Davki ob nakupu nepremičnine v Italiji: pošteni izračuni za Trst (Trieste)

Italijanski davki ob nakupu veljajo za nepregledne bolj, kot si zaslužijo. Stopnje so javne, že leta se niso premaknile, edina resnična posebnost – prezzo-valore – pa običajno dela v korist kupca. Sledijo številke, kakršne veljajo leta 2026, preverjene ob gradivu Agenzia delle Entrate (italijanska davčna uprava). Kam se davki umeščajo v celoten postopek, opisuje kako poteka nakup nepremičnine v Italiji.

Kratka različica

Odloča, kdo prodaja in kako (številke za leto 2026):

	Od zasebnika – ali od podjetja, ki prodaja brez DDV	Od podjetja, z DDV
Davek na registracijo (imposta di registro)	9 %, ali 2 % z olajšavo za prvo stanovanje – najmanj 1.000 €	200 € pavšalno
Hipotekarni in katastrski davek	50 € + 50 € pavšalno	200 € + 200 € pavšalno
DDV	nič	10 % (4 % prva casa; 22 % za kategorije A/1, A/8, A/9) – od cene

Večina nakupov rabljenih nepremičnin – to je večina nakupov – sodi v prvi stolpec. In tam se odstotek le redko obračuna od cene, ki jo dejansko plačate. S tem pridemo do zanimivega dela.

Prezzo-valore: obdavčitev katastrske vrednosti, ne cene

Od leta 2006 (1. člen, 497. odstavek, zakon 266/2005) lahko zasebni kupec stanovanjske nepremičnine zahteva, da se davek na registracijo obračuna od katastrske vrednosti namesto od cene:

• Drugo stanovanje: katastrski donos (rendita catastale) × 1,05 × 120
• Prva casa: katastrski donos × 1,05 × 110

Katastrski donos je dogovorna vrednost, določena pred davnimi časi in redko posodobljena. V Trstu je skoraj vedno precej pod vsako tržno vrednostjo. Davčna osnova zato pade daleč pod ceno – po zakonu, ne po zvijači.

Pogoji, natančno:

• Kupec mora biti fizična oseba, ki ne deluje v okviru poslovne, umetniške ali poklicne dejavnosti. Tu se seznam konča. Nobene zahteve po bivališču, nobene zahteve po državljanstvu – kupec nerezident je upravičen kot vsak drug.
• Prodajalec je lahko kdorkoli – zasebnik, ustanova, celo podjetje – če je prodaja predmet davka na registracijo in ne DDV.
• Nepremičnina mora biti stanovanjska, vključno s pripadajočimi prostori: klet (C/2), garaža (C/6), nadstrešek ali parkirno mesto (C/7) so zajeti, brez omejitve števila, če ima vsak lasten katastrski donos in ga notarski zapis veže na stanovanje.
• Zahtevati je treba. Zahteva gre k notarju in v sam notarski zapis kupoprodajne pogodbe (rogito). Naknadno je ni mogoče dodati.

Eno prezzo-valore ni: način, da prijavite manj. Prava cena še vedno gre v notarski zapis, v celoti. Če del prikrijete, ugodnost pade, s kaznijo od 50 do 100 % dodatnega davka. Ob poštenem prijavljanju mehanizem prinese dve stranski koristi: notarjeva tarifa se po zakonu zniža za 30 %, davčni urad pa vrednosti nepremičnine pozneje ne more izpodbijati.

Nakup od podjetja: DDV, včasih

Pogosta napaka: »podjetje prodaja = DDV«. Splošno pravilo je nasprotno. Prodaja stanovanj s strani podjetja je praviloma oproščena DDV, kar vas vrne v prvi stolpec – davek na registracijo 9 % ali 2 %, 50 € + 50 €, prezzo-valore na voljo.

DDV velja le, kadar prodaja podjetje, ki je nepremičnino zgradilo (ali obnovilo), v petih letih od dokončanja del – ali pozneje, če se v notarskem zapisu izrecno odloči za DDV. Tedaj so stopnje 4 % (prva casa), 10 % (druga nestanovanja luksuznega tipa) ali 22 % (A/1, A/8, A/9), obračunane od cene – pri prodaji z DDV prezzo-valore nikoli ne obstaja – ter po 200 € davka na registracijo, hipotekarnega in katastrskega davka.

Past, ki jo velja omeniti: pri prodaji z DDV kupec solidarno odgovarja za DDV, utajen na neprijavljenem delu cene. Še en razlog, da v notarski zapis sodi celotna vsota.

