Erstwohnung in Italien: Steuerfristen und was sich 2027 ändert

Wer in Triest als Erstwohnung (prima casa) kauft, zahlt statt 9% nur 2% Registersteuer auf den Katasterwert. Dafür laufen drei Fristen: 18 Monate für den Umzug des Wohnsitzes, fünf Jahre, bevor Sie ohne Verlust verkaufen dürfen, ein Jahr für den Neukauf.

Der Entwurf des Haushaltsgesetzes 2027, derzeit im Parlament, würde die 18 Monate und das eine Jahr auf zwei Jahre verlängern. Das ist ein Vorschlag, noch kein Gesetz.

Kurz gefasst

• Der Satz: 2% statt 9% beim Kauf von privat, mindestens 1.000 €, dazu je 50 € Hypotheken- und Katastersteuer. Ausgeschlossen sind Luxuswohnungen der Kategorien A/1, A/8, A/9.
• Keine Staatsangehörigkeit verlangt: Auch Ausländer haben Anspruch, wenn sie in der Gemeinde der Wohnung leben oder dort binnen 18 Monaten ihren Wohnsitz nehmen.
• Fünf Jahre: Wer vorher verkauft oder verschenkt, verliert die Vergünstigung, außer er erwirbt innerhalb eines Jahres eine neue Wohnung, in der er lebt.
• Die Strafe: Wer sie verliert, zahlt die normale Steuer, Zinsen und 30% Zuschlag. Wer vor Fristende verzichtet, zahlt die 30% nicht.
• Der Vorschlag für 2027: Entwurf A.C. 3174-bis, Artikel 41, macht aus 18 Monaten zwei Jahre und aus einem Jahr zwei Jahre, auch für Fristen, die am 1. Januar 2027 noch laufen.

Wer bekommt die 2%, und unter welchen Bedingungen?

Die Bedingungen stehen in Anmerkung II-bis zu Artikel 1 des Tarifs der Registersteuer (Präsidialdekret 131 von 1986). Mit dem 1. Januar 2027 wandert der gleiche Wortlaut in Anmerkung I des neuen Registersteuergesetzbuchs, gesetzesvertretendes Dekret 123 von 2025.

Im Kaufvertrag erklären Sie drei Dinge:

• Sie haben Ihren Wohnsitz in der Gemeinde der Wohnung, oder Sie verlegen ihn binnen 18 Monaten dorthin, oder Sie arbeiten dort;
• Sie besitzen in dieser Gemeinde keine andere Wohnung, allein oder gemeinsam mit dem Ehepartner;
• Sie besitzen in ganz Italien keine andere mit derselben Vergünstigung gekaufte Wohnung, oder diese wird spätestens zwei Jahre nach dem neuen Vertrag verkauft.

Staatsangehörigkeit und Steuerwohnsitz kommen in der Liste nicht vor. Wer aus Deutschland oder Österreich nach Triest zieht, bekommt die 2% wie ein Italiener. Schwierig ist die Anmeldung beim Meldeamt: dazu Wohnsitz in Italien nach dem Kauf, zu Aufenthaltstiteln wer in Italien kaufen darf.

Eine Ausnahme gilt auch für alle, die beruflich ins Ausland gezogen sind. Wer beruflich ins Ausland gezogen ist und mindestens fünf Jahre in Italien gelebt oder gearbeitet hat, kann in der Geburtsgemeinde oder dort, wo er vorher wohnte oder arbeitete, zu 2% kaufen, ohne zurückzukehren.

Ab wann laufen die 18 Monate, und was hält sie an?

Sie laufen ab dem Datum des Kaufvertrags. Für die Steuerbehörde (Agenzia delle Entrate) gilt der Wohnsitz an dem Tag als verlegt, an dem Sie die Erklärung bei der Gemeinde einreichen, nicht wenn die Gemeinde ihre Prüfung abschließt.

