Prebivališče v Italiji po nakupu: kaj se spremeni pri davkih

Če se prijavite v Trstu in tam živite, Italija od prvega davčnega leta, ki ga večinoma preživite v državi (183 dni leta 2027), obdavči vaš svetovni dohodek. Poleg tega zaračuna 1,06 % letno na nepremičnine, ki jih obdržite v tujini, in 0,2 % na tuje naložbe.

Stanovanje, v katerem živite, medtem ne plačuje več davka ILIA. Prebivališče deluje kot stikalo: nekateri davki se ugasnejo, drugi prižgejo.

Na kratko

• Prebivališče je prijava in dejstvo. Občini (Comune) ga prijavite v 20 dneh po vselitvi; občina nato preveri, ali tam res živite.
• Davčno rezidentstvo sledi večjemu delu leta. Od leta 2024 lahko zadošča že fizična prisotnost: 183 dni v Italiji (v prestopnem letu 184), šteje se vsak začeti dan (člen 2 zakonika o dohodnini, TUIR).
• Kar imate v tujini, postane obdavčljivo. IRPEF na svetovni dohodek po stopnjah 23 %, 33 % in 43 %; IVIE po 1,06 % na tuje nepremičnine; IVAFE po 0,2 % na naložbe in 34,20 € na račun.
• Stanovanje v Trstu utihne. Kot glavno prebivališče ne plačuje davka ILIA, razen če spada v luksuzno kategorijo: A/1, A/8, A/9.
• Stopnja 2 % ima rok. Ste kupili kot prvo stanovanje (prima casa)? Preselite se v 18 mesecih po notarski pogodbi ali vrnite prihranek z obrestmi in 30-odstotno kaznijo.

Kako postanete prebivalec Trsta?

Prijavo prebivališča (dichiarazione di residenza) vložite pri občinskem matičnem uradu, Anagrafe, v 20 dneh po vselitvi. Vpis opravijo v dveh delovnih dneh in velja od dneva vaše prijave (uredba z zakonsko močjo 5 iz leta 2012, člen 5).

V 45 dneh občina preveri, ali tam živite, prek občinske policije ali drugega pooblaščenega osebja. Če občina molči, prijava velja; če je preverjanje negativno, se vpis razveljavi za nazaj do dneva prijave (predsedniški odlok 223 iz leta 1989, člena 18-bis in 19).

Državljani EU se morajo prijaviti po treh mesecih bivanja in dokazati zaposlitev ali zadostna sredstva in zdravstveno zavarovanje (zakonodajni odlok 30 iz leta 2007, člena 7 in 9). Zadostna pomeni vsaj letni znesek socialnega dodatka (assegno sociale): 7.101,12 € leta 2026, plus polovica tega zneska za vsakega družinskega člana.

Če ne delate, seznam dokumentov Občine Trst zahteva lastno izjavo o sredstvih ter zdravstveno zavarovanje, veljavno vsaj eno leto, ali evropski obrazec vašega domačega sistema. Prijavo lahko pošljete tudi po e-pošti, podpisano in skenirano.

Državljani zunaj EU morajo praviloma najprej imeti veljavno dovoljenje za prebivanje (permesso di soggiorno). Kdor živi od pokojnine ali naložb, običajno pride z vizumom za izbrano prebivališče (residenza elettiva), opisanim v kdo lahko kupi v Italiji.

Lastni avtomobil s tujimi tablicami morate registrirati v Italiji v treh mesecih po pridobitvi prebivališča (zakonik o cestnem prometu, člen 93-bis).

Od kdaj vas Italija šteje za davčnega rezidenta?

Od davčnega leta, v katerem imate večji del leta v Italiji prebivališče ali domicil ali ste preprosto tu prisotni (TUIR, člen 2, od leta 2024 na novo zapisan z zakonodajnim odlokom 209 iz leta 2023). Domicil je zdaj kraj, kjer se pretežno odvijajo vaši osebni in družinski odnosi.

