Lastništvo nepremičnine v Trstu (Trieste): kaj plačate vsako leto

Kaj plačate vsako leto, na kratko

Enkratne davke ob nakupu obravnava drug članek. Tu govorimo o tem, kar sledi: o postavkah, ki se vračajo vsako leto – vključno s tisto, ki nikoli ne pride po pošti in prav zato tujim lastnikom povzroča težave.

Za nerezidenta, ki ima nepremičnino v Trstu, sta redni javni dajatvi dve.

Dajatev	Kaj je	Trst, 2026
ILIA	Deželni davek na nepremičnine – v Furlaniji - Julijski krajini nadomešča italijanski IMU (občinski davek na nepremičnine)	1,06 % katastrske osnove; 0,70 % z eno prijavo (spodaj)
TARI	Občinski davek na odpadke	Okvirno 150–420 € letno za nepremičnine 100–150 m²

Stroški upravljanja stavbe in režije so pogodbe, ne davki, in preveč nihajo za pošteno razpredelnico; obravnava jih Po sklenitvi kupoprodaje.

Zakaj Trst tega ne ureja kot preostala Italija

Večina Italije za drugo nepremičnino plačuje IMU. Trst ne. Furlanija - Julijska krajina je avtonomna dežela in od 1. januarja 2023 pobira svoj davek na nepremičnine: ILIA – Imposta Locale Immobiliare Autonoma, uveden z deželnim zakonom 17/2022. Mehanika je namerno znana – enaka katastrska osnova kot pri IMU, enak plačilni obrazec F24, enaka roka junija in decembra – vendar stopnje in olajšave določa dežela sama. Ena od lokalnih olajšav je za tujega kupca resnično koristna. Do nje pridemo.

Dve dejstvi zamejita vse ostalo:

• Če je nepremičnina vaše abitazione principale – tam ste prijavljeni in tam dejansko živite – je ILIA nič. Izjema so ugledne katastrske kategorije A/1, A/8 in A/9 (razkošna stanovanja, vile, gradovi), ki v Trstu leta 2026 plačujejo 0,60 % z odbitkom 200 €.
• Nepremičnina nerezidenta nikoli ni abitazione principale, ne glede na to, koliko časa v njej preživite. Plačujete kot za drugo nepremičnino. Za večino bralcev te strani je to pošteno izhodišče.

Osnova je katastrska, ne tržna

ILIA se ne obračuna od tega, kar ste plačali. Obračuna se od katastrske vrednosti: uradni katastrski donos (rendita catastale) nepremičnine, povečan za 5 % in pomnožen s 160. Katastrski donosi so bili določeni že dolgo nazaj in se redko posodabljajo; osnova, ki iz tega izhaja, je praviloma precej pod tržno ceno.

To je strukturna razlika v primerjavi z davkom na nepremičnine ameriškega tipa, ki se običajno vsako leto na novo ovrednoti glede na nekaj blizu tržne vrednosti. Prihranili vam bomo razpredelnico ameriških stopenj – bistvo ni odstotek, bistvo je osnova. Račun ILIA ne naraste zato, ker je vaša ulica postala modna.

Izračun na primeru, cifre 2026. Stanovanje s katastrskim donosom 1.000 €: osnova = 1.000 € × 1,05 × 160 = 168.000 €. Po redni tržaški stopnji za drugo nepremičnino 1,06 % znaša ILIA 1.781 € letno. Z možnostjo 0,70 % spodaj 1.176 €. Ali ste za stanovanje plačali 300.000 € ali 700.000 €, v izračun ne vstopi.

Tržaške stopnje za leto 2026

Trst določa redno stopnjo za drugo nepremičnino na 1,06 % – zakonski najvišji znesek, ne deželnih privzetih 0,86 %. Nima smisla lepšati. Drugi stopnji, ki ju velja poznati, iz uradne razpredelnice mesta za 2026: 0,65 % za nepremičnine, oddane po dogovorjeni najemnini (canone concordato), in zgoraj omenjenih 0,60 % z odbitkom 200 € za glavna prebivališča kategorij A/1-A/8-A/9.

Ena prijava, tretjina manj

Od davčnega leta 2025 dežela postavlja zgornjo mejo 0,70 % za stopnjo »prve druge nepremičnine« – prve stanovanjske stavbe, ki jo fizična oseba poseduje v deželi poleg glavnega prebivališča. Trst leta 2026 uporablja natanko to. Glede na 1,06 % je to približno tretjina manj, vsako leto, dokler pravilo velja.

