Imposte d'acquisto: i numeri onesti

Le imposte d'acquisto italiane hanno fama di essere opache. In realtà le aliquote sono pubbliche, ferme da anni, e l'unica vera peculiarità — il prezzo-valore — di solito lavora a favore di chi compra. Qui sotto i numeri come stanno nel 2026, verificati sulla documentazione dell'Agenzia delle Entrate. Per capire dove si collocano le imposte dentro il percorso: come funziona comprare casa in Italia.

La versione breve

Conta chi vende, e come (cifre 2026):

	Da privato — o da impresa con vendita esente IVA	Da impresa, con IVA
Imposta di registro	9%, o 2% con i benefici prima casa — minimo 1.000 euro	200 euro fissi
Ipotecaria e catastale	50 + 50 euro fisse	200 + 200 euro fisse
IVA	nessuna	10% (4% prima casa; 22% per A/1, A/8, A/9) — sul prezzo

La maggior parte degli acquisti di usato — cioè la maggior parte degli acquisti — sta nella prima colonna. E lì la percentuale raramente si applica al prezzo che paghi davvero. Da qui in poi viene la parte interessante.

Prezzo-valore: si tassa il valore catastale, non il prezzo

Dal 2006 (art. 1, comma 497, L. 266/2005) l'acquirente persona fisica di un'abitazione può chiedere che il registro si calcoli sul valore catastale invece che sul prezzo:

• Seconda casa: rendita catastale × 1,05 × 120
• Prima casa: rendita catastale × 1,05 × 110

La rendita catastale è un valore convenzionale, fissato molto tempo fa e aggiornato di rado. A Trieste sta quasi sempre ben sotto qualunque valore di mercato: la base imponibile risulta molto più bassa del prezzo. Per legge, non per furbizia.

Le condizioni, con precisione:

• L'acquirente dev'essere una persona fisica che non agisce nell'esercizio di attività commerciali, artistiche o professionali. La lista finisce qui: nessun requisito di residenza o di cittadinanza — un compratore non residente vi accede come chiunque altro.
• Il venditore può essere chiunque — un privato, un ente, anche una società — purché la vendita sconti il registro e non l'IVA.
• L'immobile dev'essere abitativo, pertinenze comprese: cantina (C/2), garage (C/6), tettoia o posto auto (C/7), senza limiti di numero, se hanno rendita propria e l'atto le vincola all'abitazione.
• Va chiesto. La richiesta si fa al notaio e sta nell'atto stesso: non si può aggiungere dopo.

Una cosa che il prezzo-valore non è: un modo per dichiarare meno. Il prezzo reale va in atto, per intero. Se ne occulti una parte il beneficio decade, con sanzione dal 50 al 100% della maggiore imposta. Dichiarato tutto, arrivano due effetti collaterali graditi: l'onorario del notaio scende del 30% per legge, e il fisco non può più contestare il valore dell'immobile.

Comprare da impresa: IVA, qualche volta

Un equivoco frequente: «vende una società = IVA». La regola generale è l'opposto. La cessione di abitazioni da parte di un'impresa è di norma esente IVA, e si torna alla prima colonna — registro al 9% o al 2%, 50 + 50, prezzo-valore disponibile.

L'IVA si applica solo se vende l'impresa che ha costruito (o ristrutturato) l'immobile, entro cinque anni dalla fine dei lavori — o anche dopo, se opta espressamente per l'IVA nell'atto. In quel caso: 4% (prima casa), 10% (altre abitazioni non di lusso), 22% (A/1, A/8, A/9), calcolata sul prezzo — su una vendita IVA il prezzo-valore non esiste — più 200 euro ciascuna di registro, ipotecaria e catastale.

Una trappola da nominare: nella vendita con IVA l'acquirente risponde in solido dell'IVA evasa sulla parte di prezzo non dichiarata. Un motivo in più perché in atto ci vada la cifra intera.

