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TriesteVillas
San Giusto — Bilocale con terrazza privata e vista città

Centro

San Giusto — Bilocale con terrazza privata e vista città

Via dell'Asilo, Centro, Trieste

325.000 €

Appartamento · 87 m² · 1 camera · 1 bagno · piano terra · Classe energetica G37 foto

Mutuo1.033 € al meseesempio: 70% in 30 anni · TAN 3,59% · TAEG 3,78%Calcola

Tour 3D

Visita la casa adesso

Data della scansione: 15 aprile 2025. Il tour è una ripresa dal vero, senza ritocchi: mostra l'immobile com'era quel giorno.

Su questa casa, sulle altre del sito o sul comprare a Trieste: chiedete pure. Risponde Claude, il concierge AI di TriesteVillas — può sbagliare, e lo dice. Le conversazioni sono registrate e possono essere rilette dal team.

Come lo sappiamo

Il drone parte sopra la terrazza e sale fino a 85 metri. A ogni quota uno scatto vero: la terrazza chiusa nel verde, la casa, il bosco del colle, il castello e la cattedrale di San Giusto, la torre medievale. Tutto a meno di 200 metri dalla porta di casa. Foto vere del drone (DJI Mini 3), 19 ottobre 2026: nessun modello generativo, solo ridimensionate. Le quote sono quelle che il drone registra in ogni scatto, rispetto al punto di partenza sopra la terrazza; le distanze dalla casa sono in linea d'aria, da OpenStreetMap.

Caratteristiche immobile

Tipologia
Appartamento
Superficie
87 m²
Locali
2
Camere da letto
1
Bagni
1
Piano
Terra
Classe energetica
G · 327,4 kWh/m² anno
Indice rinnovabile (EPgl,ren)
15,73 kWh/m² anno
Prestazione energetica del fabbricato
Inverno: bassa · Estate: media

Descrizione

Colle di San Giusto, via dell'Asilo: un bilocale al piano terra, ristrutturato e climatizzato, a due passi dalla Trieste storica.

La zona giorno con cucina a vista si apre su una terrazza privata di circa 20 m², riservata e defilata, con lo sguardo sulla città e uno scorcio di mare. Accanto, la camera da letto, un ampio bagno finestrato e un vano ripostiglio/lavanderia.

Impianti rifatti nel 2023: riscaldamento autonomo a gas con caldaia a condensazione, climatizzazione a pompa di calore. L'arredo è curato; l'immobile si vende parzialmente arredato.

La superficie catastale è di 87 m², che scendono a 79 m² escluse le aree scoperte, oltre alla terrazza. Classe energetica G.

Per l'auto, a parte, si può cercare un box o un posto nel Park San Giusto: l'uscita superiore, il cosiddetto Ascensore di San Giusto, è a circa 140 metri a piedi.

Intorno alla casa

Duemila anni in 250 metri

60 m

Tor Cucherna

una torre delle mura medievali

110 m

Il foro romano

i resti, in cima al colle di San Giusto

120 m

Il teatro romano

fine del I secolo a.C., per migliaia di spettatori

180 m

La cattedrale di San Giusto

due basiliche riunite sotto un tetto fra il 1302 e il 1320

200 m

Il castello di San Giusto

ampliato per volere di Federico III dal 1470

240 m

L'Arco di Riccardo

una porta romana del I secolo a.C.

Distanze in linea d'aria dalla casa, da OpenStreetMap; date storiche dalle voci enciclopediche dei monumenti.

A piedi, dalla porta di casa

Il colle sopra, la città sotto

La casa sta a 42 metri sul mare, a metà del colle di San Giusto. Si sale e in cinque minuti si è in Piazza della Cattedrale; si scende e Piazza Unità è a sette minuti, il mare a dieci. Il ritorno è un'altra cosa: da Piazza Unità ci sono 41 metri da risalire, e i minuti diventano undici. Ogni percorso è calcolato sulle vie e sulle scale vere, con la salita misurata; e per risalire ci sono anche gli ascensori pubblici del Park San Giusto, gratuiti.

La Città Vecchia di Trieste dall'alto, nord in alto, con i percorsi a piedi dalla casa

6Piazza Unità d'Italia

7min andata

11min ritorno

565 m a piedi · ↑ 2 m di salita · ↓ 41 m di discesa

Casa 42 m1 m0 m · sul mare

Sul colle

In città

Tutti i giorni

Come lo sappiamo

Percorsi a piedi calcolati su OpenStreetMap (OSRM, profilo pedonale, server FOSSGIS) il 23 ottobre 2026, dalla porta su Via dell'Asilo. Quote lungo il percorso dal LiDAR della Regione FVG (DTM 1 m, volo 2009). Tempi a 4,8 km/h più un minuto ogni 10 metri di salita (regola di Naismith), arrotondati al minuto: a passo tranquillo, senza soste. Foto: true ortofoto 2017-2020 della Regione FVG (CC BY 4.0), nord in alto.

