Nakup · od koder koli
Nakup nepremičnine v Italiji: drugačen sistem. Nič bolj tvegan od vašega.
Veliko naših kupcev prihaja iz tujine. Prinesejo navade svojega trga – skrbniški račun, zavarovanje lastninske pravice, odvetnika za prenos – in v središču vsega najdejo notarja. To poglavje razloži, kako nakup tu v resnici poteka, koliko stane in kje smo mi na vsakem koraku.
Postopek
Štiri faze. Ena oseba javnega zaupanja.
Italija je, tako kot Slovenija, država kontinentalnega prava: prenos lastništva doma poteka prek notarja, nevtralne osebe javnega zaupanja, ki odgovarja državi – ne nobeni od strank. Vi ga izberete, vi ga plačate, dolguje pa vam samo zakon. To je drugačna vrsta varstva – in ko jo enkrat razumete, pomirjujoča.
- 01
Ponudba
Pisna ponudba, običajno z manjšim pologom. Pozor na asimetrijo: ko jo podpišete, zavezuje vas – prodajalec ostane prost, dokler je ne sprejme. Ko pa jo sprejme, že velja kot predpogodba.
- 02
Predpogodba (compromesso)
Predpogodba določi vse bistvene pogoje. Plačate aro (caparra confirmatoria) – praviloma okoli 10 % – in ta ni le simbolična: če odstopite vi, jo izgubite; če odstopi prodajalec, vam dolguje dvojno aro.
- 03
Notarski zapis (rogito)
Kupoprodajna pogodba, ki jo notar v celoti prebere na glas, potem ko je že preveril lastništvo in bremena. Plačate preostanek kupnine, davke ob nakupu poravnate prek notarja in ključi zamenjajo lastnika. V večjem delu Italije lastništvo preide na vas na tej točki; na območjih zemljiške knjige (sistem tavolare), tudi v Trstu, šele v naslednjem koraku.
- 04
Vpis v zemljiško knjigo
V večjem delu Italije notar listino vpiše v javne nepremičninske registre (trascrizione) in od takrat vaše lastništvo velja proti vsakomur. V Trstu in Gorici, kot na drugih območjih sistema tavolare, pa notar predlaga vpis v zemljiško knjigo (Libro fondiario), kakršno poznajo tudi v Sloveniji: lastništvo na vas preide in velja proti vsakomur šele z vpisom, ne s podpisom. Brez zavarovanja lastninske pravice – ni potrebno.
Notar ni vaš odvetnik – in prav v tem je bistvo.
Ne bo se pogajal za vas in v sporu ne bo stopil na vašo stran: prav njegova nevtralnost omogoča, da sistem deluje brez zavarovanja lastninske pravice. V zapletenih primerih je neodvisen italijanski odvetnik vreden svojega honorarja – in mi vam bomo povedali, kdaj je vaš primer eden od njih.
Poštene številke
Koliko nakup v resnici stane.
Italijanski davki ob nakupu so na papirju videti visoki, v praksi pa so navadno milejši, ker je pri večini rabljenih nepremičnin davčna osnova katastrska vrednost – praviloma precej pod ceno. Premaknite drsnike: ocena sledi pravilom za leto 2026 in odkrito pove, kje sloni na predpostavkah.
750.000 €
Namen
Prodajalec
Katastrska kategorija
| Davek na registracijo (na katastrsko vrednost) | 27.000 € – 40.500 € |
| Hipotekarna + katastrska pristojbina (fiksni znesek) | 100 € |
| Notar, vključno z 22 % DDV (okvirno – vedno prosite za pisni predračun) | 3660 € – 6405 € |
| Provizija agencije, na strani kupca (4 % + DDV) | 36.600 € |
| Skupaj, okvirno | 67.360 € – 83.605 €(9,0–11,1%) |
Brez vnesenega katastrskega donosa je katastrska osnova ocenjena na 40–60 % cene – običajni razpon, ne obljuba. Poštena ocena po pravilih za leto 2026, ne predračun: natančne zneske za vašo pogodbo izračuna notar, mi pa vam jih z veseljem razložimo že prej. Olajšava za glavno prebivališče (prima casa) ima pogoje (prijava prebivališča v 18 mesecih, neluksuzna kategorija).
Vaša pot
Ista država, različne poti.
Arhitektka iz Ljubljane, ki kupuje pied-à-terre, in Teksašan, ki se seli za stalno, potrebujeta različne odgovore v različnem vrstnem redu. Tri vprašanja – in poglavje se preuredi okoli vas. Vaši odgovori ostanejo na tej napravi, dokler se ne odločite drugače.
Od kod kupujete?
Vprašajte karkoli
Preprosto kot iskalnik. Precej bolj pošteno.
Claude – naš Concierge z umetno inteligenco – odgovarja na podlagi naše preverjene knjižnice in naših resničnih nepremičnin, v vašem jeziku. Pove, kadar ni prepričan; pogovori ostanejo v našem sistemu in jih lahko naša ekipa ponovno prebere.
Knjižnica vodnikov
Preberite, kar zares vemo.
Kam naprej