Davčna uprava (Agenzia delle Entrate) večji del leta razume kot 183 dni, v prestopnem letu 184, in že uro na italijanskih tleh šteje kot cel dan, dopust vključen (okrožnica 20/E iz leta 2024).

Italijansko pravo gleda celo leto. Če pridete 1. marca 2027, boste tisto leto tu preživeli 306 dni: rezident za vse leto 2027. Če pridete 1. avgusta, jih imate 153: rezident od leta 2028, razen če prej ne velja drug kriterij.

Vpis v Anagrafe za večji del leta pomeni domnevo rezidentstva. Od leta 2024 jo je mogoče izpodbijati, a le z dokazom, da večji del leta v Italiji niste imeli ne prebivališča ne domicila ne fizične prisotnosti.

Če vas za rezidenta šteje tudi vaša dosedanja država, odloči konvencija o izogibanju dvojnemu obdavčevanju. V konvenciji med Italijo in Nemčijo (člen 4) merila veljajo po vrsti: stalni dom, središče življenjskih interesov, običajno prebivališče, državljanstvo.

Konvencije Italije z Nemčijo, Švico in Panamo poleg tega razdelijo leto selitve: davčna obveznost v stari državi se konča na dan selitve, v novi pa začne naslednji dan (protokol med Italijo in Nemčijo, točka 3).

Od leta 2027 isto besedilo preide v člen 2 novega zakonika o dohodnini (zakonodajni odlok 117 iz leta 2026).

Kaj se pri davkih spremeni, ko ste rezident?

Rezidenti so obdavčeni na ves dohodek, kjerkoli nastane; nerezidenti le na dohodek, ustvarjen v Italiji (TUIR, člen 3).

	Lastnik nerezident	Rezident v Trstu
ILIA na stanovanje v Trstu	1,06 % ali 0,70 % z deželnim sporočilom	Nič, razen v luksuznih kategorijah (A/1, A/8, A/9)
IRPEF	Le italijanski dohodki	Svetovni dohodek
Razdelek RW davčne napovedi	Ni potreben	Da, za premoženje v tujini
IVIE na tuje nepremičnine	Ne	1,06 % vrednosti
IVAFE na račune in naložbe v tujini	Ne	34,20 € na račun; 0,2 % na naložbe
Stopnja 2 % za prvo stanovanje	Z zavezo, da se preselite v 18 mesecih (nekaj izjem)	Da, če so izpolnjeni drugi pogoji

IRPEF leta 2026 vzame 23 % obdavčljivega dohodka do 28.000 €, 33 % dela od tam do 50.000 € in 43 % nad tem (TUIR, člen 11; zakonik iz leta 2027 razrede ohranja).

Furlanija - Julijska krajina doda 0,70 %, če obdavčljivi dohodek ne presega 15.000 €, sicer 1,23 % na ves znesek. Trst doda 0,8 %, dohodki do 12.500 € so oproščeni: iste stopnje od leta 2015, ki jih mestni proračun ohranja za obdobje 2026–2028.

Razdelek RW navaja nepremičnine, račune in naložbe v tujini (uredba z zakonsko močjo 167 iz leta 1990, člen 4). Kdor kaj izpusti, plača od 3 % do 15 % neprijavljenih zneskov.

IVIE znaša 1,06 % vrednosti tuje nepremičnine, sorazmerno z meseci in lastniškim deležem, in se ne plača, če skupni znesek ne presega 200 €. Za nepremičnine v EU velja katastrska vrednost, ki jo država uporablja za svoje davke; če je ni, stroški iz kupne pogodbe ali tržna vrednost.

Premoženjski davki, plačani v tujini na isto nepremičnino, se odbijejo (uredba z zakonsko močjo 201 iz leta 2011, člen 19).

