Eigentum in Triest, Jahr für Jahr

Die Jahresrechnung, kurz gefasst

Die einmaligen Steuern beim Kauf haben einen eigenen Artikel. Hier geht es um das, was danach kommt: die Posten, die jedes Jahr wiederkehren — einschließlich desjenigen, der nie mit der Post kommt. Genau über den stolpern ausländische Eigentümer am häufigsten.

Für einen nicht in Italien ansässigen Eigentümer in Triest sind es zwei wiederkehrende Abgaben.

Abgabe	Was es ist	Triest, Stand 2026
ILIA	Die regionale Immobiliensteuer — in Friaul-Julisch Venetien ersetzt sie die italienische IMU	1,06 % auf den Katasterwert; 0,70 % mit einer einzigen Meldung (unten)
TARI	Die kommunale Müllgebühr	Größenordnung 150–420 € pro Jahr bei 100–150 m²

Wohngeld (Condominio) und Versorgungsverträge sind Verträge, keine Steuern, und zu unterschiedlich für eine ehrliche Tabelle; sie gehören zu Nach dem Notartermin.

Diese Region macht es anders

Fast ganz Italien zahlt auf Zweitwohnungen die IMU. Triest nicht. Friaul-Julisch Venetien ist eine autonome Region und erhebt seit dem 1. Januar 2023 eine eigene Steuer: die ILIA (Imposta Locale Immobiliare Autonoma), eingeführt mit dem Regionalgesetz 17/2022. Die Mechanik ist bewusst vertraut gehalten — dieselbe Katasterbasis wie bei der IMU, dasselbe Zahlungsformular F24, dieselben Fälligkeiten im Juni und Dezember —, aber Sätze und Vergünstigungen werden hier festgelegt. Eine davon ist für ausländische Käufer tatsächlich etwas wert; dazu gleich mehr.

Zwei Feststellungen vorab:

• Ist die Wohnung Ihr Hauptwohnsitz — melderechtlich und tatsächlich —, beträgt die ILIA null. Ausnahme sind die gehobenen Katasterkategorien A/1, A/8 und A/9 (herrschaftliche Wohnungen, Villen, Schlösser): Für sie gelten in Triest 2026 0,60 % mit einem Abzug von 200 €.
• Die Wohnung eines nicht in Italien Ansässigen ist nie Hauptwohnsitz, ganz gleich, wie viel Zeit Sie dort verbringen. Sie zahlen als Zweitwohnung. Für die meisten Leser dieser Seite ist das der ehrliche Ausgangspunkt.

Bemessungsgrundlage ist der Katasterwert, nicht der Marktpreis

Die ILIA wird nicht auf den Kaufpreis erhoben, sondern auf den Katasterwert: den amtlichen Katasterertrag (rendita catastale), um 5 % aufgewertet und mit 160 multipliziert. Die Katastererträge stammen aus einer anderen Zeit und werden selten angepasst; die Bemessungsgrundlage liegt in der Regel deutlich unter dem Marktpreis.

Das ist der strukturelle Unterschied zur Property Tax amerikanischer Prägung, die üblicherweise Jahr für Jahr an einem marktnahen Wert bemessen wird. Die Tabelle amerikanischer Steuersätze ersparen wir Ihnen — entscheidend ist nicht der Prozentsatz, sondern die Basis. Eine ILIA-Rechnung steigt nicht, weil Ihre Straße in Mode gekommen ist.

Rechenbeispiel, Zahlen 2026. Eine Wohnung mit einem Katasterertrag von 1.000 €: Basis = 1.000 × 1,05 × 160 = 168.000 €. Beim ordentlichen Triester Zweitwohnungssatz von 1,06 % sind das 1.781 € im Jahr. Mit der 0,70-%-Option unten: 1.176 €. Ob Sie für die Wohnung 300.000 € oder 700.000 € bezahlt haben, spielt für die Rechnung keine Rolle.

Die Triester Sätze, Stand 2026

Triest setzt den ordentlichen Zweitwohnungssatz auf 1,06 % — das gesetzliche Maximum, nicht die regionale Standardmarke von 0,86 %. Das beschönigen wir nicht. Weitere Sätze aus der offiziellen Tabelle 2026: 0,65 % für Wohnungen, die zum vereinbarten Mietzins (canone concordato) vermietet sind, und die erwähnten 0,60 % plus 200 € Abzug für Hauptwohnsitze der Kategorien A/1-A/8-A/9.

Eine Meldung, ein Drittel weniger

Seit dem Steuerjahr 2025 deckelt die Region den Satz für die «prima seconda casa» — das erste Wohngebäude, das eine natürliche Person in der Region neben dem Hauptwohnsitz besitzt — bei 0,70 %. Triest wendet 2026 genau diese 0,70 % an. Gegenüber 1,06 % ist das rund ein Drittel weniger, in jedem Jahr, in dem die Regel gilt.