Nel dettaglio

Per chi vuole sapere tutto

Gli approfondimenti, con le misure e le fonti. Si aprono uno alla volta.

Tasse e costi indicativi

Costi di acquisto (una tantum)

Provvigione TriesteVillas
≈ 13.000 €+ IVA
Notaio
≈ 1.900-3.800 €stima, IVA e spese comprese

Costi di gestione annui

Condominio
≈ 0 €/anno
Imposta immobile · ILIA
Esente (prima casa)
Tassa rifiuti · TARI
Occupanti2≈ 215 €/anno

I costi annui sono stime indicative calcolate con una formula sui dati catastali e sulle tariffe comunali, e non sostituiscono una verifica ufficiale.

Il mutuo per questa casa

1.033 €al mese

per un mutuo di 227.500 € (70% del prezzo) in 30 anni: 360 rate a tasso fisso

TAN
3,59%
tasso nominale annuo
TAEG
3,78%
costo totale annuo, spese comprese

Una prima stima, fatta con l'aiuto dell'AI su dati ufficiali: non è un'offerta di mutuo. Importo, tasso e condizioni li decide la banca, dopo la sua valutazione.

TAN dalla media dei mutui a tasso fisso oltre 10 anni firmati in Italia a settembre 2026 (dato provvisorio): BCE, dati Banca d'Italia.

La guida: mutuo in Italia da non residente

Come facciamo i conti

Il tasso

È la media dei tassi dei mutui per la casa a tasso fisso oltre 10 anni firmati in Italia nel mese, che la Banca d'Italia raccoglie dalle banche e la BCE pubblica circa cinque settimane dopo (statistiche armonizzate MIR). Il CRM di TriesteVillas la scarica ogni notte: quando esce il mese nuovo, il numero qui cambia da solo. Per un mutuo a tasso fisso si usano i contratti fissi per la stessa durata (fino a 5 anni, da 5 a 10, oltre 10), per il variabile quelli a tasso variabile. Il valore pubblicato è un tasso annuo composto senza spese: per la rata mensile diventa il tasso nominale, TAN = 12 × ((1 + tasso)^(1/12) - 1). Ultimo dato: settembre 2026, provvisorio.

In un anno questa media è passata da 3,31% (settembre 2025) a 3,65% (settembre 2026).

Le offerte del mese possono essere diverse: le migliori stanno spesso sotto la media, con condizioni (anticipo, classe energetica, garanzie, polizze). Per questo il tasso qui sopra si può cambiare.

La rata

Ammortamento alla francese, a rata costante: R = C × i / (1 - (1 + i)^(-n)), con C il capitale, i il TAN diviso 12 e n il numero delle rate.

Il TAEG

Il costo annuo di tutto il mutuo, calcolato coi flussi della direttiva europea: oltre agli interessi, le spese che di solito si pagano alla banca e allo Stato. Imposta sostitutiva 0,25% (569 €), istruttoria 1.000 € (ipotesi), perizia 350 €, polizza incendio e scoppio 51 € l'anno, incasso della rata 3 € al mese. Le spese del notaio restano fuori dal TAEG, come prevede la legge (art. 120-quinquies del Testo unico bancario): sono nei contanti al rogito. Per confronto, il TAEG medio dei mutui casa firmati in Italia a settembre 2026 era 4,05%.

I contanti al rogito

L'anticipo, le imposte d'acquisto stimate per questa casa nel regime scelto, la provvigione con l'IVA, le spese del mutuo pagate alla firma e il notaio, per la compravendita e per il mutuo. Il notaio è una stima nostra in forchetta e non un preventivo: dal 2012 il compenso si concorda col notaio, che prima dell'incarico, visti i documenti, ne dà un preventivo scritto di massima. La banca presta su quanto vale la casa per la sua perizia: se la perizia resta sotto il prezzo, scende il mutuo, non il prezzo.

Il reddito

La regola di un terzo è quella della guida della Banca d'Italia: una misura di prudenza per scegliere una rata sostenibile, non il criterio con cui una banca decide. Ogni banca valuta da sé reddito, spese, età e garanzie.

Cosa non è

Non è un'offerta di credito né una consulenza. TriesteVillas non è una banca, né un mediatore creditizio o un agente in attività finanziaria, e non è un comparatore di mutui. Questo calcolatore, costruito con l'aiuto dell'intelligenza artificiale, fa una prima stima con dati ufficiali e con le regole scritte qui; i calcoli avvengono nel browser e non vengono salvati.

