Haus in Triest an Ausländer verkaufen: Urkunde, Vollmacht, Geld

An einen Käufer aus Wien, München oder Boston zu verkaufen ist nach italienischem Recht derselbe Verkauf, mit vier zusätzlichen Prüfungen: ob der Käufer kaufen darf, die Sprache der Urkunde, wie eine Unterschrift aus dem Ausland ankommt und wie das Geld fließt. In Triest zählt eine fünfte mehr als anderswo: Wartet der Kaufpreis auf dem Anderkonto des Notars bis zur Eintragung, kann der Median des Grundbuchs (Libro fondiario) von 15,7 Monaten zwischen Ihnen und Ihrem Geld stehen.

Keiner dieser Punkte verhindert einen Verkauf. Jeder, bis zur letzten Woche liegen gelassen, kann ihn verzögern.

Kurz gefasst

• Darf er kaufen? Ein Ausländer mit rechtmäßigem Aufenthalt in Italien hat die Bürgerrechte eines Italieners. Andere kaufen unter dem Vorbehalt der Gegenseitigkeit: Lassen Sie das vor dem Angebot vom Notar bestätigen.
• Die Sprache: Ein Käufer, der kein Italienisch kann, unterschreibt mit einer Übersetzung neben der Urkunde, über den Notar oder einen vereidigten Dolmetscher, mit einem Zeugen, der die Sprache kennt.
• Unterschrift aus dem Ausland: Eine Vollmacht braucht dieselbe Form wie die Urkunde und meist eine Apostille.
• Das Geld: nie 5.000 € oder mehr in bar. Jede Partei kann verlangen, dass der Notar den Preis auf einem abgesonderten Konto hält.
• Die Prüfungen: Notar und Makler müssen den Käufer identifizieren und wer hinter ihm steht. Gelingt das nicht, müssen sie zurücktreten.

Darf ein ausländischer Käufer mein Haus kaufen?

Meistens ja. Ein Ausländer mit rechtmäßigem Aufenthalt in Italien genießt die Bürgerrechte italienischer Staatsbürger (Gesetzesdekret 286 von 1998, Artikel 2). Für alle anderen gilt noch die allgemeine Regel von 1942: Ein Ausländer genießt die Bürgerrechte unter der Bedingung der Gegenseitigkeit, vorbehaltlich besonderer Gesetze (Einleitende Bestimmungen zum Zivilgesetzbuch, Artikel 16).

Lassen Sie das vom Notar bestätigen, bevor irgendetwas unterschrieben wird. Wie die häufigsten Pässe stehen, steht in wer in Italien kaufen darf.

Für Verkäufer: Fragen Sie Staatsangehörigkeit und Wohnsitz des Käufers beim ersten ernsthaften Besuch, nicht beim Angebot. Ein Käufer, der nicht kaufen darf, ist schlechter als einer, der weniger bietet.

In welcher Sprache ist die Urkunde?

Auf Italienisch, es sei denn, die Parteien erklären, es nicht zu können. Dann kann der Notar die Urkunde in der Fremdsprache errichten, wenn er und die Zeugen sie beherrschen, mit italienischer Übersetzung daneben (Notariatsgesetz 89 von 1913, Artikel 54).

Kann der Notar die Sprache nicht, wirkt ein von den Parteien gewählter Dolmetscher mit. Er schwört vor dem Notar, darf keiner der Zeugen sein und unterschreibt jedes Blatt beider Texte. Die Urkunde bleibt italienisch, mit der Übersetzung daneben. Können die Parteien unterschreiben, muss außer dem Dolmetscher mindestens ein Zeuge die Sprache kennen (Artikel 55).

Für Verkäufer: Ein englisch- oder deutschsprachiger Käufer beim Notartermin bedeutet einen Termin, der dem Notar passt, einen Dolmetscher und einen Zeugen. Legen Sie alle drei fest, wenn Sie den Termin festlegen.

Kann der Käufer aus dem Ausland unterschreiben?

Ja, mit einer Vollmacht. Das italienische Recht verlangt für sie dieselbe Form wie für den Vertrag, den der Bevollmächtigte schließt (Zivilgesetzbuch, Artikel 1392): beim Hausverkauf in der Praxis eine Urkunde vor einem Notar.

Eine im Ausland errichtete notarielle Urkunde, die in Italien verwendet wird, braucht nach dem Haager Übereinkommen von 1961 eine Apostille des ausstellenden Landes, sofern kein Abkommen zwischen beiden Ländern darauf verzichtet (Artikel 1 bis 3).

Für Verkäufer: Verlangen Sie den Entwurf der Vollmacht Wochen vor dem Termin. Eine Vollmacht, der eine Befugnis fehlt, etwa zu zahlen oder die Schlüssel zu übernehmen, schickt alle nach Hause.

Wie kommt das Geld?

Immer über die Bank. Italien verbietet Bargeldübertragungen von 5.000 € oder mehr zwischen verschiedenen Personen (Gesetzesdekret 231 von 2007, Artikel 49). Die Seite des Käufers, die Überweisung, steht in Geld nach Italien bringen.

