Olajšave za prenovo v Italiji za nerezidente: številke za 2027

Kdor živi v tujini in leta 2027 prenovi svoje drugo stanovanje v Trstu, lahko po zdaj veljavnem zakonu 30% stroškov v desetih letnih obrokih odšteje od italijanske dohodnine. Zanka je v besedi »italijanske«: če v Italiji ne plačujete dohodnine, olajšava ni vredna nič.

»50% nazaj od davkarije«, o katerih pišejo forumi tujcev, je do leta 2024 veljalo za vsako stanovanje, v letih 2025 in 2026 pa za glavno bivališče. Kar doseže vsakega lastnika, rezidenta ali ne, je 10-odstotni DDV na dela.

Na kratko

• Stopnje za leto 2027 po današnjem zakonu: 36% za glavno bivališče, 30% za vsako drugo stanovanje, na stroške do 96.000 € na nepremičninsko enoto, v desetih enakih letnih obrokih (novi zakonik o dohodninah, člena 17 in 373).
• Tudi nerezidenti so upravičeni, vendar le pri italijanski dohodnini (IRPEF) in le do ničle: del letnega obroka, ki ne najde davka, propade in se ne vrne.
• Počitniško stanovanje v Trstu običajno ne ustvarja dohodnine: če ni oddano, jo nadomesti deželni davek na nepremičnine (ILIA); če je oddano s pavšalnim davkom 21% (cedolare secca), ga nobena olajšava ne more znižati.
• Znižani DDV velja za vse: 10% namesto 22% za vzdrževanje in prenovo v stanovanjskih stavbah, ne glede na to, čigave so.

Kaj zakon predvideva za dela, plačana leta 2027?

Stopnja je odvisna od leta plačila, ne od začetka del. Od 1. januarja 2027 stari zakonik nadomesti prečiščeno besedilo, zakonodajni odlok 117 iz leta 2026. Člen 16-bis postane člen 17; začasne stopnje, doslej v uredbi iz leta 2013, postanejo člen 373. Številke ostanejo enake.

Leto plačila	Glavno bivališče	Vsako drugo stanovanje	Zgornja meja na enoto
2025–2026	50%	36%	96.000 €
2027	36%	30%	96.000 €
2028–2033	30%	30%	48.000 €
Od 2034	36%	36%	48.000 €

Za višjo stopnjo Agenzia delle Entrate zahteva dvoje: ob začetku del je stanovanje vaše ali imate na njem stvarno pravico, kot je užitek, in je vaše glavno bivališče, torej tam, kjer običajno prebivate vi ali vaša družina. Stanovanje, v katerega pridete za nekaj tednov iz Ljubljane ali Celovca, je »vsako drugo stanovanje«.

Ministrski svet je 28. oktobra 2026 sprejel predlog proračunskega zakona za leto 2027. Sporočilo za javnost pravi, da so olajšave za prenove za leto 2027 »potrjene«, stopenj pa ne navaja. Dokler parlament ne sprejme drugačnega besedila, računajte s tabelo zgoraj.

Ali lahko nerezident olajšavo sploh uveljavlja?

Da. Novi zakonik uvršča olajšavo za prenovo med tiste, ki jih nerezident odšteje od italijanskega davka (člen 26), navodila agencije pa jo priznavajo rezidentom in nerezidentom. Vsak obrok uveljavljate v italijanski napovedi, Modello Redditi.

Meja je aritmetična. Olajšave znižujejo bruto dohodnino »do višine njenega zneska« (člen 11). Agencija dodaja, da letnega obroka, ki ne najde prostora, ni mogoče prenesti v naslednja leta niti zanj zahtevati vračila.

Koristno vprašanje je torej, koliko dohodnine boste v Italiji dolgovali v vsakem od naslednjih desetih let.

Zakaj drugo stanovanje v Trstu pogosto ne pusti ničesar za odbitek?

Zaradi tega, kako je obdavčeno samo stanovanje.

