Immobilie in Italien vom Ausland aus verkaufen: Steuer, Papiere

Leben Sie im Ausland und verkaufen Sie Ihre Wohnung in Triest binnen fünf Jahren ab dem Kauf, so besteuert Italien in der Regel den Gewinn: mit 26 %, wenn der Notar auf Ihren Antrag die Ersatzsteuer (imposta sostitutiva) anwendet. Nach dem fünften Jahr, oder bei einer geerbten Immobilie, beträgt die italienische Steuer auf den Gewinn in der Regel null.

Auch Ihr Wohnsitzstaat kann seinen Anteil wollen. Und aus der Ferne brauchen Unterlagen, Unterschrift und Geld mehr Zeit.

Kurz gesagt

• Die Grenze sind fünf Jahre. Der Gewinn aus einer Immobilie, die binnen fünf Jahren ab dem Kauf verkauft wird, ist in Italien steuerpflichtig, auch für Nichtansässige (Einkommensteuergesetz TUIR, Artikel 67 und 23); der Notar kann eine Ersatzsteuer von 26 % erheben (Gesetz 266/2005, Art. 1, Absatz 496).
• Geerbte Immobilien fallen nicht darunter, ebenso wenig eine, in der Sie oder Ihre Angehörigen den größten Teil Ihrer Besitzzeit den Hauptwohnsitz hatten.
• Ihr Wohnsitzstaat kommt danach. Die Abkommen mit Deutschland und dem Vereinigten Königreich lassen Italien den Gewinn besteuern (Artikel 13); Deutschland stellt dann frei, was Italien besteuert hat, das Vereinigte Königreich rechnet die italienische Steuer an.
• Drei Papiere können einen Notarvertrag nichtig machen oder aufhalten: die Erklärung der Katasterkonformität, die Angaben zur Baugenehmigung und, in Triest, Ihr Name im Grundbuch (Libro fondiario).
• Sie müssen nicht anreisen. Mit einer notariellen Vollmacht, wo nötig mit Apostille, unterschreibt jemand für Sie.

Zahle ich in Italien Steuer auf den Gewinn, wenn ich im Ausland lebe?

In der Regel nur bei einem Verkauf binnen fünf Jahren ab dem Kauf. Für Nichtansässige ist der Gewinn aus einer in Italien gelegenen Immobilie italienisches Einkommen (TUIR, Art. 23), und Artikel 67 besteuert Gewinne aus Immobilien, die innerhalb von fünf Jahren nach Kauf oder Bau verkauft werden.

Zwei Ausnahmen betreffen ausländische Eigentümer: die geerbte Immobilie, gleich zu welchem Zeitpunkt, und die Wohnung, die zwischen Kauf und Verkauf überwiegend Hauptwohnsitz des Verkäufers oder seiner Angehörigen war. Wurden an der Immobilie Superbonus-Arbeiten vor weniger als zehn Jahren abgeschlossen, gilt eine eigene Zehnjahresregel (Buchstabe b-bis; ab 2027 Buchstabe c).

Bei der Unterzeichnung können Sie den Notar bitten, statt der Einkommensteuer die Ersatzsteuer von 26 % anzuwenden; er erhebt sie bei Ihnen und führt sie ab. Ohne diesen Antrag wird der Gewinn mit der normalen Einkommensteuer (IRPEF) besteuert, in einer italienischen Steuererklärung.

Ihr Fall	Italienische Steuer auf den Gewinn
Verkauft binnen fünf Jahren ab Kauf	26 % Ersatzsteuer über den Notar, oder IRPEF in der Erklärung
Verkauft nach fünf Jahren	Keine, außer beim Superbonus
Geerbt	Keine, wann auch immer Sie verkaufen
Überwiegend Hauptwohnsitz des Verkäufers oder der Familie	Keine

Am 1. Januar 2027 ändern sich die Artikelnummern. Für einen Notarvertrag aus 2026 gelten die Artikel 23, 67 und 68 des TUIR und das Gesetz 266/2005; ab 2027 die Artikel 25, 76, 77 und 244 des neuen Einheitstextes (Gesetzesdekret 117/2026). Die fünf Jahre und die 26 % bleiben.

