Prodaja nepremičnine v Italiji iz tujine: davki, listine, roki

Če živite v tujini in svoje stanovanje v Trstu prodate v petih letih od nakupa, Italija praviloma obdavči dobiček: s 26 %, če pri notarju zahtevate nadomestni davek (imposta sostitutiva). Po petem letu ali pri podedovani nepremičnini je italijanski davek na dobiček običajno nič.

Svoj delež lahko zahteva tudi država, v kateri živite. Na daljavo pa listine, podpis in denar vzamejo več časa.

Na kratko

• Meja je pet let. Dobiček od nepremičnine, prodane v petih letih od nakupa, je v Italiji obdavčen, tudi za nerezidente (zakon o dohodnini TUIR, člena 67 in 23); notar lahko pobere nadomestni davek v višini 26 % (zakon 266/2005, člen 1, odstavek 496).
• Podedovana nepremičnina je izvzeta, prav tako tista, ki je bila večino časa Vaše lasti glavno prebivališče Vas ali Vaše družine.
• Država prebivališča pride na vrsto potem. Sporazuma z Nemčijo in Združenim kraljestvom pustita Italiji, da obdavči dobiček (člen 13); Nemčija nato oprosti, kar je obdavčila Italija, Združeno kraljestvo pa italijanski davek odšteje od svojega.
• Tri listine lahko pogodbo razveljavijo ali ustavijo: izjava o katastrski skladnosti, podatki o gradbenem dovoljenju in, v Trstu, Vaše ime v zemljiški knjigi (Libro fondiario).
• Ni Vam treba priti. Z notarskim pooblastilom, po potrebi z apostillo, podpiše nekdo namesto Vas.

Ali plačam italijanski davek na dobiček, če živim v tujini?

Praviloma samo ob prodaji v petih letih od nakupa. Za nerezidenta je dobiček od nepremičnine v Italiji italijanski dohodek (TUIR, člen 23), člen 67 pa obdavči dobiček od nepremičnin, prodanih v petih letih po nakupu ali gradnji.

Za tuje lastnike štejeta dve izjemi: podedovana nepremičnina, ne glede na datume, in stanovanje, ki je bilo med nakupom in prodajo večino časa glavno prebivališče prodajalca ali njegovih družinskih članov. Če so bila na nepremičnini dela s superbonusom končana pred manj kot desetimi leti, velja posebno desetletno pravilo (črka b-bis; od 2027 črka c).

Ob podpisu lahko notarja prosite, naj namesto dohodnine uporabi nadomestni davek v višini 26 %; notar ga pobere od Vas in ga plača sam. Brez te zahteve se dobiček obdavči z redno dohodnino (IRPEF), v italijanski davčni napovedi.

Vaš primer	Italijanski davek na dobiček
Prodaja v petih letih od nakupa	26 % nadomestnega davka prek notarja ali IRPEF v napovedi
Prodaja po petih letih	Nič, razen pri superbonusu
Podedovano	Nič, kadar koli prodate
Večino časa glavno prebivališče prodajalca ali družine	Nič

S 1. januarjem 2027 se številke členov spremenijo. Za pogodbo iz leta 2026 veljajo členi 23, 67 in 68 zakona TUIR ter zakon 266/2005; od 2027 členi 25, 76, 77 in 244 enotnega besedila, sprejetega z zakonsko uredbo 117/2026. Pet let in 26 % ostanejo.

Kaj naredi država, v kateri živim?

Uporabi svoja pravila, sporazum pa uredi prekrivanje. Sporazuma Italija–Nemčija in Italija–Združeno kraljestvo oba dovoljujeta Italiji, da obdavči dobiček od nepremičnin v Italiji (člen 13, odstavek 1).

• Nemčija iz svoje davčne osnove izvzame dohodke iz Italije, ki jih Italija sme obdavčiti, lahko pa jih upošteva pri stopnji (člen 24, odstavek 3). § 23 EStG obdavči zasebno prodajo v desetih letih od nakupa, razen če ste v stanovanju ves čas živeli sami ali v letu prodaje in v dveh letih pred njim.
• Združeno kraljestvo zaračuna Capital Gains Tax, ko tamkajšnji rezident proda nepremičnino v tujini: 18 % ali 24 % v davčnem letu 2026-27. Pri hiši plačate v obeh državah in v Združenem kraljestvu uveljavljate Foreign Tax Credit Relief, ki Vam lahko vrne manj, kot ste plačali v Italiji.

Drugi sporazumi urejajo drugače: glede tega odloča svetovalec v Vaši državi.

