
Nr. 0851 · Stadtnah
Renovierte Zwei-Zimmer-Wohnung am Stadtpark
300.000 €
Wohnung · 60 m² · 1 Schlafzimmer · 1 Bad · 3. Stock39 Fotos
Finanzierung948 € im MonatBeispiel: 70 % über 30 Jahre · Sollzins 3,54 % · Effektivzins 3,74 %BerechnenRenovierte Zwei-Zimmer-Wohnung am Stadtpark
Via Giulia, Stadtnah, Triest
Gegenüber, der Stadtpark
Das Haus liegt gegenüber dem Park «Muzio de Tommasini»: Aus den Fenstern im dritten Stock blicken Sie ins Grüne.
3D-Rundgang
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Objektmerkmale
- Typ
- Wohnung
- Fläche
- 60 m²
- Zimmer
- 2
- Schlafzimmer
- 1
- Badezimmer
- 1
- Etage
- 3
- Energieklasse
- Energieausweis nach Bauabschluss
- Zustand
- Ausgezeichnet / Renoviert
- Küche
- Offene Küche
- Garten
- Keiner
- Aufzug
- Ja
- Heizung
- Eigene Heizung
Beschreibung
Zwei-Zimmer-Wohnung im dritten Stock, mit Aufzug, in einem herrschaftlichen Gebäude nur wenige Schritte von der "Rotonda" der Via Giulia. Der Blick fällt direkt auf den öffentlichen Garten "Muzio de Tommasini" — eine der grünen Lungen Triests, mit großem Kinderspielplatz.
Die Wohnung wurde soeben hochwertig renoviert, passend zum Rang des Hauses: makellos, vollständig möbliert, bezugsfertig. Sicherheitstür, Flur mit Garderobe und verdecktem Waschbereich, Bad mit Fenster und bodengleicher Dusche in weißem Marmor, helles Wohnzimmer mit offener Kochzeile und freiem Blick ins Grüne, Schlafzimmer mit großer Ankleide. Fenster der neuesten Generation halten den Tagesverkehrslärm draußen; autonome Gasheizung und kanalisierte Klimaanlage. Sorgfältige Ausführung.
Gut an den Nahverkehr angebunden, auch als Kapitalanlage interessant: geeignet für Kurzzeitvermietung (Airbnb) oder befristete Mietverträge an Berufstätige und Führungskräfte auf Dienstreise.
Transparenzhinweis: Der Energieausweis (APE) wird nach Abschluss der Arbeiten erstellt. Ungefähre Fläche: rund 60 m².
Preis 300.000 €.
Indikative Steuern & Kosten
Kaufkosten (einmalig)
- TriesteVillas-Provision
- ≈ 12.000 €+ MwSt.
- Notar
- ≈ 1.800-3.700 €Schätzung, inkl. MwSt. und Kosten
Jährliche laufende Kosten
- Immobiliensteuer · ILIA
- Befreit (Hauptwohnsitz)
- Abfallgebühr · TARI
- Bewohner2≈ 191 €/Jahr
Die jährlichen Kosten sind indikative, mit einer Formel aus Katasterdaten und kommunalen Tarifen berechnete Schätzungen und ersetzen keine offizielle Prüfung.
Die Finanzierung für dieses Haus
948 €im Monat
für ein Darlehen von 210.000 € (70 % des Preises) über 30 Jahre: 360 Monatsraten mit festem Zins
- Sollzins (TAN)
- 3,54 %
- nominaler Jahreszins
- Effektivzins (TAEG)
- 3,74 %
- Gesamtkosten pro Jahr, mit Nebenkosten
Eine erste Schätzung, mit Hilfe von KI aus amtlichen Daten erstellt: kein Kreditangebot. Betrag, Zins und Bedingungen legt die Bank nach ihrer eigenen Prüfung fest.
