
Mestno središče
Sveti Just — dvosobno stanovanje z zasebno teraso in pogledom na mesto
Via dell'Asilo, Mestno središče, Trst
325.000 €
Stanovanje · 87 m² · 1 spalnica · 1 kopalnica · pritličje · Energetski razred G37 fotografij
Kredit1.033 € na mesecprimer: 70 % za 30 let · TAN 3,59 % · EOM 3,78 %IzračunSveti Just — dvosobno stanovanje z zasebno teraso in pogledom na mesto
Via dell'Asilo, Mestno središče, Trst
3D-ogled
Oglejte si dom zdaj
Datum snemanja: 15. april 2025. Ogled je izviren posnetek brez retuširanja: prikazuje nepremičnino, kakršna je bila tisti dan.
Kako to vemo
Dron vzleti nad teraso in se dvigne do 85 metrov. Na vsaki višini pravi posnetek: terasa, obdana z zelenjem, hiša, gozdnati grič, grad in stolnica svetega Justa, srednjeveški stolp. Vse manj kot 200 metrov od vhodnih vrat. Pravi posnetki z drona (DJI Mini 3), 19. oktobra 2026: brez generativnega modela, le pomanjšani. Višine so tiste, ki jih dron zapiše ob vsakem posnetku, glede na točko vzleta nad teraso; razdalje od hiše so zračne, iz OpenStreetMap.
Lastnosti nepremičnine
- Vrsta
- Stanovanje
- Površina
- 87 m²
- Sobe
- 2
- Spalnice
- 1
- Kopalnice
- 1
- Nadstropje
- Pritličje
- Energetski razred
- G · 327,4 kWh/m² na leto
- Obnovljivi indeks (EPgl,ren)
- 15,73 kWh/m² na leto
- Energijska učinkovitost stavbnega ovoja
- Zima: nizka · Poletje: srednja
- Stanje
- Odlično / Prenovljeno
- Kuhinja
- Odprta kuhinja
- Terasa
- Da
- Vrt
- Brez
- Dvigalo
- Ne
- Ogrevanje
- Etažno (lastno)
Opis
Grič svetega Justa, Via dell'Asilo: dvosobno stanovanje v pritličju, prenovljeno in klimatizirano, le nekaj korakov od zgodovinskega Trsta.
Dnevni prostor z odprto kuhinjo se odpira na zasebno teraso s površino približno 20 m², intimno in odmaknjeno, s pogledom na mesto in delček morja. Ob njem so spalnica, prostorna kopalnica z oknom ter shramba/pralnica.
Inštalacije so bile obnovljene leta 2023: samostojno plinsko ogrevanje s kondenzacijskim kotlom, klimatizacija s toplotno črpalko. Oprema je skrbno izbrana; nepremičnina se prodaja delno opremljena.
Katastrska površina znaša 87 m², brez nepokritih površin pa 79 m², poleg tega je tu še terasa. Energetski razred G.
Za avto lahko posebej poiščete garažo ali parkirno mesto v garažni hiši Park San Giusto: njen zgornji izhod, tako imenovano dvigalo svetega Justa (Ascensore di San Giusto), je približno 140 metrov hoje.
Okoli hiše
Dva tisoč let na 250 metrih
60 m
Tor Cucherna
stolp srednjeveškega obzidja
110 m
Rimski forum
njegovi ostanki na vrhu griča svetega Justa
120 m
Rimsko gledališče
konec 1. stoletja pr. n. št., za več tisoč gledalcev
180 m
Stolnica svetega Justa
dve baziliki, združeni pod eno streho med letoma 1302 in 1320
200 m
Grad svetega Justa
razširjen po naročilu Friderika III. od leta 1470
240 m
Rikardov lok
rimska vrata iz 1. stoletja pr. n. št.
Zračne razdalje od hiše iz OpenStreetMap; zgodovinski datumi iz enciklopedičnih gesel spomenikov.
Peš, od vhodnih vrat
Zgoraj grič, spodaj mesto
Hiša stoji 42 metrov nad morjem, na pol poti na grič svetega Justa. Navzgor ste v petih minutah na trgu pred stolnico; navzdol je trg Unità sedem minut stran, morje deset. Pot nazaj je nekaj drugega: s trga Unità je treba premagati 41 metrov vzpona in minut je enajst. Vsaka pot je izračunana po pravih ulicah in stopnicah, z izmerjenim vzponom; za pot navzgor pa so tu še brezplačna javna dvigala Park San Giusto.