Stopnja 2 %: da, dobijo jo tudi nerezidenti

Ni pogoja državljanstva in ni zahteve, da bi že bili rezident v Italiji. Običajna pot: v notarskem zapisu se zavežete – sicer izgubite olajšavo –, da v 18 mesecih od nakupa prijavite bivališče v občini nepremičnine ali tam opravljate svojo dejavnost. Rok je tudi leta 2026 še vedno 18 mesecev; šteje dan, ko na občini vložite izjavo o prijavi.

Drugi pogoji:

• nepremičnina ni luksuzne kategorije (A/1, A/8, A/9);
• v isti občini nimate pravic na drugem stanovanju;
• olajšave prej niste izkoristili – ali pa, če že imate prejšnjo prvo casa z olajšavo, jo prodate v dveh letih od novega nakupa (podaljšano z enega leta od 1. januarja 2025).

Če se življenje zaplete in preselitev postane nemogoča, lahko zavezo prekličete pred iztekom roka: plačate razliko in obresti, brez 30-odstotne kazni.

Stare poti prek registra AIRE ni več. Do junija 2023 je italijanski državljan, vpisan kot rezident v tujini, lahko dobil 2 % kjerkoli v Italiji brez obveznosti preselitve. To pravilo je bilo 14. junija 2023 razveljavljeno (DL 69/2023), potem ko je evropski postopek za ugotavljanje kršitev ugotovil, da diskriminira po državljanstvu. Sedanje pravilo državljanstva ne pozna. Stopnjo 2 % brez obveznosti 18 mesecev dobite, če veljajo vse tri okoliščine: v tujino ste se preselili zaradi dela (kakršnegakoli in že pred nakupom); pred tem ste v Italiji živeli ali delali vsaj pet let, ne nujno zaporednih; kupujete v občini, kjer ste rojeni ali kjer ste prebivali ali delali. Velja za Berlinčana, ki se vrača in je preživel šest let v Trstu, prav tako kot za izseljenega Tržačana. Sam vpis v AIRE danes ne šteje nič.

Ali sploh lahko kupite, je ločeno vprašanje – zadeva nekatere državljane zunaj EU – obravnavano v kdo lahko kupuje v Italiji.

Izračunan primer, Trst

Stanovanje v Trstu. Cena 350.000 €; katastrski donos 900 € – številka, ki jo Agenzia delle Entrate uporablja v svojem primeru, in verjetna za mestno stanovanje spodobne površine.

Kot drugo stanovanje: osnova = 900 × 1,05 × 120 = 113.400 €. Davek na registracijo 9 % = 10.206 €, plus 50 € + 50 €. Skupaj: 10.306 € – tik pod 3 % cene.

Kot prva casa: osnova = 900 × 1,05 × 110 = 103.950 €. Davek 2 % = 2.079 €, plus 100 €. Skupaj: 2.179 €.

Brez prezzo-valore bi 9 % od 350.000 € znašalo 31.500 €. To ni luknja v zakonu. To je zakon, ki deluje, kot je zapisan.

Vsak donos je drugačen: vprašajte nas zanj za katerokoli nepremičnino, ki jo tehtate – zapisan je v izpisku (visura), številke pa z veseljem izračunamo z vami pred ponudbo. Če kupujete s posojilom, se vsote malo spremenijo, časovnica pa: glejte hipotekarni kredit v Italiji za nerezidente.

Drobni tisk (za leto 2026)

• Sorazmerni davek na registracijo ima spodnjo mejo 1.000 €, pri 2 % kot pri 9 %.
• Registracija predpogodbe (predpogodba, compromesso) stane pavšalnih 200 € (plus kolek) in 0,5 % na aro in predplačila (od 1. januarja 2025); teh 0,5 % se poračuna z davkom, dolgovanim ob notarskem zapisu – vprašanje časa, ne dodatnega stroška.
• Proračunski zakon za 2026 davkov ob nakupu ni spremenil. Zgornje številke so aktualne, ne zgodovinske.
• Davki ob nakupu se plačajo enkrat. Letni stroški lastništva – ILIA (občinski davek na nepremičnine), odvoz odpadkov, upravljanje stavbe – so drugo poglavje: lastništvo nepremičnine v Trstu, leto za letom.

---

To je pregled, ne svetovanje: o vašem konkretnem položaju imata zadnjo besedo notar in vaš commercialista (davčni svetovalec), davki pa radi visijo na podrobnostih. Za informacije pišite na richieste@triestevillas.com ali WhatsApp +39 331 8940822.