Was macht mein Wohnsitzstaat?

Er wendet seine eigenen Regeln an, das Abkommen regelt die Überschneidung. Beide Abkommen, Italien–Deutschland und Italien–Vereinigtes Königreich, lassen Italien Gewinne aus in Italien gelegenen Immobilien besteuern (Artikel 13, Absatz 1).

• Deutschland nimmt Einkünfte aus Italien, die Italien besteuern darf, von seiner Bemessungsgrundlage aus, kann sie aber für den Steuersatz berücksichtigen (Artikel 24, Absatz 3). § 23 EStG erfasst ein privates Veräußerungsgeschäft innerhalb von zehn Jahren nach der Anschaffung, außer Sie haben die Wohnung durchgehend selbst bewohnt oder im Jahr des Verkaufs und in den beiden Vorjahren.
• Das Vereinigte Königreich erhebt Capital Gains Tax, wenn dort Ansässige eine Immobilie im Ausland verkaufen: 18 % oder 24 % im Steuerjahr 2026-27. Bei einem Haus zahlen Sie in beiden Ländern und beantragen im Vereinigten Königreich Foreign Tax Credit Relief, das weniger erstatten kann, als Sie in Italien gezahlt haben.

Andere Abkommen regeln es anders: auf dieser Seite entscheidet Ihr Berater zu Hause.

Ein durchgerechnetes Beispiel

Für den Gewinn nehmen Sie den Verkaufspreis und ziehen den Kaufpreis und alle weiteren der Immobilie zurechenbaren Kosten ab (TUIR, Art. 68; ab 2027 Art. 77). Die Anleitung der Agenzia delle Entrate für Notare nennt die Steuern beim Kauf, das Notarhonorar und Arbeiten, die den Wert der Immobilie erhöht haben.

Beispiel. Annahmen: Sie haben am 15. März 2023 eine Wohnung in Triest für 240.000 € gekauft, 10.000 € an Erwerbssteuern und Notar gezahlt, dann 20.000 € für belegte Arbeiten, die ihren Wert gesteigert haben. Sie leben in Deutschland, haben nie selbst darin gewohnt und verkaufen am 10. Juni 2027 für 290.000 €.

• Gewinn: 290.000 € − 240.000 € − 10.000 € − 20.000 € = 20.000 €.
• Italienische Ersatzsteuer: 26 % × 20.000 € = 5.200 €, vom Notar am Tag des Vertrags einbehalten.
• Verkauf stattdessen im April 2028, nach dem fünften Jahrestag des Kaufs: italienische Steuer auf den Gewinn 0 €.
• In Deutschland: Der Gewinn von 2027 bleibt außerhalb der deutschen Bemessungsgrundlage. Heikel ist der Verkauf im April 2028: Er fällt in die zehn Jahre des § 23, und das Protokoll zum Abkommen (Nummer 16, Buchstabe d) gewährt die Freistellung nur Einkünften, die tatsächlich italienische Steuer getragen haben. Ob Deutschland den Gewinn dann besteuert, klärt Ihr Steuerberater.

Daten und Beträge sind Annahmen; Regeln und Steuersatz sind echt.

Ich habe mit der Erstwohnungs-Vergünstigung gekauft. Kostet mich der Verkauf etwas?

Möglicherweise. Verkaufen Sie innerhalb von fünf Jahren eine mit der Vergünstigung prima casa gekaufte Wohnung, schulden Sie die normalen Erwerbssteuern, eine Strafe und Zinsen, es sei denn, Sie erwerben innerhalb eines Jahres eine neue Wohnung als Hauptwohnsitz.

Diese Wohnung darf im Ausland liegen. Das hat die Agenzia delle Entrate in der Antwort 29 von 2025 bestätigt, sofern die Zusammenarbeit der Steuerbehörden ihr erlaubt zu prüfen, dass Sie dort wirklich wohnen. Die Vergünstigung selbst erklärt purchase taxes in Italy.