6Trg Unità
7min tja
11min nazaj
565 m peš · ↑ 2 m vzpona · ↓ 41 m spusta
Na griču
V mestu
Za vsak dan
Kako to vemo
Pešpoti, izračunane na OpenStreetMap (OSRM, profil za pešce, strežnik FOSSGIS) 23. oktobra 2026, od vhodnih vrat na Via dell'Asilo. Višine vzdolž poti iz lidarja dežele FJK (DTM 1 m, let 2009). Časi pri 4,8 km/h in ena minuta za vsakih 10 metrov vzpona (Naismithovo pravilo), zaokroženi na minuto: v mirnem tempu, brez postankov. Fotografija: prava ortofoto 2017-2020 dežele FJK (CC BY 4.0), sever zgoraj.
Podrobno
Za tiste, ki želijo vedeti vse
Poglobitve z meritvami in viri. Odprete jih eno za drugo.
Na načrtu Trsta iz leta 1806 so nad četrtjo Montuzza vrtovi in nekaj oštevilčenih hiš. Leta 1853 je občina tam zgradila dobrodelni vrtec, asilo, odprt leta 1855 za otroke delavskih družin iz soseske: »in po tem mestnem vrtcu,« je leta 1884 zapisal Antonio Tribel, »je dobila ime današnja ulica«. Stavba še stoji, tik ob hiši: danes je to občinski vrtec »Tor Cucherna«.
Načrt Trsta Ferdinanda Klausbergerja, 1806: grič svetega Justa z gradom, stolnico in četrtjo Montuzza
»Pianta della Città e Porto franco di Trieste«, ki jo je leta 1806 narisal Ferdinand Klausberger in izdal Ignazio Heymann · Univerzitetna knjižnica v Wrocławu, javna domena. Le obrezano, v usmeritvi načrta: zgoraj jugovzhod.
Grič svetega Justa z drona, proti jugovzhodu: hiša, vrtec, Tor Cucherna, grad in stolnica
Pravi posnetek z drona, 19. oktobra 2026, 60 m nad teraso, proti jugovzhodu kot načrt: popravljeni le svetloba in barve, brez UI.
Nad četrtjo Montuzza: leta 1806 hiša št. 1041 in vrtovi, od leta 1855 vrtec
Contrada di Rena: hiše nad rimskim gledališčem, tedaj še zasutim
Beneški senat odredi, naj na stolpu, pozneje imenovanem Cucherna, 60 metrov od tod, vsako noč bdi straža s prižgano svetilko.
Stolp prodajo zasebnikom, ki ga predelajo v trinadstropno hišo.
Ferdinand Klausberger nariše načrt mesta: nad četrtjo Montuzza vrtovi in nekaj oštevilčenih hiš.
Mestni magistrat razpiše gradnjo »dobrodelnega zavetišča za otroke v četrti Montuzza v Rena vecchia«, skupaj z razširitvijo dostopne poti.
Občina odpre vrtec, po katerem bo ulica dobila ime.
Antonio Tribel v svojem »Sprehodu po Trstu«: več kot 200 otrok na dan, kosilo, štiri učiteljice.
Tor Cucherna, rešen pred rušenjem, obnovijo po načrtu Enrica Nordia in 6. aprila 1912 predajo mestu.
Pod hišami Rene spet pride na dan rimsko gledališče. Velik del spodnjega starega mesta porušijo; zgornji del soseske z vrtcem in stolpom ostane.
Odpre se Park San Giusto, izkopan v grič; njegova javna dvigala, od leta 2021 brezplačna, vozijo od Via del Teatro Romano do 140 metrov hoje od hiše.
Vrtec iz leta 1855 je občinski vrtec »Tor Cucherna«.
