Wohnsitz in Italien nach dem Kauf: was sich steuerlich ändert

Melden Sie sich in Triest an und leben Sie dort, dann besteuert Italien ab dem ersten Steuerjahr, das Sie überwiegend im Land verbringen (183 Tage im Jahr 2027), Ihr Welteinkommen. Dazu kommen jährlich 1,06% auf Immobilien, die Sie im Ausland behalten, und 0,2% auf ausländische Kapitalanlagen.

Die Wohnung, in der Sie leben, zahlt dafür keine ILIA mehr. Der Wohnsitz wirkt wie ein Schalter: Manche Steuern gehen aus, andere an.

Kurz gesagt

• Der Wohnsitz ist eine Anmeldung und eine Tatsache. Sie erklären ihn der Gemeinde (Comune) binnen 20 Tagen nach dem Einzug; die Gemeinde prüft, ob Sie dort wohnen.
• Die Steueransässigkeit folgt dem Großteil des Jahres. Seit 2024 kann die bloße Anwesenheit genügen: 183 Tage in Italien (184 im Schaltjahr), jeder angebrochene Tag zählt (Artikel 2 des Einkommensteuergesetzes, TUIR).
• Was Sie im Ausland haben, wird steuerpflichtig. IRPEF auf das Welteinkommen zu 23%, 33% und 43%; IVIE zu 1,06% auf Auslandsimmobilien; IVAFE zu 0,2% auf Kapitalanlagen und 34,20 € je Konto.
• Die Wohnung in Triest wird still. Als Hauptwohnung zahlt sie keine ILIA, es sei denn, sie fällt in eine Luxuskategorie: A/1, A/8, A/9.
• Der Satz von 2% hat eine Frist. Als Erstwohnung (prima casa) gekauft? Ziehen Sie binnen 18 Monaten nach dem Notarvertrag um, oder zahlen Sie die Ersparnis mit Zinsen und 30% Strafzuschlag zurück.

Wie wird man in Triest ansässig?

Sie reichen die Wohnsitzerklärung (dichiarazione di residenza) binnen 20 Tagen nach dem Einzug beim Meldeamt der Gemeinde, der Anagrafe, ein. Die Eintragung erfolgt binnen zwei Werktagen und gilt ab dem Tag Ihrer Erklärung (Gesetzesdekret 5 von 2012, Artikel 5).

Binnen 45 Tagen prüft die Gemeinde durch die Gemeindepolizei oder anderes ermächtigtes Personal, ob Sie dort wohnen. Schweigt die Gemeinde, bleibt Ihre Erklärung gültig; fällt die Prüfung negativ aus, wird die Eintragung rückwirkend zum Tag der Erklärung aufgehoben (Präsidialdekret 223 von 1989, Artikel 18-bis und 19).

EU-Bürger müssen sich nach drei Monaten Aufenthalt anmelden und eine Arbeit oder ausreichende Mittel samt Krankenversicherung nachweisen (Gesetzesvertretendes Dekret 30 von 2007, Artikel 7 und 9). Ausreichend heißt: mindestens die jährliche Sozialrente (assegno sociale), 7.101,12 € im Jahr 2026, zuzüglich der Hälfte dieses Betrags je Familienangehörigem.

Wer nicht arbeitet, reicht nach der Liste der Gemeinde Triest eine Eigenerklärung über die Mittel ein und dazu eine mindestens ein Jahr gültige Krankenversicherung oder ein europäisches Anspruchsformular des heimischen Systems. Die Erklärung kann auch unterschrieben und eingescannt per E-Mail gehen.

Nicht-EU-Bürger brauchen in der Regel vorher eine gültige Aufenthaltserlaubnis (permesso di soggiorno). Wer von Rente oder Kapitalerträgen lebt, kommt meist mit dem Visum für Wahlwohnsitz (residenza elettiva), beschrieben in wer in Italien kaufen darf.

Ein eigenes Auto mit ausländischem Kennzeichen muss binnen drei Monaten nach Erwerb des Wohnsitzes in Italien zugelassen werden (Straßenverkehrsordnung, Artikel 93-bis).

Ab wann gilt man in Italien als steuerlich ansässig?

Ab dem Steuerjahr, in dem Sie während des größten Teils des Jahres Ihren Wohnsitz oder Ihr Domizil in Italien haben oder einfach hier anwesend sind (TUIR, Artikel 2, ab 2024 neu gefasst durch das Gesetzesvertretende Dekret 209 von 2023). Domizil ist jetzt der Ort, an dem sich Ihre persönlichen und familiären Beziehungen vorwiegend abspielen.

