
Centro
San Giusto — Bilocale con terrazza privata e vista città
Via dell'Asilo, Centro, Trieste
325.000 €
Appartamento · 87 m² · 1 camera · 1 bagno · piano terra · Classe energetica G37 foto
Mutuo1.033 € al meseesempio: 70% in 30 anni · TAN 3,59% · TAEG 3,78%CalcolaSan Giusto — Bilocale con terrazza privata e vista città
Via dell'Asilo, Centro, Trieste
Tour 3D
Visita la casa adesso
Data della scansione: 15 aprile 2025. Il tour è una ripresa dal vero, senza ritocchi: mostra l'immobile com'era quel giorno.
Come lo sappiamo
Il drone parte sopra la terrazza e sale fino a 85 metri. A ogni quota uno scatto vero: la terrazza chiusa nel verde, la casa, il bosco del colle, il castello e la cattedrale di San Giusto, la torre medievale. Tutto a meno di 200 metri dalla porta di casa. Foto vere del drone (DJI Mini 3), 19 ottobre 2026: nessun modello generativo, solo ridimensionate. Le quote sono quelle che il drone registra in ogni scatto, rispetto al punto di partenza sopra la terrazza; le distanze dalla casa sono in linea d'aria, da OpenStreetMap.
Caratteristiche immobile
- Tipologia
- Appartamento
- Superficie
- 87 m²
- Locali
- 2
- Camere da letto
- 1
- Bagni
- 1
- Piano
- Terra
- Classe energetica
- G · 327,4 kWh/m² anno
- Indice rinnovabile (EPgl,ren)
- 15,73 kWh/m² anno
- Prestazione energetica del fabbricato
- Inverno: bassa · Estate: media
- Stato
- Ottimo / Ristrutturato
- Cucina
- A vista
- Terrazzo
- Sì
- Giardino
- Nessuno
- Ascensore
- No
- Box / posti auto
- Ricercabile a parte box o posto auto nel Park San Giusto, la cui uscita superiore (cd. "Ascensore di San Giusto") è a circa 140 metri a piedi
- Riscaldamento
- Autonomo
Descrizione
Colle di San Giusto, via dell'Asilo: un bilocale al piano terra, ristrutturato e climatizzato, a due passi dalla Trieste storica.
La zona giorno con cucina a vista si apre su una terrazza privata di circa 20 m², riservata e defilata, con lo sguardo sulla città e uno scorcio di mare. Accanto, la camera da letto, un ampio bagno finestrato e un vano ripostiglio/lavanderia.
Impianti rifatti nel 2023: riscaldamento autonomo a gas con caldaia a condensazione, climatizzazione a pompa di calore. L'arredo è curato; l'immobile si vende parzialmente arredato.
La superficie catastale è di 87 m², che scendono a 79 m² escluse le aree scoperte, oltre alla terrazza. Classe energetica G.
Per l'auto, a parte, si può cercare un box o un posto nel Park San Giusto: l'uscita superiore, il cosiddetto Ascensore di San Giusto, è a circa 140 metri a piedi.
Intorno alla casa
Duemila anni in 250 metri
60 m
Tor Cucherna
una torre delle mura medievali
110 m
Il foro romano
i resti, in cima al colle di San Giusto
120 m
Il teatro romano
fine del I secolo a.C., per migliaia di spettatori
180 m
La cattedrale di San Giusto
due basiliche riunite sotto un tetto fra il 1302 e il 1320
200 m
Il castello di San Giusto
ampliato per volere di Federico III dal 1470
240 m
L'Arco di Riccardo
una porta romana del I secolo a.C.
Distanze in linea d'aria dalla casa, da OpenStreetMap; date storiche dalle voci enciclopediche dei monumenti.
A piedi, dalla porta di casa
Il colle sopra, la città sotto
La casa sta a 42 metri sul mare, a metà del colle di San Giusto. Si sale e in cinque minuti si è in Piazza della Cattedrale; si scende e Piazza Unità è a sette minuti, il mare a dieci. Il ritorno è un'altra cosa: da Piazza Unità ci sono 41 metri da risalire, e i minuti diventano undici. Ogni percorso è calcolato sulle vie e sulle scale vere, con la salita misurata; e per risalire ci sono anche gli ascensori pubblici del Park San Giusto, gratuiti.

