Agevolazioni prima casa: i termini e cosa cambia nel 2027

Se compri a Trieste con i benefici prima casa, l'imposta di registro scende dal 9% al 2% del valore catastale. In cambio scattano tre orologi: 18 mesi per portare la residenza, cinque anni prima di poter vendere senza perderli, un anno per ricomprare.

La manovra per il 2027, ora all'esame del Parlamento, allungherebbe i 18 mesi e l'anno a due anni. È una proposta: legge non lo è ancora.

In breve

• L'aliquota: 2% invece del 9% se compri da un privato, e mai sotto i 1.000 €; per ipotecaria e catastale, 50 € l'una. Le case di lusso (A/1, A/8, A/9) non ne hanno diritto.
• Nessun requisito di cittadinanza: lo straniero ne ha diritto, se la casa è nel Comune in cui abita o in cui porterà la residenza entro 18 mesi.
• Cinque anni: chi vende o regala la casa prima perde i benefici, salvo che nei dodici mesi successivi acquisti un'abitazione dove trasferirsi davvero.
• La sanzione: chi decade paga l'imposta ordinaria, gli interessi e il 30%. Chi rinuncia prima della scadenza il 30% non lo paga.
• La proposta per il 2027: il ddl A.C. 3174-bis, articolo 41, porterebbe i 18 mesi a due anni e l'anno a due anni, anche per i termini che il 1° gennaio 2027 stanno ancora correndo.

Chi può comprare al 2%, e a quali condizioni?

Le condizioni stanno nella nota II-bis all'articolo 1 della tariffa dell'imposta di registro (D.P.R. 131 del 1986). Dal 1° gennaio 2027 le stesse parole passano alla nota I del nuovo testo unico del registro, il decreto legislativo 123 del 2025.

Nell'atto dichiari tre cose:

• la casa è nel Comune in cui hai la residenza, o in cui la porterai entro 18 mesi, o in cui lavori;
• in quel Comune non possiedi altre case, né tu né tu insieme al coniuge;
• non hai in tutta Italia un'altra casa comprata con gli stessi benefici, oppure la venderai entro due anni dal nuovo atto.

Cittadinanza e residenza fiscale nell'elenco non ci sono. Un tedesco o un americano che si trasferisce a Trieste ha diritto al 2% come un italiano. Il difficile è iscriversi all'anagrafe: per questo c'è la guida trasferire la residenza dopo l'acquisto, e per i permessi chi può comprare in Italia.

C'è anche un'eccezione per chi vive fuori Italia per motivi di lavoro. Se ti sei trasferito fuori Italia per lavoro e in Italia hai vissuto o lavorato almeno cinque anni, puoi comprare al 2% nel Comune di nascita, o dove abitavi o lavoravi prima di partire, senza rientrare.

Da quando corrono i 18 mesi, e cosa li ferma?

Partono dalla data dell'atto. Per l'Agenzia delle Entrate la residenza si considera trasferita il giorno in cui presenti la dichiarazione al Comune, non quello in cui il Comune chiude il suo controllo.

L'impegno a trasferirti va scritto nell'atto stesso. Se capisci che non potrai farlo, puoi revocarlo prima che i 18 mesi finiscano: lo chiedi all'ufficio delle Entrate che ha registrato l'atto e paghi la differenza d'imposta con gli interessi dalla data dell'atto. Il 30% non si applica.

Se lasci scadere il termine senza trasferirti né revocare, i benefici sono persi. Finché non ti arriva un avviso puoi ancora regolarizzare con il ravvedimento operoso, a sanzione ridotta.

Un esempio svolto a Trieste

Esempio: un appartamento a Trieste con rendita catastale di 800 €, comprato da un privato, con l'imposta calcolata sul valore catastale (prezzo-valore). Le cifre dell'esempio sono nostre; coefficienti e aliquote sono quelli di legge.

	Prima casa	Ordinaria
Base imponibile	800 € × 1,05 × 110 = 92.400 €	800 € × 1,05 × 120 = 100.800 €
Imposta di registro	2% = 1.848 €	9% = 9.072 €
Ipotecaria e catastale	50 € + 50 €	50 € + 50 €
Totale	1.948 €	9.172 €

Qui i benefici valgono 7.224 €. Se li perdi, paghi l'imposta ordinaria, cioè 7.224 € in più, con gli interessi e, dopo la scadenza, il 30%.

Ora gli orologi. Mettiamo che il rogito sia del 15 marzo 2026. Oggi la residenza va portata entro il 15 settembre 2027. Con il ddl 2027 il termine diventerebbe il 15 marzo 2028, perché il 1° gennaio 2027 i 18 mesi starebbero ancora correndo.