Automatisch ist daran nichts. Die Bedingungen, exakt:

• Ein Gebäude pro Person, in der gesamten Region. Nur natürliche Personen, keine Gesellschaften.
• Nebeneinheiten — Keller, Garage — sind ausgenommen und bleiben beim ordentlichen Satz.
• Die Immobilie darf vermietet oder unentgeltlich überlassen sein; die Vergünstigung bleibt bestehen.
• Erforderlich ist eine einmalige elektronische Meldung über die regionale Plattform, bis zum 30. Juni des Folgejahres (für 2026: bis 30. Juni 2027). Die Frist ist eine Ausschlussfrist — versäumt heißt für dieses Jahr verloren. Einmal eingereicht, gilt die Meldung auch für die Folgejahre.

Für den typischen internationalen Käufer — eine Immobilie in der Region — ist das kaum mehr als eine Formalität, im obigen Beispiel rund 600 € im Jahr wert. Lassen Sie sie im ersten Winter von Ihrem Steuerberater einreichen.

TARI: die Rechnung, die tatsächlich kommt

Die TARI ist die kommunale Müllgebühr, bemessen nach Fläche und der Zahl der erfassten Bewohner. Nach den offiziellen Triester Tarifen 2026 liegt eine Wohnung von 100–150 m² größenordnungsmäßig bei 150–420 € pro Jahr, regionaler Zuschlag inbegriffen: rund 153 € für 100 m² mit einer Person, rund 417 € für 150 m² mit vier.

Zwei praktische Hinweise:

• Als neuer Eigentümer melden Sie den Beginn der Nutzung bei Esatto S.p.A., dem Einzugsdienst der Stadt, bis zum 30. Juni des Folgejahres; geschuldet ist die Gebühr gleichwohl vom ersten Tag an.
• Wie viele Bewohner die Satzung bei einer Wohnung unterstellt, die ein Nicht-Ansässiger sich selbst zur Verfügung hält, ist ein Detail der kommunalen Satzung: Lassen Sie es von Esatto oder Ihrem Steuerberater bestätigen, statt es anzunehmen.

Anders als die ILIA kommt die TARI wirklich ins Haus: als vorausgefüllter PagoPA-Bescheid, üblicherweise in drei Raten über das Jahr (Mai, September, Anfang Dezember) oder als Einmalzahlung Ende Mai.

Es kommt kein Bescheid

Der häufigste Fehler ausländischer Eigentümer: auf den ILIA-Bescheid warten. Es gibt keinen. Die ILIA ist eine Steuer in Selbstveranlagung — Sie oder Ihr Steuerberater berechnen sie und zahlen unaufgefordert, in zwei Raten: Vorauszahlung bis 16. Juni, Rest bis 16. Dezember. Gezahlt wird per F24, dem italienischen Standardformular; die Steuerkennzahl für Wohngebäude, die nicht Hauptwohnsitz sind, lautet 5901. Schweigen der Verwaltung heißt nicht, dass nichts fällig wäre; das System setzt voraus, dass Sie es wissen.

Das erste Jahr hat immerhin zwei freundliche Züge: Die ILIA wird nach Besitzmonaten anteilig berechnet (ein Monat zählt als Ihrer, wenn Sie die Immobilie mehr als 15 Tage besessen haben), und für die ILIA ist nach dem Kauf nichts zu melden — die elektronischen Anmeldungen des Notars informieren die Gemeinde. Die Gemeinde weiß Bescheid. Sie schreibt nur nicht.

Aus dem Ausland zahlen

Das F24-Formular verlangt ein Konto bei einer italienischen oder an das F24-System angeschlossenen Bank. Wer keines hat, nutzt den anerkannten Weg — denselben, den das italienische Finanzministerium schon 2012 für nicht ansässige Eigentümer beschrieben hat: eine direkte Überweisung auf das IBAN-Konto der Gemeinde, mit Steuernummer (codice fiscale), «ILIA», Steuerjahr und dem Vermerk Vorauszahlung oder Rest im Verwendungszweck. Die IBAN erfragen Sie bei Esatto — vor der Fälligkeit, nicht währenddessen.

Bequemer noch: Jeder Bevollmächtigte — üblicherweise der Steuerberater — kann das F24 von Italien aus für Sie einreichen. Wie Geld überhaupt nach Italien kommt, steht in einem eigenen Artikel.

Was Sie nicht zahlen

Ist die Wohnung nicht vermietet, endet die Geschichte mit der ILIA: Seit 2023 ersetzt sie die Einkommensteuer auf den fiktiven Mietwert — dieselbe Ersetzungsregel, die landesweit für die IMU gilt. Ein Nicht-Ansässiger, dessen einziger italienischer Besitz eine nicht vermietete Wohnung ist und der keine weiteren italienischen Einkünfte hat, gibt keine italienische Steuererklärung ab. Eine Immobiliensteuer, eine Müllgebühr — das war es.

Vermieten Sie, ändert sich das Bild: Eine Erklärung wird fällig, und ein recht zivilisiertes Pauschalregime steht offen. Das ist ein eigenes Kapitel.

Die nüchterne Fußnote

Dies ist ein Überblick mit Zahlen von 2026, keine Beratung: Kommunale Sätze und Fristen werden jährlich neu beschlossen, und in Ihrem konkreten Fall haben Notar und Steuerberater das letzte Wort. TriesteVillas bleibt seinen Eigentümern auch nach dem Kauf zur Seite — Fristen inklusive. Fragen: richieste@triestevillas.com · +39 331 8940822 (WhatsApp willkommen).