Preskočite na vsebino
TriesteVillas
SL

Nakup · od koder koli

Nakup nepremičnine v Italiji: drugačen sistem. Nič bolj tvegan od vašega.

Veliko naših kupcev prihaja iz tujine in v središču vsega najdejo notarja. To poglavje razloži, kako nakup tu poteka, koliko stane in kje smo mi na vsakem koraku.

Sestavite svojo potVprašajte Concierge

Postopek

Štiri faze. Ena oseba javnega zaupanja.

Prenos lastništva doma poteka prek notarja, nevtralne osebe javnega zaupanja, ki odgovarja državi – ne nobeni od strank. Praviloma ga kot kupec izberete in plačate sami, razen če ste se s prodajalcem dogovorili drugače: pogovorite se z njim, preden podpišete ponudbo, in ne glejte samo na ceno.

  1. Ponudba

    Pisna ponudba, običajno z manjšim pologom. Pozor na asimetrijo: ko jo podpišete, zavezuje vas – prodajalec ostane prost, dokler je ne sprejme. Ko pa jo sprejme, že velja kot predpogodba.

  2. Predpogodba (compromesso)

    Predpogodba določi vse bistvene pogoje. Plačate aro (caparra confirmatoria) – praviloma okoli 10 % – in ta ni le simbolična: če odstopite vi, jo izgubite; če odstopi prodajalec, vam dolguje dvojno aro.

  3. Notarski zapis (rogito)

    Kupoprodajna pogodba, ki jo notar v celoti prebere na glas, potem ko je že preveril lastništvo in bremena. Plačate preostanek kupnine, davke ob nakupu poravnate prek notarja in ključi zamenjajo lastnika. V večjem delu Italije lastništvo preide na vas na tej točki; na območjih zemljiške knjige (sistem tavolare), tudi v Trstu, šele v naslednjem koraku.

  4. Vpis v zemljiško knjigo

    V večjem delu Italije notar listino vpiše v javne nepremičninske registre (trascrizione) in od takrat vaše lastništvo velja proti vsakomur. V Trstu in Gorici, kot na drugih območjih sistema tavolare, pa notar predlaga vpis v zemljiško knjigo (Libro fondiario), kakršno poznajo tudi v Sloveniji: lastništvo na vas preide in velja proti vsakomur šele z vpisom, ne s podpisom. Brez zavarovanja lastninske pravice – ni potrebno.

Notar ni vaš odvetnik – in prav v tem je bistvo.

Ne bo se pogajal za vas in v sporu ne bo stopil na vašo stran: prav njegova nevtralnost omogoča, da sistem deluje brez zavarovanja lastninske pravice. V zapletenih primerih je neodvisen italijanski odvetnik vreden svojega honorarja – in mi vam bomo povedali, kdaj je vaš primer eden od njih.

Poštene številke

Koliko nakup v resnici stane.

Pri večini rabljenih nepremičnin je davčna osnova katastrska vrednost – praviloma precej pod ceno. Ocena sledi pravilom za leto 2026 in odkrito pove, kje sloni na predpostavkah.

750.000 €

Namen

Prodajalec

Katastrska kategorija

Kupec

Kredit

Italijanščina

Skupaj, okvirno

45.982 € – 72.069 €

6,1–9,6%

Davek na registracijo (na katastrsko vrednost)
6.750 € – 30.375 €
Hipotekarna + katastrska pristojbina (fiksni znesek)
100 €
Notar, kupna pogodba: plačilo z DDV, arhivska taksa, prispevki in stroški (naša ocena, ne predračun)
2.530 € – 4.990 €
Provizija agencije, na strani kupca (4 % + DDV)
36.600 €

Brez katastrskega donosa je katastrska osnova ocenjena na 10-45 % cene: tam je bila pri 42 od 47 nepremičnin, ki smo jih izmerili, skoraj vseh v Trstu in okolici (oktober 2026). Z donosom je davek natančen. Poštena ocena po pravilih za leto 2026, ne predračun: natančni zneski so v pisnem predračunu notarja, ki ga boste izbrali. Olajšava za glavno prebivališče (prima casa) ima pogoje (prijava prebivališča v 18 mesecih, neluksuzna kategorija).

Vaša pot

Ista država, različne poti.

Tri vprašanja – in poglavje se preuredi okoli vas. Vaši odgovori ostanejo na tej napravi, dokler se ne odločite drugače.

1
2
3
4

Od kod kupujete?

Vprašajte karkoli

Preprosto kot iskalnik. Precej bolj pošteno.

Claude – naš Concierge z umetno inteligenco – odgovarja na podlagi naše preverjene knjižnice in naših resničnih nepremičnin, v vašem jeziku. Pove, kadar ni prepričan; pogovori ostanejo v našem sistemu in jih lahko naša ekipa ponovno prebere.

Odgovarja Claude, Concierge z umetno inteligenco pri TriesteVillas. Lahko se zmoti – in to tudi pove. Pogovori se beležijo in jih lahko naša ekipa ponovno prebere.

Knjižnica vodnikov

Preberite, kar zares vemo.

Vsi vodniki →

Kam naprej

Poglavje se konča. Pot se ne.

Primerjava s SlovenijoStroški nakupa: Slovenija ob Italiji, Avstriji in NemčijiČe nakup v Italiji primerjate z nakupom doma: na SloveniaVillas, spletnem mestu naše skupine, so stroški nakupa v Sloveniji izračunani ob Italiji, Avstriji in Nemčiji – z viri in datumom podatkov. Tam so tudi vodniki in orodja za slovensko obalo in Kras.Izračun stroškov nakupa na SloveniaVillas V gorahSappada/Plodn, merjena v urah soncaZa vse, ki iščete tudi dom v gorah: SappadaVillas, spletno mesto naše skupine, predstavlja petnajst zaselkov, vsakega posebej. Koliko ur sonca ima zaselek in kaj se od tam vidi, je izračunano na modelu terena; tam sta tudi trg v številkah italijanske davčne uprave in katalog s prvimi nepremičninami. V Sappadi nimamo pisarne: pridemo iz Trsta, po dogovoru. Spletno mesto je v slovenščini, pogovor pa nadaljujemo v italijanščini ali angleščini.sappadavillas.com