Fonti

Tassi aggiornati al 03/11/2026.

Nel conto c'è anche la casa che avete già? Vi diciamo quanto vale →

Planimetrie

Planimetria catastale, ripulita dei dati personali: nomi dei locali e altezze sono quelli del documento depositato al Catasto.

Cosa dicono le carte

La planimetria indica un'altezza media di 2,35 metri, sotto i 2,50 che la legge regionale chiede ai vani abitabili: è un punto da verificare con il titolo edilizio.

Lettura preliminare delle carte, fatta con l'aiuto dell'intelligenza artificiale confrontando la planimetria catastale con l'annuncio. Fa fede la verifica che facciamo con voi, documenti alla mano, prima di qualsiasi impegno.

Dotazioni

  • Terrazza
  • Vista sulla città
  • Vista panoramica
  • Aria condizionata
  • Ristrutturato
  • Nel centro storico
  • In collina
  • Parzialmente arredato
  • Piano terra

Posizione

DuinoMiramareTriesteMuggiaPalazzo Dreher — Ente 21 · 292 m² · 5°-6° piano · Palazzo Dreher — Ente 20 · 239 m² · 5° piano · Palazzo Dreher — Ente 14 · 267 m² · 4° piano · Palazzo Dreher — Ente 13 · 206 m² · 4° piano · Palazzo Dreher — Ente 15 · 152 m² · 4° pianoVilla PucinoDue ville e uno chalet sul golfo · Strada Costiera · Villa storica Strada CostieraBifamiliare intera vista golfo — due unità indipendenti, Muggia · Villa contemporanea vista golfo — Vanisella, Muggia · Villa su un livello con giardino — Fontanella, MuggiaAttico con terrazze e giardini sulla Costiera · Appartamento con giardino in villa sulla CostieraVilla da costruire sul golfo, Strada Costiera · Terreno sul golfo con progetto di villa, Strada CostieraAttico con rooftop, Viale Miramare, BarcolaVilla ristrutturata a primo ingresso, Via BuonarrotiAttico con terrazza e vista mare a PortopiccoloPiano terra con esterno privato a Palazzo BellavistaAttico bilivello arredamento eccezionale, BarcolaGrande apt d'epoca in Piazza della Valle — Città VecchiaAttico Largo Canal, Lastrico solare gigantePanorama Giustinelli: bilivello con giardinetto pensile. SPA, gym e piscina condominiale · Attico bi-livello vista mare, tre affacci all'aperto e SPA condominiale — Centro, TriesteQuarto piano in Via Ponchielli, affittato fino al 2028Attico Via San VitoVillino (pluri unità) con parco gigante, vista mare. Via degli Olmi altaMaxi Appartamento con giardino in Centro, Verdemare, RiveVilla storica del 1789 con vista mare e giardinoVilla curatissima Loc. Banne, OpicinaUfficio affittato in Capo di Piazza, vista su Piazza UnitàVilla unifamiliare località Vanisella 1/A, centro, MuggiaPalazzo Haggi — App. 8 · 120 m² · 4° piano · San Vito, Trieste · Palazzo Haggi — App. 9 · 127 m² · 5° piano · San Vito, Trieste · Palazzo Haggi — App. 4 · 113 m² · 2° piano · San Vito, TriesteVilla d'epoca da ristrutturare, parco privato — San LuigiAppartamento con terrazza a BarcolaVilletta con giardino «Le Vigne» — DuinoPalazzo Haggi — App. 2 · 122 m² · 1° piano · San Vito, Trieste · Palazzo Haggi — App. 3 · 101 m² · 1° piano · San Vito, TriesteBarcola — appartamento vista mare con terrazzo, 3 camere e posto autoPalazzo Haggi — App. 9 · 97 m² · 4° piano · San Vito, Trieste · Palazzo Haggi — App. 5 · 97 m² · 2° piano · San Vito, TriesteDuino · Trilocale piano terra con giardino 280 m² · Duino · Trilocale piano terra con giardino 52 m² (posto auto incluso) · Duino · Trilocale primo piano con terrazza. Posto auto incluso · Duino · Trilocale primo piano con terrazza — posto auto incluso · Duino · Bilocale piano terra con giardino 47 m². Posto auto incluso · Duino · Bilocale primo piano con terrazza. Posto auto inclusoAppartamento vista mare, Via Franca, San VitoAppartamento in un palazzo del 1898 sulla piazza della SinagogaBilocale in Palazzo TergesteoCasa di pietra a Contovello, sopra MiramareVia Giulia — bilocale rinnovato affacciato sul Giardino PubblicoQuesta casa
Nel golfo · La casa, e le altre 54 del catalogo sul golfo. Posizione indicativa.