Der Haushaltsentwurf für 2027, A.C. 3174-bis, würde dieses eine Jahr auf zwei verlängern, auch für Fristen, die am 1. Januar 2027 noch laufen. Das ist ein Vorschlag, noch kein Gesetz: Rechnen Sie mit einem Jahr. Alle Fristen der Vergünstigung stehen in Italy's first-home relief deadlines.

Welche Unterlagen braucht der Verkauf?

Dieselben wie bei jedem Verkäufer; aus der Ferne sollten Sie die Lücken finden, bevor ein Käufer es tut.

• Energieausweis (attestato di prestazione energetica, APE). Jede Anzeige muss die Energieklasse nennen (Gesetzesdekret 192/2005, Artikel 6, Absatz 8). Eine Kopie wird dem Notarvertrag beigefügt; fehlt sie, drohen den Parteien 3.000 bis 18.000 €. Ein APE gilt höchstens zehn Jahre.
• Katasterkonformität. Bei Strafe der Nichtigkeit muss der Vertrag erklären, dass die Katasterdaten und der hinterlegte Grundriss dem tatsächlichen Zustand entsprechen, oder ein befugter Techniker bescheinigt es für Sie (Gesetz 52/1985, Art. 29, Absatz 1-bis).
• Baugenehmigungen. Für Gebäude mit Baubeginn nach dem 17. März 1985 ist ein Vertrag ohne die Genehmigungsdaten nichtig (DPR 380/2001, Art. 46); für vor dem 1. September 1967 begonnene Bauten genügt eine förmliche Erklärung darüber (Gesetz 47/1985, Art. 40).
• Zahlung. Beide Parteien erklären im Vertrag Posten für Posten, wie der Preis gezahlt wurde und welche Maklerprovision anfiel (Gesetzesdekret 223/2006, Art. 35, Absatz 22).

Ist der Verkauf in Triest anders?

Ja, wegen des Grundbuchs. Der Käufer wird erst mit der Eintragung Eigentümer (Königliches Dekret 499/1929, Artikel 2), und eingetragen werden kann nur gegen den, den das Grundbuch als Eigentümer ausweist (Grundbuchgesetz, Art. 21). Bevor Sie inserieren, bestellen Sie den Auszug Ihrer Einlage (partita tavolare): Gebühr 10 €, dazu 16 € Stempelsteuer, ausgestellt binnen zehn Arbeitstagen.

Wenn Sie geerbt haben, müssen auch die Erben eingetragen sein: Gegen einen nicht eingetragenen Erben lässt sich nichts eintragen (Art. 3 des Dekrets). Dafür braucht es die Erbbescheinigung (certificato di eredità). Beim Tribunale di Trieste verlangt der Antrag die bereits eingereichte Erbschaftsteuererklärung (dichiarazione di successione) und die von einem Notar oder Anwalt beglaubigten Unterschriften der Antragsteller; die Gebühren betragen 98 € plus 27 €.

Kann ich verkaufen, ohne nach Triest zu kommen?

Ja. Eine Vollmacht (procura) braucht die Form, die für den Vertrag vorgeschrieben ist, den der Vertreter schließt (Zivilgesetzbuch, Art. 1392), und in Triest verlangt die Eintragung eine öffentliche Urkunde oder notariell beglaubigte Unterschriften (Grundbuchgesetz, Art. 31). Also wird die Vollmacht vor einem Notar unterzeichnet.

Vor einem Notar eines Staates des Haager Übereinkommens unterzeichnet, braucht sie höchstens eine Apostille (Übereinkommen von 1961, Art. 3) und wird vor der Verwendung bei einem Notar in Italien oder im Notararchiv hinterlegt (Art. 106 des Notargesetzes). Italienische Staatsbürger können im Konsulat unterschreiben, dessen Leiter für sie als Notar handelt (Gesetzesdekret 71/2011, Art. 28).

Wie kommt das Geld zu mir?

