Renovierungsbonus in Italien für Nichtansässige: die Zahlen 2027

Wer im Ausland lebt und 2027 seine Zweitwohnung in Triest renoviert, darf nach heutigem Recht 30% der Kosten, verteilt auf zehn Jahresraten, von der italienischen Einkommensteuer abziehen. Der Haken steckt im Wort «italienisch»: Wer in Italien keine Einkommensteuer zahlt, hat von dem Abzug nichts.

Die «50% zurück vom Finanzamt», von denen Auswandererforen sprechen, galten bis 2024 für jede Wohnung und 2025 und 2026 für die Hauptwohnung. Was jeden Eigentümer erreicht, ob ansässig oder nicht, ist der Mehrwertsteuersatz von 10% auf die Arbeiten.

Das Wichtigste in Kürze

• Die Sätze für 2027 nach heutigem Recht: 36% für die Hauptwohnung, 30% für jede andere Wohnung, auf Kosten bis 96.000 € je Wohneinheit, in zehn gleichen Jahresraten (neues Einkommensteuergesetzbuch, Artikel 17 und 373).
• Auch Nichtansässige sind berechtigt, aber nur gegen die italienische Einkommensteuer (IRPEF) und nur bis auf null: Der Teil einer Jahresrate, der keine Steuer findet, verfällt und wird nicht erstattet.
• Eine Ferienwohnung in Triest erzeugt meist keine IRPEF: Unvermietet tritt die regionale Immobiliensteuer (ILIA) an ihre Stelle; bei Vermietung mit der Pauschalsteuer von 21% (cedolare secca) kann kein Abzug sie mindern.
• Der Mehrwertsteuersatz gilt für alle: 10% statt 22% auf Instandhaltung und Sanierung in Wohngebäuden, gleich wem sie gehören.

Was sieht das Gesetz für 2027 bezahlte Arbeiten vor?

Der Satz hängt vom Jahr der Zahlung ab, nicht vom Baubeginn. Ab dem 1. Januar 2027 tritt an die Stelle des alten Gesetzbuchs ein konsolidierter Text, das Legislativdekret 117 von 2026. Aus Artikel 16-bis wird Artikel 17; die befristeten Sätze, bisher in einem Dekret von 2013, werden Artikel 373. Die Zahlen bleiben gleich.

Jahr der Zahlung	Hauptwohnung	Jede andere Wohnung	Höchstbetrag je Einheit
2025–2026	50%	36%	96.000 €
2027	36%	30%	96.000 €
2028–2033	30%	30%	48.000 €
Ab 2034	36%	36%	48.000 €

Für den höheren Satz verlangt die Agenzia delle Entrate zweierlei: Die Wohnung gehört Ihnen bei Beginn der Arbeiten, oder Sie haben daran ein dingliches Recht wie den Nießbrauch, und sie ist Ihre Hauptwohnung, also dort, wo Sie oder Ihre Familie gewöhnlich wohnen. Eine Wohnung, in die Sie aus München oder Wien für einige Wochen anreisen, ist «jede andere Wohnung».

Am 28. Oktober 2026 hat der Ministerrat den Entwurf des Haushaltsgesetzes 2027 beschlossen. Laut Pressemitteilung werden die Abzüge für Renovierungen für 2027 «bestätigt»; Sätze nennt sie nicht. Bis das Parlament einen anderen Text verabschiedet, rechnen Sie mit der Tabelle oben.

Kann ein Nichtansässiger den Abzug überhaupt geltend machen?

Ja. Das neue Gesetz zählt den Renovierungsabzug zu denen, die ein Nichtansässiger von der italienischen Steuer abziehen darf (Artikel 26), und die Anleitungen der Agenzia öffnen ihn Ansässigen wie Nichtansässigen. Jede Rate beantragen Sie in Ihrer italienischen Steuererklärung, dem Modello Redditi.

Die Grenze ist Arithmetik. Abzüge mindern die IRPEF «bis zur Höhe ihres Betrags» (Artikel 11). Die Agenzia fügt hinzu: Eine Jahresrate, die nicht hineinpasst, lässt sich weder vortragen noch erstatten.

Die nützliche Frage lautet also: Wie viel IRPEF werden Sie in jedem der nächsten zehn Jahre in Italien schulden?

Warum bleibt bei einer Zweitwohnung in Triest oft nichts zum Abziehen?

Wegen der Art, wie die Wohnung selbst besteuert wird.

• Unvermietet. Landesweit ersetzt die Immobiliensteuer IMU die IRPEF auf nicht vermietete Wohnungen (Legislativdekret 23 von 2011, Artikel 8). In Friaul-Julisch Venetien erhebt die Region an ihrer Stelle die ILIA, und nach den Anleitungen der Agenzia hat sie dieselbe Wirkung. Ohne weitere italienische Einkünfte gibt es keine IRPEF. Die Zahlen zur ILIA stehen in owning property in Trieste year after year.
• Vermietet mit Pauschalsteuer. Die cedolare secca ersetzt die IRPEF und ihre Zuschläge auf die Miete (Artikel 203 des neuen Gesetzes). Die Agenzia ist eindeutig: Abzüge lassen sich gegen sie nicht verwenden.
• Vermietet mit regulärer IRPEF. Hier greift der Abzug. Besteuert wird die Miete abzüglich einer Pauschale von 5%, sofern sie über dem Katasterertrag liegt (Artikel 39), mit 23% bis 28.000 € (Artikel 11).