6Piazza Unità d'Italia
7min andata
11min ritorno
565 m a piedi · ↑ 2 m di salita · ↓ 41 m di discesa
Sul colle
In città
Tutti i giorni
Come lo sappiamo
Percorsi a piedi calcolati su OpenStreetMap (OSRM, profilo pedonale, server FOSSGIS) il 23 ottobre 2026, dalla porta su Via dell'Asilo. Quote lungo il percorso dal LiDAR della Regione FVG (DTM 1 m, volo 2009). Tempi a 4,8 km/h più un minuto ogni 10 metri di salita (regola di Naismith), arrotondati al minuto: a passo tranquillo, senza soste. Foto: true ortofoto 2017-2020 della Regione FVG (CC BY 4.0), nord in alto.
Nel dettaglio
Per chi vuole sapere tutto
Gli approfondimenti, con le misure e le fonti. Si aprono uno alla volta.
Nella pianta di Trieste del 1806, sopra la contrada di Montuzza, ci sono orti e poche case numerate. Nel 1853 il Comune vi costruisce un asilo di carità per l'infanzia, aperto nel 1855 per i bambini delle famiglie operaie del rione: «e da questo civico asilo», scrive Antonio Tribel nel 1884, «ebbe nome l'attuale contrada». L'edificio è ancora lì, accanto alla casa: oggi è la scuola dell'infanzia comunale «Tor Cucherna».
La pianta di Trieste di Ferdinand Klausberger, 1806: il colle di San Giusto col castello, la cattedrale e la contrada di Montuzza
«Pianta della Città e Porto franco di Trieste», disegnata da Ferdinand Klausberger nel 1806 e pubblicata da Ignazio Heymann · Biblioteca Universitaria di Breslavia (Wrocław), pubblico dominio. Ritaglio senza altri interventi, con l'orientamento della pianta: in alto il sud-est.
Il colle di San Giusto dal drone, verso sud-est: la casa, l'asilo, la Tor Cucherna, il castello e la cattedrale
Ripresa vera dal drone, 19 ottobre 2026, 60 m sopra la terrazza, verso sud-est come la pianta: corretti solo luce e colore, senza AI.
Sopra la contrada di Montuzza: nel 1806 la casa n. 1041 e gli orti, dal 1855 l'asilo
Contrada di Rena: le case sopra il teatro romano, allora sepolto
Il Senato veneto ordina che sulla torre poi detta Cucherna, a 60 metri da qui, vegli ogni notte una guardia col fanale acceso.
La torre è venduta a privati, che la trasformano in una casa di tre piani.
Ferdinand Klausberger disegna la pianta della città: sopra la contrada di Montuzza, orti e poche case numerate.
Il Magistrato civico mette all'asta la costruzione di un «asilo di carità per l'infanzia nella contrada di Montuzza in Rena vecchia», compreso l'allargamento della via d'accesso.
Il Comune apre l'asilo, da cui la stradina prenderà il nome.
Antonio Tribel, nella sua «Passeggiata per Trieste»: più di 200 bambini al giorno, il pranzo, quattro maestre.
La Tor Cucherna, salvata dalla demolizione, è restaurata su progetto di Enrico Nordio e il 6 aprile 1912 è consegnata alla città.
Sotto le case di Rena torna alla luce il teatro romano. Gran parte della Città Vecchia bassa è demolita; la parte alta del rione, con l'asilo e la torre, resta in piedi.
Apre il Park San Giusto, scavato nel colle; i suoi ascensori pubblici, gratuiti dal 2021, salgono da Via del Teatro Romano fino a 140 metri a piedi da casa.
L'asilo del 1855 è la scuola dell'infanzia comunale «Tor Cucherna».
