Vendere dopo il Superbonus: la regola dei dieci anni

Se sulla tua casa in Italia i lavori del Superbonus sono finiti da meno di dieci anni, la vendita può essere tassata anche dopo i soliti cinque anni. Dal 1° gennaio 2024 la plusvalenza è imponibile se vendi entro dieci anni dalla fine dei lavori, a meno che tu l'abbia ereditata o che tu o la tua famiglia ci abbiate avuto l'abitazione principale per più della metà di quel periodo.

Se hai usato il 110% con lo sconto in fattura o la cessione del credito, c'è una seconda regola: entro cinque anni dalla fine dei lavori il loro costo non abbatte la plusvalenza, dopo cinque anni ne conta solo la metà.

In breve

• Dieci anni dalla fine dei lavori, non dall'acquisto: è la finestra in cui la vendita è tassata (TUIR, art. 67, lettera b-bis).
• Valgono anche i lavori condominiali: basta il Superbonus sul tetto o sulla facciata del palazzo, anche se nel tuo appartamento non si è fatto nulla.
• Due uscite: la casa ereditata, oppure quella in cui tu o la tua famiglia avete avuto l'abitazione principale per più della metà del periodo.
• 110% con sconto o cessione: il costo dei lavori non si conta entro cinque anni dalla loro fine, se ne conta metà dopo cinque (TUIR, art. 68).
• Aliquota: 26% secco, trattenuto dal notaio se lo chiedi; altrimenti IRPEF ordinaria in dichiarazione.

Quali vendite prende la regola dei dieci anni?

Ogni vendita a titolo oneroso di un immobile su cui i lavori del Superbonus (art. 119 del d.l. 34/2020) sono finiti da non più di dieci anni al momento del rogito. La circolare 13/E del 13 giugno 2024 dell'Agenzia delle Entrate aggiunge quattro punti che contano per chi vende:

• la regola vale chiunque abbia fatto i lavori: il proprietario, un inquilino, un familiare;
• vale qualunque sia l'aliquota dell'agevolazione e comunque sia stata usata;
• bastano i lavori sulle parti comuni dell'edificio;
• prende solo la prima vendita dopo i lavori, non quelle successive.

Il conto parte dalla fine dei lavori, come risulta dalle comunicazioni e dai titoli edilizi. Un appartamento comprato nel 2010 rientra se i lavori del condominio sono finiti nel 2022.

I non residenti non sono esclusi. La circolare li elenca fra chi può dovere l'imposta, perché la plusvalenza su un immobile in Italia è reddito prodotto in Italia.

Quando la plusvalenza non si paga affatto?

Due casi restano fuori dalla regola:

• Successione: la casa ricevuta in eredità.
• Abitazione principale: la casa in cui tu o la tua famiglia avete avuto l'abitazione principale per più della metà dei dieci anni prima del rogito. Se la possiedi da meno di dieci anni, per più della metà del tempo dall'acquisto o dalla costruzione.

Sulla residenza in Italia e i suoi effetti fiscali, vedi diventare residenti dopo l'acquisto.

Come si calcola la plusvalenza?

Come sempre: prezzo di vendita meno prezzo d'acquisto e costi che riguardano la casa, come le imposte d'acquisto e il notaio. Il Superbonus aggiunge una variante, e solo se valgono insieme due condizioni: hai avuto il 110% e l'agevolazione è passata per lo sconto in fattura o per la cessione del credito.

Lavori finiti…	Costo dei lavori del Superbonus nel calcolo
da non più di cinque anni alla vendita	nessuno
da più di cinque anni alla vendita	il 50%
da più di dieci anni alla vendita	la regola non si applica più

Se hai usato la detrazione nelle tue dichiarazioni, o un'aliquota sotto il 110%, il costo dei lavori conta per intero. Un prezzo d'acquisto pagato più di cinque anni prima della vendita si rivaluta anche con l'indice ISTAT FOI (prezzi al consumo di operai e impiegati), e la plusvalenza scende.

Un esempio con i conti

Esempio. Ipotesi nostre: un appartamento in un palazzo d'epoca di Trieste, comprato a dicembre 2021 per 400.000 €, con 30.000 € fra imposte d'acquisto e notaio. I lavori del Superbonus del condominio su tetto e facciata sono finiti a settembre 2022, al 110%, con lo sconto in fattura; la quota dell'appartamento è stata di 90.000 €. Nessuno ci ha mai abitato come abitazione principale, e si vende a 560.000 €.

