Verkauf nach dem Superbonus: die Zehnjahresregel

Wenn die Superbonus-Arbeiten an Ihrer Wohnung in Italien vor weniger als zehn Jahren endeten, kann ein Verkauf auch nach den üblichen fünf Jahren steuerpflichtig sein. Seit dem 1. Januar 2024 ist der Gewinn zu versteuern, wenn Sie innerhalb von zehn Jahren nach Ende der Arbeiten verkaufen, außer Sie haben die Wohnung geerbt oder sie war während des größten Teils dieser Zeit Hauptwohnung von Ihnen oder Ihrer Familie.

Haben Sie den Satz von 110% mit Rechnungsrabatt oder Verkauf der Steuergutschrift genutzt, gilt eine zweite Regel: Innerhalb von fünf Jahren nach Ende der Arbeiten zählen deren Kosten beim Gewinn nicht, danach nur zur Hälfte.

Kurz gesagt

• Zehn Jahre ab Ende der Arbeiten, nicht ab dem Kauf: In diesem Fenster ist ein Verkauf steuerpflichtig (TUIR, Art. 67, Buchstabe b-bis).
• Auch Arbeiten am Gemeinschaftseigentum zählen: Superbonus an Dach oder Fassade des Hauses genügt, selbst wenn in Ihrer Wohnung nichts gemacht wurde.
• Zwei Ausnahmen: geerbte Wohnungen und solche, die während des größten Teils des Zeitraums Hauptwohnung von Ihnen oder Ihrer Familie waren.
• 110% mit Rabatt oder Gutschriftverkauf: Die Kosten der Arbeiten zählen innerhalb von fünf Jahren nach ihrem Ende nicht, danach zur Hälfte (TUIR, Art. 68).
• Steuersatz: pauschal 26%, auf Antrag vom Notar einbehalten; sonst die normale Einkommensteuer (IRPEF) in der Steuererklärung.

Welche Verkäufe erfasst die Zehnjahresregel?

Jeden entgeltlichen Verkauf eines Gebäudes, bei dem Superbonus-Arbeiten nach Art. 119 des Gesetzesdekrets 34/2020 beim Notartermin vor höchstens zehn Jahren endeten. Das Rundschreiben 13/E vom 13. Juni 2024 der Steuerbehörde ergänzt vier Punkte, die für Verkäufer zählen:

• die Regel gilt, egal wer die Arbeiten ausführen ließ: Eigentümer, Mieter, Familienangehöriger;
• sie gilt unabhängig vom Fördersatz und davon, wie die Förderung genutzt wurde;
• Arbeiten am Gemeinschaftseigentum des Gebäudes genügen;
• erfasst wird nur der erste Verkauf nach den Arbeiten, nicht spätere.

Die Frist beginnt mit dem Ende der Arbeiten, wie es die Baumeldungen und Genehmigungen belegen. Eine 2010 gekaufte Wohnung fällt darunter, wenn die Arbeiten der Eigentümergemeinschaft 2022 endeten.

Nichtansässige sind nicht ausgenommen. Das Rundschreiben zählt sie zu den möglichen Steuerpflichtigen, weil ein Gewinn aus einer Immobilie in Italien italienisches Einkommen ist.

Wann ist der Gewinn gar nicht zu versteuern?

Zwei Fälle bleiben außerhalb der Regel:

• Erbschaft: eine geerbte Wohnung.
• Hauptwohnung: eine Wohnung, die in mehr als der Hälfte der zehn Jahre vor dem Notartermin Hauptwohnung von Ihnen oder Ihrer Familie war. Besitzen Sie sie seit weniger als zehn Jahren, während des größten Teils der Zeit seit Kauf oder Bau.

Zum Wohnsitz in Italien und seinen steuerlichen Folgen siehe Wohnsitz nach dem Kauf.

Wie wird der Gewinn berechnet?