Fonti: la pianta di F. Klausberger (1806, Biblioteca Universitaria di Breslavia, pubblico dominio); A. Tribel, «Una passeggiata per Trieste» (1884, scansione su archive.org, pubblico dominio); il catalogo dei beni culturali del Comune di Trieste (asilo di Via dell'Asilo 2, Tor Cucherna, teatro romano); Il Piccolo del 5 dicembre 1909, 6 aprile 1912, 3 novembre 1935, 9 ottobre 2015 e 22 luglio 2026. I numeri sulla pianta e sulla foto indicano gli stessi luoghi, letti sui disegni e controllati con la foto aerea della Regione; la pianta del 1806 non è in scala esatta.
Tasse e costi indicativi
Costi di acquisto (una tantum)
- Provvigione TriesteVillas
- ≈ 13.000 €+ IVA
- Notaio
- ≈ 1.900-3.800 €stima, IVA e spese comprese
Costi di gestione annui
- Condominio
- ≈ 0 €/anno
- Imposta immobile · ILIA
- Esente (prima casa)
- Tassa rifiuti · TARI
- Occupanti2≈ 215 €/anno
I costi annui sono stime indicative calcolate con una formula sui dati catastali e sulle tariffe comunali, e non sostituiscono una verifica ufficiale.
Il mutuo per questa casa
1.033 €al mese
per un mutuo di 227.500 € (70% del prezzo) in 30 anni: 360 rate a tasso fisso
- TAN
- 3,59%
- tasso nominale annuo
- TAEG
- 3,78%
- costo totale annuo, spese comprese
Una prima stima, fatta con l'aiuto dell'AI su dati ufficiali: non è un'offerta di mutuo. Importo, tasso e condizioni li decide la banca, dopo la sua valutazione.
TAN dalla media dei mutui a tasso fisso oltre 10 anni firmati in Italia a settembre 2026 (dato provvisorio): BCE, dati Banca d'Italia.
La guida: mutuo in Italia da non residente
Chi compra
- Rata mensile
- 1.033 €
- 360 rate
- Interessi in tutto
- 144.409 €
- Totale dovuto
- 376.444 €
- rate e spese del mutuo
- Contanti al rogito
- almeno 118.800 € - 122.500 €
- anticipo, imposte d'acquisto, provvigione con IVA, spese del mutuo e notaio, in forchetta
- Reddito netto consigliato
- almeno 3.099 € al mese
- Per la Banca d'Italia è ragionevole che la rata non superi un terzo del reddito disponibile, anche di più persone insieme. È una regola di prudenza, non un requisito: ogni banca ha i suoi criteri.
- Detrazione IRPEF
- fino a 760 € il primo anno
- Il 19% di interessi e spese del mutuo per l'abitazione principale, fino a 4.000 € l'anno per contratto (760 € d'imposta), divisi fra gli intestatari. Con un reddito oltre 75.000 €, per i mutui dal 2025, rientra nel tetto delle detrazioni; e dal 2026, sopra i 200.000 €, l'insieme delle detrazioni cala di 440 €.
- Anticipo97.500 €
- Imposte d'acquisto (come prima casa)non indicate nella scheda
- Provvigione con IVA15.860 €
- Spese del mutuo1.919 €
- Notaio, compravendita e mutuo (stima)3.480 € - 7.260 €
Come facciamo i conti
Il tasso
È la media dei tassi dei mutui per la casa a tasso fisso oltre 10 anni firmati in Italia nel mese, che la Banca d'Italia raccoglie dalle banche e la BCE pubblica circa cinque settimane dopo (statistiche armonizzate MIR). Il CRM di TriesteVillas la scarica ogni notte: quando esce il mese nuovo, il numero qui cambia da solo. Per un mutuo a tasso fisso si usano i contratti fissi per la stessa durata (fino a 5 anni, da 5 a 10, oltre 10), per il variabile quelli a tasso variabile. Il valore pubblicato è un tasso annuo composto senza spese: per la rata mensile diventa il tasso nominale, TAN = 12 × ((1 + tasso)^(1/12) - 1). Ultimo dato: settembre 2026, provvisorio.
In un anno questa media è passata da 3,31% (settembre 2025) a 3,65% (settembre 2026).
Le offerte del mese possono essere diverse: le migliori stanno spesso sotto la media, con condizioni (anticipo, classe energetica, garanzie, polizze). Per questo il tasso qui sopra si può cambiare.