Sollzins aus dem Durchschnitt der im August 2026 in Italien abgeschlossenen Darlehen mit Zinsbindung über 10 Jahre (vorläufiger Wert): EZB, Daten der Banca d'Italia.
Der Ratgeber: Immobilienfinanzierung in Italien für Nichtansässige
Käufern mit Wohnsitz im Ausland leihen italienische Banken meist 50-60 % des Wertes: „Ich wohne im Ausland“ rechnet neu.
Wer kauft
Mögliche Förderungen
Der Staat bürgt gegenüber der Bank für 50 % des Darlehens, für 80 % bei einem ISEE innerhalb der Grenzen und einem Darlehen über 80 % des Preises (Anträge bis 31.12.2027): So kann die Bank bis 83 % des Preises gehen, bei einem Darlehen bis 250.000 €. Berechtigt sind unter 36-Jährige, seit zwei Jahren verheiratete oder zusammenlebende Paare mit einem Partner unter 36, Alleinerziehende mit minderjährigen Kindern, Mieter von Sozialwohnungen, Haushalte mit drei oder mehr Kindern unter 21 und ab dem 3. August 2026 auch, wer eine schwere Behinderung hat oder seit zwei Jahren mit einem schwerbehinderten Kind oder Geschwisterteil im Haushalt lebt. Es gilt für die künftige Hauptwohnung; anderes Wohneigentum darf es nirgends geben, ausgenommen manche geerbte Wohnungen. Ob und wie viel sie leiht, entscheidet trotzdem die Bank. Mit der Bürgschaft zu 80 % bleiben die Gesamtkosten (TEG) in der Regel innerhalb des Durchschnittszinses des Quartals, 4,52 % bei festem und 4,34 % bei variablem Zins bis 31.12.2026; bis 2027 erlaubt das Gesetz einen Spielraum, der an die Swapsätze (IRS) gebunden ist. Die Befreiungen für unter 36-Jährige (Register-, Hypotheken- und Katastersteuer, Ersatzsteuer) betrafen Notarverträge bis Ende 2023 (bis Ende 2024 nach einem Vorvertrag aus 2023) und wurden nicht verlängert: Es bleibt die Bürgschaft des Fonds.
Die Region bürgt für den Teil über 80 %, bis 42.500 €: bei diesem Haus kann das Darlehen 91 % des Wertes erreichen (100 % bis 170.000 €). Für Personen mit 24 Monaten Wohnsitz in der Region, Arbeitseinkommen und ohne andere Wohnung; Darlehen von 10 bis 30 Jahren, bis 150 Quadratmeter Nutzfläche, Energieklasse mindestens F; Antrag bei einer Vertragsbank vor dem Notartermin.
- Monatsrate
- 948 €
- 360 Monatsraten
- Zinsen insgesamt
- 131.250 €
- Gesamtbetrag
- 345.622 €
- Raten und Kreditkosten
- Eigenmittel beim Kauf
- mindestens 109.900 € - 113.600 €
- Anzahlung, Erwerbssteuern, Maklerprovision inkl. MwSt., Kreditkosten und Notar, als Spanne
- Empfohlenes Nettoeinkommen
- mindestens 2.844 € im Monat
- Für die Banca d'Italia sollte die Rate vernünftigerweise ein Drittel des verfügbaren Einkommens nicht übersteigen, auch mehrerer Kreditnehmer zusammen. Eine Vorsichtsregel, keine Voraussetzung: Jede Bank hat eigene Kriterien.
- Italienischer Steuerabzug (IRPEF)
- bis 760 € im ersten Jahr
- 19 % der Zinsen und Kreditkosten für den Hauptwohnsitz, bis 4.000 € im Jahr pro Vertrag (760 € Steuer), aufgeteilt auf die Kreditnehmer. Ab 75.000 € Einkommen zählt er bei Darlehen ab 2025 zur Obergrenze der Abzüge; und seit 2026 sinken über 200.000 € die Abzüge insgesamt um 440 €.