Wie immer: Verkaufspreis minus Kaufpreis und die Kosten, die zur Immobilie gehören, etwa Erwerbsteuern und Notar. Der Superbonus fügt eine Besonderheit hinzu, und zwar nur, wenn beide Bedingungen erfüllt sind: Sie hatten 110%, und die Förderung lief über den Rechnungsrabatt (sconto in fattura) oder den Verkauf der Steuergutschrift.

Arbeiten beendet…	Kosten der Superbonus-Arbeiten in der Rechnung
höchstens fünf Jahre vor dem Verkauf	keine
mehr als fünf Jahre vor dem Verkauf	50%
mehr als zehn Jahre vor dem Verkauf	die Regel gilt nicht mehr

Haben Sie die Förderung als Abzug in Ihren Steuererklärungen genutzt, oder zu einem Satz unter 110%, zählen die Kosten der Arbeiten voll. Ein Kaufpreis, der mehr als fünf Jahre vor dem Verkauf gezahlt wurde, wird zudem mit dem ISTAT-Verbraucherpreisindex für Arbeiter- und Angestelltenhaushalte aufgewertet; der Gewinn sinkt.

Ein Rechenbeispiel

Beispiel. Unsere Annahmen: eine Wohnung in einem Altbau in Triest, gekauft im Dezember 2021 für 400.000 €, mit 30.000 € Erwerbsteuern und Notar. Die Superbonus-Arbeiten der Eigentümergemeinschaft an Dach und Fassade endeten im September 2022, zu 110%, mit Rechnungsrabatt; der Anteil der Wohnung betrug 90.000 €. Niemand hat dort je als Hauptwohnung gelebt, und sie wird für 560.000 € verkauft.

Verkauf	Anerkannte Kosten	Gewinn	Pauschalsteuer 26%
Oktober 2026	400.000 € + 30.000 € = 430.000 €	130.000 €	33.800 €
Oktober 2026, Förderung stattdessen als Abzug genutzt	430.000 € + 90.000 € = 520.000 €	40.000 €	10.400 €
Oktober 2027	430.000 € + 45.000 € = 475.000 €, vor der Aufwertung	höchstens 85.000 €	höchstens 22.100 €
Nach September 2032	—	steuerfrei	0 €

Der Preis ist in jeder Zeile derselbe. Ein Jahr Warten verschiebt die Steuer um mehr als 11.000 €; wer bis zum zehnten Jahrestag wartet, zahlt nichts.

Was geschieht mit noch nicht genutzten Abzügen?

Haben Sie den Superbonus als Abzug in der Steuererklärung genutzt, gehen die noch nicht genutzten Raten auf den Käufer über, wenn er eine natürliche Person ist, sofern der Vertrag nichts anderes sagt. Die Steuerbehörde wendet auf den Superbonus dieselbe Regel an wie auf andere Renovierungsförderungen; ab 2027 steht sie in Artikel 17 des neuen Einkommensteuergesetzbuchs.

Wer die Raten behalten will, braucht eine Vereinbarung mit dem Käufer. Wer noch italienisches Einkommen hat, mag sie behalten wollen; wer keines hat, verliert nichts, und der Käufer kann sie im Preis berücksichtigen.

Wer haftet, wenn die Förderung beanstandet wird?

Fehlen die Voraussetzungen der Förderung, fordert die Steuerbehörde sie vom Begünstigten zurück, mit Zinsen (Gesetzesdekret 34/2020, Art. 121). Lieferant und Erwerber der Gutschrift haften gesamtschuldnerisch nur bei Vorsatz oder grober Fahrlässigkeit.

Käufer und ihr Notar werden deshalb die Unterlagen verlangen:

• die CILA (die Baumeldung) und das Datum des Bauendes;
• die Energieausweise vorher und nachher: Energiesparende Arbeiten mussten das Gebäude um zwei Energieklassen verbessern oder in die höchste bringen;
• die technischen Bestätigungen und den Konformitätsvermerk der Arbeiten.