La rata
Ammortamento alla francese, a rata costante: R = C × i / (1 - (1 + i)^(-n)), con C il capitale, i il TAN diviso 12 e n il numero delle rate.
Il TAEG
Il costo annuo di tutto il mutuo, calcolato coi flussi della direttiva europea: oltre agli interessi, le spese che di solito si pagano alla banca e allo Stato. Imposta sostitutiva 0,25% (569 €), istruttoria 1.000 € (ipotesi), perizia 350 €, polizza incendio e scoppio 51 € l'anno, incasso della rata 3 € al mese. Le spese del notaio restano fuori dal TAEG, come prevede la legge (art. 120-quinquies del Testo unico bancario): sono nei contanti al rogito. Per confronto, il TAEG medio dei mutui casa firmati in Italia a settembre 2026 era 4,05%.
I contanti al rogito
L'anticipo, le imposte d'acquisto stimate per questa casa nel regime scelto, la provvigione con l'IVA, le spese del mutuo pagate alla firma e il notaio, per la compravendita e per il mutuo. Il notaio è una stima nostra in forchetta e non un preventivo: dal 2012 il compenso si concorda col notaio, che prima dell'incarico, visti i documenti, ne dà un preventivo scritto di massima. La banca presta su quanto vale la casa per la sua perizia: se la perizia resta sotto il prezzo, scende il mutuo, non il prezzo.
Il reddito
La regola di un terzo è quella della guida della Banca d'Italia: una misura di prudenza per scegliere una rata sostenibile, non il criterio con cui una banca decide. Ogni banca valuta da sé reddito, spese, età e garanzie.
Cosa non è
Non è un'offerta di credito né una consulenza. TriesteVillas non è una banca, né un mediatore creditizio o un agente in attività finanziaria, e non è un comparatore di mutui. Questo calcolatore, costruito con l'aiuto dell'intelligenza artificiale, fa una prima stima con dati ufficiali e con le regole scritte qui; i calcoli avvengono nel browser e non vengono salvati.
Fonti
- BCE, statistiche dei tassi bancari (MIR): la serie usata
- Banca d'Italia, Banche e moneta: serie nazionali
- Banca d'Italia, «Comprare una casa. Il mutuo ipotecario in parole semplici»
- Imposta sostitutiva: DPR 601/1973, art. 18
- Detrazione degli interessi: Agenzia delle Entrate
- Spese tipiche: fogli informativi e confronti di ottobre 2026
- Il notaio: stima nostra; tassa d'archivio e contributi dal D.M. 265/2012
Tassi aggiornati al 03/11/2026.
Nel conto c'è anche la casa che avete già? Vi diciamo quanto vale →
Planimetrie
Planimetria catastale, ripulita dei dati personali: nomi dei locali e altezze sono quelli del documento depositato al Catasto.
Cosa dicono le carte
La planimetria indica un'altezza media di 2,35 metri, sotto i 2,50 che la legge regionale chiede ai vani abitabili: è un punto da verificare con il titolo edilizio.
Lettura preliminare delle carte, fatta con l'aiuto dell'intelligenza artificiale confrontando la planimetria catastale con l'annuncio. Fa fede la verifica che facciamo con voi, documenti alla mano, prima di qualsiasi impegno.
Dotazioni
- Terrazza
- Vista sulla città
- Vista panoramica
- Aria condizionata
- Ristrutturato
- Nel centro storico
- In collina
- Parzialmente arredato
- Piano terra
Posizione
Posizione indicativa nell'area. La collocazione esatta viene condivisa su richiesta.
Come abbiamo usato l'AI in queste foto
25 foto su 37 ritoccate con l'AI: 5 modificate e 9 simulazioni, indicate sulla foto; 11 solo nella luce e nei colori. La visita resta l'unico riferimento.
