Prvo stanovanje v Italiji: davčni roki in kaj se spremeni 2027

Kdor v Trstu kupi stanovanje kot prvo stanovanje (prima casa), plača namesto 9 % le 2 % registrske takse na katastrsko vrednost. V zameno začnejo teči trije roki: 18 mesecev za prenos stalnega prebivališča, pet let, preden lahko prodate brez izgube olajšave, eno leto za ponovni nakup.

Osnutek proračunskega zakona za leto 2027, ki je zdaj v parlamentu, bi 18 mesecev in eno leto podaljšal na dve leti. To je predlog, ne še zakon.

Na kratko

• Stopnja: 2 % namesto 9 % pri nakupu od zasebnika, najmanj 1.000 €, ter po 50 € hipotekarne in katastrske takse. Izključena so luksuzna stanovanja kategorij A/1, A/8, A/9.
• Državljanstvo ni pogoj: tujec ima pravico do olajšave, če je stanovanje v občini, kjer živi ali kamor bo v 18 mesecih prenesel prebivališče.
• Pet let: kdor stanovanje prej proda ali podari, olajšavo izgubi, razen če v roku enega leta kupi novo stanovanje in v njem živi.
• Kazen: kdor jo izgubi, plača redno takso, obresti in 30 % pribitka. Kdor se je odpove pred iztekom roka, 30 % ne plača.
• Predlog za 2027: osnutek A.C. 3174-bis, člen 41, bi 18 mesecev spremenil v dve leti in eno leto v dve leti, tudi za roke, ki 1. januarja 2027 še tečejo.

Kdo lahko kupi po 2 % in pod katerimi pogoji?

Pogoji so v opombi II-bis k členu 1 tarife registrske takse (predsedniški odlok 131 iz leta 1986). Od 1. januarja 2027 se isto besedilo preseli v opombo I novega zakonika o registrski taksi, zakonska uredba 123 iz leta 2025.

V pogodbi izjavite tri stvari:

• stanovanje je v občini, kjer imate stalno prebivališče, ali kamor ga boste prenesli v 18 mesecih, ali kjer delate;
• v tej občini nimate drugega stanovanja, sami ali skupaj z zakoncem;
• nikjer v Italiji nimate drugega stanovanja, kupljenega z isto olajšavo, ali pa ga boste prodali v dveh letih po novi pogodbi.

Državljanstva in davčnega rezidentstva na seznamu ni. Kdor se preseli v Trst iz Slovenije ali Avstrije, dobi 2 % enako kot Italijan. Težji del je prijava v matični register (anagrafe): o tem prebivališče v Italiji po nakupu, o dovoljenjih kdo lahko kupi v Italiji.

Izjema velja tudi za tiste, ki so se zaradi dela preselili v tujino. Kdor se je zaradi dela preselil v tujino in je v Italiji živel ali delal vsaj pet let, lahko po 2 % kupi v rojstni občini ali tam, kjer je prej živel ali delal, ne da bi se vrnil.

Od kdaj tečejo 18 meseci in kaj jih ustavi?

Tečejo od datuma pogodbe. Za davčno upravo (Agenzia delle Entrate) velja prebivališče za preneseno tisti dan, ko izjavo vložite na občini, ne ko občina konča preverjanje.

Zaveza o preselitvi mora biti zapisana v sami pogodbi. Če ugotovite, da se ne boste mogli preseliti, jo lahko prekličete pred iztekom 18 mesecev: vložite prošnjo na davčnem uradu, ki je pogodbo registriral, in plačate razliko v taksi z obrestmi od datuma pogodbe. 30 % se ne zaračuna.

Če rok poteče brez preselitve in brez preklica, je olajšava izgubljena. Dokler ne prejmete davčnega obvestila, lahko še prostovoljno uredite zadevo (ravvedimento operoso) z znižano kaznijo.

Izračunan primer v Trstu

Primer: stanovanje v Trstu s katastrskim dohodkom (rendita) 800 €, kupljeno od zasebnika, taksa na katastrsko vrednost (prezzo-valore). Številke primera so naše; koeficienti in stopnje so zakonski.

	Prvo stanovanje	Redno
Davčna osnova	800 € × 1,05 × 110 = 92.400 €	800 € × 1,05 × 120 = 100.800 €
Registrska taksa	2 % = 1.848 €	9 % = 9.072 €
Hipotekarna in katastrska taksa	50 € + 50 €	50 € + 50 €
Skupaj	1.948 €	9.172 €

Olajšava tu prihrani 7.224 €. Kdor jo izgubi, plača redno takso, torej 7.224 € več, z obrestmi in po izteku roka s 30 % pribitka.

Zdaj roki. Recimo, da je pogodba podpisana 15. marca 2026. Danes morate prebivališče prenesti do 15. septembra 2027. Po osnutku 2027 bi bil rok do 15. marca 2028, ker bi 18 mesecev 1. januarja 2027 še teklo.

