Prodaja hiše v Trstu tujcu: pogodba, pooblastilo, denar

Prodaja kupcu z Dunaja, iz Münchna ali Bostona je po italijanskem pravu ista prodaja, s štirimi dodatnimi preverbami: ali kupec sme kupiti, v katerem jeziku je pogodba, kako pride podpis iz tujine in kako se premika denar. V Trstu šteje peta bolj kot drugje: če kupnina čaka na notarjevem namenskem računu do vpisa, lahko mediana 15,7 meseca zemljiške knjige (Libro fondiario) stoji med vami in vašim denarjem.

Nobena od teh točk ne ustavi prodaje. Vsaka, prepuščena zadnjemu tednu, jo lahko zavleče.

Na kratko

• Ali sme kupiti? Tujec, ki zakonito biva v Italiji, ima civilne pravice Italijana. Drugi kupujejo pod pogojem vzajemnosti: naj jo notar potrdi pred ponudbo.
• Jezik: kupec, ki ne zna italijansko, podpiše s prevodom ob pogodbi, prek notarja ali zapriseženega tolmača, s pričo, ki jezik pozna.
• Podpis iz tujine: pooblastilo potrebuje enako obliko kot pogodba in običajno apostille.
• Denar: nikoli 5.000 € ali več v gotovini. Vsaka stranka lahko zahteva, da notar kupnino hrani na ločenem računu.
• Preverbe: notar in posrednik morata identificirati kupca in tistega, ki stoji za njim. Če jima ne uspe, se morata umakniti.

Ali lahko tuji kupec kupi mojo hišo?

Običajno da. Tujec, ki zakonito biva v Italiji, uživa civilne pravice italijanskih državljanov (zakonska uredba 286 iz leta 1998, 2. člen). Za vse druge še velja splošno pravilo iz leta 1942: tujec uživa civilne pravice državljana pod pogojem vzajemnosti, razen posebnih zakonov (uvodne določbe civilnega zakonika, 16. člen).

Naj to notar potrdi, preden se karkoli podpiše. Kako so na tem najpogostejši potni listi, piše v kdo sme kupiti v Italiji.

Za prodajalca: državljanstvo in prebivališče kupca vprašajte ob prvem resnem ogledu, ne ob ponudbi. Kupec, ki ne sme kupiti, je slabši od tistega, ki ponudi manj.

V katerem jeziku je pogodba?

V italijanščini, razen če stranke izjavijo, da je ne znajo. Takrat lahko notar sestavi listino v tujem jeziku, če ga poznata on in priče, z italijanskim prevodom ob njej (notarski zakon 89 iz leta 1913, 54. člen).

Če notar jezika ne zna, sodeluje tolmač, ki ga izberejo stranke. Tolmač priseže pred notarjem, ne sme biti ena od prič in podpiše vsak list obeh besedil. Listina ostane v italijanščini, s prevodom ob njej. Če stranke znajo podpisati, mora poleg tolmača vsaj ena priča poznati jezik (55. člen).

Za prodajalca: angleško ali nemško govoreči kupec pri notarju pomeni datum, ki ustreza notarju, tolmača in pričo. Določite vse tri, ko določite datum.

Ali lahko kupec podpiše iz tujine?

Da, s pooblastilom. Italijansko pravo zahteva, da ima enako obliko kot pogodba, ki jo bo sklenil pooblaščenec (civilni zakonik, 1392. člen): pri prodaji hiše v praksi listino pred notarjem.

Notarska listina, sestavljena v tujini in uporabljena v Italiji, po Haaški konvenciji iz leta 1961 potrebuje apostille države, ki jo je izdala, razen če jo sporazum med državama odpravlja (členi 1 do 3).

Za prodajalca: osnutek pooblastila zahtevajte tedne pred podpisom. Pooblastilo, ki mu manjka kakšno upravičenje, na primer plačati ali prevzeti ključe, pošlje vse domov.

Kako bo prišel denar?

Vedno prek banke. Italija prepoveduje prenose gotovine v višini 5.000 € ali več med različnimi osebami (zakonska uredba 231 iz leta 2007, 49. člen). Kupčeva stran nakazila je v prenos denarja v Italijo.

Na zahtevo vsaj ene stranke mora notar kupnino ali preostanek hraniti na namenskem računu (zakon 147 iz leta 2013, 1. člen, 63. odstavek). Denar tam je ločeno premoženje: notarjevi upniki ga ne morejo zarubiti (65. odstavek). Notar ga sprosti šele po registraciji in objavi listine ter ko preveri, da ni novih bremen (66. odstavek).

