Kaufsteuern in Italien: die ehrlichen Zahlen

Italienische Kaufsteuern gelten als undurchsichtig. Im Wesentlichen zu Unrecht: Die Sätze sind öffentlich, seit Jahren stabil, und die eine echte Besonderheit — der prezzo-valore — arbeitet in der Regel für den Käufer. Hier die Zahlen, wie sie 2026 gelten, geprüft an den offiziellen Unterlagen der Agenzia delle Entrate. Wo die Steuern im Gesamtablauf stehen, zeigt der Kaufprozess in Italien.

Die Kurzfassung

Entscheidend ist, wer verkauft — und wie (Stand 2026):

	Von privat — oder von einem Unternehmen, umsatzsteuerfrei	Von einem Unternehmen, mit Umsatzsteuer (IVA)
Registersteuer (imposta di registro)	9 %, mit „prima casa"-Vergünstigung 2 % — mindestens 1.000 €	200 € fix
Hypothekar- und Katastersteuer	50 € + 50 € fix	200 € + 200 € fix
IVA	keine	10 % (4 % prima casa; 22 % für die Kategorien A/1, A/8, A/9) — auf den Kaufpreis

Die Registersteuer ist das italienische Gegenstück zur Grunderwerbsteuer. Die meisten Käufe aus dem Bestand — also die meisten Käufe überhaupt — stehen in der ersten Spalte. Und dort bezieht sich der Prozentsatz selten auf den Preis, den Sie tatsächlich zahlen. Womit wir beim interessanten Teil wären.

Prezzo-valore: besteuert wird der Katasterwert, nicht der Preis

Seit 2006 (Art. 1, Abs. 497, Gesetz 266/2005) kann ein privater Käufer einer Wohnimmobilie verlangen, dass die Registersteuer auf den Katasterwert berechnet wird:

• Zweitwohnsitz: Katasterertrag (rendita catastale) × 1,05 × 120
• Prima casa: Katasterertrag × 1,05 × 110

Der Katasterertrag ist ein fiktiver Wert, vor langer Zeit festgesetzt und selten angepasst. In Triest liegt er fast immer deutlich unter jedem Marktwert. Das Ergebnis: eine Bemessungsgrundlage weit unter dem Kaufpreis — vom Gesetzgeber so gewollt, und vollkommen legal.

Die Voraussetzungen, genau genommen:

• Der Käufer muss eine Privatperson sein, die nicht im Rahmen einer unternehmerischen, künstlerischen oder freiberuflichen Tätigkeit handelt. Das ist die ganze Liste: kein Wohnsitz-, kein Staatsangehörigkeitserfordernis — ein nicht in Italien ansässiger Käufer hat denselben Zugang wie jeder andere.
• Der Verkäufer kann jeder sein — eine Privatperson, eine Stiftung, auch eine Gesellschaft —, solange der Verkauf der Registersteuer unterliegt und nicht der IVA.
• Die Immobilie muss Wohnzwecken dienen, Zubehör eingeschlossen: Keller (C/2), Garage (C/6), Stellplatz (C/7) sind mit abgedeckt, ohne zahlenmäßige Grenze, sofern sie einen eigenen Katasterertrag haben und die Urkunde sie der Wohnung zuordnet.
• Sie müssen es beantragen. Der Antrag geht an den Notar und gehört in die Kaufurkunde selbst. Nachträglich lässt er sich nicht stellen.

Was der prezzo-valore nicht ist: ein Weg, weniger anzugeben. Der tatsächliche Kaufpreis steht vollständig in der Urkunde. Wird ein Teil verschwiegen, entfällt die Vergünstigung, mit einer Strafe von 50 bis 100 % der Mehrsteuer. Bei ehrlicher Angabe gibt es zwei angenehme Nebenwirkungen: Das Notarhonorar sinkt kraft Gesetzes um 30 %, und das Finanzamt kann den Wert der Immobilie nachträglich nicht mehr anfechten.

Kauf vom Unternehmen: IVA — manchmal

Ein verbreitetes Missverständnis: „Verkäufer ist eine Firma = IVA". Die Grundregel ist das Gegenteil. Wohnungsverkäufe durch Unternehmen sind im Normalfall umsatzsteuerfrei — und damit gilt wieder die erste Spalte: Registersteuer 9 % oder 2 %, 50 + 50 €, prezzo-valore möglich.

IVA fällt nur an, wenn das Bauunternehmen (oder das Unternehmen, das die Immobilie saniert hat) innerhalb von fünf Jahren nach Abschluss der Arbeiten verkauft — oder später, wenn es in der Urkunde ausdrücklich zur IVA optiert. Dann gelten 4 % (prima casa), 10 % (übrige Wohnungen ohne Luxuskategorie) oder 22 % (A/1, A/8, A/9), berechnet auf den Kaufpreis — bei IVA-Verkäufen gibt es den prezzo-valore nie — zuzüglich je 200 € Register-, Hypothekar- und Katastersteuer.

Eine Falle, die man benennen sollte: Beim IVA-Verkauf haftet der Käufer gesamtschuldnerisch für IVA, die auf einen nicht deklarierten Preisanteil hinterzogen wird. Ein Grund mehr, die volle Zahl in die Urkunde zu schreiben.