Il 2%: sì, anche per i non residenti

Nessuna condizione di cittadinanza, nessun obbligo di essere già residenti in Italia. La via ordinaria: impegnarsi nell'atto — a pena di decadenza — a trasferire la residenza nel comune dell'immobile entro 18 mesi dall'acquisto, oppure svolgervi la propria attività. Il termine è ancora 18 mesi nel 2026; fa fede la data della dichiarazione di trasferimento presentata al comune.

Le altre condizioni:

• immobile non di lusso (A/1, A/8, A/9 escluse);
• nessun diritto su altre case nello stesso comune;
• beneficio mai goduto prima — o, se possiedi già una prima casa agevolata, la rivendi entro due anni dal nuovo acquisto (dal 1° gennaio 2025; prima era un anno).

Se la vita si mette di traverso e il trasferimento diventa impossibile, puoi ritirare l'impegno prima della scadenza: paghi la differenza più gli interessi, senza la sanzione del 30%.

La vecchia via AIRE non esiste più. Fino a giugno 2023 il cittadino italiano iscritto all'AIRE poteva avere il 2% ovunque in Italia senza obbligo di trasferimento. Abrogata il 14 giugno 2023 (DL 69/2023), dopo una procedura d'infrazione europea: discriminava in base alla nazionalità. La regola attuale ignora il passaporto. Il 2% senza obbligo dei 18 mesi spetta se valgono tutte e tre: ti sei trasferito all'estero per lavoro (di qualunque tipo, e già prima dell'acquisto); hai vissuto o lavorato in Italia per almeno cinque anni, anche non continuativi; compri nel comune dove sei nato, o dove hai risieduto o lavorato. Serve alla berlinese che ha passato sei anni a Trieste quanto al triestino emigrato. L'iscrizione AIRE, da sola, oggi non conta nulla.

Se puoi comprare in assoluto è una questione diversa — riguarda alcuni cittadini extra-UE: chi può comprare in Italia.

Un esempio svolto, Trieste

Un appartamento a Trieste. Prezzo 350.000 euro; rendita catastale 900 euro — la cifra che usa l'Agenzia delle Entrate nel suo esempio ufficiale, plausibile per un appartamento cittadino di buona metratura.

Come seconda casa: base = 900 × 1,05 × 120 = 113.400 euro. Registro al 9% = 10.206 euro, più 50 + 50. Totale: 10.306 euro — poco meno del 3% del prezzo.

Come prima casa: base = 900 × 1,05 × 110 = 103.950 euro. Registro al 2% = 2.079 euro, più 100. Totale: 2.179 euro.

Senza prezzo-valore, il 9% su 350.000 farebbe 31.500 euro. Non è una scappatoia: è la legge applicata come è scritta.

Ogni rendita è diversa: chiedici quella di qualunque immobile ti interessi — sta in visura, e i conti li facciamo volentieri con te prima dell'offerta. Se compri con mutuo, le cifre cambiano poco ma i tempi sì: mutui in Italia per non residenti.

Le note a margine (2026)

• L'imposta proporzionale di registro ha un minimo di 1.000 euro, al 2% come al 9%.
• Registrare il preliminare costa 200 euro fissi di registro (più il bollo) e lo 0,5% su caparra e acconti (dal 1° gennaio 2025); lo 0,5% è scomputato dall’imposta del rogito: un anticipo, non un costo in più.
• La legge di bilancio 2026 non ha toccato le imposte d'acquisto: le cifre qui sopra sono attuali, non storiche.
• Le imposte d'acquisto si pagano una volta. I costi annui del possesso — ILIA, rifiuti, condominio — sono un altro capitolo: possedere un immobile a Trieste, anno dopo anno.

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Questa è una panoramica, non una consulenza: sul tuo caso specifico l'ultima parola è del notaio e del commercialista — e il fisco ama i dettagli. TriesteVillas ti accompagna in ogni fase, dalla prima selezione al rogito. Scrivi a richieste@triestevillas.com o +39 331 8940822 — WhatsApp benvenuto.