Ni samodejno. Pogoji, natančno:

• Ena stanovanjska stavba na osebo, v vsej deželi. Samo fizične osebe; brez podjetij.
• Pripadki (pertinenze) – klet, garaža – so izključeni in ostanejo po redni stopnji.
• Nepremičnina je lahko oddana ali dana v uporabo; olajšava obstane.
• Vložiti morate eno telematsko prijavo na deželni platformi do 30. junija leta po davčnem letu (za 2026: do 30. junija 2027). Rok je prekluziven – če ga zamudite, je olajšava za tisto leto izgubljena. Ko je enkrat vložena, velja tudi za naslednja leta.

Za značilnega tujega kupca – z eno nepremičnino v deželi – je to skoraj formalnost, v zgornjem primeru pa vredna okoli 600 € letno. Naj jo vaš commercialista (davčni svetovalec) vloži prvo zimo.

TARI: davek, ki dejansko pride

TARI je občinski davek na odpadke, izračunan glede na površino in število evidentiranih stanovalcev. Uradne tržaške tarife za 2026 postavljajo nepremičnino 100–150 m² okvirno med 150 in 420 € letno, z deželnim doplačilom vred: okoli 153 € za 100 m² z enim stanovalcem, okoli 417 € za 150 m² s štirimi.

Dve praktični opombi:

• Novi lastnik mora začetek zasedenosti prijaviti družbi Esatto S.p.A., občinskemu pobiralcu, do 30. junija naslednjega leta; sama dajatev pa teče od prvega dne.
• Koliko stanovalcev predpisi predpostavljajo za nepremičnino, ki jo nerezident hrani na razpolago, je vprašanje pravilnika. Naj vam potrdi Esatto ali vaš commercialista, namesto da domnevate.

Za razliko od ILIA TARI dejansko pride: predizpolnjeno obvestilo PagoPA, običajno v treh obrokih čez leto (maj, september, začetek decembra), ali v enkratnem plačilu konec maja.

Zakaj ne čakajte na račun za ILIA

Najpogostejša napaka, ki jo opažamo pri tujih lastnikih: čakanje na račun za ILIA. Ga ni. ILIA je samoobdavčitev – izračunate jo sami ali vaš commercialista in jo plačate brez poziva, v dveh obrokih: akontacija do 16. junija, poračun do 16. decembra. Plača se z obrazcem F24, standardnim italijanskim davčnim obrazcem; davčna oznaka za stanovanjsko stavbo, ki ni glavno prebivališče, je 5901. Molk oblasti ne pomeni, da nič ni dolgovano; sistem predpostavlja, da veste.

Prvo leto je vsaj v dveh pogledih blago: ILIA se obračuna sorazmerno z meseci lastništva (mesec šteje za vaš, če ste nepremičnino posedovali več kot 15 dni v njem), po nakupu pa za ILIA ni ničesar prijaviti – notarjevi vpisi po sklenitvi kupoprodaje sporočijo občini, da ste lastnik. Občina ve. Le pisala ne bo.

Kako plačati iz tujine

Obrazec F24 zahteva račun pri italijanski banki ali banki, vključeni v krog F24. Če takega računa nimate, je priznana pot – ista, ki jo je italijansko finančno ministrstvo za nerezidente določilo že leta 2012 – neposredno bančno nakazilo na IBAN občine, z navedbo vaše davčne številke (codice fiscale), »ILIA«, davčnega leta in tega, ali gre za junijski obrok ali decembrski poračun. IBAN vprašajte pri Esattu pred prvim rokom, ne med njim.

Še udobneje: kdor ima pooblastilo – praviloma vaš commercialista – lahko obrazec F24 plača v vašem imenu iz Italije. Širša mehanika prenosa denarja v državo ima svoj članek.

Česa ne plačate

Če nepremičnina ni oddana, se zgodba z ILIA konča. Od leta 2023 nadomešča dohodnino od domnevne najemne vrednosti nepremičnine – ista nadomestna ureditev, kot jo IMU nosi na državni ravni. Nerezident, čigar edina italijanska nepremičnina je neoddana, brez drugih italijanskih dohodkov, ne vloži nobene italijanske davčne napovedi. En davek na premoženje, en davek na odpadke, konec.

Če jo oddate, se slika spremeni: napoved postane obvezna, na voljo pa je precej civilizirana pavšalna ureditev. To je tema zase.

Trezna opomba

To je pregled s ciframi za 2026, ne nasvet; občinske stopnje in roki se vsako leto na novo določajo s sklepom, o vašem konkretnem primeru pa imata zadnjo besedo vaš notar (notaio) in commercialista. Pri TriesteVillas ostajamo ob strani svojim lastnikom tudi po sklenitvi kupoprodaje – vključno z roki.

Vsebina je informativna, ne pomeni svetovanja; za konkreten primer nam pišite na richieste@triestevillas.com ali na WhatsApp +39 331 8940822.