Prodaja po Superbonusu: pravilo desetih let

Če so se dela s Superbonusom na vašem stanovanju v Italiji končala pred manj kot desetimi leti, je prodaja lahko obdavčena tudi po običajnih petih letih. Od 1. januarja 2024 je dobiček obdavčen, če prodate v desetih letih po koncu del, razen če ste stanovanje podedovali ali je bilo večji del tega obdobja glavno prebivališče vas ali vaše družine.

Če ste uporabili stopnjo 110% s popustom na računu ali prodajo davčnega dobropisa, velja še drugo pravilo: v petih letih po koncu del se njihov strošek pri dobičku ne upošteva, po petih letih le polovica.

Na kratko

• Deset let od konca del, ne od nakupa: v tem oknu je prodaja obdavčena (TUIR, 67. člen, črka b-bis).
• Štejejo tudi dela na skupnih delih: dovolj je Superbonus na strehi ali fasadi stavbe, tudi če v vašem stanovanju niso naredili ničesar.
• Dve izjemi: podedovano stanovanje in stanovanje, ki je bilo večji del obdobja glavno prebivališče vas ali vaše družine.
• 110% s popustom ali prodajo dobropisa: strošek del se v petih letih po njihovem koncu ne šteje, po petih letih polovica (TUIR, 68. člen).
• Stopnja: pavšalnih 26%, ki jih na zahtevo obračuna notar; sicer navadna dohodnina (IRPEF) v napovedi.

Katere prodaje zajame pravilo desetih let?

Vsako odplačno prodajo nepremičnine, na kateri so se dela s Superbonusom po 119. členu uredbe z zakonsko močjo 34/2020 ob podpisu pogodbe končala pred največ desetimi leti. Okrožnica 13/E davčne uprave z dne 13. junija 2024 dodaja štiri točke, pomembne za prodajalce:

• pravilo velja ne glede na to, kdo je dela izvedel: lastnik, najemnik, družinski član;
• velja ne glede na stopnjo olajšave in način, kako je bila uporabljena;
• dovolj so dela na skupnih delih stavbe;
• zajame le prvo prodajo po delih, ne poznejših.

Rok začne teči s koncem del, kot ga izkazujejo gradbena obvestila in dovoljenja. Stanovanje, kupljeno leta 2010, je zajeto, če so se dela etažnih lastnikov končala leta 2022.

Nerezidenti niso izvzeti. Okrožnica jih navaja med morebitnimi zavezanci, ker je dobiček od nepremičnine v Italiji italijanski dohodek.

Kdaj dobiček sploh ni obdavčen?

Zunaj pravila ostaneta dva primera:

• Dedovanje: podedovano stanovanje.
• Glavno prebivališče: stanovanje, ki je bilo večji del desetih let pred prodajo glavno prebivališče vas ali vaše družine. Če ga imate manj kot deset let, večji del časa od nakupa ali gradnje.

O prebivališču v Italiji in njegovih davčnih posledicah glejte prebivališče po nakupu.

Kako se izračuna dobiček?

Kot vedno: prodajna cena minus nakupna cena in stroški, ki spadajo k nepremičnini, na primer davki ob nakupu in notar. Superbonus doda posebnost, in to le, če veljata oba pogoja hkrati: imeli ste 110%, olajšava pa je šla prek popusta na računu (sconto in fattura) ali prodaje davčnega dobropisa.

Dela končana …	Strošek del s Superbonusom v izračunu
največ pet let pred prodajo	nič
več kot pet let pred prodajo	50%
več kot deset let pred prodajo	pravilo ne velja več

Če ste olajšavo uveljavljali kot odbitek v svojih napovedih ali po stopnji pod 110%, se strošek del šteje v celoti. Nakupna cena, plačana več kot pet let pred prodajo, se tudi revalorizira z indeksom cen življenjskih potrebščin ISTAT za gospodinjstva delavcev in uslužbencev; dobiček se zmanjša.

Primer z izračunom

Primer. Naše predpostavke: stanovanje v starejši tržaški palači, kupljeno decembra 2021 za 400.000 €, s 30.000 € davkov ob nakupu in notarja. Dela etažnih lastnikov s Superbonusom na strehi in fasadi so se končala septembra 2022, po stopnji 110%, s popustom na računu; delež stanovanja je znašal 90.000 €. Nihče v njem ni nikoli živel kot v glavnem prebivališču, prodaja pa se za 560.000 €.

Prodaja	Priznani strošek	Dobiček	Pavšalni davek 26%
Oktober 2026	400.000 € + 30.000 € = 430.000 €	130.000 €	33.800 €
Oktober 2026, olajšava namesto tega kot odbitek	430.000 € + 90.000 € = 520.000 €	40.000 €	10.400 €
Oktober 2027	430.000 € + 45.000 € = 475.000 €, pred revalorizacijo	največ 85.000 €	največ 22.100 €
Po septembru 2032	—	ni obdavčen	0 €

Cena je v vsaki vrstici enaka. Leto čakanja premakne davek za več kot 11.000 €; čakanje do desete obletnice ga izbriše.