Die CILA musste den rechtmäßigen Zustand des Gebäudes nicht nachweisen, und das Gesetz lässt jede Prüfung dieses Zustands unberührt.

Die Behörde prüft außerdem, ob für Superbonus-Wohnungen eine Katasteränderung eingereicht wurde (Gesetz 213/2023, Absätze 86-87). Haben die Arbeiten die Wohnung verändert, müssen Katasterplan und Konformitätserklärung im Vertrag dazu passen.

Warum das in Triest zählt

Friaul-Julisch Venetien zählt 13.641 Gebäude mit Superbonus-Arbeiten und 2,82 Milliarden Euro förderfähiger Investitionen, nach den ENEA-Zahlen zum 30. September 2026. Mehrparteienhäuser sind 2.679 davon, aber mit 62,1% der Summen.

In einer Stadt der Altbauten heißt das: Viele Eigentümer fallen unter die Regel, ohne ihre eigene Wohnung angefasst zu haben. Die Frage an die Hausverwaltung ist einfach: Hat das Haus Superbonus-Arbeiten gemacht, und an welchem Tag endeten sie?

Was Sie jetzt tun können

• Fragen Sie die Hausverwaltung nach dem Enddatum der Gemeinschaftsarbeiten und dem Fördersatz.
• Klären Sie, ob Ihr Anteil über Rabatt, Gutschriftverkauf oder Ihre eigene Erklärung lief.
• Zählen Sie zehn Jahre ab diesem Datum, und fünf für die Kostenregel.
• Prüfen Sie, ob die Wohnung Ihre oder die Hauptwohnung Ihrer Familie war, und wie lange.
• Fragen Sie einen Techniker, ob nach den Arbeiten eine Katasteränderung fällig war.

Häufige Fragen

Muss ich nach dem Superbonus beim Verkauf Spekulationssteuer in Italien zahlen?

Ja, wenn die Arbeiten vor weniger als zehn Jahren endeten, außer Sie haben geerbt oder die Wohnung war während des größten Teils des Zeitraums Hauptwohnung der Familie. Über den Notar können Sie pauschal 26% zahlen.

Gilt die Zehnjahresregel auch für den Superbonus der Eigentümergemeinschaft?

Ja. Nach der Steuerbehörde genügen Arbeiten am Gemeinschaftseigentum, auch wenn in Ihrer Wohnung nichts gemacht wurde.

Was passiert beim Verkauf mit den Superbonus-Abzügen?

Noch nicht genutzte Raten gehen auf einen Käufer als natürliche Person über, außer der Vertrag lässt sie bei Ihnen.

Zahlen Nichtansässige die Superbonus-Steuer in Italien?

Ja. Für Nichtansässige ist ein Gewinn aus einer Immobilie in Italien italienisches Einkommen, und die Steuerbehörde bezieht sie in die Regel ein.

Wo dieser Ratgeber endet

Nicht behandelt: Verkäufe durch Gesellschaften, die Besteuerung des Gewinns in Ihrem Land, die später verschärften Regeln für Einfamilienhäuser und die Rekonstruktion verlorener Superbonus-Unterlagen. Über die Steuern entscheidet der commercialista, über den Vertrag der Notar. Zu den Abzügen siehe Renovierungsförderung für Nichtansässige.

Sie besitzen in Triest eine Wohnung mit Superbonus-Arbeiten? Das Datum, an dem diese Arbeiten endeten, kann Ihre Steuer um Zehntausende Euro verschieben. Jede unserer Bewertungen beginnt mit diesem Datum und den Unterlagen, die der Notar des Käufers verlangen wird. Fordern Sie eine vertrauliche Bewertung an, auf Deutsch oder Englisch.

Das sind die Regeln, keine Steuerberatung: Zu Ihrem Fall hat der commercialista das letzte Wort, beim Vertrag der Notar. Schreiben Sie an richieste@triestevillas.com oder per WhatsApp an +39 331 8940822.