• Neoddano. Na državni ravni nepremičninski davek IMU nadomesti dohodnino na neoddana stanovanja (zakonodajni odlok 23 iz leta 2011, člen 8). V Furlaniji - Julijski krajini deželna ILIA nadomešča IMU in ima po navodilih agencije enak učinek. Brez drugih italijanskih dohodkov dohodnine ni. Številke o ILIA so v vodniku owning property in Trieste year after year.
• Oddano s pavšalnim davkom. Cedolare secca nadomesti dohodnino in njene doklade na najemnino (člen 203 novega zakonika). Agencija je jasna: olajšav proti njej ni mogoče uveljavljati.
• Oddano z redno dohodnino. Tu olajšava prime. Obdavči se najemnina, zmanjšana za pavšalnih 5%, če presega katastrski dohodek (člen 39), po stopnji 23% do 28.000 € (člen 11).

Pogodbe in stopnje pavšalnega davka obravnava renting out your Italian home.

Izračunan primer

Primer. Predpostavke: živite v Nemčiji, drugih italijanskih dohodkov nimate, v Trstu pa imate stanovanje, v katerem ne bivate. Leta 2027 obnovite kopalnico in zamenjate okna z drugačnim tipom: izredno vzdrževanje (manutenzione straordinaria). Podjetje zaračuna 50.000 € neto, od tega 15.000 € za okna in sanitarno opremo. DDV po 10% znaša 5.000 €; plačate 55.000 € s predpisanim bančnim nakazilom.

• Olajšava. DDV je del stroška, ki se odbija. 30% od 55.000 € je 16.500 €, torej 1.650 € na leto od 2027 do 2036.
• DDV. Okna in sanitarna oprema (15.000 €) so »dragoceno blago« (glejte spodaj), a so vredni manj od preostalega dela (35.000 €): ves račun gre po 10%. Po 22% bi DDV znašal 11.000 €: prihranek 6.000 €, enkrat, na začetku.

Trije lastniki, isto stanovanje.

	Davek na dohodek od stanovanja na leto	Porabljena olajšava na leto	V desetih letih	Prihranjeni DDV
A. Za lastne obiske	0 € (ILIA namesto dohodnine)	0 €	0 €	6.000 €
B. Oddano za 12.000 €, pavšalni davek 21%	2.520 €	0 €	0 €	6.000 €
C. Oddano za 12.000 €, redna dohodnina	2.622 € pred olajšavo	1.650 €	16.500 €	6.000 €

Račun za C: 12.000 € minus 5% je 11.400 €; po 23% je to 2.622 €; minus 1.650 € ostane 972 € dohodnine. B plača 2.520 €. Pri teh številkah je redna pot cenejša za 1.548 € na leto, pred deželno in občinsko doklado ter registrsko in kolkovno takso na najemno pogodbo, ki jih pavšalni davek pokrije, redna pot pa doda.

Olajšava se v celoti porabi le, dokler 23% od 95% najemnine pokrije obrok: tu od najemnine približno 7.550 € na leto naprej. Pod tem del vsakega obroka propade.

Sporočilo ne pove, po kateri stopnji je leto 2027 »potrjeno«. Če bi 2027 ohranilo 36% iz leta 2026, bi bil obrok 1.980 €, C pa bi plačal 642 € dohodnine.

Najemnine, stroški in razdelitev računa so predpostavke; stopnje in pravila so tista, ki veljajo 31. oktobra 2026.

Kaj dobite ne glede na svoj davčni položaj?

Znižani DDV. Odvisen je od dela in stavbe, ne od lastnika.

• Redno ali izredno vzdrževanje v stavbah, ki so pretežno stanovanjske: 10% na storitev podjetja (do 31. decembra 2026 po zakonu 488 iz leta 1999, člen 7; od leta 2027 po tabeli A novega zakonika o DDV, zakonodajni odlok 10 iz leta 2026).
• Dragoceno blago: okna in vrata, kotli, sanitarna oprema in armature, dvigala, klimatske naprave, video domofoni, varnostni sistemi. Po 10% gredo le do vrednosti preostalega dela; presežek plača 22%. Delo za 20.000 € z 12.000 € za okna: 16.000 € po 10%, 4.000 € po 22%.
• Ne po 10% pri vzdrževanju: material, ki ga kupite sami, in honorarji arhitektov in geometrov.
• Restavriranje in celovita prenova: 10% tudi na končno blago, četudi ga kupite sami.

Ena nesimetrija. Pleskanje in nova tla so redno vzdrževanje: v vašem stanovanju imajo 10-odstotni DDV, ne pa olajšave pri dohodnini, ki redno vzdrževanje pokriva le na skupnih delih stavbe.

Ali dežela ponuja kaj drugega?