Izračunan primer

Dobiček dobite tako, da od prodajne cene odštejete nakupno ceno in vse druge stroške, ki se nanašajo na nepremičnino (TUIR, člen 68; od 2027 člen 77). Navodila Agenzia delle Entrate za notarje naštevajo davke ob nakupu, notarjevo nagrado in dela, ki so povečala vrednost nepremičnine.

Primer. Predpostavke: stanovanje v Trstu ste kupili 15. marca 2023 za 240.000 €, plačali 10.000 € davkov ob nakupu in notarja, nato 20.000 € za dokumentirana dela, ki so mu povečala vrednost. Živite v Nemčiji, v njem niste nikoli živeli in ga prodate 10. junija 2027 za 290.000 €.

• Dobiček: 290.000 € − 240.000 € − 10.000 € − 20.000 € = 20.000 €.
• Italijanski nadomestni davek: 26 % × 20.000 € = 5.200 €, ki jih notar zadrži na dan podpisa.
• Prodaja šele aprila 2028, po peti obletnici nakupa: italijanski davek na dobiček 0 €.
• V Nemčiji: dobiček iz leta 2027 ostane zunaj nemške davčne osnove. Neroden je primer prodaje aprila 2028: spada v deset let iz § 23, protokol k sporazumu (točka 16, črka d) pa oprostitev priznava samo dohodkom, ki so dejansko plačali italijanski davek. Ali ta dobiček Nemčija potem obdavči, presodi Vaš Steuerberater.

Datumi in zneski so predpostavke; pravila in stopnja so resnični.

Kupil sem z ugodnostjo za prvo stanovanje. Me prodaja kaj stane?

Lahko. Če v petih letih prodate stanovanje, kupljeno z ugodnostjo prima casa, dolgujete redne davke ob nakupu, kazen in obresti. Izjema velja, če v letu dni kupite novo stanovanje za glavno prebivališče.

To stanovanje je lahko v tujini. Agenzia delle Entrate je to potrdila v odgovoru 29 iz leta 2025, če ji sodelovanje med davčnimi upravami omogoča preveriti, da tam res živite. Ugodnost sama je opisana v purchase taxes in Italy.

Osnutek proračunskega zakona za leto 2027, A.C. 3174-bis, bi to leto podaljšal na dve, tudi za roke, ki 1. januarja 2027 še tečejo. To je predlog, ne še zakon: računajte z enim letom. Vsi roki ugodnosti so v Italy's first-home relief deadlines.

Katere listine potrebuje prodaja?

Iste kot pri vsakem prodajalcu; na daljavo je bolje vrzeli najti, preden jih najde kupec.

• Energetska izkaznica (attestato di prestazione energetica, APE). Vsak oglas mora navesti energijski razred (zakonska uredba 192/2005, člen 6, odstavek 8). Kopija se priloži pogodbi; če manjka, strankama grozi globa med 3.000 in 18.000 €. APE velja največ deset let.
• Katastrska skladnost. Pod grožnjo ničnosti mora pogodba navesti, da katastrski podatki in vloženi tloris ustrezajo dejanskemu stanju, ali pa to za Vas potrdi pooblaščeni tehnik (zakon 52/1985, člen 29, odstavek 1-bis).
• Gradbena dovoljenja. Pogodba za stavbo, ki so jo začeli graditi po 17. marcu 1985, je brez podatkov o dovoljenju nična (DPR 380/2001, člen 46); za objekte, ki so jih začeli graditi pred 1. septembrom 1967, zadostuje formalna izjava o tem (zakon 47/1985, člen 40).
• Plačilo. Obe stranki v pogodbi postavko za postavko izjavita, kako je bila plačana cena in kolikšna je bila provizija posrednika (uredba z zakonsko močjo 223/2006, člen 35, odstavek 22).

Je prodaja v Trstu drugačna?

Da, zaradi zemljiške knjige. Kupec postane lastnik šele z vpisom (kraljevi dekret 499/1929, člen 2), vpis pa je mogoč samo zoper osebo, ki jo zemljiška knjiga izkazuje kot lastnika (zemljiškoknjižni zakon, člen 21). Preden nepremičnino ponudite, naročite izpisek svojega vložka (partita tavolare): 10 € pristojbine in 16 € takse, izdan v desetih delovnih dneh.

Če ste nepremičnino podedovali, morajo biti vpisani tudi dediči: zoper nevpisanega dediča ni mogoče vpisati ničesar (člen 3 dekreta). Za to je potrebno potrdilo o dedovanju (certificato di eredità). Na sodišču Tribunale di Trieste predlog zahteva že vloženo napoved dediščine (dichiarazione di successione) in podpise predlagateljev, overjene pri notarju ali odvetniku; takse znašajo 98 € in 27 €.

