Portare i soldi in Italia: chi controlla, cosa chiede

A un certo punto dell'acquisto, qualcuno chiederà da dove arrivano i soldi. Più d'uno, a dire il vero. Non è un giudizio su chi compra: è il decreto legislativo 231/2007, la legge antiriciclaggio italiana, e vale per ogni acquirente, di qualunque nazionalità. Il sistema è severo e viene applicato davvero. Per chi si prepara, però, è una pratica di documenti, non un percorso a ostacoli. La differenza tra le due cose si misura in settimane.

Chi chiede, e cosa deve accertare

Agenti immobiliari, notai e banche sono tutti «soggetti obbligati». Da 15.000 euro in su — e sotto quella soglia quando il profilo di rischio lo richiede — ciascuno deve svolgere l'adeguata verifica: identificare cliente e titolare effettivo, capire lo scopo dell'operazione, verificare la provenienza dei fondi (soglie 2026). Ciò che non torna viene segnalato alla UIF, l'unità di informazione finanziaria. Il contante, per completezza, è fermo a 5.000 euro (2026): irrilevante per un acquisto immobiliare, ma dà la temperatura dell'ambiente.

Chi	Quando	Cosa accerta
L'agente immobiliare	dal conferimento dell'incarico	identità, titolare effettivo, scopo dell'operazione
Il notaio	prima e durante il rogito	identità, provenienza dei fondi, come si paga ogni euro
Le banche — la vostra e quella italiana	a ogni trasferimento	provenienza, coerenza col profilo

Non è burocrazia di facciata. Nel 2025 la Corte d'Appello di Roma ha sanzionato un notaio per aver verificato con troppa larghezza le finanze di un acquirente. Le domande sono vere, e chi le pone risponde in proprio.

Il rogito chiude il cerchio. L'articolo 35, comma 22, del DL 223/2006 impone alle parti di dichiarare nell'atto, in modo analitico, ogni mezzo di pagamento: ciascun bonifico, importo, provenienza, destinazione. Si dichiara anche la provvigione dell'agenzia, con la partita IVA dell'agente. Il giorno del rogito, sul denaro, non si improvvisa nulla — un buon motivo per non improvvisare nemmeno prima.

Bonifici da fuori UE

Per i trasferimenti da paesi extra-UE non esiste una lista di documenti scritta nella legge. La norma fissa un principio — verifica proporzionata al rischio — e ogni banca applica la propria prassi. Una prassi però abbastanza uniforme da poterla descrivere. I fondi arrivano con bonifico, da un conto intestato all'acquirente. La documentazione è pronta prima che qualcuno la chieda: estratti conto che mostrano come si è formata la provvista; l'atto di una vendita precedente, se la fonte è quella; le dichiarazioni dei redditi. Un'eredità, un premio, anni di risparmi: tutte risposte perfettamente valide, purché arrivino con le carte allegate.

Gli assegni esteri, per inciso, spesso non vengono accettati dalle banche italiane. Bonifico, oppure il conto deposito del notaio.

Tre abitudini che fanno risparmiare settimane

Aprire presto il canale bancario. Se serviranno un conto italiano o un mutuo, si comincia alla proposta, non al rogito. Una pratica di mutuo per non residenti richiede realisticamente da otto a dodici settimane, di cui quattro-sei di controlli AML e KYC rafforzati (dato 2026) — il quadro completo è in Mutui in Italia per non residenti. Chi compra senza mutuo fa prima, ma non è esente: anche la compliance della propria banca su un bonifico importante in uscita richiede tempo, e agosto — quando banche e notai italiani prendono le ferie sul serio — ne richiede di più. Il codice fiscale italiano, comunque, serve prima del rogito: se ne parla in Chi può comprare in Italia.

Chiarire la provenienza in anticipo. La storia del denaro va ricostruita prima che il denaro parta, non dopo che si è fermato. Se la fonte è una vendita, tenere pronto l'atto. Se sono risparmi, gli estratti conto. Se è una donazione di famiglia, dirlo presto anziché tardi.