Posizione indicativa nell'area. La collocazione esatta viene condivisa su richiesta.

Come abbiamo usato l'AI in queste foto

25 foto su 37 ritoccate con l'AI: 5 modificate e 9 simulazioni, indicate sulla foto; 11 solo nella luce e nei colori. La visita resta l'unico riferimento.

Leggi come le abbiamo ritoccate

Le 25 immagini scattate a giugno 2026 partono da fotografie degli interni e della terrazza; in due scatti una macchia copriva una parte dell'immagine. Tutte e 25 sono passate da un modello generativo di immagini (famiglia Nano Banana di Google, usato tramite la piattaforma Higgsfield): 11 solo per la luce e i colori, 5 per togliere oggetti, 9 sono simulazioni e sul sito portano l'etichetta «AI · simulazione». Sono stati tolti oggetti personali e d'uso: un piatto di frutta, telecomandi, libri, piccoli oggetti sui mobili e sul piano cottura, una caffettiera, un bollitore, una lampada da terra, un quadro appeso fra la finestra e la portafinestra e, in due fotografie, un quadro appoggiato a terra e i cestini con i flaconi sul davanzale del bagno, una borsa, parte degli asciugamani di una nicchia, pesi e un bilanciere. Nelle simulazioni il modello ha aggiunto o cambiato cose che nella realtà non ci sono o sono diverse: in 3 fotografie all'aperto il cielo è ridisegnato, con nuvole diverse da quelle dello scatto, in una con le nuvole del tramonto; un fiore bianco fra le foglie di una pianta; un uccello sul cassonetto di una tenda; in bagno un cesto di vimini con asciugamani al posto di un cestino, barattoli di vetro in una nicchia e asciugamani arrotolati su un mobile; in cucina una pianta di basilico, una bottiglia d'olio e una brocca; sui comodini un flacone di sapone è diventato una bottiglia di vetro ambrato e un libro chiaro un libro rilegato in pelle; un vaso in una nicchia ha un decoro disegnato dal modello. Dove gli scatti avevano la macchia, il modello ha ridisegnato una finestra e ricostruito il tronco e la chioma di un albero. In una foto della cucina ha anche raddrizzato la ripresa grandangolare e messo la luce del sole sui pensili. Il modello ha cambiato anche due parti fisse: la porta in legno in fondo al corridoio appare grigio scuro, e in bagno manca una placca bianca sul rivestimento scuro, che nella realtà c'è. Dove un oggetto è stato tolto, ciò che nascondeva non è stato fotografato: l'ha ricostruito il modello, in modo plausibile. Secondo il confronto con gli scatti, a parte questi cambiamenti, mobili, letti, cucina, sanitari, rivestimenti, porte, finestre, nicchie, pavimento, terrazza, ringhiera e vista sono quelli fotografati; nelle 11 fotografie toccate solo per la luce non è stato aggiunto né tolto niente. Anche dove ha cambiato solo la luce, il modello ha ricalcolato l'intera immagine: la grana fine delle superfici è ricostruita, non fotografata. Luce e colori sono stati corretti come in un normale ritocco fotografico. Le fotografie originali non modificate sono disponibili su richiesta; la visita resta l'unico riferimento per lo stato reale dell'immobile.

Le 12 fotografie del 19 ottobre 2026, 9 dal drone e 3 da terra, sono fotografie vere e non sono passate da nessun modello di AI: sono stati corretti solo luce, colore e inquadratura, come in un normale ritocco. In due riprese dall'alto la casa è messa in risalto con una grafica: il resto dell'immagine è scurito, un filo bianco ne segue la sagoma e un cartiglio dice il nome della via. Il 19 ottobre sulla terrazza non c'era la pedana in legno che si vede nelle foto di giugno: il pavimento è quello chiaro delle riprese dal drone.

Come usiamo l'AI →

Richiedi una visita privata

Indicateci due o tre disponibilità: le visite si organizzano attorno a voi.

Richiedi informazioni

Chi risponde

Niente call center: rispondono le persone che questa casa l'hanno vista davvero. In giornata, in italiano, inglese o tedesco.

Avete una casa da queste parti?

E la vostra, quanto vale oggi?

Non chiedetelo a un portale: chiedetelo a chi vende case di pregio a Trieste e sa chi le cerca. In dodici mesi ci hanno scritto 777 persone per comprare casa qui. Basta un numero, vi richiamiamo noi.

Un esempio: su una casa da 350.000 €, sbagliare il prezzo del 5% vuol dire 17.500 €. Un parere in più costa un caffè.

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