Kaufen · von überall
Ein anderes System. Kein riskanteres.
Fast sieben von zehn unserer Käufer kommen aus dem Ausland — mit den Instinkten ihres eigenen Marktes, vom Treuhänder bis zum Grundbuch — und finden einen Notaio im Zentrum von allem. Dieses Kapitel erklärt, wie es hier wirklich läuft, was es kostet und wo wir bei jedem Schritt stehen.
Der Ablauf
Vier Etappen. Ein Amtsträger.
Italien ist ein Civil-Law-Land: Die Übertragung einer Immobilie läuft über den Notaio, einen neutralen Amtsträger, der dem Staat verpflichtet ist — keiner der Parteien. Sie wählen ihn, Sie bezahlen ihn, und er schuldet Ihnen nichts als das Gesetz. Ein anderer Schutz als der österreichische Treuhänder — aber einer, der beruhigt, sobald man ihn versteht.
- 01
Das Angebot
Ein schriftliches Kaufangebot, meist mit kleiner Anzahlung. Achtung, Asymmetrie: Ihre Unterschrift bindet Sie — der Verkäufer bleibt frei, bis er annimmt. Nimmt er an, gilt es bereits als Vorvertrag.
- 02
Der Compromesso
Der Vorvertrag legt alle wesentlichen Bedingungen fest. Sie zahlen eine Caparra confirmatoria — typischerweise rund 10% — mit echten Zähnen: Treten Sie zurück, ist sie weg; tritt der Verkäufer zurück, schuldet er das Doppelte.
- 03
Das Rogito
Die Kaufurkunde, vom Notaio vollständig verlesen, nachdem er Eigentum und Lasten geprüft hat. Der Restpreis wird gezahlt, die Steuern laufen über den Notar, die Schlüssel wechseln die Hand. Das Eigentum geht hier über.
- 04
Die Eintragung
Binnen Tagen hinterlegt der Notaio die Urkunde in den öffentlichen Registern. Ab diesem Moment ist Ihr Eigentum gegenüber jedermann durchsetzbar — die italienische Entsprechung zum Grundbucheintrag.
Der Notaio ist nicht Ihr Anwalt — und genau das ist der Punkt.
Er verhandelt nicht für Sie und ergreift in Streitfällen keine Partei: Seine Neutralität ist es, die das System trägt. Für komplexe Fälle lohnt ein unabhängiger italienischer Anwalt sein Honorar — und wir sagen Ihnen, wenn Ihr Fall einer davon ist.
Die ehrlichen Zahlen
Was der Kauf wirklich kostet.
Italienische Kaufsteuern wirken auf dem Papier hoch und sind in der Praxis oft milder: Bei den meisten Wiederverkäufen ist die Bemessungsgrundlage der Katasterwert — typischerweise deutlich unter dem Kaufpreis, anders als die Grunderwerbsteuer auf den vollen Preis. Bewegen Sie die Regler: Die Schätzung folgt den Regeln von 2026 und sagt offen, wo sie annimmt.
€ 750.000
Nutzung
Verkäufer
Katasterkategorie
| Registersteuer (auf den Katasterwert) | € 27.000 – € 40.500 |
| Hypotheken- + Katastergebühr (fix) | € 100 |
| Notar (Richtwert — immer schriftliches Angebot einholen) | € 3.000 – € 5.250 |
| Maklerprovision, Käuferseite (2–4% + MwSt) | € 18.300 – € 36.600 |
| Summe, indikativ | € 48.400 – € 82.450(6.5–11.0%) |
Ohne Rendita wird die Katasterbasis mit 40–60% des Preises angenommen — die übliche Spanne, kein Versprechen. Eine ehrliche Schätzung nach den Regeln von 2026, kein Angebot: Die exakten Beträge Ihrer Urkunde berechnet der Notaio — wir gehen sie vorher gern mit Ihnen durch. Die Hauptwohnsitz-Begünstigung hat Bedingungen (Wohnsitz binnen 18 Monaten, keine Luxuskategorie).
Ihr Weg
Gleiches Land, verschiedene Reisen.
Eine Wiener Architektin mit Pied-à-terre-Plänen und ein Texaner, der übersiedelt, brauchen andere Antworten in anderer Reihenfolge. Drei Fragen, und das Kapitel ordnet sich um Sie herum. Ihre Antworten bleiben auf diesem Gerät, bis Sie es anders entscheiden.
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