Wer in Italien kaufen darf

Eine berechtigte Frage

Man stellt sie uns tatsächlich — und zu Recht. Etliche Länder beschränken den Immobilienerwerb durch Ausländer, Kanada, Australien und die Schweiz darunter. Auch Italien hat Regeln. Sie sind nur weniger bekannt.

Die Kurzfassung, Stand 2026:

• EU- und EWR-Bürger (der EWR umfasst zusätzlich Island, Liechtenstein und Norwegen) kaufen genau wie Italiener. Keine Genehmigung, keine Prüfung, keine Auflagen.
• Nicht-EU-Bürger mit gültigem Aufenthaltstitel in Italien — Arbeit, Familie, Studium oder Investorenvisum — kaufen ebenfalls frei.
• Alle anderen kaufen unter einer Bedingung namens Gegenseitigkeit (reciprocità): Italien lässt Sie hier in dem Maß kaufen, in dem Ihr Land einen Italiener bei sich kaufen ließe.

Ein Detail, das viele überrascht: Die Schweiz gehört zur EFTA, ist dem EWR aber nie beigetreten. Schweizer Bürger durchlaufen deshalb die Gegenseitigkeitsprüfung — dazu gleich mehr.

Die Gegenseitigkeit — und wer sie wirklich prüft

Die Regel steht in Artikel 16 der Vorbestimmungen zum italienischen Zivilgesetzbuch. Geprüft wird sie weder vom Makler noch von Ihnen, sondern vom Notar, Fall für Fall, vor der Beurkundung. Arbeitsgrundlage sind die Länderübersichten des italienischen Außenministeriums und dessen Vertragsdatenbank; die Verantwortung trägt der Notar. Eine Formalität ist das nicht: Ein ohne Gegenseitigkeit geschlossener Kaufvertrag ist nichtig — ein italienisches Gericht hat einen solchen bereits für nichtig erklärt.

So stehen die Nationalitäten, die wir am häufigsten sehen, im Juli 2026:

Pass	Lage
USA	Gegenseitigkeit in der notariellen Praxis anerkannt. Keine besonderen Grenzen für Privatkäufer.
Vereinigtes Königreich	Seit dem Brexit Drittstaat, die Gegenseitigkeit ist aber erfüllt: Das englische Recht beschränkt ausländische Käufer nicht, also beschränkt Italien Sie nicht.
Schweiz	Eingeschränkt. Italien spiegelt die Lex Koller: Zweitwohnsitz bis 200 m² Nettowohnfläche und 1.000 m² Grundstück. Keine Grenzen, wenn Sie Ihren Wohnsitz nach Italien verlegen.
Kanada	Derzeit blockiert für Wohnimmobilien. Kanada verbietet Ausländern den Erwerb von Wohneigentum bis zum 1. Januar 2027; Italien spiegelt das Verbot zurück. Enge Ausnahmen, der Notar entscheidet.
Australien	Eingeschränkt. Australien untersagt Ausländern von April 2025 bis März 2027 den Kauf von Bestandsimmobilien; der Spiegel gilt.

Ein Ehepaar aus Zürich möchte eine Villa an der Triestiner Küste als Ferienhaus. Nettowohnfläche: 260 m². Stand 2026 stoppt der Notar den Kauf an der 200-m²-Linie. Die Optionen: ein kleineres Objekt — oder der Wohnsitz in Italien, womit die Grenze entfällt. Besser, man weiß es vor der Besichtigung.

Zwei Anmerkungen. Das kanadische Verbot läuft am 1. Januar 2027 aus, das australische im März 2027 — beide Positionen gehören auf Wiedervorlage; wir behalten das im Blick. Und steht Ihr Pass nicht in der Tabelle, lautet die Antwort nicht »nein«, sondern »fragen Sie«. Wir legen die Frage dem Notar vor, bevor Sie sich in irgendetwas verlieben.

Kaufen heißt nicht bleiben dürfen

Das gehört klar gesagt, denn das Missverständnis ist verbreitet. Die Kaufurkunde gibt Ihnen ein Haus, kein Visum. Für EU-Bürger — also auch für deutsche und österreichische Leser — stellt sich die Frage nicht; für alle anderen läuft die Schengen-Uhr: 90 Tage je 180-Tage-Zeitraum, gezählt über den gesamten Schengen-Raum, nicht pro Land. Das gilt auch für Amerikaner und Briten. Ein an Immobilien geknüpftes »Golden Visa« kennt Italien nicht: Das Investor Visa existiert, aber seine qualifizierenden Anlagen (Stand 2026: 2 Mio. Euro Staatsanleihen, 500.000 Euro Beteiligung an einer italienischen Gesellschaft, 250.000 Euro Start-up, 1 Mio. Euro Philanthropie) schließen Immobilien bewusst nicht ein.

Was Eigentum sehr wohl leistet: Es stärkt einen Visumantrag — Sie weisen eine Unterkunft nach.

