, Farbe und Bildausschnitt, wie bei einer normalen Bildbearbeitung. Auf zwei Luftaufnahmen ist das Haus grafisch hervorgehoben: Der Rest des Bildes ist abgedunkelt, eine weiße Linie folgt seinem Umriss, und ein Schild nennt den Namen der Straße. Am 19. Oktober lag auf der Terrasse nicht der Holzbelag, der auf den Fotos vom Juni zu sehen ist: Der Boden ist der helle aus den Drohnenaufnahmen.
Wie wir KI einsetzen →Private Besichtigung anfragen
Nennen Sie uns zwei oder drei mögliche Termine: die Besichtigungen richten sich nach Ihnen.
Informationen anfragen
Wer antwortet
Kein Callcenter: es antworten die Menschen, die dieses Haus wirklich gesehen haben. Noch am selben Tag, auf Deutsch, Englisch oder Italienisch.
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