Die italienische Immobilie vermieten, aber richtig

Die Wohnung ist gekauft. Einen Großteil des Jahres steht sie leer, und irgendwann stellt sich die Frage: Könnte sie nicht für sich selbst aufkommen? Das italienische Mietrecht hat darauf eine Antwort — ein System, das von außen barock wirkt und sich als recht geordnet erweist, sobald man die vier Vertragstypen kennt. Hier ist die Landkarte: die langfristigen Mietverträge, die seit 2025 deutlich verschärften Regeln für Kurzzeitvermietung, die Pauschalsteuer, die die Rechnung aufgehen lässt — und was sich ändert, wenn der Eigentümer im Ausland lebt. Also vermutlich bei Ihnen.

Falls Sie noch überlegen, ob Sie überhaupt kaufen: Beginnen Sie mit wie der Kauf abläuft. Dieser Beitrag setzt den notariellen Kaufvertrag voraus.

Eine Entscheidung vor allen anderen

Alles hängt an einer einzigen Zeile im Gesetz: Dauert der Aufenthalt mehr oder weniger als 30 Tage?

Über 30 Tagen bewegen Sie sich in der Welt der registrierten Wohnraummietverträge, geregelt seit 1998 durch das Gesetz 431. Unter 30 Tagen — solange Sie Privatperson bleiben und kein Gewerbe betreiben — gelten die Regeln der locazioni brevi, der Kurzzeitvermietung: keine Registrierung des Vertrags, dafür ein nationaler Identifikationscode, verpflichtende Sicherheitsausstattung und Meldungen an die Polizei. Beide Welten funktionieren. Sie belohnen nur unterschiedliche Eigentümer.

Die langfristigen Verträge, in vier Feldern

Vertrag	Dauer	Miete	Kurz gesagt
4+4 — canone libero	4 Jahre + 4 automatisch	Frei vereinbart	Der Standard-Langzeitvertrag
3+2 — canone concordato	3 Jahre + 2 kraft Gesetzes	Gedeckelt durch örtliche Vereinbarung	Weniger Miete, deutlich weniger Steuern
Transitorio	Bis zu 18 Monate	Gedeckelt in größeren Gemeinden	Belegter vorübergehender Bedarf
Studentenvertrag	6 Monate bis 3 Jahre	Gedeckelt durch örtliche Vereinbarung	Nur Universitätsstädte

Der 4+4. Frei ausgehandelte Miete; mindestens vier Jahre, mit automatischer Verlängerung um weitere vier. Zum ersten Ablauftermin können Sie die Verlängerung nur aus den im Gesetz abschließend aufgezählten Gründen verweigern — Eigenbedarf für sich oder nahe Angehörige, Verkauf, umfassende Sanierung — mit sechs Monaten Frist per Einschreiben. Nach acht Jahren kann jede Seite kündigen, wieder mit sechs Monaten Frist. Der Mieter seinerseits kann bei schwerwiegenden Gründen jederzeit kündigen — mit sechs Monaten Frist. Stabil, und langsam zu lösen. Das sollte man vor der Unterschrift wissen, nicht danach.

Der 3+2. Die Miete liegt innerhalb der Bandbreiten einer örtlichen Vereinbarung zwischen Eigentümer- und Mieterverbänden; der Vertrag braucht eine Konformitätsbescheinigung einer der unterzeichnenden Organisationen. Drei Jahre, plus zwei kraft Gesetzes. Warum sollte man die eigene Miete freiwillig deckeln? Wegen der Steuer. Triest steht auf der nationalen Liste der Gemeinden mit „hoher Wohnraumanspannung" — ebenso, praktischerweise, Muggia und Duino Aurisina. Damit qualifizieren sich Concordato-Einkünfte für die Pauschalsteuer von 10% statt 21% (Stand 2026), und die Triester Immobiliensteuer ILIA sinkt bei concordato-vermieteten Wohnungen von 1,06% auf 0,65% (Sätze 2026). Die laufenden Kosten im Detail: Eigentum in Triest, Jahr für Jahr.

Der Transitorio. Für belegte vorübergehende Bedürfnisse — eine berufliche Entsendung, ein Kurs — bis zu 18 Monate. Eine gesetzliche Mindestdauer gibt es nicht, was auch immer das Internet behauptet. Der Grund muss im Vertrag stehen; fehlt er, verwandelt das Gesetz das Ganze stillschweigend in einen 3+2. Das schärft die Aufmerksamkeit.

Der Studentenvertrag. Sechs Monate bis drei Jahre, nur in Universitätsstädten, für Studierende mit Wohnsitz andernorts. Triest — Universität, SISSA — erfüllt die Voraussetzung mühelos.

Langfristige Verträge werden bei der Steuerbehörde registriert (Formular RLI); die Option für die Pauschalsteuer wird in diesem Moment ausgeübt.