- Anzahlung90.000 €
- Erwerbssteuern (als Hauptwohnsitz)im Exposé nicht angegeben
- Maklerprovision inkl. MwSt.14.640 €
- Kreditkosten1.875 €
- Notar, Kauf- und Darlehensurkunde (Schätzung)3.390 € - 7.070 €
Wie wir rechnen
Der Zins
Es ist der Durchschnittszins der im Monat in Italien abgeschlossenen Wohnungsbaudarlehen mit Zinsbindung über 10 Jahre, den die Banca d'Italia bei den Banken erhebt und die EZB etwa fünf Wochen später veröffentlicht (harmonisierte MIR-Statistik). Das CRM von TriesteVillas lädt ihn jede Nacht herunter: Erscheint ein neuer Monat, ändert sich die Zahl hier von selbst. Für feste Zinsen gelten Verträge mit derselben Bindung (bis 5 Jahre, 5 bis 10, über 10), für variable die Verträge mit variablem Zins. Der veröffentlichte Wert ist ein Jahreszins mit Zinseszins, ohne Kosten: Für die Monatsrate wird er zum Sollzins, TAN = 12 × ((1 + Zins)^(1/12) - 1). Letzter Wert: August 2026, vorläufig.
In einem Jahr ging dieser Durchschnitt von 3,31 % (August 2025) auf 3,60 % (August 2026).
Die Angebote des Monats können abweichen: Die besten liegen oft unter dem Durchschnitt, mit Bedingungen (Anzahlung, Energieklasse, Bürgschaften, Versicherungen). Deshalb lässt sich der Zins oben ändern.
Die Rate
Annuitätendarlehen mit gleichbleibender Rate: R = C × i / (1 - (1 + i)^(-n)), mit C dem Darlehen, i dem Sollzins durch 12 und n der Zahl der Raten.
Der Effektivzins (TAEG)
Die jährlichen Kosten des ganzen Darlehens, berechnet mit den Zahlungsströmen der EU-Richtlinie: neben den Zinsen die Kosten, die üblicherweise an Bank und Staat gehen. Ersatzsteuer 0,25 % (525 €), Bearbeitungsgebühr 1.000 € (Annahme), Gutachten 350 €, Feuerversicherung 47 € im Jahr, Ratenabbuchung 3 € im Monat. Die Notarkosten bleiben außerhalb des Effektivzinses, wie es das Gesetz vorsieht (Art. 120-quinquies des italienischen Bankgesetzes): Sie sind in den Eigenmitteln beim Kauf enthalten. Zum Vergleich: Der durchschnittliche Effektivzins der im August 2026 in Italien abgeschlossenen Wohnungsbaudarlehen lag bei 3,99 %.
Die Eigenmittel beim Kauf
Die Anzahlung, die für dieses Haus geschätzten Erwerbssteuern im gewählten Fall, die Maklerprovision mit MwSt., die beim Abschluss fälligen Kreditkosten und der Notar für Kauf und Darlehen. Der Notar ist unsere Schätzung als Spanne, kein Kostenvoranschlag: Seit 2012 wird das Honorar mit dem Notar vereinbart, der vor der Beauftragung, nach Einsicht in die Unterlagen, einen schriftlichen Kostenvoranschlag gibt. Die Bank leiht auf den Wert ihres Gutachtens: Liegt das Gutachten unter dem Preis, sinkt das Darlehen, nicht der Preis.
Das Einkommen
Die Drittel-Regel stammt aus dem Verbraucherleitfaden der Banca d'Italia: ein Vorsichtsmaß für eine tragbare Rate, nicht das Kriterium, nach dem eine Bank entscheidet. Jede Bank prüft Einkommen, Ausgaben, Alter und Sicherheiten selbst.