Die 2 %: ja, auch für Nichtansässige

Es gibt keine Staatsangehörigkeitsbedingung und keine Pflicht, bereits in Italien zu wohnen. Der ordentliche Weg: Sie verpflichten sich in der Kaufurkunde — bei sonstigem Verlust der Vergünstigung —, Ihren melderechtlichen Wohnsitz innerhalb von 18 Monaten nach dem Kauf in die Gemeinde der Immobilie zu verlegen, oder dort Ihre Tätigkeit auszuüben. Die Frist beträgt auch 2026 noch 18 Monate; maßgeblich ist das Datum der Ummeldung bei der Gemeinde.

Die übrigen Voraussetzungen:

• keine Luxuskategorie (A/1, A/8, A/9);
• keine Rechte an einer anderen Wohnung in derselben Gemeinde;
• die Vergünstigung wurde noch nicht in Anspruch genommen — oder Sie verkaufen Ihre bisherige prima casa innerhalb von zwei Jahren nach dem neuen Kauf (seit 1. Januar 2025; vorher war es ein Jahr).

Wird der Umzug unmöglich, können Sie die Verpflichtung vor Fristablauf zurücknehmen: Sie zahlen die Differenz plus Zinsen, ohne die 30-%-Strafe.

Der alte AIRE-Weg existiert nicht mehr. Bis Juni 2023 konnte ein im Ausland gemeldeter italienischer Staatsbürger die 2 % überall in Italien beanspruchen, ohne umzuziehen. Diese Regel wurde am 14. Juni 2023 abgeschafft (Gesetzesdekret 69/2023), nach einem EU-Vertragsverletzungsverfahren: Sie diskriminierte nach Staatsangehörigkeit. Die heutige Regel fragt nicht nach dem Pass. Die 2 % ohne 18-Monats-Pflicht erhält, wer alle drei Bedingungen erfüllt: Sie sind aus beruflichen Gründen ins Ausland gezogen (Tätigkeit beliebiger Art, bereits vor dem Kauf); Sie haben zuvor mindestens fünf Jahre — auch mit Unterbrechungen — in Italien gewohnt oder gearbeitet; und Sie kaufen in der Gemeinde, in der Sie geboren wurden oder früher gewohnt bzw. gearbeitet haben. Das nützt der Berlinerin, die sechs Jahre in Triest gearbeitet hat, ebenso wie dem ausgewanderten Triestiner. Die AIRE-Eintragung allein zählt heute nichts mehr.

Ob Sie überhaupt kaufen dürfen, ist eine gesonderte Frage — relevant für manche Nicht-EU-Bürger: Wer in Italien kaufen darf.

Ein durchgerechnetes Beispiel, Triest

Eine Wohnung in Triest. Kaufpreis 350.000 €; Katasterertrag 900 € — die Zahl, die die Agenzia delle Entrate in ihrem eigenen Rechenbeispiel verwendet, und plausibel für eine großzügige Stadtwohnung.

Als Zweitwohnsitz: Grundlage = 900 × 1,05 × 120 = 113.400 €. Registersteuer 9 % = 10.206 €, plus 50 + 50 €. Gesamt: 10.306 € — knapp 3 % des Kaufpreises.

Als prima casa: Grundlage = 900 × 1,05 × 110 = 103.950 €. Steuer 2 % = 2.079 €, plus 100 €. Gesamt: 2.179 €.

Ohne prezzo-valore wären 9 % von 350.000 € fällig: 31.500 €. Das ist kein Schlupfloch — das Gesetz funktioniert so, wie es geschrieben steht.

Jeder Katasterertrag ist anders: Fragen Sie uns nach der Zahl für jede Immobilie, die Sie interessiert — sie steht im Katasterauszug, und wir rechnen gern mit Ihnen, bevor Sie ein Angebot abgeben. Falls Sie finanzieren, ändern sich die Beträge wenig, der Zeitplan schon: Hypotheken in Italien für Nichtansässige.

Das Kleingedruckte (Stand 2026)

• Die proportionale Registersteuer hat eine Untergrenze von 1.000 € — bei 2 % wie bei 9 %.
• Die Registrierung des Vorvertrags kostet fix 200 € (plus Stempelsteuer) und 0,5 % auf Anzahlungen und Kaufpreisraten (seit 1. Januar 2025); die 0,5 % werden auf die Steuer bei der Beurkundung angerechnet — eine Frage des Zeitpunkts, nicht der Mehrkosten.
• Das Haushaltsgesetz 2026 hat die Kaufsteuern nicht angetastet. Die Zahlen oben sind aktuell, nicht historisch.
• Kaufsteuern zahlt man einmal. Die laufenden Kosten des Eigentums — ILIA, Müllgebühren, Hausgemeinschaft — sind ein eigenes Kapitel: Eigentum in Triest, Jahr für Jahr.

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Dies ist ein Überblick, keine Beratung: Das letzte Wort zu Ihrem konkreten Fall haben Notar und Steuerberater — Steuern hängen bekanntlich an Details. TriesteVillas begleitet Sie durch jede Phase, von der ersten Auswahl bis zur Beurkundung. Schreiben Sie an richieste@triestevillas.com oder +39 331 8940822 — gern auch per WhatsApp.