Die Zusage, umzuziehen, muss im Vertrag selbst stehen. Merken Sie, dass der Umzug nicht klappt, können Sie sie vor Ablauf der 18 Monate widerrufen: Sie stellen einen Antrag beim Finanzamt, das den Vertrag registriert hat, und zahlen die Steuerdifferenz mit Zinsen ab Vertragsdatum. Die 30% fallen nicht an.

Lassen Sie die Frist ohne Umzug und ohne Widerruf verstreichen, ist die Vergünstigung verloren. Solange kein Steuerbescheid eingegangen ist, können Sie noch freiwillig nachbessern (ravvedimento operoso), mit ermäßigter Strafe.

Ein Rechenbeispiel in Triest

Beispiel: eine Wohnung in Triest mit einem Katasterertrag (rendita) von 800 €, von privat gekauft, Steuer auf den Katasterwert (prezzo-valore). Die Beispielzahlen sind unsere; Koeffizienten und Sätze stehen im Gesetz.

	Erstwohnung	Normal
Bemessungsgrundlage	800 € × 1,05 × 110 = 92.400 €	800 € × 1,05 × 120 = 100.800 €
Registersteuer	2% = 1.848 €	9% = 9.072 €
Hypotheken- und Katastersteuer	50 € + 50 €	50 € + 50 €
Summe	1.948 €	9.172 €

Die Vergünstigung spart hier 7.224 €. Wer sie verliert, zahlt die normale Steuer, also 7.224 € mehr, mit Zinsen und nach Fristablauf mit 30% Zuschlag.

Nun die Fristen. Angenommen, der Kaufvertrag wird am 15. März 2026 unterschrieben. Heute müssen Sie den Wohnsitz bis 15. September 2027 verlegen. Nach dem Entwurf 2027 wäre es der 15. März 2028, weil die 18 Monate am 1. Januar 2027 noch liefen.

Verkauf vor fünf Jahren: das Jahr für den Neukauf und die Steuergutschrift

Wer die Wohnung innerhalb der ersten fünf Jahre verkauft oder verschenkt, verliert die Vergünstigung. Sie bleibt, wenn Sie innerhalb eines Jahres ab dem Verkauf eine neue Wohnung kaufen und dort leben. Ein Vorvertrag (compromesso) im Jahr reicht nicht; der neue Kaufvertrag muss unterschrieben sein.

Die neue Wohnung muss nicht in Italien liegen. Die Steuerbehörde akzeptiert eine Wohnung im Ausland, wenn Instrumente der Verwaltungszusammenarbeit die Prüfung erlauben, dass Sie dort tatsächlich wohnen.

Wer binnen eines Jahres neu kauft, erhält zudem eine Steuergutschrift in Höhe der Registersteuer oder Mehrwertsteuer auf die erste Wohnung. Sie übersteigt nie die Steuer auf den zweiten Kauf und wird nie erstattet. Sie lässt sich von der Registersteuer des neuen Vertrags abziehen, von der IRPEF der nächsten Steuererklärung, oder über das Formular F24 verrechnen.

Die Steuerbehörde gewährt die Gutschrift auch, wenn Sie zuerst die neue Wohnung kaufen und die alte danach verkaufen, sofern der Verkauf spätestens zwei Jahre nach dem neuen Kauf erfolgt.

Was das Haushaltsgesetz 2027 ändern würde

Der Entwurf wurde am 30. Oktober 2026 der Abgeordnetenkammer vorgelegt; nach einer Aufteilung am 4. November heißt er A.C. 3174-bis und liegt im Haushaltsausschuss. Artikel 41 ändert Anmerkung I des neuen Registersteuergesetzbuchs:

Frist	Heute	Vorschlag für 2027
Umzug nach Triest (oder in die Gemeinde der Wohnung)	18 Monate ab Vertrag	2 Jahre ab Vertrag
Neukauf nach Verkauf innerhalb von fünf Jahren	1 Jahr ab Verkauf	2 Jahre ab Verkauf
Neukauf für die Steuergutschrift	1 Jahr ab Verkauf	2 Jahre ab Verkauf
Bisherige Erstwohnung verkaufen	2 Jahre ab Vertrag (seit 2025)	unverändert

Außerdem schreibt er ins Gesetz, was heute nur eine Auslegung der Behörde ist: Die Gutschrift gilt auch, wenn die alte Wohnung nach dem Kauf der neuen verkauft wird, innerhalb der zwei Jahre.