Die Steuerbehörde (Agenzia delle Entrate) liest den größten Teil des Jahres als 183 Tage, 184 im Schaltjahr, und zählt schon eine Stunde auf italienischem Boden als ganzen Tag, Urlaub inbegriffen (Rundschreiben 20/E von 2024).

Das italienische Recht betrachtet das ganze Jahr. Kommen Sie am 1. März 2027, verbringen Sie in diesem Jahr 306 Tage hier: ansässig für das ganze Jahr 2027. Kommen Sie am 1. August, sind es 153: ansässig ab 2028, sofern nicht ein anderes Kriterium früher greift.

Wer den größten Teil des Jahres bei der Anagrafe gemeldet ist, wird als ansässig vermutet. Seit 2024 lässt sich die Vermutung widerlegen, aber nur mit dem Nachweis, dass Sie im größten Teil des Jahres weder Wohnsitz noch Domizil noch körperliche Anwesenheit in Italien hatten.

Beansprucht Sie auch Ihr bisheriges Land als ansässig, entscheidet das Doppelbesteuerungsabkommen. Im Abkommen zwischen Italien und Deutschland (Artikel 4) gelten die Kriterien in dieser Reihenfolge: ständige Wohnstätte, Mittelpunkt der Lebensinteressen, gewöhnlicher Aufenthalt, Staatsangehörigkeit.

Die Abkommen Italiens mit Deutschland, der Schweiz und Panama teilen zudem das Jahr des Umzugs: Die Steuerpflicht im alten Land endet am Tag des Umzugs, im neuen beginnt sie am Tag danach (Protokoll Italien-Deutschland, Nummer 3).

Ab 2027 steht derselbe Wortlaut in Artikel 2 des neuen Einkommensteuer-Kodex (Gesetzesvertretendes Dekret 117 von 2026).

Was ändert sich bei den Steuern, wenn man ansässig ist?

Ansässige werden mit allen Einkünften besteuert, wo immer sie entstehen; Nichtansässige nur mit dem, was sie in Italien verdienen (TUIR, Artikel 3).

	Nicht ansässiger Eigentümer	Ansässig in Triest
ILIA auf die Wohnung in Triest	1,06%, oder 0,70% mit der regionalen Mitteilung	Keine, außer Luxuskategorie (A/1, A/8, A/9)
IRPEF	Nur italienische Einkünfte	Welteinkommen
Anlage RW der Steuererklärung	Nicht erforderlich	Ja, für Vermögen im Ausland
IVIE auf Auslandsimmobilien	Nein	1,06% des Werts
IVAFE auf Konten und Anlagen im Ausland	Nein	34,20 € je Konto; 0,2% auf Anlagen
Erstwohnungssatz von 2%	Mit der Zusage, binnen 18 Monaten umzuziehen (einige Ausnahmen)	Ja, wenn die übrigen Bedingungen erfüllt sind

Die IRPEF nimmt 2026 23% des zu versteuernden Einkommens bis 28.000 €, 33% des Teils darüber bis 50.000 € und 43% vom Rest (TUIR, Artikel 11; der Kodex von 2027 behält die Stufen bei).

Friaul-Julisch Venetien schlägt 0,70% auf, wenn das zu versteuernde Einkommen 15.000 € nicht übersteigt, sonst 1,23% auf den gesamten Betrag. Triest schlägt 0,8% auf, Einkommen bis 12.500 € sind befreit: dieselben Sätze seit 2015, im Haushalt der Stadt für 2026–2028 beibehalten.

Die Anlage RW listet Immobilien, Konten und Kapitalanlagen im Ausland auf (Gesetzesdekret 167 von 1990, Artikel 4). Wer etwas auslässt, zahlt 3% bis 15% der nicht erklärten Beträge.

Die IVIE beträgt 1,06% des Werts der Auslandsimmobilie, anteilig nach Monaten und Eigentumsquote, und entfällt ganz, wenn sie 200 € nicht übersteigt. Bei Immobilien in der EU gilt der Katasterwert, den das Land für seine eigenen Steuern verwendet; fehlt er, die Kosten laut Kaufvertrag oder der Marktwert.

Vermögensteuern, die im Ausland auf dieselbe Immobilie gezahlt wurden, werden abgezogen (Gesetzesdekret 201 von 2011, Artikel 19).