Verträge und Sätze der Pauschalsteuer behandelt renting out your Italian home.

Ein durchgerechnetes Beispiel

Beispiel. Annahmen: Sie leben in Deutschland, haben keine weiteren italienischen Einkünfte und besitzen in Triest eine Wohnung, die Sie nicht selbst bewohnen. 2027 lassen Sie ein neues Bad einbauen und die Fenster durch einen anderen Typ ersetzen: außerordentliche Instandhaltung (manutenzione straordinaria). Der Betrieb stellt 50.000 € netto in Rechnung, davon 15.000 € für Fenster und Sanitärobjekte. Die Mehrwertsteuer zu 10% beträgt 5.000 €; Sie zahlen 55.000 € per vorgeschriebener Überweisung.

• Der Abzug. Die Mehrwertsteuer zählt zu den abziehbaren Kosten. 30% von 55.000 € sind 16.500 €, also 1.650 € pro Jahr von 2027 bis 2036.
• Die Mehrwertsteuer. Fenster und Sanitär (15.000 €) sind «wertvolle Güter» (siehe unten), aber weniger wert als der Rest des Auftrags (35.000 €): Die ganze Rechnung läuft zu 10%. Zu 22% wären es 11.000 € Mehrwertsteuer: 6.000 € gespart, einmal, gleich zu Beginn.

Drei Eigentümer, dieselbe Wohnung.

	Einkommensteuer auf die Wohnung pro Jahr	Genutzter Abzug pro Jahr	In zehn Jahren	Gesparte Mehrwertsteuer
A. Für eigene Aufenthalte	0 € (ILIA statt IRPEF)	0 €	0 €	6.000 €
B. Vermietet für 12.000 €, Pauschalsteuer 21%	2.520 €	0 €	0 €	6.000 €
C. Vermietet für 12.000 €, reguläre IRPEF	2.622 € vor dem Abzug	1.650 €	16.500 €	6.000 €

Die Rechnung für C: 12.000 € abzüglich 5% ergibt 11.400 €; zu 23% sind das 2.622 €; abzüglich 1.650 € bleiben 972 € IRPEF. B zahlt 2.520 €. Mit diesen Zahlen kostet der reguläre Weg 1.548 € im Jahr weniger, vor den regionalen und kommunalen Zuschlägen und der Register- und Stempelsteuer auf den Mietvertrag, die die Pauschalsteuer abdeckt und der reguläre Weg hinzufügt.

Voll genutzt wird der Abzug nur, solange 23% von 95% der Miete die Rate decken: hier ab einer Miete von etwa 7.550 € im Jahr. Darunter verfällt ein Teil jeder Rate.

Die Pressemitteilung sagt nicht, zu welchem Satz 2027 «bestätigt» wird. Bliebe 2027 bei den 36% von 2026, betrüge die Rate 1.980 €, und C zahlte 642 € IRPEF.

Mieten, Kosten und Aufteilung der Rechnung sind Annahmen; Sätze und Regeln sind die am 31. Oktober 2026 geltenden.

Was bekommen Sie unabhängig von Ihrer Steuerlage?

Den ermäßigten Mehrwertsteuersatz. Er hängt von der Arbeit und vom Gebäude ab, nicht vom Eigentümer.

• Ordentliche oder außerordentliche Instandhaltung in überwiegend zu Wohnzwecken genutzten Gebäuden: 10% auf die Leistung des Betriebs (bis 31. Dezember 2026 nach Gesetz 488 von 1999, Artikel 7; ab 2027 nach Tabelle A des neuen Mehrwertsteuergesetzes, Legislativdekret 10 von 2026).
• Wertvolle Güter: Fenster und Türen, Heizkessel, Sanitärobjekte und Armaturen, Aufzüge, Klimageräte, Video-Gegensprechanlagen, Sicherheitsanlagen. Sie laufen zu 10% nur bis zum Wert des restlichen Auftrags; der Überschuss zahlt 22%. Ein Auftrag über 20.000 € mit 12.000 € für Fenster: 16.000 € zu 10%, 4.000 € zu 22%.
• Nicht zu 10% bei Instandhaltung: Material, das Sie selbst kaufen, und die Honorare von Architekten und Vermessern.
• Restaurierung und umfassende Sanierung: 10% auch auf fertige Güter, auch wenn Sie sie selbst kaufen.

Eine Asymmetrie. Streichen und neue Böden sind ordentliche Instandhaltung: In Ihrer eigenen Wohnung gibt es dafür 10% Mehrwertsteuer, aber keinen Einkommensteuerabzug, der ordentliche Instandhaltung nur an den Gemeinschaftsteilen eines Gebäudes erfasst.

Bietet die Region etwas anderes?