Auf Verlangen mindestens einer Partei muss der Notar den Preis oder den Restbetrag auf einem eigenen Konto halten (Gesetz 147 von 2013, Artikel 1, Absatz 63). Das Geld dort ist ein Sondervermögen: Gläubiger des Notars können es nicht pfänden (Absatz 65). Der Notar gibt es erst frei, wenn die Urkunde registriert und veröffentlicht ist und er geprüft hat, dass keine neuen Belastungen aufgetaucht sind (Absatz 66).

Warum wiegt das Anderkonto in Triest schwerer?

Weil die Eintragung hier über das Grundbuch läuft, den Libro fondiario, und dessen Richter jeden Antrag prüft. Unsere Zählung auf sechs Listen des regionalen Amtsblatts von 2026, für das Amt in Triest: 1.346 Beschlüsse, Median 15,7 Monate zwischen Antrag und Mitteilung. 72% dauerten mehr als 12 Monate.

Das Gesetz spricht von Registrierung und Veröffentlichung. Ob das in Triest den Antrag oder den Beschluss des Richters meint, muss der Vertrag regeln.

Rechenbeispiel: ein Haus, verkauft für 600.000 €, mit 60.000 € Anzahlung beim Vorvertrag. Der Käufer verlangt, den Restbetrag von 540.000 € beim Notar zu hinterlegen. Wartet die Freigabe auf den Beschluss und läuft die Akte wie der Median 2026, liegt das Geld rund 15,7 Monate fest. Bei angenommenen 2% im Jahr sind das rund 14.130 € Zinsen, die Ihnen entgehen. Die Zahlen sind eine Annahme, unsere Rechnung auf den Zählungen des Amtsblatts.

Für Verkäufer: Halten Sie im Vorvertrag schriftlich fest, wann die Hinterlegung freigegeben wird: beim Antrag oder beim Beschluss. Das Grundbuch selbst erklärt das Grundbuch von Triest.

Welche Prüfungen erwarten den Käufer?

Prüfungen gegen Geldwäsche, von Gesetzes wegen. Notare und Immobilienmakler gehören zu den Berufen, die sie durchführen müssen (Gesetzesdekret 231 von 2007, Artikel 3). Sie müssen den Käufer identifizieren, bei einer Gesellschaft oder einem Trust den wirtschaftlich Berechtigten feststellen und Informationen über Zweck und Art des Geschäfts einholen (Artikel 18).

Können sie die Prüfung nicht abschließen, müssen sie sich des Geschäfts enthalten (Artikel 42). Ebenso, wenn ein Trust, eine Treuhandgesellschaft oder eine anonyme oder über Inhaberaktien kontrollierte Gesellschaft mit Sitz in einem Drittland mit hohem Risiko beteiligt ist.

Für Verkäufer: Ein Käufer, der über eine Gesellschaft kauft, sollte deren Unterlagen früh schicken. Die Prüfung betrifft ihn, aber ein stockender Notartermin ist auch Ihr Problem.

Was Sie jetzt tun können

• Fragen Sie Staatsangehörigkeit und Wohnsitzland des Käufers beim ersten ernsthaften Besuch.
• Vereinbaren Sie mit dem Notar Sprache, Dolmetscher und Zeugen, wenn Sie den Termin festlegen.
• Unterschreibt der Käufer per Vollmacht, lassen Sie sich den Entwurf schicken und prüfen Sie die Befugnisse lange vor dem Termin.
• Schreiben Sie in den Vorvertrag, ob es eine Hinterlegung gibt und wann sie freigegeben wird.
• Lassen Sie den Käufer Ausweis und, bei einer Gesellschaft, die Eigentumsunterlagen früh an den Notar schicken.

Häufige Fragen

Darf ich mein Haus in Italien an einen Ausländer verkaufen?

Ja. Ausländer mit rechtmäßigem Aufenthalt in Italien haben die Bürgerrechte von Italienern; andere kaufen unter Gegenseitigkeit, die Sie vorher vom Notar bestätigen lassen sollten.

Muss die Urkunde auf Italienisch sein, wenn der Käufer Ausländer ist?

Sie kann in der Sprache des Käufers sein, mit italienischer Übersetzung daneben, oder auf Italienisch mit der Übersetzung eines vereidigten Dolmetschers.

Was ist die Hinterlegung beim Notar in Italien?

Auf Verlangen einer Partei hält der Notar den Preis auf einem abgesonderten Konto und gibt ihn frei, wenn die Urkunde registriert ist und keine neuen Belastungen auftauchen.

Darf ein ausländischer Käufer bar zahlen?

Nein. Bargeldübertragungen von 5.000 € oder mehr zwischen verschiedenen Personen sind verboten; der Preis geht über die Bank.

Wo dieser Ratgeber aufhört

Er behandelt weder die Steuern des Verkäufers noch Hypotheken, die Registrierung des Vorvertrags oder das Visum des Käufers. Für die Urkunde der Notar; für die Steuern aus dem Verkauf der commercialista.

Wenn Sie in Triest an einen Käufer aus dem Ausland verkaufen, prüfen wir vor dem Angebot, ob er kaufen darf, bereiten die Unterlagen auf Deutsch und Englisch vor und klären mit dem Notar Sprache, Vollmacht und Hinterlegung, bevor sie Sie Wochen kosten. Fordern Sie eine vertrauliche Bewertung an.

Das sind die Regeln, keine Rechtsberatung: Zu Ihrem Fall hat der Notar das letzte Wort. Schreiben Sie an richieste@triestevillas.com oder per WhatsApp an +39 331 8940822.