Ali lahko prodam, ne da bi prišel v Trst?

Da. Pooblastilo (procura) mora imeti obliko, predpisano za pogodbo, ki jo sklene pooblaščenec (civilni zakonik, člen 1392), v Trstu pa vpis zahteva javno listino ali podpise, overjene pri notarju (zemljiškoknjižni zakon, člen 31). Zato se pooblastilo podpiše pred notarjem.

Če ga podpišete pred notarjem v državi, ki je pristopila k Haaški konvenciji, potrebuje največ apostillo (konvencija iz leta 1961, člen 3), pred uporabo pa se deponira pri notarju v Italiji ali v notarskem arhivu (člen 106 zakona o notariatu). Italijanski državljani lahko podpišejo na konzulatu, kjer vodja urada zanje opravlja delo notarja (zakonska uredba 71/2011, člen 28).

Kako pride denar do mene?

Ob podpisu pogodbe, razen če katera od strank zahteva, da notar preostanek kupnine hrani na posebnem računu do registracije in objave pogodbe brez novih bremen (zakon 147/2013, člen 1, odstavka 63 in 66). Kaj to pomeni pri zemljiški knjigi, zakon ne pove: trenutek sprostitve dogovorite pisno. Stran kupca opisuje moving money into Italy.

Če je kupec ob predpogodbi plačal aro (caparra confirmatoria) in nato brez razloga odstopi, jo obdržite; če odstopite Vi, mu vrnete dvojni znesek (civilni zakonik, člen 1385).

Kaj se še konča s prodajo?

• ILIA, deželni davek na nepremičnine, se v letu prodaje razdeli po mesecih lastništva; kako deluje, piše v owning in Trieste, year after year.
• TARI: družbi Esatto, ki za občino pobira dajatve, do 30. junija naslednjega leta sporočite ime kupca.
• Najemnik ostane. Najemna pogodba z gotovim datumom pred prodajo zavezuje kupca, ki prevzame Vaše pravice in obveznosti (civilni zakonik, člena 1599 in 1602).
• Kupec iz države zunaj EU, denimo Američan ali Britanec: prodajo morate v 48 urah pisno sporočiti policiji (Questura); kdor pozabi, plača od 500 do 3.500 € (zakonska uredba 286/1998, člen 7).

Kaj storiti zdaj

• Poiščite kupno pogodbo in vse račune za dela; pet let z notarjem preštejte na dan natančno.
• Naročite zemljiškoknjižni izpisek; če ste podedovali, začnite postopek za potrdilo o dedovanju.
• Naj tehnik pred oglasom preveri tloris, gradbena dovoljenja in APE.
• Pred predpogodbo vprašajte davčnega svetovalca doma o dobičku.
• Če ne boste prišli, naj Vam notar pripravi besedilo pooblastila.

Pogosta vprašanja

Ali nerezidenti plačajo davek na dobiček ob prodaji nepremičnine v Italiji?

Praviloma samo ob prodaji v petih letih od nakupa; nikoli za podedovano nepremičnino ali tisto, ki je bila večino tega časa glavno prebivališče družine. Prek notarja je nadomestni davek 26 %.

Ali se od podedovane hiše v Italiji plača davek na dobiček?

V Italiji ne, kadar koli prodate. Država, v kateri živite, lahko to vidi drugače.

Ali lahko prodam nepremičnino v Italiji, ne da bi šel v Italijo?

Da: z notarskim pooblastilom, podpisanim v Vaši državi ali, za italijanske državljane, na konzulatu.

Kje se ta vodnik ustavi

Ne obravnava družb, kmetijskih zemljišč, stavbnih zemljišč, solastniških deležev in izračuna dobička po pravilih Vaše države. Dedovanje, prima casa in superbonus so odvisni od podrobnosti, ki jih notar ali davčni svetovalec (commercialista) preveri v Vaših listinah.

Prodaja stanovanja v Trstu, ko živite drugje, je primer, ki ga dobro poznamo. Najprej preberemo listine, nato nepremičnino predstavimo predvsem v angleščini, s podporo v nemščini in ogledi Matterport, kupcem, ki iščejo tudi od daleč; če želite diskretnost, ostane zunaj portalov, v Private Collection. Zaprosite za zaupno oceno.

Vodnik je informativen in ni davčni ali pravni nasvet: o Vašem primeru odločata notar in commercialista. Pišite na richieste@triestevillas.com ali po WhatsAppu na +39 331 8940822.