Beim Notarvertrag, es sei denn, eine Partei verlangt, dass der Notar den Restbetrag auf einem Sonderkonto hält, bis der Vertrag registriert und ohne neue Belastungen veröffentlicht ist (Gesetz 147/2013, Art. 1, Absätze 63 und 66). Was das im Grundbuchsystem bedeutet, sagt das Gesetz nicht: Legen Sie den Zeitpunkt der Freigabe schriftlich fest. Die Seite des Käufers erklärt moving money into Italy.

Hat der Käufer beim Vorvertrag eine Anzahlung (caparra confirmatoria) geleistet und tritt dann ohne Grund zurück, behalten Sie sie; treten Sie selbst zurück, zahlen Sie das Doppelte zurück (Zivilgesetzbuch, Art. 1385).

Was endet sonst noch mit dem Verkauf?

• ILIA, die regionale Immobiliensteuer, wird im Verkaufsjahr nach Besitzmonaten geteilt; wie sie funktioniert, steht in owning in Trieste, year after year.
• TARI: Melden Sie Esatto, der Einzugsgesellschaft der Stadt, bis zum 30. Juni des Folgejahres den Namen des Käufers.
• Ein Mieter bleibt. Ein Mietvertrag mit sicherem Datum vor dem Verkauf bindet den Käufer, der in Ihre Rechte und Pflichten eintritt (Zivilgesetzbuch, Art. 1599 und 1602).
• Ein Käufer von außerhalb der EU, etwa aus den USA oder Großbritannien: Sie müssen den Verkauf binnen 48 Stunden schriftlich der Polizei (Questura) melden; wer es versäumt, zahlt 500 bis 3.500 € (Gesetzesdekret 286/1998, Art. 7).

Was jetzt zu tun ist

• Legen Sie den Kaufvertrag und jede Rechnung für Arbeiten bereit; zählen Sie die fünf Jahre mit dem Notar auf den Tag genau.
• Bestellen Sie den Grundbuchauszug; wenn Sie geerbt haben, beantragen Sie die Erbbescheinigung.
• Lassen Sie Grundriss, Baugenehmigungen und APE vor der Anzeige von einem Techniker prüfen.
• Fragen Sie vor dem Vorvertrag einen Steuerberater zu Hause nach dem Gewinn.
• Wenn Sie nicht anreisen, lassen Sie sich vom Notar den Text der Vollmacht geben.

Häufige Fragen

Zahlen Nichtansässige Steuer auf den Gewinn beim Verkauf einer Immobilie in Italien?

In der Regel nur bei einem Verkauf binnen fünf Jahren ab dem Kauf; nie bei einer geerbten Immobilie oder einer, die überwiegend Hauptwohnsitz der Familie war. Über den Notar beträgt die Ersatzsteuer 26 %.

Fällt auf eine geerbte Immobilie in Italien Spekulationssteuer an?

In Italien nicht, egal wann Sie verkaufen. Ihr Wohnsitzstaat kann das anders sehen.

Kann ich meine Immobilie in Italien verkaufen, ohne nach Italien zu reisen?

Ja: mit einer notariellen Vollmacht, unterzeichnet in Ihrem Land oder, als italienischer Staatsbürger, im Konsulat.

Wo dieser Leitfaden endet

Er lässt Gesellschaften, landwirtschaftliche Flächen, Bauland, Miteigentumsanteile und die Berechnung des Gewinns nach den Regeln Ihres Landes aus. Erbschaft, prima casa und Superbonus hängen an Details, die Notar oder Steuerberater (commercialista) anhand Ihrer Unterlagen prüfen.

Eine Wohnung in Triest verkaufen und anderswo leben: Diesen Fall kennen wir gut. Zuerst lesen wir die Unterlagen, dann präsentieren wir die Immobilie vor allem auf Englisch, mit Betreuung auf Deutsch und Matterport-Rundgängen, Käufern, die auch aus der Ferne suchen; wenn Sie Diskretion wünschen, bleibt sie in der Private Collection, abseits der Portale. Vertrauliche Bewertung anfragen.

Ein Leitfaden zur Information, keine Steuer- oder Rechtsberatung: Über Ihren Fall entscheiden Notar und commercialista. Schreiben Sie an richieste@triestevillas.com oder per WhatsApp an +39 331 8940822.