Nakup · od koder koli
Nakup nepremičnine v Italiji: drugačen sistem. Nič bolj tvegan od vašega.
Sedem od desetih naših kupcev prihaja iz tujine. Prinesejo navade svojega trga – skrbniški račun, zavarovanje lastninske pravice, odvetnika za prenos – in v središču vsega najdejo notarja. To poglavje razloži, kako nakup tu v resnici poteka, koliko stane in kje smo mi na vsakem koraku.
Postopek
Štiri faze. Ena oseba javnega zaupanja.
Italija je, tako kot Slovenija, država kontinentalnega prava: prenos lastništva doma poteka prek notarja, nevtralne osebe javnega zaupanja, ki odgovarja državi – ne nobeni od strank. Vi ga izberete, vi ga plačate, dolguje pa vam samo zakon. To je drugačna vrsta varstva – in ko jo enkrat razumete, pomirjujoča.
- 01
Ponudba
Pisna ponudba, običajno z manjšim pologom. Pozor na asimetrijo: ko jo podpišete, zavezuje vas – prodajalec ostane prost, dokler je ne sprejme. Ko pa jo sprejme, že velja kot predpogodba.
- 02
Predpogodba (compromesso)
Predpogodba določi vse bistvene pogoje. Plačate aro (caparra confirmatoria) – praviloma okoli 10 % – in ta ni le simbolična: če odstopite vi, jo izgubite; če odstopi prodajalec, vam dolguje dvojno aro.
- 03
Notarski zapis (rogito)
Kupoprodajna pogodba, ki jo notar v celoti prebere na glas, potem ko je že preveril lastništvo in bremena. Plačate preostanek kupnine, davke ob nakupu poravnate prek notarja in ključi zamenjajo lastnika. Na tej točki lastništvo preide na vas.
- 04
Vpis v zemljiško knjigo
V nekaj dneh notar vloži listino v javne nepremičninske registre – v Trstu je to zemljiška knjiga, kakršno poznajo tudi v Sloveniji. Od tistega trenutka vaše lastništvo velja proti vsakomur. Brez zavarovanja lastninske pravice – ni potrebno.
Notar ni vaš odvetnik – in prav v tem je bistvo.
Ne bo se pogajal za vas in v sporu ne bo stopil na vašo stran: prav njegova nevtralnost omogoča, da sistem deluje brez zavarovanja lastninske pravice. V zapletenih primerih je neodvisen italijanski odvetnik vreden svojega honorarja – in mi vam bomo povedali, kdaj je vaš primer eden od njih.
Poštene številke
Koliko nakup v resnici stane.
Italijanski davki ob nakupu so na papirju videti visoki, v praksi pa so navadno milejši, ker je pri večini rabljenih nepremičnin davčna osnova katastrska vrednost – praviloma precej pod ceno. Premaknite drsnike: ocena sledi pravilom za leto 2026 in odkrito pove, kje sloni na predpostavkah.
750.000 €
Namen
Prodajalec
Katastrska kategorija
| Davek na registracijo (na katastrsko vrednost) | 27.000 € – 40.500 € |
| Hipotekarna + katastrska pristojbina (fiksni znesek) | 100 € |
| Notar (okvirno – vedno prosite za pisni predračun) | 3000 € – 5250 € |
| Provizija agencije, na strani kupca (4 % + DDV) | 36.600 € |
| Skupaj, okvirno | 66.700 € – 82.450 €(8,9–11,0%) |
Brez vnesenega katastrskega donosa je katastrska osnova ocenjena na 40–60 % cene – običajni razpon, ne obljuba. Poštena ocena po pravilih za leto 2026, ne predračun: natančne zneske za vašo pogodbo izračuna notar, mi pa vam jih z veseljem razložimo že prej. Olajšava za glavno prebivališče (prima casa) ima pogoje (prijava prebivališča v 18 mesecih, neluksuzna kategorija).
Vaša pot
Ista država, različne poti.
Arhitektka iz Ljubljane, ki kupuje pied-à-terre, in Teksašan, ki se seli za stalno, potrebujeta različne odgovore v različnem vrstnem redu. Tri vprašanja – in poglavje se preuredi okoli vas. Vaši odgovori ostanejo na tej napravi, dokler se ne odločite drugače.
Od kod kupujete?
Vprašajte karkoli
Preprosto kot iskalnik. Precej bolj pošteno.
Claude – naš Concierge z umetno inteligenco – odgovarja na podlagi naše preverjene knjižnice in naših resničnih nepremičnin, v vašem jeziku. Pove, kadar ni prepričan, in vsak pogovor prebere človek.
Knjižnica vodnikov