Zakaj je depozit v Trstu pomembnejši?

Ker vpis tu poteka prek zemljiške knjige (Libro fondiario), njen sodnik pa preveri vsak predlog. Prešteli smo sklepe tržaškega zemljiškoknjižnega urada na šestih seznamih v Uradnem listu Dežele leta 2026: 1.346 sklepov, z mediano 15,7 meseca med predlogom in obvestilom. 72 % jih je trajalo več kot 12 mesecev.

Zakon govori o registraciji in objavi. Ali to v Trstu pomeni predlog ali sodnikov sklep, mora urediti pogodba.

Računski primer: hiša, prodana za 600.000 €, z aro 60.000 € ob predpogodbi. Kupec zahteva, da se preostanek 540.000 € deponira pri notarju. Če sprostitev čaka na sklep in gre zadeva kot mediana 2026, denar miruje približno 15,7 meseca. Pri predpostavljenih 2 % na leto je to približno 14.130 € obresti, ki jih ne dobite. Številke so predpostavka, naš izračun na štetju Uradnega lista.

Za prodajalca: v predpogodbi pisno določite, kdaj se depozit sprosti: ob predlogu ali ob sklepu. Samo zemljiško knjigo pojasnjuje tržaška zemljiška knjiga.

Katere preverbe čakajo kupca?

Preverbe proti pranju denarja, po zakonu. Notarji in nepremičninski posredniki so med poklici, ki jih morajo opraviti (zakonska uredba 231 iz leta 2007, 3. člen). Identificirati morajo kupca, pri družbi ali skladu (trust) dejanskega lastnika, in zbrati podatke o namenu in naravi posla (18. člen).

Če preverbe ne morejo dokončati, se morajo posla vzdržati (42. člen). Vzdržati se morajo tudi, kadar je stranka trust, fiduciarna družba ali anonimna družba oziroma družba z delnicami na prinosnika s sedežem v tretji državi z visokim tveganjem.

Za prodajalca: kupec, ki kupuje prek družbe, naj dokumente družbe pošlje zgodaj. Preverbe zadevajo njega, a zastali podpis je tudi vaša težava.

Kaj storiti zdaj

• Ob prvem resnem ogledu vprašajte za državljanstvo in državo prebivališča kupca.
• Ko določite datum, se z notarjem dogovorite za jezik, tolmača in priče.
• Če kupec podpiše s pooblastilom, zahtevajte osnutek in preverite upravičenja dolgo pred podpisom.
• V predpogodbo zapišite, ali bo depozit in kdaj se sprosti.
• Naj kupec notarju zgodaj pošlje osebne dokumente in, pri družbi, listine o lastništvu.

Pogosta vprašanja

Ali lahko svojo hišo v Italiji prodam tujcu?

Da. Tujci, ki zakonito bivajo v Italiji, imajo civilne pravice Italijanov; drugi kupujejo pod pogojem vzajemnosti, ki naj jo prej potrdi notar.

Ali mora biti pogodba v italijanščini, če je kupec tujec?

Lahko je v kupčevem jeziku, z italijanskim prevodom ob njej, ali v italijanščini s prevodom zapriseženega tolmača.

Kaj je depozit kupnine pri notarju v Italiji?

Na zahtevo ene od strank notar hrani kupnino na ločenem računu in jo sprosti po registraciji listine, če se ne pojavijo nova bremena.

Ali lahko tuji kupec plača z gotovino?

Ne. Prenosi gotovine v višini 5.000 € ali več med različnimi osebami so prepovedani; kupnina gre prek banke.

Kje se ta vodnik ustavi

Ne obravnava davkov prodajalca, hipotek, registracije predpogodbe ali kupčevega vizuma. Za listino notar; za davke od prodaje davčni svetovalec (commercialista).

Če v Trstu prodajate kupcu iz tujine, pred ponudbo preverimo, ali sme kupiti, pripravimo dokumente v angleščini in nemščini ter z notarjem uredimo jezik, pooblastilo in depozit, preden vas stanejo tedne. Zaprosite za zaupno oceno.

To so pravila, ne pravni nasvet: o vašem primeru ima zadnjo besedo notar. Pišite na richieste@triestevillas.com ali po WhatsAppu na +39 331 8940822.