Kaj se zgodi z odbitki, ki še niso porabljeni?

Če ste Superbonus uveljavljali kot odbitek v napovedi, preidejo še neporabljeni obroki na kupca, če je fizična oseba, razen če pogodba določa drugače. Davčna uprava za Superbonus uporablja isto pravilo kot za druge olajšave za obnovo; od leta 2027 je v 17. členu novega zakonika o davku od dohodkov.

Če jih želite obdržati, se morate dogovoriti s kupcem. Prodajalec, ki ima še italijanske dohodke, jih morda želi obdržati; kdor jih nima, ne izgubi ničesar, kupec pa jih lahko upošteva v ceni.

Kdo odgovarja, če je olajšava izpodbijana?

Če se izkaže, da pogoji za olajšavo niso bili izpolnjeni, jo davčna uprava izterja od upravičenca, z obrestmi (uredba 34/2020, 121. člen). Dobavitelj in kupci dobropisa solidarno odgovarjajo le pri naklepu ali hudi malomarnosti.

Kupci in njihov notar bodo zato zahtevali dokumentacijo:

• CILA (obvestilo o delih) in datum konca del;
• energetski izkaznici pred deli in po njih: dela za energetsko učinkovitost so morala stavbo izboljšati za dva energijska razreda ali jo pripeljati v najvišjega;
• tehnične potrditve in davčno potrdilo o skladnosti del.

CILA ni zahtevala dokazila o zakonitem stanju stavbe, zakon pa vsako presojo tega stanja pušča nedotaknjeno.

Davčna uprava preverja tudi, ali je bila za stanovanja s Superbonusom vložena katastrska sprememba (zakon 213/2023, odstavka 86-87). Če so dela stanovanje spremenila, se morata katastrski načrt in izjava o skladnosti v pogodbi ujemati z njim.

Zakaj je to pomembno v Trstu

Furlanija - Julijska krajina šteje 13.641 stavb z deli s Superbonusom in 2,82 milijarde evrov naložb, priznanih za olajšavo, po podatkih ENEA na dan 30. septembra 2026. Večstanovanjskih stavb je med njimi 2.679, a predstavljajo 62,1% zneskov.

V mestu starih palač to pomeni, da je zajetih veliko lastnikov, ki svojega stanovanja niso niti dotaknili. Vprašanje za upravnika je preprosto: ali je stavba izvedla dela s Superbonusom in katerega dne so se končala?

Kaj storiti zdaj

• Upravnika vprašajte za datum konca skupnih del in stopnjo olajšave.
• Ugotovite, ali je vaš delež šel prek popusta, prodaje dobropisa ali vaše napovedi.
• Od tega datuma štejte deset let, za pravilo o stroških pa pet.
• Preverite, ali je bilo stanovanje glavno prebivališče vas ali vaše družine in kako dolgo.
• Tehnika vprašajte, ali je bila po delih potrebna katastrska sprememba.

Pogosta vprašanja

Ali plačam davek na dobiček, če prodam hišo po Superbonusu?

Da, če so se dela končala pred manj kot desetimi leti, razen če ste jo podedovali ali je bila večji del obdobja glavno prebivališče družine. Pri notarju lahko plačate pavšalnih 26%.

Ali pravilo desetih let velja tudi za Superbonus na skupnih delih?

Da. Po davčni upravi zadoščajo dela na skupnih delih, tudi če v vašem stanovanju del ni bilo.

Kaj se zgodi z odbitki Superbonusa, ko prodam?

Še neporabljeni obroki preidejo na kupca, ki je fizična oseba, razen če jih pogodba pusti vam.

Ali nerezidenti v Italiji plačajo davek na dobiček po Superbonusu?

Da. Za nerezidenta je dobiček od nepremičnine v Italiji italijanski dohodek, davčna uprava pa jih vključuje v pravilo.

Kje se ta vodnik ustavi

Ne obravnava prodaj družb, obdavčitve dobička v vaši državi, poznejših, strožjih pravil za enodružinske hiše, niti obnove izgubljene dokumentacije Superbonusa. Davke presodi davčni svetovalec (commercialista), pogodbo pa notar. Za odbitke glejte olajšave za obnovo za nerezidente.

Je vaše tržaško stanovanje imelo dela s Superbonusom? Datum, ko so se končala, lahko premakne vaš davek za več deset tisoč evrov. Vsako našo oceno začnemo s tem datumom in z dokumenti, ki jih bo zahteval kupčev notar. Zaprosite za zaupno oceno.

To so pravila, ne davčni nasvet: o vašem primeru ima zadnjo besedo davčni svetovalec, o pogodbi notar. Pišite na richieste@triestevillas.com ali po WhatsAppu na +39 331 8940822.