Viri: načrt F. Klausbergerja (1806, Univerzitetna knjižnica v Wrocławu, javna domena); A. Tribel, »Una passeggiata per Trieste« (1884, posnetek na archive.org, javna domena); katalog kulturne dediščine Občine Trst (vrtec na Via dell'Asilo 2, Tor Cucherna, rimsko gledališče); Il Piccolo z dne 5. decembra 1909, 6. aprila 1912, 3. novembra 1935, 9. oktobra 2015 in 22. julija 2026. Številke na načrtu in na fotografiji označujejo ista mesta, odčitana na risbah in preverjena z letalskim posnetkom dežele; načrt iz leta 1806 ni v natančnem merilu.
Okvirni davki in stroški
Stroški nakupa (enkratni)
- Provizija TriesteVillas
- ≈ 13.000 €+ DDV
- Notar
- ≈ 1.900-3.800 €ocena, z DDV in stroški
Letni stroški lastništva
- Stroški upravljanja
- ≈ 0 €/leto
- Davek na nepremičnino · ILIA
- Oproščeno (glavno prebivališče)
- Davek na odpadke · TARI
- Stanovalci2≈ 215 €/leto
Letni stroški so okvirne ocene, izračunane s formulo iz katastrskih podatkov in občinskih tarif, in ne nadomeščajo uradnega preverjanja.
Stanovanjski kredit za to nepremičnino
1.033 €na mesec
za kredit 227.500 € (70 % cene) za 30 let: 360 mesečnih obrokov s fiksno obrestno mero
- TAN
- 3,59 %
- nominalna letna obrestna mera
- EOM (TAEG)
- 3,78 %
- skupni letni strošek, s stroški
Prva ocena, pripravljena s pomočjo umetne inteligence na podlagi uradnih podatkov: ni ponudba kredita. Znesek, obrestno mero in pogoje določi banka po lastni presoji.
TAN: povprečje stanovanjskih kreditov s fiksno obrestno mero nad 10 let, sklenjenih v Italiji, za september 2026 (začasni podatek): ECB, podatki Banke Italije.
Vodnik: hipotekarni kredit v Italiji za nerezidente
Kupcem s prebivališčem v tujini italijanske banke običajno posodijo 50-60 % vrednosti: »Živim v tujini« preračuna znesek.
Kupec
- Mesečni obrok
- 1.033 €
- 360 obrokov
- Obresti skupaj
- 144.409 €
- Skupni znesek za plačilo
- 376.444 €
- obroki in stroški kredita
- Lastna sredstva ob podpisu
- vsaj 118.800 € - 122.500 €
- polog, davki ob nakupu, provizija agencije z DDV, stroški kredita in notar, kot razpon
- Priporočeni neto dohodek
- vsaj 3.099 € na mesec
- Po Banki Italije je razumno, da obrok ne presega tretjine razpoložljivega dohodka, tudi več kreditojemalcev skupaj. To je pravilo previdnosti, ne pogoj: vsaka banka ima svoja merila.
- Italijanska davčna olajšava (IRPEF)
- do 760 € v prvem letu
- 19 % obresti in stroškov kredita za glavno prebivališče, do 4.000 € na leto na pogodbo (760 € davka), razdeljeno med kreditojemalce. Pri dohodku nad 75.000 € se pri kreditih od leta 2025 šteje v zgornjo mejo olajšav; od leta 2026 pa se nad 200.000 € skupne olajšave zmanjšajo za 440 €.
- Polog97.500 €
- Davki ob nakupu (kot prvo stanovanje)v oglasu niso navedeni
- Provizija agencije z DDV15.860 €
- Stroški kredita1.919 €
- Notar, kupna in kreditna pogodba (ocena)3.480 € - 7.260 €
Kako računamo
Obrestna mera
To je povprečna obrestna mera stanovanjskih kreditov s fiksno obrestno mero nad 10 let, sklenjenih v Italiji v mesecu, ki jo Banka Italije zbere pri bankah, ECB pa objavi približno pet tednov pozneje (usklajena statistika MIR). CRM TriesteVillas jo prenese vsako noč: ko izide nov mesec, se številka tukaj sama posodobi. Za fiksno obrestno mero se uporabljajo pogodbe z enako dobo fiksnosti (do 5 let, od 5 do 10, nad 10), za variabilno pogodbe z variabilno obrestno mero. Objavljena vrednost je letna obrestna mera z obrestnimi obrestmi, brez stroškov: za mesečni obrok postane nominalna obrestna mera, TAN = 12 × ((1 + mera)^(1/12) - 1). Zadnji podatek: september 2026, začasen.