Kurzzeitvermietung: unter 30 Tagen

Keine Registrierung des Vertrags. Damit endet die Einfachheit auch schon. Stand 2026 lautet die Liste:

• CIN. Seit dem 1. Januar 2025 braucht jede kurzzeitvermietete Einheit einen Codice Identificativo Nazionale aus der nationalen Tourismusdatenbank — außen am Objekt angebracht und in jedem Inserat genannt. Betrieb ohne CIN: 800 bis 8.000 Euro. Fehlende Anbringung oder Angabe: 500 bis 5.000 Euro je Einheit.
• Sicherheitsausstattung. Funktionierende Gas- und Kohlenmonoxidmelder, dazu tragbare Feuerlöscher — einer je 200 Quadratmeter Fläche, mindestens einer pro Stockwerk. Bußgelder von 600 bis 6.000 Euro.
• Gästemeldung. Die Gästedaten gehen über das Portal Alloggiati Web binnen 24 Stunden nach Ankunft an die Polizei — binnen sechs Stunden bei Aufenthalten unter einem Tag. Und seit einer Entscheidung des Staatsrats vom November 2025 muss die Identität tatsächlich geprüft werden: Schlüsselbox und Achselzucken genügen nicht mehr; zulässig sind Geräte am Eingang, die Gesicht und Dokument abgleichen.
• Die Gewerbegrenze. Seit dem 1. Januar 2026 gilt: Wer in einem Steuerjahr mehr als zwei Wohnungen kurzzeitvermietet, betreibt mutmaßlich ein Gewerbe — Umsatzsteuernummer, Gewerbeanzeige (SCIA) bei der Gemeinde, und die Pauschalsteuer ist dahin. Zwei Einheiten sind die Obergrenze des Privatregimes.

Die Kurzzeitvermietung darf Bettwäsche, Reinigung und WLAN umfassen. Kommen Frühstück oder Mietwagen dazu, sind Sie in den Augen des Gesetzes ein Beherbergungsbetrieb — andere Lizenz, anderer Artikel.

Die Pauschalsteuer, genau genommen

Die cedolare secca ist der Grund, warum italienische Vermieter nachts schlafen: ein einziger Ersatzsteuersatz auf die Miete, an Stelle der Einkommensteuer, der regionalen und kommunalen Zuschläge sowie der Register- und Stempelsteuer auf den Vertrag. Pauschal, abgeltend, Privatpersonen vorbehalten. Die Sätze, Stand 2026:

Situation	Satz (2026)
4+4 und Transitorio (freie Miete)	21%
3+2 Concordato in Gemeinden mit hoher Wohnraumanspannung — Triest inbegriffen; ebenso konforme Transitorio- und Studentenverträge	10%
Kurzzeitvermietung, erste Einheit (nach Ihrer Wahl)	21%
Kurzzeitvermietung, zweite Einheit	26%
Kurzzeitvermietung, ab der dritten Einheit	Keine Pauschalsteuer — gewerbliche Einkünfte

Eine Fußnote für Triest: Der Transitorio folgt hier ohnehin den vereinbarten Bandbreiten — konform zur örtlichen Vereinbarung abgeschlossen, zahlt er die 10%, nicht die 21%.

Kassiert eine Plattform oder ein Vermittler die Miete für Sie, behält er 21% als Vorauszahlung ein.

Ein Rechenbeispiel. Eine Triester Wohnung, vermietet für 1.000 Euro im Monat — 12.000 im Jahr. Mit einem 4+4 und 21% Pauschalsteuer: 2.520 Euro italienische Steuer (2026). Dieselbe Wohnung mit einem 3+2 — vorausgesetzt, die 1.000 Euro liegen innerhalb der vereinbarten Bandbreite für Lage und Größe — zahlt 1.200 Euro, und profitiert obendrein vom günstigeren ILIA-Satz. Der Concordato-Handel lautet: Mietobergrenze gegen deutlich weniger Steuern. Ob er sich lohnt, hängt davon ab, wo die Bandbreite im Verhältnis zum Markt liegt. Eine Rechnung, die man vor der Wahl anstellt. Wir stellen sie routinemäßig an.

Sie leben im Ausland. Wo wird das versteuert?

Zuerst in Italien. Mieteinkünfte aus italienischen Immobilien sind in Italien steuerpflichtig, gleichgültig, wo der Eigentümer lebt. Sie brauchen eine italienische Steuernummer und eine Steuererklärung für Gebietsfremde — das Modello Redditi mit seinem Abschnitt für Nichtansässige. Das Erfreuliche: Die Pauschalsteuer steht Gebietsfremden uneingeschränkt offen; das Gesetz fragt nicht, wo der Vermieter schläft (Stand 2026).

Ihr Wohnsitzstaat wird in der Regel ebenfalls davon erfahren wollen. Die meisten Doppelbesteuerungsabkommen erlauben beiden Staaten die Besteuerung von Mieteinkünften aus italienischen Immobilien, wobei der Wohnsitzstaat eine Anrechnung oder Freistellung gewährt. Ein ehrlicher Vorbehalt: Eine pauschale Ersatzsteuer ist nicht überall automatisch anrechenbar — manche Jurisdiktionen legen das eng aus. Dieses Gespräch führen Sie am besten mit Ihrem Steuerberater zu Hause, bevor Sie optieren, nicht danach. Zur praktischen Seite grenzüberschreitender Zahlungen: Geld nach Italien bringen.

Wer das alles tatsächlich erledigt

Registrierte Verträge, CIN-Anträge, gewartete Melder, Gästemeldungen um elf Uhr an einem Samstagabend. Alles machbar; nichts davon glamourös. In unserer Gruppe führt TriesteAffitti das operative Vermietungsgeschäft — Verträge, Pflichten, Mieter, Schlüssel —, damit Eigentum nicht zum Nebenberuf in einer fremden Bürokratie wird. Für das Gesamtbild des Eigentums hier: was Eigentum bedeutet; für die Schritte nach dem Kauf: nach dem Kaufvertrag.

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Eine Anmerkung zu alldem: Dies ist ein Überblick, keine Beratung. Regeln und Sätze sind die im Jahr 2026 geltenden, und sie ändern sich; das letzte Wort zu Ihrem Fall haben Notar und Steuerberater. TriesteVillas begleitet Eigentümer in jeder Phase — richieste@triestevillas.com · +39 331 8940822 (gern auch WhatsApp).