Leggi come le abbiamo ritoccate
Le 25 immagini scattate a giugno 2026 partono da fotografie degli interni e della terrazza; in due scatti una macchia copriva una parte dell'immagine. Tutte e 25 sono passate da un modello generativo di immagini (famiglia Nano Banana di Google, usato tramite la piattaforma Higgsfield): 11 solo per la luce e i colori, 5 per togliere oggetti, 9 sono simulazioni e sul sito portano l'etichetta «AI · simulazione». Sono stati tolti oggetti personali e d'uso: un piatto di frutta, telecomandi, libri, piccoli oggetti sui mobili e sul piano cottura, una caffettiera, un bollitore, una lampada da terra, un quadro appeso fra la finestra e la portafinestra e, in due fotografie, un quadro appoggiato a terra e i cestini con i flaconi sul davanzale del bagno, una borsa, parte degli asciugamani di una nicchia, pesi e un bilanciere. Nelle simulazioni il modello ha aggiunto o cambiato cose che nella realtà non ci sono o sono diverse: in 3 fotografie all'aperto il cielo è ridisegnato, con nuvole diverse da quelle dello scatto, in una con le nuvole del tramonto; un fiore bianco fra le foglie di una pianta; un uccello sul cassonetto di una tenda; in bagno un cesto di vimini con asciugamani al posto di un cestino, barattoli di vetro in una nicchia e asciugamani arrotolati su un mobile; in cucina una pianta di basilico, una bottiglia d'olio e una brocca; sui comodini un flacone di sapone è diventato una bottiglia di vetro ambrato e un libro chiaro un libro rilegato in pelle; un vaso in una nicchia ha un decoro disegnato dal modello. Dove gli scatti avevano la macchia, il modello ha ridisegnato una finestra e ricostruito il tronco e la chioma di un albero. In una foto della cucina ha anche raddrizzato la ripresa grandangolare e messo la luce del sole sui pensili. Il modello ha cambiato anche due parti fisse: la porta in legno in fondo al corridoio appare grigio scuro, e in bagno manca una placca bianca sul rivestimento scuro, che nella realtà c'è. Dove un oggetto è stato tolto, ciò che nascondeva non è stato fotografato: l'ha ricostruito il modello, in modo plausibile. Secondo il confronto con gli scatti, a parte questi cambiamenti, mobili, letti, cucina, sanitari, rivestimenti, porte, finestre, nicchie, pavimento, terrazza, ringhiera e vista sono quelli fotografati; nelle 11 fotografie toccate solo per la luce non è stato aggiunto né tolto niente. Anche dove ha cambiato solo la luce, il modello ha ricalcolato l'intera immagine: la grana fine delle superfici è ricostruita, non fotografata. Luce e colori sono stati corretti come in un normale ritocco fotografico. Le fotografie originali non modificate sono disponibili su richiesta; la visita resta l'unico riferimento per lo stato reale dell'immobile.
Le 12 fotografie del 19 ottobre 2026, 9 dal drone e 3 da terra, sono fotografie vere e non sono passate da nessun modello di AI: sono stati corretti solo luce, colore e inquadratura, come in un normale ritocco. In due riprese dall'alto la casa è messa in risalto con una grafica: il resto dell'immagine è scurito, un filo bianco ne segue la sagoma e un cartiglio dice il nome della via. Il 19 ottobre sulla terrazza non c'era la pedana in legno che si vede nelle foto di giugno: il pavimento è quello chiaro delle riprese dal drone.
Come usiamo l'AI →Richiedi una visita privata
Indicateci due o tre disponibilità: le visite si organizzano attorno a voi.
Richiedi informazioni
Chi risponde
Niente call center: rispondono le persone che questa casa l'hanno vista davvero. In giornata, in italiano, inglese o tedesco.
Avete una casa da queste parti?
E la vostra, quanto vale oggi?
Non chiedetelo a un portale: chiedetelo a chi vende case di pregio a Trieste e sa chi le cerca. In dodici mesi ci hanno scritto 777 persone per comprare casa qui. Basta un numero, vi richiamiamo noi.
Un esempio: su una casa da 350.000 €, sbagliare il prezzo del 5% vuol dire 17.500 €. Un parere in più costa un caffè.
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Non è quella giusta?
Una parte di ciò che trattiamo non va mai online: proprietari discreti, anteprime di cantiere, collaborazioni riservate.
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