Kdo lahko kupi nepremičnino v Italiji in okolici Trsta (Trieste)

Upravičeno vprašanje

Da, sprašujejo nas – in prav je tako. Več držav omejuje, kaj lahko tujci kupijo: med njimi Kanada, Avstralija in Švica. Tudi Italija ima svoja pravila. So le manj znana.

Na kratko, po stanju leta 2026:

• Državljani EU in EGP (EGP doda Islandijo, Lihtenštajn in Norveško) kupujejo natanko tako kot Italijani. Brez dovoljenj, brez preverjanj, brez pogojev.
• Državljani zunaj EU, ki zakonito prebivajo v Italiji – z veljavnim dovoljenjem za delo, družino ali študij ali z investitorskim vizumom – prav tako kupujejo prosto.
• Vsi drugi kupujejo pod pogojem, ki se imenuje vzajemnost: Italija vam dovoli nakup toliko, kolikor bi vaša država dovolila Italijanu, da kupi pri vas.

Ena podrobnost mnoge preseneti: Švica je članica EFTA, a se EGP nikoli ni pridružila. Švicarski državljani zato gredo skozi preverjanje vzajemnosti – o tem več spodaj.

Vzajemnost in kdo jo dejansko preverja

Pravilo je v 16. členu uvodnih določb italijanskega civilnega zakonika, preverja pa ga niti nepremičninska agencija niti kupec, temveč notar, primer za primerom, pred sklenitvijo posla. Delovni viri so seznami držav pri italijanskem zunanjem ministrstvu in njegova zbirka mednarodnih pogodb; odgovornost je notarjeva. To ni formalnost: posel, sklenjen brez vzajemnosti, je ničen, italijansko sodišče pa je enega že razglasilo za ničnega.

Kako je z državljanstvi, ki jih srečujemo najpogosteje, po stanju julija 2026:

Potni list	Stanje
ZDA	Vzajemnost je v notarski praksi priznana. Za zasebne kupce ni posebnih omejitev.
Združeno kraljestvo	Po brexitu zunaj EU, a vzajemnost je izpolnjena: angleško pravo tujih kupcev ne omejuje, zato Italija ne omejuje vas.
Švica	Omejeno. Italija zrcali Lex Koller: drugo bivališče do 200 m² neto bivalne površine in 1.000 m² zemljišča. Brez omejitev, če prevzamete prebivališče v Italiji.
Kanada	Trenutno onemogočeno za stanovanjske nepremičnine. Kanada tujcem prepoveduje nakup stanovanjskih nepremičnin do 1. januarja 2027; Italija prepoved vrne kot v ogledalu. Obstajajo ozke izjeme – odloči notar.
Avstralija	Omejeno. Avstralija tujcem prepoveduje nakup obstoječih stanovanj od aprila 2025 do marca 2027; zrcaljenje velja.

Švicarski par s prebivališčem v Zürichu si želi vilo na tržaški obali kot počitniško hišo. Neto bivalna površina: 260 m². Po trenutnem stanju (2026) notar nakup ustavi pri meji 200 m². Možnosti sta dve: manjša nepremičnina ali prebivališče v Italiji, s katerim meja izgine. Bolje to vedeti pred ogledom kot po njem.

Dve pojasnili. Kanadska prepoved poteče 1. januarja 2027, avstralska marca 2027, tako da je obe stanji treba znova preveriti – to spremljamo. In če vašega potnega lista ni v tabeli, odgovor ni »ne«, ampak »vprašajte«. Vprašanje zastavimo notarju, preden se za karkoli odločite, najmanj pa z osebno naklonjenostjo.

Nakup hiše ne prinese pravice do bivanja

To je vredno povedati naravnost, saj je zmota pogosta. Notarski zapis kupoprodajne pogodbe (rogito) vam da dom, ne vizuma. Obiskovalci zunaj EU – vključno z Američani in Britanci – ostajajo na schengenski uri: 90 dni v katerem koli 180-dnevnem obdobju, šteto po vsem schengenskem območju, ne po posamezni državi. In Italija nima »zlatega vizuma«, vezanega na nepremičnino: italijanski investitorski vizum obstaja, a njegove upravičene naložbe (po stanju leta 2026: 2 milijona € v državnih obveznicah, 500.000 € v italijanskem podjetju, 250.000 € v inovativnem startupu, 1 milijon € v filantropiji) namenoma ne vključujejo nepremičnin.

Kar lastništvo vseeno naredi, je, da okrepi vlogo za vizum – pokaže, da imate kje stanovati.