Das Visum für die Wohnsitznahme ohne Erwerbstätigkeit, in Umrissen

Für alle, die in Italien leben, aber nicht arbeiten wollen: vor allem Ruheständler und Menschen mit Kapitaleinkünften. Ein nationales Visum vom Typ D, zu beantragen beim italienischen Konsulat Ihres Wohnorts. In Umrissen, Stand 2026: Einkünfte aus passiven Quellen — Renten, Mieten, Kapitalerträge; ein Gehalt zählt nicht — über der gesetzlichen Untergrenze von 31.000 Euro im Jahr für Alleinstehende, festgelegt durch eine Ministerialdirektive aus dem Jahr 2000. In der Praxis erwarten die Konsulate deutlich mehr; für Ehepaare nennt die Praxis rund 38.000 Euro. Dazu: nachgewiesene Unterkunft in Italien (Eigentum oder Miete), Krankenversicherung — und die Auflage, dass Sie nicht arbeiten dürfen. Die Konsulate haben weiten Ermessensspielraum und nutzen ihn. Binnen acht Tagen nach Einreise beantragen Sie die Aufenthaltserlaubnis bei der Questura.

Eine Fußnote aus der notariellen Praxis: Der Aufenthaltstitel für residenza elettiva ersetzt für sich genommen die Gegenseitigkeitsprüfung nicht. Für Amerikaner und Briten ohne Belang; relevant für Nationalitäten, bei denen die Gegenseitigkeit nicht gesichert ist.

Nehmen Sie all das als Skizze: Verbindlich ist die Checkliste Ihres Konsulats.

Der erste konkrete Schritt: der Codice fiscale

Die italienische Steuernummer — der Schlüssel zu allem Weiteren: Kaufurkunde, Vorvertrag, Versorgungsverträge, ein Konto, falls Sie eines möchten. Sie ist kostenlos, läuft nie ab, und es gibt zwei Wege: das italienische Konsulat in Ihrem Wohnsitzland oder die Agenzia delle Entrate in Italien mit dem Formular AA4/8 — auch über einen Bevollmächtigten, sodass Ihr Notar, Ihr Anwalt oder wir sie besorgen können, ohne dass Sie ein Flugzeug besteigen. Die Konsulatspraxis variiert: Manche stellen sie für notarielle Zwecke bereitwillig aus, andere verweisen auf den Weg über den Bevollmächtigten. Es zählt allein die von der Agenzia vergebene Nummer — nicht die von einer Website »berechnete«.

Wenn Sie es ernst meinen: früh erledigen. Es kostet nichts und beseitigt einen Engpass.

Brauchen Sie ein italienisches Bankkonto?

Für den Kauf selbst: nein. Kein Gesetz verlangt es. Der Kaufpreis kann per Auslandsüberweisung reisen, SEPA oder SWIFT, von Ihrem Konto im Ausland. Worauf Italien besteht, ist Nachvollziehbarkeit: Jede Zahlung wird in der Urkunde einzeln erklärt, und der Notar will eine saubere Antwort zur Herkunft der Mittel — die Geldwäscheprüfung wird hier ernst genommen. Halten Sie die Belege bereit.

Ein Instrument, das man kennen sollte: das Kaufpreisdepot beim Notar (deposito prezzo). Auf Verlangen auch nur einer Partei — das Verlangen genügt — muss der Notar den Restkaufpreis auf einem gesonderten, getrennten Konto verwahren, bis die Urkunde im Immobilienregister eingetragen ist. Die Summen sind unpfändbar, auch für Gläubiger des Verkäufers. Wer eine große Summe über eine Grenze bewegt, erhält hier stille Sicherheit — zum Preis einer Bitte.

Ein italienisches Konto wird später bequem — Versorger, Immobiliensteuern, gegebenenfalls eine Finanzierung —, Bedingung der Beurkundung ist es nicht. Die Mechanik von Überweisungen, Währungen und Fristen behandelt Moving money into Italy.

Was bleibt

Sind Sie EU-Bürger, Amerikaner oder Brite: Die Tür steht offen, und Ihre ersten beiden Züge sind der Codice fiscale und ein ehrliches Budget — für Letzteres die Kaufnebenkosten, ehrlich gerechnet. Ist Ihr Pass exotischer: erst fragen, dann das Portfolio durchsehen. Den vollständigen Ablauf vom Angebot bis zur Schlüsselübergabe beschreibt How buying a home in Italy works; wie wir ihn mit Ihnen gehen, steht unter /compra.

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Ein Überblick, keine Beratung. Gegenseitigkeitslagen bewegen sich — Kanada und Australien stehen 2027 zur Überprüfung an —, und beim konkreten Kauf hat der Notar das letzte Wort, in Steuerfragen der Steuerberater. TriesteVillas begleitet internationale Käufer durch jede Phase, den Notar eingeschlossen. richieste@triestevillas.com · +39 331 8940822 (WhatsApp willkommen).