Immobilienkauf in Italien: ein anderes System. Nicht riskanter als Ihres.

Der Ablauf

Vier Etappen. Ein Amtsträger.

Die Übertragung einer Immobilie läuft über den Notaio, einen neutralen Amtsträger, der dem Staat verpflichtet ist — keiner der Parteien. Üblicherweise suchen Sie ihn als Käufer aus und tragen seine Kosten, außer es ist mit dem Verkäufer anders abgemacht: Sprechen Sie vor der Unterschrift unter das Kaufangebot mit ihm, und schauen Sie nicht nur auf den Preis.

1. 1Das Angebot

   Ein schriftliches Kaufangebot, meist mit kleiner Anzahlung. Achtung, Asymmetrie: Ihre Unterschrift bindet Sie — der Verkäufer bleibt frei, bis er annimmt. Nimmt er an, gilt es bereits als Vorvertrag.

2. 2Der Compromesso

   Der Vorvertrag legt alle wesentlichen Bedingungen fest. Sie zahlen eine Caparra confirmatoria — typischerweise rund 10% — mit echten Zähnen: Treten Sie zurück, ist sie weg; tritt der Verkäufer zurück, schuldet er das Doppelte.

3. 3Das Rogito

   Die Kaufurkunde, vom Notaio vollständig verlesen, nachdem er Eigentum und Lasten geprüft hat. Der Restpreis wird gezahlt, die Steuern laufen über den Notar, die Schlüssel wechseln die Hand. In den meisten Teilen Italiens geht das Eigentum hier über; in den Gebieten des Grundbuchsystems (Tavolare), Triest eingeschlossen, erst im nächsten Schritt.

4. 4Eintragung ins Immobilienregister oder ins Grundbuch

   In den meisten Teilen Italiens lässt der Notaio die Urkunde in die öffentlichen Immobilienregister eintragen (trascrizione); ab dann ist Ihr Eigentum gegenüber jedermann durchsetzbar. In Triest und Görz gilt dagegen, wie in den übrigen Gebieten des Tavolare-Systems, ein Grundbuch nach österreichischem Vorbild: Der Notaio beantragt die Eintragung im Libro fondiario, und erst die Eintragung, nicht die Unterschrift, überträgt das Eigentum und macht es gegenüber jedermann wirksam.