Was es nicht ist
Es ist weder ein Kreditangebot noch eine Beratung. TriesteVillas ist keine Bank, kein Kreditvermittler und kein Kreditagent, und kein Vergleichsportal für Darlehen. Dieser Rechner, mit Hilfe künstlicher Intelligenz gebaut, macht eine erste Schätzung aus amtlichen Daten und den hier beschriebenen Regeln; gerechnet wird im Browser, gespeichert wird nichts.
Quellen
- EZB, Zinsstatistik der Banken (MIR): die verwendete Reihe
- Banca d'Italia, Banken und Geld: nationale Daten
- Banca d'Italia, Verbraucherleitfaden zum Hypothekarkredit
- Ersatzsteuer: D.P.R. 601/1973, Art. 18
- Steuerabzug der Zinsen: Agenzia delle Entrate
- Garantiefonds Erstwohnung: Consap
- Durchschnittszinsen des Quartals (Wuchergesetz): Erhebung der Banca d'Italia, Dekret des Wirtschafts- und Finanzministeriums
- Regionale Darlehensbürgschaft: Region Friaul-Julisch Venetien
- Übliche Kosten: Informationsblätter der Banken und Vergleiche vom Oktober 2026
- Der Notar: unsere Schätzung; Archivgebühr und Beiträge nach D.M. 265/2012
Zinsen aktualisiert am 20.10.2026.
Grundrisse
Grundriss aus unserer 3D-Vermessung (Matterport): Er zeigt den heutigen Zustand und die Lage der Räume und dient nur der Veranschaulichung. Er ist nicht der Katastergrundriss und hat keine bau-, kataster- oder genehmigungsrechtliche Bedeutung: Maße und Raumbezeichnungen (etwa „Schlafzimmer“ oder „Arbeitszimmer“) beschreiben den heutigen Zustand und die heutige Nutzung, nicht die zulässige Nutzung oder die Bewohnbarkeit. Den Katastergrundriss erhalten Sie auf Anfrage bei uns, in jedem Fall vor der Unterzeichnung eines Angebots.
Ausstattung
- Am Park
- Grünblick
- Wie neu
- Renoviert
- Möbliert
- Aufzug
- Klimaanlage
Lage
Ungefähre Lage im Gebiet. Die genaue Adresse teilen wir auf Anfrage mit.
Wie wir KI in diesen Fotos eingesetzt haben
24 von 39 Fotos mit KI retuschiert: 21 Simulationen, auf dem Foto gekennzeichnet; 3 nur in Licht und Farbe. Die Besichtigung bleibt der einzige Maßstab.
Wie wir sie bearbeitet haben
Dieses Inserat zeigt 8 Drohnenaufnahmen des Gebäudes und des gegenüberliegenden Parks aus dem Jahr 2026: Es sind echte Fotos, nur in Licht und Farbe mit einer gewöhnlichen lokalen Bildbearbeitung korrigiert, ohne KI; seit dem 23.10.2026 ersetzen sie die vom Modell neu erzeugten Fassungen, die versehentlich veröffentlicht worden waren (dort hatte es die Schatten verändert, die Baumkronen gelb gefärbt und die Statuen auf dem Balkon neu gezeichnet), und zwei Aufnahmen dieses Flugs wurden entfernt. Dazu kommen 26 Aufnahmen der Innenräume, der Gemeinschaftsbereiche und des Ausblicks aus den Fenstern, einige davon während der noch laufenden Arbeiten aufgenommen, die mit einem generativen Bildmodell bearbeitet wurden (Nano-Banana-Familie von Google, genutzt über die Plattform Higgsfield): 3 nur in Licht und Farben, ohne dass etwas hinzugefügt oder entfernt wurde; die übrigen 23 sind Simulationen und tragen auf der Website das Etikett «AI · simuliert». Auf 19 Aufnahmen der Innenräume, der Gemeinschaftsbereiche und des Ausblicks hat das Modell die Weitwinkelaufnahme begradigt, den Bildausschnitt erweitert oder die Ränder rekonstruiert: Was an