V enem letu se je to povprečje spremenilo z 3,31 % (september 2025) na 3,65 % (september 2026).
Ponudbe meseca so lahko drugačne: najboljše so pogosto pod povprečjem, s pogoji (polog, energijski razred, jamstva, zavarovanja). Zato lahko obrestno mero zgoraj spremenite.
Obrok
Anuitetno odplačevanje z enakimi obroki: R = C × i / (1 - (1 + i)^(-n)), kjer je C glavnica, i TAN, deljen z 12, in n število obrokov.
EOM (TAEG)
Letni strošek celotnega kredita, izračunan z denarnimi tokovi evropske direktive: poleg obresti stroški, ki se običajno plačajo banki in državi. Nadomestni davek 0,25 % (569 €), stroški odobritve 1.000 € (predpostavka), cenitev 350 €, požarno zavarovanje 51 € na leto, stroški obroka 3 € na mesec. Notarski stroški niso vključeni v EOM, kot določa zakon (člen 120-quinquies italijanskega bančnega zakona): zajeti so v lastnih sredstvih ob podpisu. Za primerjavo: povprečna EOM stanovanjskih kreditov, sklenjenih v Italiji, za september 2026 je bila 4,05 %.
Lastna sredstva ob podpisu
Polog, davki ob nakupu, ocenjeni za to nepremičnino v izbranem primeru, provizija agencije z DDV, stroški kredita ob podpisu in notar za nakup in za kredit. Notar je naša ocena v razponu, ne predračun: od leta 2012 se plačilo dogovori z notarjem, ki pred naročilom, po pregledu dokumentov, da pisni okvirni predračun. Banka posodi na vrednost iz svoje cenitve: če je cenitev nižja od cene, se zmanjša kredit, ne cena.
Dohodek
Pravilo tretjine je iz vodnika Banke Italije za potrošnike: previdnostna mera za vzdržen obrok, ne merilo, po katerem banka odloča. Vsaka banka sama oceni dohodek, izdatke, starost in zavarovanja.
Kaj ni
Ni ponudba kredita ne svetovanje. TriesteVillas ni banka, ni kreditni posrednik ne kreditni zastopnik in ni primerjalnik kreditov. Ta kalkulator, izdelan s pomočjo umetne inteligence, naredi prvo oceno na podlagi uradnih podatkov in tu opisanih pravil; računa se v brskalniku in nič se ne shrani.
Viri
- ECB, statistika obrestnih mer bank (MIR): uporabljena serija
- Banka Italije, Banke in denar: nacionalni podatki
- Banka Italije, vodnik za potrošnike o hipotekarnem kreditu
- Nadomestni davek: D.P.R. 601/1973, 18. člen
- Davčna olajšava za obresti: Agenzia delle Entrate
- Običajni stroški: informativni listi bank in primerjave oktobra 2026
- Notar: naša ocena; arhivska taksa in prispevki po D.M. 265/2012
Obrestne mere posodobljene 3. 11. 2026.
Tlorisi
Katastrski načrt brez osebnih podatkov: imena prostorov in višine so takšni kot v dokumentu, vloženem v katastru.
Kaj pravijo dokumenti
Tloris navaja povprečno višino 2,35 metra, kar je pod 2,50 metra, ki jih deželni zakon zahteva za bivalne prostore: to je treba preveriti v gradbenem dovoljenju.
Predhodno branje dokumentov, pripravljeno s pomočjo umetne inteligence s primerjavo katastrskega tlorisa in oglasa. Velja preverjanje, ki ga z vami opravimo z dokumenti v roki pred kakršno koli obveznostjo.
Oprema
- Terasa
- Pogled na mesto
- Panoramski razgled
- Klimatska naprava
- Prenovljeno
- Staro mestno jedro
- Na griču
- Delno opremljeno
- Pritličje
Lokacija
Približna lokacija na območju. Točen naslov sporočimo na zahtevo.
Kako smo pri teh fotografijah uporabili umetno inteligenco
Z umetno inteligenco smo uredili 25 od 37 fotografij; označeno na fotografiji: 5 spremenjenih in 9 simulacij; pri 11 smo popravili le svetlobo in barve. Ogled ostaja edino merilo.
