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Compra · da ovunque

Comprare casa in Italia: un sistema diverso. Non più rischioso del vostro.

Molti nostri acquirenti arrivano dall'estero e trovano un notaio al centro di tutto. Questo capitolo spiega come funziona qui, cosa costa e dove siamo noi a ogni passo.

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Il processo

Quattro tappe. Un pubblico ufficiale.

La casa passa di mano dal notaio: un pubblico ufficiale terzo, che risponde allo Stato e non a una delle parti. Di norma tocca a chi compra sceglierlo e pagarlo, salvo patti diversi col venditore: parlateci prima di firmare la proposta d'acquisto, e non guardate solo il prezzo.

  1. La proposta

    Un'offerta scritta, di solito con un piccolo deposito. Attenzione all'asimmetria: firmata, vincola voi — il venditore resta libero finché non accetta. E quando accetta, vale già come preliminare.

  2. Il compromesso

    Il preliminare fissa ogni condizione. Versate una caparra confirmatoria — tipicamente attorno al 10% — con denti veri: se vi ritirate la perdete, se si ritira il venditore ve la deve doppia.

  3. Il rogito

    L'atto, letto integralmente dal notaio, che ha già verificato titolarità e ipoteche. Si paga il saldo, le imposte passano dal notaio, le chiavi cambiano mano. Nella maggior parte d'Italia la proprietà passa qui; nelle zone del sistema tavolare, Trieste compresa, al passo successivo.

  4. Trascrizione o intavolazione

    Nella maggior parte d'Italia il notaio trascrive l'atto nei registri immobiliari, e da lì la vostra proprietà è opponibile a chiunque. A Trieste e Gorizia, come nelle altre zone del sistema tavolare, chiede invece l'intavolazione al Libro fondiario: è l'iscrizione, non la firma, a trasferire la proprietà e a renderla opponibile. Niente title insurance — non serve.

Il notaio non è il vostro avvocato — ed è questo il punto.

Non negozia per voi e non prende le vostre parti in una disputa: la sua terzietà è ciò che permette al sistema di funzionare senza title insurance. Per le situazioni complesse un avvocato indipendente vale la parcella — e vi diremo noi quando la vostra è una di quelle.

I numeri onesti

Quanto costa comprare, davvero.

Su gran parte delle rivendite le imposte si calcolano sul valore catastale, di solito ben sotto il prezzo. La stima segue le regole 2026 e dichiara quando sta assumendo.

750.000 €

Uso

Venditore

Categoria catastale

Chi compra

Mutuo

L'italiano

Totale, indicativamente

45.982 € – 72.069 €

6,1–9,6%

Imposta di registro (sul valore catastale)
6.750 € – 30.375 €
Ipotecaria + catastale (fisse)
100 €
Notaio, compravendita: compenso con IVA, archivio, contributi e spese (stima nostra, non un preventivo)
2.530 € – 4.990 €
Agenzia, lato compratore (4% + IVA)
36.600 €

Senza rendita, la base catastale è assunta fra il 10% e il 45% del prezzo: lì cadeva per 42 delle 47 case che abbiamo misurato, quasi tutte a Trieste e dintorni (ottobre 2026). Con la rendita l'imposta è esatta. Una stima onesta con le regole 2026, non un preventivo: le cifre esatte stanno nel preventivo scritto del notaio che sceglierete. L'agevolazione prima casa ha condizioni (residenza entro 18 mesi, categoria non di pregio).

Il vostro percorso

Stesso paese, viaggi diversi.

Tre domande, e il capitolo si riordina attorno a voi. Le risposte restano su questo dispositivo finché non decidete voi.

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Da dove compri?

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Semplice come una ricerca. Decisamente più onesto.

Claude — il nostro concierge AI — risponde attingendo alla biblioteca verificata e ai nostri annunci veri, nella vostra lingua. Vi dice quando non è sicuro; le conversazioni restano nel nostro sistema e possono essere rilette dal nostro team.

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E adesso

Il capitolo finisce. Il viaggio no.

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