Die IVAFE beträgt jährlich 0,2% des Marktwerts der ausländischen Anlagen am 31. Dezember, dazu 34,20 € je Giro- oder Sparkonto, es sei denn, das durchschnittliche Guthaben bei dieser Bank liegt bei höchstens 5.000 €. Beide Steuern folgen den Zahlungsterminen der IRPEF.

Die ILIA im Einzelnen, samt regionaler Mitteilung, steht in Eigentum in Triest, Jahr für Jahr; was ein nicht ansässiger Eigentümer stattdessen erklärt, in nach dem Notartermin.

Was gilt, wenn ich mit dem Erstwohnungssatz von 2% gekauft habe?

Dann ist der Umzug ein Versprechen mit Datum. Der Satz von 2% setzt in der Regel voraus, dass sich die Wohnung in Ihrer Wohnsitzgemeinde befindet oder in der Gemeinde, in die Sie binnen 18 Monaten nach dem Kauf ziehen; die Zusage muss im Notarvertrag stehen (Präsidialdekret 131 von 1986, Tarif, Teil I, Artikel 1, Anmerkung II-bis).

Der Umzug zählt ab dem Tag, an dem Sie die Erklärung einreichen, nicht ab der Prüfung. Verpassen Sie die 18 Monate, entfällt die Vergünstigung: Die gesparte Steuer wird nachgefordert, mit Zinsen und einem Strafzuschlag von 30% darauf.

Es gibt einen Ausweg. Vor Fristablauf beantragen Sie bei dem Amt der Agenzia delle Entrate, bei dem der Vertrag registriert wurde, den Widerruf Ihrer Erklärung: Sie zahlen die Differenz und Zinsen ab dem Vertragsdatum, ohne Strafzuschlag (Resolution 105/E von 2011). Danach bleibt die freiwillige Berichtigung (ravvedimento operoso) mit ermäßigten Strafen offen, bis Ihnen ein Bescheid zugeht.

Beispiel. Angenommen, der Satz von 2% hat Ihnen gegenüber 9% 8.000 € gespart. Widerruf rechtzeitig: 8.000 € plus Zinsen. Frist verstrichen: 8.000 € plus 2.400 € Strafzuschlag, 10.400 € vor Zinsen. Wie 2% und 9% berechnet werden, steht in Kaufnebensteuern in Italien.

Ein durchgerechnetes Beispiel: Eine deutsche Rentnerin zieht nach Triest

Beispiel. Annahmen: Eine Rentnerin mit deutscher Staatsangehörigkeit zieht von München in ihre Wohnung in Triest, Katasterertrag (rendita catastale) 1.000 €. Sie behält ihre Münchner Wohnung, die ihr Sohn unentgeltlich nutzt, ein deutsches Girokonto mit durchschnittlich 20.000 € und Wertpapiere im Wert von 150.000 € am 31. Dezember. IVIE-Wert der Münchner Wohnung: 300.000 € (welcher Wert gilt, klärt ihr commercialista).

Ein volles Jahr als Ansässige, in Euro:

• ILIA auf Triest, vorher: 1.000 × 1,05 × 160 = 168.000; × 1,06% = 1.780,80 €. Nachher: 0 €, weil es ihre Hauptwohnung ist.
• IVIE auf München: 300.000 × 1,06% = 3.180 €.
• IVAFE: 34,20 € für das Konto, plus 150.000 × 0,2% = 300 € für die Wertpapiere: 334,20 €.
• Neue Jahressumme: 3.180 + 334,20 = 3.514,20 €. Abzüglich der ILIA, die sie nicht mehr zahlt: 1.733,40 € mehr im Jahr, vor Anrechnung der in Deutschland auf die Wohnung gezahlten Steuern.

Die Rente folgt dem Abkommen, nicht dem Umzug. Eine deutsche gesetzliche Rente an eine deutsche Staatsangehörige ohne italienische Staatsangehörigkeit kann nur in Deutschland besteuert werden (Abkommen Italien-Deutschland, Artikel 19 Absatz 4); eine Betriebsrente nur in Italien (Artikel 18). Beträge angenommen; Sätze und Regeln echt.

Gibt es Steuervorteile für Zuzügler?

Zwei, mit Bedingungen. Ein dritter reicht nicht bis Triest.