Nicht, solange Sie im Ausland leben. Die Zuschüsse von Friaul-Julisch Venetien für die Erstwohnung verlangen, dass Sie in den vergangenen acht Jahren mindestens fünf Jahre in der Region gemeldet waren und danach fünf Jahre in der Wohnung leben.

Der regionale Zuschuss für energetische Arbeiten (Fenster, Dämmung von Wänden oder Dach) deckt bis zu 50% der förderfähigen Kosten, höchstens 12.000 € je Art von Maßnahme. Der Antrag folgt erst nach Abschluss und Bezahlung der Arbeiten, und am Tag des Antrags müssen Sie in der Region ansässig sein. Der Zuschuss ist mit den staatlichen Abzügen kombinierbar. Anträge, die bis zum 31. Dezember 2027 nicht finanziert sind, werden archiviert.

Kann ich den Abzug verkaufen oder als Rabatt nutzen?

Nein. Mit diesen Optionen übernahmen der Betrieb oder eine Bank die Steuergutschrift gegen Rabatt oder Geld; seit dem 17. Februar 2023 sind beide für neue Arbeiten geschlossen (Gesetzesdekret 11 von 2023, Artikel 2).

Der Möbelbonus (50% auf bis zu 5.000 €) gilt nach heutigem Recht für Käufe bis zum 31. Dezember 2026 und wird ebenfalls von der IRPEF abgezogen. Die Abzüge für Energiesparen und Erdbebensicherung folgen denselben Sätzen für 2027, 36% und 30%.

Was jetzt zu tun ist

• Klären Sie vor der Unterschrift, ob Sie in jedem der nächsten zehn Jahre italienische IRPEF schulden werden: Miete, eine italienische Rente, Arbeit in Italien.
• Wenn Sie vermieten, lassen Sie Ihren commercialista Pauschalsteuer und reguläre IRPEF über die vollen zehn Jahre vergleichen, Zuschläge eingeschlossen.
• Verlangen Sie vom Betrieb eine Rechnung zu 10% mit dem Wert der wertvollen Güter, wie es das Gesetz verlangt.
• Zahlen Sie per eigener Überweisung (bonifico parlante) mit Zahlungszweck, Ihrem codice fiscale und der Umsatzsteuernummer des Betriebs. Banken und Poste Italiane behalten 11% als Vorauszahlung auf die Steuer des Betriebs ein.
• Verfolgen Sie das Haushaltsgesetz über den Winter: Der Satz für 2027 steht nicht fest.

Häufige Fragen

Können Nichtansässige Renovierungskosten in Italien steuerlich absetzen?

Ja, gegen die IRPEF, die sie in Italien tatsächlich schulden, und nur bis zu deren Höhe. Wer nur eine unvermietete Wohnung in Italien besitzt, schuldet meist keine, und der Abzug bleibt ungenutzt.

Gibt es den Renovierungsbonus von 50% 2027 noch?

Nicht nach dem am 31. Oktober 2026 geltenden Recht: 36% für die Hauptwohnung, 30% für andere. Der Haushaltsentwurf 2027 «bestätigt» die Abzüge, bisher ohne amtlichen Satz.

Was geschieht mit offenen Raten, wenn ich verkaufe?

Sie gehen auf den Käufer über, sofern er eine natürliche Person ist, außer der Kaufvertrag regelt es anders (Artikel 17). Ein Verkäufer mit italienischen Einkünften will sie vielleicht behalten; einem Käufer ohne solche kann es gleich sein.

Und wenn ich vor Ende der Arbeiten nach Triest ziehe?

Die Agenzia gewährt den Satz für die Hauptwohnung, wenn die Wohnung bis zum Ende der Arbeiten Ihre Hauptwohnung wird, vorausgesetzt, sie gehörte Ihnen bei Baubeginn oder Sie hatten daran ein dingliches Recht. Mit dem Wohnsitz in der Region öffnet sich auch der regionale Energiezuschuss.

Wo dieser Leitfaden endet

Außen vor bleiben: wie Ihr Heimatland italienische Einkünfte und Steuern behandelt, die Abzugsgrenze für Einkommen über 75.000 €, Arbeiten der Eigentümergemeinschaft, Gesellschaften und Baugenehmigungen; Fragen für Ihren commercialista und Ihren Architekten. Den Satz für 2027 kennt man erst mit dem veröffentlichten Haushaltsgesetz.

Eigentümer einer Wohnung in Triest, bei denen diese Rechnung nicht aufgeht, finden im Verkauf vielleicht die sauberere Lösung; Käufer aus dem Ausland sind unsere tägliche Arbeit: fordern Sie eine vertrauliche Bewertung an. Sie machen weiter? Das Studio Metroarea plant und begleitet die Baustelle mit uns, auf Wunsch aus der Ferne: siehe Renovieren.

Dieser Leitfaden informiert und ist keine Steuerberatung; das letzte Wort zu Ihrer Erklärung hat Ihr commercialista. Für Ihren Fall schreiben Sie an richieste@triestevillas.com oder per WhatsApp an +39 331 8940822.