Vendita	Costo riconosciuto	Plusvalenza	Imposta del 26%
Ottobre 2026	400.000 € + 30.000 € = 430.000 €	130.000 €	33.800 €
Ottobre 2026, con la detrazione in dichiarazione invece dello sconto	430.000 € + 90.000 € = 520.000 €	40.000 €	10.400 €
Ottobre 2027	430.000 € + 45.000 € = 475.000 €, prima della rivalutazione	al massimo 85.000 €	al massimo 22.100 €
Dopo settembre 2032	—	non tassata	0 €

Il prezzo è lo stesso in ogni riga. Un anno di attesa sposta il conto di oltre 11.000 €; aspettare il decimo anniversario lo azzera.

Cosa succede alle detrazioni non ancora usate?

Se hai usato il Superbonus come detrazione in dichiarazione, le rate non ancora godute passano a chi compra, se è una persona fisica, salvo che l'atto dica diversamente. L'Agenzia applica al Superbonus la stessa regola degli altri bonus edilizi; dal 2027 sta nell'articolo 17 del nuovo testo unico sui redditi.

Tenerle richiede un accordo con chi compra. Chi vende e ha ancora redditi italiani su cui usarle può volerlo; chi non ne ha non perde nulla a lasciarle, e chi compra può riconoscerne il valore nel prezzo.

Chi risponde se l'agevolazione viene contestata?

Se i requisiti dell'agevolazione risultano mancanti, l'Agenzia delle Entrate recupera l'importo dal beneficiario, con gli interessi (d.l. 34/2020, art. 121). Fornitore e cessionari del credito rispondono in solido solo per dolo o colpa grave.

Per questo chi compra, e il suo notaio, chiederanno il fascicolo:

• la CILA (la comunicazione dei lavori) e la data di fine lavori;
• gli attestati energetici prima e dopo: i lavori di efficienza energetica dovevano far salire l'edificio di due classi energetiche, o portarlo alla più alta;
• le asseverazioni tecniche e il visto di conformità.

La CILA non richiedeva l'attestazione dello stato legittimo, e la legge lascia impregiudicata ogni valutazione su quello stato.

L'Agenzia controlla anche se per le case del Superbonus è stata presentata la variazione catastale (legge 213/2023, commi 86-87). Se i lavori hanno cambiato l'appartamento, planimetria catastale e dichiarazione di conformità nel rogito devono corrispondere.

Perché a Trieste conta

Il Friuli Venezia Giulia conta 13.641 edifici con lavori del Superbonus, per 2,82 miliardi di euro di investimenti ammessi a detrazione, secondo i dati ENEA al 30 settembre 2026. Gli edifici condominiali sono 2.679, ma valgono il 62,1% degli importi.

In una città di palazzi d'epoca vuol dire che molti proprietari ci rientrano senza aver toccato il proprio appartamento. La domanda da fare all'amministratore è semplice: il palazzo ha fatto lavori col Superbonus, e in che data sono finiti?

Cosa fare adesso

• Chiedi all'amministratore la data di fine dei lavori condominiali e l'aliquota.
• Verifica se la tua quota è passata per lo sconto, per la cessione o per la tua dichiarazione.
• Conta dieci anni da quella data, e cinque per la regola sui costi.
• Controlla per quanti anni tu o la tua famiglia ci avete avuto l'abitazione principale.
• Chiedi a un tecnico se dopo i lavori serviva una variazione catastale.

Domande frequenti

Si paga la plusvalenza se vendo casa dopo il Superbonus?

Sì, se i lavori sono finiti da meno di dieci anni; no se l'hai ereditata o se per più della metà del periodo è stata l'abitazione principale della famiglia. Puoi pagare il 26% secco tramite il notaio.

La regola dei dieci anni vale per il Superbonus condominiale?

Sì. Per l'Agenzia delle Entrate bastano i lavori sulle parti comuni, anche se nel tuo appartamento non ce ne sono stati.

Cosa succede alle detrazioni del Superbonus se vendo?

Le rate non ancora usate passano all'acquirente persona fisica, salvo che il rogito le lasci a te.

I non residenti pagano la plusvalenza del Superbonus in Italia?

Sì. Per un non residente la plusvalenza su un immobile in Italia è reddito italiano, e l'Agenzia li comprende nella regola.

Dove si ferma questa guida

Non tratta le vendite di società, la tassazione della plusvalenza nel tuo Paese, le regole più strette arrivate poi per le case unifamiliari, né come ricostruire un fascicolo del Superbonus perduto. Sulle imposte decide il commercialista; sul rogito, il notaio. Per le detrazioni, vedi i bonus edilizi per i non residenti.

Se hai a Trieste una casa che ha avuto lavori del Superbonus, la data in cui sono finiti può spostare le tue imposte di decine di migliaia di euro. Ogni nostra valutazione comincia da quella data e dalle carte che il notaio di chi compra chiederà. Chiedi una valutazione riservata.

Sono le regole, non una consulenza fiscale: sul tuo caso l'ultima parola spetta al commercialista, e sull'atto al notaio. Scrivi a richieste@triestevillas.com o su WhatsApp al 331 8940822.