Un percorso solo. Il denaro che rimbalza tra più conti moltiplica le domande: ogni passaggio è un'altra dichiarazione da produrre, un altro ritardo da assorbire. Dal conto dove i fondi stanno al conto dove servono, nel minor numero di movimenti possibile.

Un conto corrente italiano, per la cronaca, non è un requisito di legge per l'acquisto. È solo comodo dopo, per utenze e tributi: se ne parla in Dopo il rogito.

Il notaio può custodire il prezzo. È un diritto.

Dal 29 agosto 2017 la legge (L. 124/2017) prevede che, se una delle parti lo chiede, il notaio debba custodire il saldo del prezzo su un conto dedicato fino alla trascrizione dell'atto nei registri immobiliari — il passaggio che rende la proprietà opponibile ai terzi. Il notaio non può rifiutare. Le somme sono separate dal patrimonio del notaio e impignorabili dai creditori di chiunque, venditore compreso.

In pratica è la protezione del compratore, e vale la pena invocarla ogni volta che qualcosa potrebbe emergere tra la firma e la trascrizione: un'ipoteca ancora da cancellare formalmente, un venditore con creditori alla porta, un immobile occupato, spese condominiali arretrate, un diritto di prelazione. Lo stesso Consiglio Nazionale del Notariato raccomanda di pattuire l'opzione già nel preliminare — anche per correttezza, così il venditore non scopre al tavolo che i soldi arriveranno qualche giorno più tardi.

Esempio. Prezzo 600.000 euro. Al preliminare è stata versata una caparra del 10% — 60.000 euro. Al rogito il saldo è di 540.000 euro, ma la vecchia ipoteca del venditore non risulta ancora cancellata nei registri. Si chiede il deposito prezzo: il notaio riceve i 540.000 euro sul conto dedicato, stipula, trascrive, segue la cancellazione come pattuito, e solo allora libera le somme. Il compratore è proprietario dal giorno del rogito. Il venditore ha aspettato qualche giorno per i fondi. Tutto qui, il costo della protezione.

La caparra, e la valuta in cui si guadagna

La caparra confirmatoria è tipicamente il 10% del prezzo, negoziabile tra il 5% e il 20% (prassi 2026). La sua disciplina è spiccia: chi si ritira senza motivo la perde; se si ritira il venditore, deve il doppio.

Per chi guadagna in sterline, dollari o franchi, la caparra ha una seconda dimensione. Il prezzo è fisso in euro; il costo no. La caparra si paga a una data, il saldo mesi dopo, e nel frattempo il cambio non consulta il contratto. È aritmetica, non profezia: se l'euro si rafforza del tre per cento sulla valuta dell'acquirente tra i due pagamenti, il saldo costa il tre per cento in più — e può muoversi altrettanto facilmente nell'altra direzione. C'è chi converte subito, chi all'ultimo, chi per tranche. Quale strada sia giusta è una domanda per la propria banca o il proprio consulente: noi facciamo gli agenti immobiliari, e conosciamo i confini del mestiere. Quello che possiamo fare è rendere prevedibili le date — un calendario chiaro dalla proposta al rogito — perché chi consiglia sul cambio lavori su fatti, non su congetture.

Dove si colloca

Il denaro è un filo di una sequenza più lunga — proposta, preliminare, rogito — raccontata in Come funziona comprare casa in Italia. Quanto prende lo Stato al rogito è in Le imposte d'acquisto in Italia: i numeri onesti. E se si preferisce partire dall'immobile e lasciare a noi la logistica: il portfolio è qui, e qui c'è come lavoriamo con i compratori.

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Una panoramica, non una consulenza: la prassi antiriciclaggio varia da banca a banca, e sul singolo caso l'ultima parola spetta al notaio e al commercialista. TriesteVillas accompagna i compratori in ogni fase, denaro compreso. richieste@triestevillas.com · +39 331 8940822 (anche WhatsApp).