IVAFE znaša letno 0,2 % tržne vrednosti tujih naložb na dan 31. decembra, poleg tega 34,20 € na vsak tekoči ali varčevalni račun, razen če povprečno stanje pri tej banki ne presega 5.000 €. Oba davka sledita plačilnim rokom za IRPEF.

ILIA podrobneje, z deželnim sporočilom, je v vodniku lastništvo v Trstu, leto za letom; kaj namesto tega prijavlja lastnik nerezident, v po podpisu pri notarju.

Kaj pa, če sem kupil po stopnji 2 % za prvo stanovanje?

Potem je selitev obljuba z datumom. Stopnja 2 % praviloma zahteva, da je stanovanje v občini, kjer prebivate ali kjer si v 18 mesecih po nakupu ustvarite prebivališče, zaveza pa mora biti zapisana v notarski pogodbi (predsedniški odlok 131 iz leta 1986, tarifa, del I, člen 1, opomba II-bis).

Selitev šteje od dneva, ko vložite prijavo, ne od preverjanja. Če zamudite 18 mesecev, olajšava odpade: prihranjeni davek se vrne, z obrestmi in 30-odstotno kaznijo nanj.

Obstaja izhod. Pred iztekom roka pri uradu Agenzia delle Entrate, kjer je bila pogodba registrirana, zahtevajte preklic izjave: plačate razliko in obresti od dneva pogodbe, brez kazni (resolucija 105/E iz leta 2011). Po roku ostane prostovoljni popravek (ravvedimento operoso) z znižanimi kaznimi, dokler ne prejmete odločbe.

Primer. Recimo, da vam je stopnja 2 % v primerjavi z 9 % prihranila 8.000 €. Pravočasen preklic: 8.000 € in obresti. Zamujen rok: 8.000 € in 2.400 € kazni, 10.400 € pred obrestmi. Kako se izračunata 2 % in 9 %, je razloženo v davki ob nakupu v Italiji.

Izračunan primer: nemška upokojenka se preseli v Trst

Primer. Predpostavke: upokojenka z nemškim državljanstvom se iz Münchna preseli v svoje stanovanje v Trstu, katastrski dohodek (rendita catastale) 1.000 €. Obdrži stanovanje v Münchnu, ki ga brezplačno uporablja sin, nemški tekoči račun s povprečnim stanjem 20.000 € in vrednostne papirje, vredne 150.000 € na dan 31. decembra. Vrednost münchenskega stanovanja za IVIE: 300.000 € (katera vrednost velja, potrdi njen davčni svetovalec, commercialista).

Celo leto kot rezidentka, v evrih:

• ILIA na Trst, prej: 1.000 × 1,05 × 160 = 168.000; × 1,06 % = 1.780,80 €. Potem: 0 €, ker je to njeno glavno prebivališče.
• IVIE na München: 300.000 × 1,06 % = 3.180 €.
• IVAFE: 34,20 € za račun in 150.000 × 0,2 % = 300 € za vrednostne papirje: 334,20 €.
• Nova letna vsota: 3.180 + 334,20 = 3.514,20 €. Brez ILIA, ki je ne plačuje več: 1.733,40 € več na leto, pred upoštevanjem davkov, plačanih v Nemčiji na stanovanje.

Pokojnina sledi konvenciji, ne selitvi. Pokojnina iz nemškega obveznega pokojninskega zavarovanja (gesetzliche Rente), izplačana nemški državljanki brez italijanskega državljanstva, se lahko obdavči le v Nemčiji (konvencija med Italijo in Nemčijo, člen 19, odstavek 4); podjetniška pokojnina le v Italiji (člen 18). Zneski so predpostavke; stopnje in pravila so resnični.

Ali obstajajo davčne ugodnosti za priseljene?

Dve, s pogoji. Tretja do Trsta ne seže.