Ne, dokler živite v tujini. Prispevki Furlanije - Julijske krajine za prvo stanovanje zahtevajo, da ste bili v deželi prijavljeni vsaj pet od zadnjih osmih let, nato pa pet let bivate v stanovanju.

Deželni prispevek za energetska dela (okna, izolacija sten ali strehe) krije do 50% upravičenih stroškov, največ 12.000 € na vrsto posega. Vlogo oddate, ko so dela končana in plačana, na dan vloge pa morate imeti prebivališče v deželi. Prispevek je združljiv z državnimi olajšavami. Vloge, ki do 31. decembra 2027 ne bodo financirane, se arhivirajo.

Ali lahko olajšavo prodam ali jo uveljavim kot popust na računu?

Ne. Pri teh možnostih je davčni dobropis prevzelo podjetje ali banka v zameno za popust ali denar; od 17. februarja 2023 sta obe za nova dela zaprti (uredba z zakonsko močjo 11 iz leta 2023, člen 2).

Bonus za pohištvo (50% na stroške do 5.000 €) po današnjem zakonu velja za nakupe do 31. decembra 2026 in se prav tako odbija od dohodnine. Olajšavi za energetsko varčnost in protipotresno varnost sledita istim stopnjam za leto 2027, 36% in 30%.

Kaj storiti zdaj

• Pred podpisom preverite, ali boste v vsakem od naslednjih desetih let dolgovali italijansko dohodnino: najemnina, italijanska pokojnina, delo v Italiji.
• Če oddajate, naj vaš commercialista primerja pavšalni davek in redno dohodnino za vseh deset let, z dokladami vred.
• Od podjetja zahtevajte račun po 10% z navedeno vrednostjo dragocenega blaga, kot zahteva zakon.
• Plačajte s posebnim nakazilom (bonifico parlante) z namenom plačila, svojo davčno številko (codice fiscale) in številko DDV podjetja. Banke in Poste Italiane od njega zadržijo 11% kot akontacijo davka podjetja.
• Čez zimo spremljajte proračunski zakon: stopnja za leto 2027 še ni določena.

Pogosta vprašanja

Ali lahko nerezidenti v Italiji uveljavljajo davčno olajšavo za prenovo?

Da, proti dohodnini, ki jo v Italiji dejansko dolgujejo, in le do te višine. Kdor ima v Italiji le neoddano stanovanje, je običajno ne dolguje, zato olajšava ostane neizkoriščena.

Ali bonus za prenovo v višini 50% leta 2027 še obstaja?

Ne po zakonu, ki velja 31. oktobra 2026: 36% za glavno bivališče, 30% za druga. Predlog proračunskega zakona za leto 2027 olajšave »potrjuje«, zaenkrat brez uradne stopnje.

Kaj se zgodi z neporabljenimi obroki, če stanovanje prodam?

Preidejo na kupca, če je fizična oseba, razen če kupoprodajna pogodba določa drugače (člen 17). Prodajalec z italijanskimi dohodki jih morda želi obdržati; kupcu brez njih je lahko vseeno.

Kaj pa, če se pred koncem del preselim v Trst?

Agencija prizna stopnjo za glavno bivališče, če stanovanje to postane do konca del, pod pogojem, da je bilo ob njihovem začetku vaše ali ste imeli na njem stvarno pravico. S prebivališčem v deželi se odpre tudi deželni prispevek za energetsko učinkovitost.

Kje se ta vodnik ustavi

Ne zajema tega, kako vaša država obravnava italijanske dohodke in davke, zgornje meje olajšav nad 75.000 € dohodka, del v etažni lastnini, družb in gradbenih dovoljenj: vprašanja za vašega commercialisto in arhitekta. Stopnja za leto 2027 bo znana z objavljenim proračunskim zakonom.

Lastniki stanovanja v Trstu, ki se jim ta račun ne izide, lahko v prodaji najdejo čistejšo rešitev; kupci iz tujine so naše vsakdanje delo: zaprosite za zaupno oceno. Nadaljujete? Studio Metroarea z nami načrtuje in vodi dela, po potrebi na daljavo: glejte Prenova.

Ta vodnik informira in ni davčni nasvet; zadnjo besedo o vaši napovedi ima vaš commercialista. Za vaš primer pišite na richieste@triestevillas.com ali na WhatsApp +39 331 8940822.