Prodaja pred petimi leti: leto za ponovni nakup in davčni dobropis

Če stanovanje prodate ali podarite pred iztekom petih let od nakupa, olajšavo izgubite. Ostane, če v enem letu po prodaji kupite drugo stanovanje za glavno bivališče. Predpogodba (compromesso) v tem letu ni dovolj; podpisana mora biti nova pogodba.

Novo stanovanje je lahko tudi v tujini. Davčna uprava ga sprejme, če obstajajo orodja upravnega sodelovanja, s katerimi lahko preveri, da tam res živite.

Kdor v enem letu kupi znova, dobi tudi davčni dobropis v višini registrske takse ali DDV, plačanega za prvo stanovanje. Ne more preseči takse za drugi nakup in se nikoli ne vrača. Lahko ga odštejete od registrske takse nove pogodbe, od dohodnine IRPEF v naslednji napovedi ali ga pobotate z obrazcem F24.

Davčna uprava prizna dobropis tudi, če najprej kupite novo stanovanje in staro prodate pozneje, pod pogojem, da staro prodate najpozneje dve leti po novem nakupu.

Kaj bi spremenil proračunski zakon 2027

Osnutek je bil poslanski zbornici predložen 30. oktobra 2026; po razdelitvi 4. novembra je postal A.C. 3174-bis in je v proračunskem odboru. Člen 41 spreminja opombo I novega zakonika o registrski taksi:

Rok	Danes	Predlog za 2027
Prenos prebivališča v občino	18 mesecev od pogodbe	2 leti od pogodbe
Ponovni nakup po prodaji v petih letih	1 leto od prodaje	2 leti od prodaje
Ponovni nakup za davčni dobropis	1 leto od prodaje	2 leti od prodaje
Prodaja dosedanjega prvega stanovanja	2 leti od pogodbe (od 2025)	nespremenjeno

V zakon zapiše tudi to, kar je danes le razlaga davčne uprave: dobropis velja tudi, če staro stanovanje prodate po nakupu novega, v okviru dveh let.

Novi roki bi veljali tudi za nakupe in prodaje pred začetkom veljavnosti zakona, če stari rok do takrat še ni potekel. Osnutek določa začetek veljavnosti 1. januarja 2027.

Dokler zakon ne izide v uradnem listu (Gazzetta Ufficiale), lahko parlament člen 41 še spremeni ali črta. Računajte z 18 meseci.

Kaj storiti zdaj

• Pred pogodbo preverite kategorijo v katastrskem izpisku (visura): luksuzna stanovanja (A/1, A/8, A/9) olajšave nimajo.
• Zapišite si datum 18 mesecev po pogodbi in pred njim vložite izjavo o prebivališču v Trstu.
• Prodajate v petih letih? Novo pogodbo podpišite v enem letu po prodaji, ne le predpogodbe.
• Če preselitve ne bo, vložite preklic pred iztekom roka: tako 30 % ne plačate.
• Ko izide proračunski zakon, preberite ta vodnik znova: datumi se lahko premaknejo.

Pogosta vprašanja

Ali lahko tujec v Italiji dobi davčno olajšavo za prvo stanovanje?

Da. Pogoji se nanašajo na to, kje živite in kaj še imate, ne na potni list. Prebivališče morate v 18 mesecih prenesti v občino ali tam že živeti ali delati.

Kaj se zgodi, če prebivališča ne prenesem v 18 mesecih?

Plačate redno registrsko takso namesto 2 %, obresti in 30 % pribitka. Če zavezo prekličete pred iztekom roka, dolgujete le razliko in obresti.

Ali bo iz 18 mesecev leta 2027 nastalo dve leti?

Le če parlament sprejme člen 41 proračunskega osnutka. V sedanjem besedilu bi to veljalo tudi za nakupe, pri katerih 18 mesecev 1. januarja 2027 še teče.

Ali izgubim olajšavo, če prodam v Trstu in kupim v tujini?

Ne nujno. Davčna uprava jo ohrani, če v enem letu v tujini kupite stanovanje, ki postane vaše običajno bivališče, kjer orodja sodelovanja omogočajo preverjanje.

Kje se ta vodnik ustavi

Ne obravnava podrobno nakupov z DDV od gradbenika, dedovanja in daril ter oprostitev za mlajše od 36 let iz leta 2023, ki so že zaprte. Ali vaš primer ustreza in kdaj podpisati, odločite z notarjem; o davkih z davčnim svetovalcem (commercialista). Več številk v davki ob nakupu v Italiji, letni stroški v lastništvo v Trstu, leto za letom.

Če imate v Trstu stanovanje in ga nameravate prodati pred iztekom petih let od nakupa, je datum naslednje pogodbe enako pomemben kot cena: prodajo načrtujemo okoli vaših rokov. Zaprosite za zaupno oceno.

To so pravila, ne davčni nasvet: o vašem primeru ima zadnjo besedo davčni svetovalec, o pogodbi notar. Pišite na richieste@triestevillas.com ali po WhatsAppu na +39 331 8940822.