• Delavci (impatriati). Dohodki iz zaposlitve in samostojne dejavnosti, ustvarjeni v Italiji, štejejo le do polovice, za do 600.000 € na leto, ali do 40 %, če se preselite z otrokom, mlajšim od 18 let. Pogoji: v prejšnjih treh letih niste bili italijanski davčni rezident, visoka usposobljenost, delo pretežno v Italiji in štiri leta bivanja (zakonodajni odlok 209 iz leta 2023, člen 5).
• Pavšalni davek za nove rezidente. 300.000 € na leto nadomesti IRPEF na tuje dohodke, plus 50.000 € za vsakega vključenega družinskega člana, za selitve od 1. januarja 2026. Pogoj je devet od zadnjih desetih let v tujini in ugoden odgovor na vprašanje davčni upravi; velja največ 15 let in oprosti razdelka RW ter davkov IVIE in IVAFE (TUIR, člen 24-bis).
• 7 % na tuje pokojnine (TUIR, člen 24-ter). Ne v Trstu: glejte vprašanja spodaj.

Kaj storiti zdaj

• Pred selitvijo za razdelek RW sestavite seznam vsega, kar imate v tujini: nepremičnine, račune, vrednostne papirje, prostovoljno pokojninsko varčevanje.
• Štejte dneve: 183 v Italiji (v prestopnem letu 184), začeti dnevi vključeni, vas naredi rezidenta za vse leto.
• Ste kupili po 2 %? Zapišite si datum 18 mesecev po notarski pogodbi in pred njim vložite prijavo prebivališča ali preklic.
• Svojega davčnega svetovalca vprašajte, kateri člen konvencije velja za vsako vašo pokojnino.

Pogosta vprašanja

Ali po 183 dneh v Italiji postanem davčni rezident?

Po italijanskem pravu da: prisotnost večji del leta zadošča sama po sebi. Če vas za rezidenta šteje tudi vaša izvorna država, odloči konvencija.

Ali se lahko v Trstu prijavim samo zato, da obdržim 2 %?

Ne, če tam ne živite. Občina preveri, ali je naslov vaše običajno bivališče, negativno preverjanje pa vpis razveljavi od dneva prijave. Prijava za večji del leta vas poleg tega naredi domnevnega davčnega rezidenta Italije.

Ali pavšalni davek 7 % za upokojence velja v Trstu?

Ne. Omejen je na občine do 30.000 prebivalcev v Abrucih, Apuliji, Basilikati, Kalabriji, Kampaniji, Moliseju, na Sardiniji in Siciliji ter na navedena potresna območja. Nobena od teh dežel ni Furlanija - Julijska krajina, Trst pa je s 198.388 prebivalci ob popisu 2024 daleč nad mejo.

Ali v Italiji plačam davek na hišo, ki jo obdržim v tujini?

Da, kot rezident: IVIE po 1,06 % vrednosti, zmanjšan za premoženjski davek, plačan tam. Če jo oddajate, tudi najemnina postane del vašega italijanskega dohodka.

Kje se ta vodnik ustavi

Ne izračuna vašega davka IRPEF, nemškega davka ali sorazmernega IVIE v letu selitve, izpusti pa dedovanje, družbe in druge konvencije. Ali in kdaj se preseliti, odločite sami s svojim davčnim svetovalcem.

Če imate v Trstu nepremičnino in razmišljate o selitvi, naša storitev Biti lastnik poskrbi za hišo, ko vas ni, naša mreža pa vam lahko predstavi pravega davčnega svetovalca (commercialista) za italijanske davčne napovedi: poglejte, kako. Če bi raje prodali kot se preselili, zaprosite za zaupno oceno: prodajamo predvsem v angleščini, s podporo v nemščini, tudi na daljavo.

To so pravila, ne davčni nasvet: o vašem primeru ima zadnjo besedo davčni svetovalec, pri notarski pogodbi pa notar. Pišite na richieste@triestevillas.com ali prek WhatsAppa na +39 331 8940822.