den Rändern liegt, wurde von diesem Standpunkt aus nicht fotografiert, das Modell hat es rekonstruiert, und auf mehreren Fotos sind es ganze Teile von Räumen: die Küche, gesehen durch eine Tür oder einen Durchgang, die Dunstabzugshaube und das Kochfeld, ein Esszimmer mit Fenster und Lampe, Teile des Bades mit einer Klimaanlage und einem Spiegel, Türen, Türzargen, Wände, ein Vorhang, ein Holzstreifen, die Ränder eines Fensters und eines Sofas, der Rand von Bett und Kopfteil, ein Rundbogenfenster, die Wände und die Treppe um den Aufzugsschacht. Auf einer davon wurde der Blickwinkel nicht fotografiert: Aus einer schrägen Aufnahme hat das Modell eine Frontalansicht erzeugt. Auf den 2 Ausblicken aus den Fenstern hat es den Himmel, einen Fensterrahmen, einen Teil der Straße, die Form der Bäume und ein Gebäude neu gezeichnet. Zwei Fehler des Modells bleiben auf den Fotos des Bades: ein senkrechtes goldenes Profil in der Mitte der Dusche und eine weiße Klappe unter einem schwarzen Paneel, die es nicht gibt. Auf 4 während der Arbeiten entstandenen Aufnahmen hat das Modell Plastikplanen, Werkzeug, eine Glasplatte und angelehnte Sockelleisten entfernt und Türzargen, eine Schwelle, Türen und Durchgänge fertig gezeigt, die auf den Aufnahmen roh waren; auf einer davon ist die Zarge des Durchgangs auch in Wirklichkeit noch roh, mit sichtbarem Holz, das noch fertigzustellen ist. Auf einem Foto wurde außerdem das Kabel einer Lampe entfernt. Wo ein Gegenstand entfernt wurde, wurde das, was er verdeckte, nicht fotografiert: Das Modell hat es plausibel rekonstruiert. Im Vergleich mit den Ausgangsaufnahmen sind in der Bildmitte Möbel, Sanitärobjekte, Verkleidungen, Spiegel, Schränke, Fenster, Sicherheitstüren und Marmorböden so, wie sie fotografiert wurden, ebenso das Gebäude, die Straßen und der Park auf den Drohnenaufnahmen. Auch wo es nichts hinzugefügt hat, hat das Modell das ganze Bild neu berechnet: Die feine Struktur von Oberflächen und Ausblicken ist rekonstruiert, nicht fotografiert. Licht und Farben wurden wie bei einer normalen Bildbearbeitung korrigiert. Die unveränderten Originalfotos sind auf Anfrage erhältlich; die Besichtigung bleibt der einzige Maßstab für den tatsächlichen Zustand der Immobilie.
Sieben weitere Drohnenfotos, aufgenommen 2026: zwei Ansichten von oben mit dem Gebäude und dem Stadtpark, drei Ansichten des Parks von seinem Rand vor dem Haus und zwei Details des Teichs. Licht, Farbe und Kontrast wurden lokal mit einer gewöhnlichen Bildbearbeitung korrigiert, ohne generative KI: Es wurde nichts entfernt oder hinzugefügt. In den beiden Ansichten von oben ist das Gebäude mit einer Grafik (Umriss und Beschriftung) markiert, die nicht zum Foto gehört. Personen und Kennzeichen sind zu weit entfernt, um erkennbar zu sein.
Wie wir KI einsetzen →Private Besichtigung anfragen
Nennen Sie uns zwei oder drei mögliche Termine: die Besichtigungen richten sich nach Ihnen.
Informationen anfragen
Wer antwortet
Kein Callcenter: es antworten die Menschen, die dieses Haus wirklich gesehen haben. Noch am selben Tag, auf Deutsch, Englisch oder Italienisch.
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