Vizum za izbrano prebivališče, na kratko

Za tiste, ki želijo živeti v Italiji, ne da bi tam delali: predvsem upokojenci in ljudje, ki živijo od premoženja. Gre za nacionalni vizum vrste D, za katerega zaprosite na italijanskem konzulatu, pristojnem za vaš kraj prebivanja. Na kratko, po stanju leta 2026: dohodek zgolj iz pasivnih virov – pokojnine, najemnine, naložbe; plača ne šteje – nad zakonskim pragom 31.000 € na leto za posameznega vlagatelja, določenim z ministrsko direktivo iz leta 2000. V praksi konzulati pričakujejo občutno več, za poročeni par pa okoli 38.000 €. Dodajte dokazilo o nastanitvi v Italiji (lastni ali najeti), zdravstveno zavarovanje in dejstvo, da vizum ne dovoljuje dela. Konzulati imajo široko diskrecijsko pravico in jo uporabljajo. V osmih dneh po prihodu na kvesturi zaprosite za dovoljenje za prebivanje.

Opomba iz notarske prakse: dovoljenje za izbrano prebivališče samo po sebi ne nadomesti preverjanja vzajemnosti. Nepomembno, če ste Američan ali Britanec; pomembno, če vaše državljanstvo ni na varnem seznamu.

Vse to vzemite kot skico. Šteje kontrolni seznam vašega konzulata.

Prvi konkretni korak: davčna številka

Italijanska davčna številka (codice fiscale) je oznaka, ki odklene vse ostalo: notarski zapis, predpogodbo (preliminare), komunalne priključke, bančni račun, če ga boste kdaj želeli. Je brezplačna, ne poteče, pridobite pa jo na dva načina: na italijanskem konzulatu v državi vašega prebivanja ali pri Agenzia delle Entrate v Italiji z obrazcem AA4/8 – tudi prek pooblaščenca, kar pomeni, da jo vaš notar, odvetnik ali mi lahko pridobimo, ne da bi se vkrcali na letalo. Konzularna praksa je različna: nekateri jo za notarske namene izdajo brez težav, drugi imajo raje pot prek pooblaščenca. Šteje le številka, ki jo dodeli Agenzia – ne tista, ki jo »izračuna« kakšna spletna stran.

Če nakup mislite resno, jo uredite zgodaj. Nič ne stane in odstrani ozko grlo.

Potrebujete italijanski bančni račun?

Za sam nakup: ne. Zakon tega ne zahteva. Kupnina lahko potuje z mednarodnim nakazilom, prek SEPA ali SWIFT, z vašega računa v tujini. Na čemer Italija vztraja, je sledljivost: vsako plačilo je v notarskem zapisu prijavljeno posamično, notar pa bo želel jasen odgovor o izvoru sredstev – preprečevanje pranja denarja jemljejo tu resno. Imejte dokazila pripravljena.

Eno orodje je vredno poznati: depozit kupnine pri notarju (deposito prezzo). Na zahtevo katere koli od strank – in zahteva sama zadošča – mora notar preostanek kupnine hraniti na posebnem, ločenem računu, dokler posel ni vpisan v zemljiško knjigo. Na ta sredstva ni mogoče poseči, niti upniki prodajalca ne. Za kupca, ki čez mejo nakazuje velik znesek, je to tiho zavarovanje po ceni ene same zahteve.

Italijanski račun postane priročen pozneje – za komunalne priključke, davke, morebitni hipotekarni kredit – ni pa pogoj za sklenitev posla. Mehaniko nakazil, valut in rokov obravnavamo v članku Kako denar prenesti v Italijo.

Kje vas vse to pusti

Če ste kupec iz EU, ZDA ali Združenega kraljestva: vrata so odprta, prva dva koraka pa sta davčna številka in pošten proračun – za slednjega glejte Davki ob nakupu v Italiji: prave številke. Če je vaš potni list bolj eksotičen: najprej vprašajte, šele nato prelistajte ponudbo nepremičnin. Celotno zaporedje od ponudbe do ključev je v članku Kako poteka nakup hiše v Italiji, kako pot prehodimo skupaj, pa na /compra.

---

Vsebina je informativne narave in ni pravni ali davčni nasvet. Stanja vzajemnosti se spreminjajo – kanadsko in avstralsko je treba znova preveriti v letu 2027 – pri konkretnem nakupu pa ima zadnjo besedo notar, glede davkov pa vaš računovodja (commercialista). Za vaš primer pišite na richieste@triestevillas.com ali na WhatsApp +39 331 8940822.