Kako smo jih uredili
25 slik, posnetih junija 2026, izhaja iz fotografij notranjosti in terase; na dveh posnetkih je del slike prekrival madež. Vseh 25 je šlo skozi generativni model za slike (družina Nano Banana podjetja Google, uporabljena prek platforme Higgsfield): 11 samo zaradi svetlobe in barv, 5 za odstranitev predmetov, 9 pa je simulacij, ki na spletni strani nosijo oznako «AI · simulacija». Odstranjeni so bili osebni in vsakdanji predmeti: krožnik s sadjem, daljinski upravljalniki, knjige, drobni predmeti na pohištvu in na kuhalni plošči, kavna ročka, grelnik vode, stoječa svetilka, slika, obešena med oknom in balkonskimi vrati, na dveh fotografijah pa slika, naslonjena na tla, in košarice s stekleničkami na okenski polici v kopalnici, torba, del brisač v niši, uteži in drog. Na simulacijah je model dodal ali spremenil stvari, ki jih v resnici ni ali so drugačne: na 3 zunanjih fotografijah je nebo na novo narisano z drugačnimi oblaki kot na posnetku, na eni z oblaki ob sončnem zahodu; bel cvet med listi rastline; ptica na ohišju tende; v kopalnici pletena košara z brisačami namesto košarice, steklene posode v niši in zvite brisače na omarici; v kuhinji lonček bazilike, steklenica olja in vrč; na nočnih omaricah je dozirnik za milo postal steklenica iz rjavega stekla, svetla knjiga pa knjiga v usnjeni vezavi; vaza v niši ima okras, ki ga je narisal model. Kjer so imeli posnetki madež, je model na novo narisal okno ter rekonstruiral deblo in krošnjo drevesa. Na eni fotografiji kuhinje je izravnal tudi širokokotni posnetek in na zgornje omarice dodal sončno svetlobo. Model je spremenil tudi dva fiksna dela: lesena vrata na koncu hodnika so prikazana temno siva, v kopalnici pa manjka bela ploščica na temni oblogi, ki je v resnici prisotna. Kjer je bil predmet odstranjen, tisto, kar je zakrival, ni bilo fotografirano: model je to rekonstruiral tako, da je videti verodostojno. V primerjavi s posnetki so, razen teh sprememb, pohištvo, postelje, kuhinja, sanitarna oprema, obloge, vrata, okna, niše, tla, terasa, ograja in razgled takšni, kot so bili fotografirani; na 11 fotografijah, obdelanih samo zaradi svetlobe, ni bilo nič dodano ali odstranjeno. Tudi kjer je spremenil le svetlobo, je model na novo izračunal celotno sliko: fina struktura površin je rekonstruirana, ne fotografirana. Svetloba in barve so bile popravljene kot pri običajni obdelavi fotografij. Izvirne neobdelane fotografije so na voljo na zahtevo; ogled ostaja edino merilo za dejansko stanje nepremičnine.
Fotografije z dne 19. oktobra 2026, skupaj 12 (9 z drona in 3 s tal), so prave fotografije in niso šle skozi noben model UI: popravljeni so bili le svetloba, barve in kader, kot pri običajni obdelavi. Na dveh posnetkih iz zraka je hiša poudarjena z grafiko: preostali del slike je zatemnjen, bela črta sledi njenemu obrisu, napis pa navaja ime ulice. 19. oktobra na terasi ni bilo lesene obloge, ki je vidna na junijskih fotografijah: tla so svetla, kot na posnetkih z drona.
Kako uporabljamo umetno inteligenco →Rezervirajte zasebni ogled
Navedite dva ali tri termine, ki vam ustrezajo: oglede prilagodimo vam.
Pošljite povpraševanje
Kdo odgovarja
Brez klicnega centra: odgovorijo vam ljudje, ki so ta dom zares videli. Še isti dan, v italijanščini, angleščini ali nemščini.
Kupujete iz tujine? Preberite vodnik za kupce →
Za tisk (PDF)Podobne nepremičnine
Private Collection
Še ni tista prava?
Del nepremičnin, ki jih posredujemo, ni nikoli objavljen: diskretni lastniki, novogradnje še pred objavo, zaupna sodelovanja.
Dostop do Private Collection →