Vendere prima di cinque anni: l'anno per ricomprare e il credito d'imposta

Chi vende o regala la casa entro cinque anni dall'acquisto perde i benefici. Restano se entro un anno dalla vendita compri un'altra casa da adibire ad abitazione principale. Un compromesso firmato nell'anno non basta: serve il rogito.

La nuova casa può anche essere all'estero. L'Agenzia la accetta se esistono strumenti di cooperazione amministrativa che le permettono di verificare che ci abiti davvero.

Se ricompri entro l'anno ottieni anche un credito d'imposta: quanto avevi versato di registro, o di IVA, comprando la prima casa. Il credito non supera l'imposta dovuta sul secondo acquisto e non si rimborsa mai. Lo puoi scalare dal registro del nuovo atto, dall'IRPEF della dichiarazione successiva, o usarlo in compensazione con l'F24.

L'Agenzia riconosce il credito anche a chi compra prima la nuova casa e vende dopo la vecchia, purché la venda entro due anni dal nuovo acquisto.

Cosa cambierebbe con la legge di bilancio 2027

Il testo del governo è arrivato alla Camera il 30 ottobre 2026; dopo lo stralcio del 4 novembre è diventato l'A.C. 3174-bis ed è in commissione Bilancio. L'articolo 41 modifica la nota I del nuovo testo unico del registro:

Termine	Oggi	Proposta per il 2027
Trasferire la residenza a Trieste (o nel Comune della casa)	18 mesi dall'atto	2 anni dall'atto
Ricomprare dopo una vendita entro i cinque anni	1 anno dalla vendita	2 anni dalla vendita
Ricomprare per avere il credito d'imposta	1 anno dalla vendita	2 anni dalla vendita
Vendere la prima casa che hai già	2 anni dall'atto (dal 2025)	invariato

Mette poi nella legge quello che oggi è una lettura dell'Agenzia: il credito spetta anche quando la vecchia casa si vende dopo aver comprato la nuova, entro i due anni.

I termini nuovi varrebbero anche per acquisti e vendite fatti prima che la legge entri in vigore, se a quella data il vecchio termine non è ancora scaduto. Il ddl fissa l'entrata in vigore al 1° gennaio 2027.

Finché la legge non esce in Gazzetta Ufficiale, il Parlamento può ancora cambiare l'articolo 41 o toglierlo. Fai i conti sui 18 mesi.

Cosa fare adesso

• Prima del rogito controlla la categoria sulla visura catastale: per le case di lusso (A/1, A/8, A/9) il 2% non c'è.
• Segna in agenda la data a 18 mesi dall'atto e presenta prima la dichiarazione di residenza a Trieste.
• Vendi entro i cinque anni? Fai firmare il rogito nuovo entro un anno dalla vendita, non solo un compromesso.
• Se il trasferimento salta, presenta la revoca prima della scadenza: così il 30% non lo paghi.
• Rileggi questa guida quando esce la legge di bilancio: le date possono spostarsi.

Domande frequenti

Uno straniero può avere le agevolazioni prima casa in Italia?

Sì. Le condizioni riguardano dove vivi e cos'altro possiedi, non il passaporto. Entro 18 mesi devi risultare residente nel Comune, se non ci abiti o lavori già.

Cosa succede se non porto la residenza entro 18 mesi?

Paghi il registro ordinario al posto del 2%, gli interessi e il 30% di sanzione. Se revochi l'impegno prima della scadenza, dovrai solo la differenza e gli interessi.

I 18 mesi diventeranno due anni nel 2027?

Solo se il Parlamento approva l'articolo 41 del ddl di bilancio. Così com'è scritto varrebbe anche per gli acquisti i cui 18 mesi stanno ancora correndo il 1° gennaio 2027.

Perdo i benefici se vendo a Trieste e ricompro all'estero?

Non per forza. L'Agenzia li conserva se entro un anno compri all'estero una casa che diventa la tua dimora abituale, dove gli strumenti di cooperazione permettono il controllo.

Dove si ferma questa guida

Non tratta nel dettaglio gli acquisti con IVA dal costruttore, successioni e donazioni, né le esenzioni under 36 del 2023, ormai chiuse. Se il tuo caso rientra, e quando firmare, lo decidi con il notaio; per le imposte, con il commercialista. Altri conti in le imposte sull'acquisto, e le spese di ogni anno in possedere casa a Trieste.

Se hai una casa a Trieste e pensi di venderla prima che siano passati cinque anni dall'acquisto, la data del prossimo rogito conta quanto il prezzo: organizziamo la vendita attorno alle tue scadenze. Chiedi una valutazione riservata.

Sono le regole, non una consulenza fiscale: sul tuo caso l'ultima parola spetta al commercialista, e sull'atto al notaio. Scrivi a richieste@triestevillas.com o su WhatsApp al 331 8940822.