Die neuen Fristen gälten auch für Käufe und Verkäufe vor Inkrafttreten, wenn die alte Frist bis dahin nicht abgelaufen ist. Der Entwurf nennt den 1. Januar 2027 als Inkrafttreten.

Solange das Gesetz nicht im Amtsblatt (Gazzetta Ufficiale) veröffentlicht ist, kann das Parlament Artikel 41 noch ändern oder streichen. Planen Sie mit 18 Monaten.

Die nächsten Schritte

• Prüfen Sie vor dem Vertrag die Kategorie im Katasterauszug (visura): Bei A/1, A/8, A/9 (Luxus) gibt es den Satz nie.
• Notieren Sie das Datum 18 Monate nach dem Vertrag und reichen Sie die Wohnsitzerklärung in Triest davor ein.
• Verkauf innerhalb von fünf Jahren? Lassen Sie den neuen Kaufvertrag binnen eines Jahres unterschreiben, nicht nur einen compromesso.
• Fällt der Umzug aus, widerrufen Sie vor Fristende: So entfallen die 30%.
• Lesen Sie diesen Ratgeber erneut, wenn das Haushaltsgesetz erscheint: Die Daten können sich verschieben.

Häufige Fragen

Können Ausländer in Italien die Steuervergünstigung für die Erstwohnung bekommen?

Ja. Die Bedingungen betreffen Wohnort und weiteren Besitz, nicht den Pass. Innerhalb von 18 Monaten muss der Wohnsitz in der Gemeinde sein, falls Sie dort nicht schon wohnen oder arbeiten.

Was passiert, wenn ich nach 18 Monaten noch nicht umgemeldet bin?

Sie zahlen die normale Registersteuer statt 2%, Zinsen und 30% Zuschlag. Widerrufen Sie die Zusage vor Fristende, schulden Sie nur Differenz und Zinsen.

Werden aus den 18 Monaten 2027 zwei Jahre?

Nur wenn das Parlament Artikel 41 des Haushaltsentwurfs beschließt. In der jetzigen Fassung gälte das auch für Käufe, deren 18 Monate am 1. Januar 2027 noch laufen.

Verliere ich die Vergünstigung, wenn ich in Triest verkaufe und im Ausland kaufe?

Nicht unbedingt. Die Behörde lässt sie bestehen, wenn Sie binnen eines Jahres im Ausland eine Wohnung kaufen, die Ihr gewöhnlicher Aufenthalt wird, und Instrumente der Zusammenarbeit die Prüfung erlauben.

Wo dieser Ratgeber aufhört

Nicht im Detail behandelt: Käufe mit Mehrwertsteuer vom Bauträger, Erbschaften und Schenkungen, die 2023 ausgelaufenen Befreiungen für unter 36-Jährige. Ob Ihr Fall passt und wann Sie unterschreiben, klären Sie mit dem Notar; die Steuern mit dem commercialista. Mehr Zahlen in Kaufnebenkosten in Italien, die jährlichen Kosten in Eigentum in Triest, Jahr für Jahr.

Sie besitzen in Triest eine Wohnung und wollen innerhalb der ersten fünf Jahre verkaufen?, zählt das Datum des nächsten Vertrags so viel wie der Preis: Wir planen den Verkauf um Ihre Fristen herum. Fordern Sie eine vertrauliche Bewertung an, auf Deutsch oder Englisch.

Das sind die Regeln, keine Steuerberatung: Zu Ihrem Fall hat der commercialista das letzte Wort, beim Vertrag der Notar. Schreiben Sie an richieste@triestevillas.com oder per WhatsApp an +39 331 8940822.