• Arbeitnehmer und Selbständige (impatriati). In Italien erzielte Einkünfte aus nichtselbständiger und selbständiger Arbeit zählen nur zur Hälfte, auf bis zu 600.000 € im Jahr, oder zu 40%, wenn Sie mit einem Kind unter 18 Jahren zuziehen. Bedingungen: keine italienische Steueransässigkeit in den drei Jahren davor, hohe Qualifikation, Arbeit überwiegend in Italien und vier Jahre Verbleib (Gesetzesvertretendes Dekret 209 von 2023, Artikel 5).
• Die Pauschalsteuer für neue Ansässige. 300.000 € im Jahr ersetzen die IRPEF auf ausländische Einkünfte, zuzüglich 50.000 € je einbezogenem Familienangehörigem, für Zuzüge ab dem 1. Januar 2026. Voraussetzung sind neun der letzten zehn Jahre im Ausland und ein positiver Vorabbescheid; sie gilt höchstens 15 Jahre und befreit von Anlage RW, IVIE und IVAFE (TUIR, Artikel 24-bis).
• Die 7% auf ausländische Renten (TUIR, Artikel 24-ter). Nicht in Triest: siehe die Fragen weiter unten.

Was jetzt zu tun ist

• Listen Sie vor dem Umzug für die Anlage RW auf, was Sie im Ausland haben: Immobilien, Konten, Wertpapiere, freiwillige Altersvorsorgeverträge.
• Zählen Sie die Tage: 183 in Italien (184 im Schaltjahr), angebrochene Tage mitgerechnet, machen Sie für das ganze Jahr ansässig.
• Mit 2% gekauft? Notieren Sie das Datum 18 Monate nach dem Notarvertrag und reichen Sie vorher die Wohnsitzerklärung oder den Widerruf ein.
• Fragen Sie Ihren commercialista, welcher Artikel des Abkommens für jede Ihrer Renten gilt.

Häufige Fragen

Wird man nach 183 Tagen in Italien steuerlich ansässig?

Nach italienischem Recht ja: Die Anwesenheit während des größten Teils des Jahres genügt für sich allein. Beansprucht Sie auch Ihr Herkunftsland, entscheidet das Abkommen.

Kann ich mich in Triest nur anmelden, um die 2% zu behalten?

Nicht, ohne dort zu wohnen. Die Gemeinde prüft, ob die Adresse Ihr gewöhnlicher Wohnort ist, und eine negative Prüfung hebt die Eintragung ab dem Tag der Erklärung auf. Die Meldung für den größten Teil eines Jahres macht Sie zudem zum vermuteten Steueransässigen Italiens.

Gilt die 7%-Pauschalsteuer für Rentner in Triest?

Nein. Sie ist auf Gemeinden bis 30.000 Einwohner in Abruzzen, Apulien, Basilikata, Kalabrien, Kampanien, Molise, Sardinien und Sizilien sowie in den aufgeführten Erdbebengebieten beschränkt. Keine dieser Regionen ist Friaul-Julisch Venetien, und Triest liegt mit 198.388 Einwohnern beim Zensus 2024 weit über der Grenze.

Zahle ich in Italien Steuern auf ein Haus, das ich im Ausland behalte?

Ja, als Ansässiger: die IVIE zu 1,06% des Werts, abzüglich der dort gezahlten Vermögensteuer. Vermieten Sie es, gehört auch die Miete zu Ihrem italienischen Einkommen.

Wo dieser Leitfaden endet

Er berechnet weder Ihre IRPEF noch die deutsche Steuer noch die anteilige IVIE im Jahr des Umzugs und lässt Erbschaften, Gesellschaften und die übrigen Abkommen beiseite. Ob und wann Sie umziehen, entscheiden Sie mit Ihrem commercialista.

Wenn Sie in Triest eine Immobilie besitzen und den Umzug erwägen, kümmert sich unser Dienst Besitzen um das Haus, während Sie fort sind, und unser Netzwerk stellt Ihnen den richtigen commercialista für Ihre italienischen Steuererklärungen vor: so funktioniert es. Wenn Sie lieber verkaufen als umziehen, fordern Sie eine vertrauliche Bewertung an: Wir verkaufen vorrangig auf Englisch, mit deutschsprachiger Unterstützung, auch aus der Ferne.

Das sind die Regeln, keine Steuerberatung: Zu Ihrem Fall hat der commercialista das letzte Wort, beim Notarvertrag der Notar. Schreiben Sie an richieste@triestevillas.com oder per WhatsApp an +39 331 8940822.