Neubau

Elegie Duino · Projektseite

Nr. 0083 · Sistiana-Duino

Elegie Duino · 2 Schlafzimmer EG mit Garten — Duino

Localita Duino, Sistiana-Duino, Duino-Aurisina

441.000 € + MwSt.

Wohnung · 97 m² · 2 Schlafzimmer · 2 Bäder · Erdgeschoss7 Fotos

Finanzierung1.393 € im MonatBeispiel: 70 % über 30 Jahre · Sollzins 3,54 % · Effektivzins 3,71 %Berechnen

Localita Duino, Sistiana-Duino, Duino-Aurisina

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4 + 4
Jede Wohnung mit eigenem Außenbereich
Im Erdgeschoss haben vier Wohnungen einen eigenen Garten, im ersten Stock vier eine Terrasse.
Laut Projekt.

Zu diesem Haus, zu anderen auf der Website oder zum Kauf in Triest: fragen Sie ruhig. Es antwortet Claude, unser KI-Concierge — er kann irren, und sagt es. Gespräche werden protokolliert und können vom Team nachgelesen werden.

Elegie Duino · Offizielle Projektseite

Diese Wohnung ist eine von acht.

Zwischen Karst und Meer
Acht Residenzen, geplant in Klasse A · NZEB
Das ganze Projekt auf elegieduino.it

Auf der Projektseite steht das ganze Projekt: ein interaktiver Lageplan, der den Grundriss der verfügbaren Einheiten öffnet, die aktuelle Preisliste, die Baubeschreibung, Renderings und die vollständige Broschüre. Die Tiefe, die ein Exposé nicht bieten kann.

Projektseite öffnen

Baubeschreibung & Broschüre

Öffnet in neuem Tab · elegieduino.it · auf Englisch

Auf der Projektseite

Interaktiver Lageplan: Einheit wählen, Grundriss öffnen
Baubeschreibung: Auszug online, vollständig auf Anfrage
Vollständige Broschüre: PDF, mit Renderings und Ansichten
Baustellenbesuch: nach Vereinbarung, mit aktueller Verfügbarkeit

Residenzen: 8
Energieklasse (Planung): A · NZEB
Bauweise: Holzbau X-LAM
Übergabe: bis 2027

Objektmerkmale

Typ: Wohnung
Fläche: 97 m²
Zimmer: 3
Schlafzimmer: 2
Badezimmer: 2
Etage: Erdgeschoss

Energieklasse: Energieausweis nach Bauabschluss
Garten: Privat
Barrierefrei: Ja
Garage / Stellplatz: Ja

Beschreibung

Der größte Privatgarten der Anlage — 280 m² — gehört zur Einheit 1 von Elegie Duino. Es ist eine Dreizimmerwohnung im Erdgeschoss mit 97 m² Bruttofläche, zwei Schlafzimmern, zwei Bädern, einer Veranda und barrierefreiem Zugang. Ein zugehöriger Stellplatz ist inbegriffen; bis zu vier weitere sind zu je 20.000 € erhältlich.

Energieklasse A, NZEB. Tragende Wände aus PEFC-zertifiziertem Fichten-X-LAM, Steinwolle-Wärmedämmung, Aluminiumfenster mit thermischer Trennung. Am Boden Eiche in den Schlafzimmern, Feinsteinzeug in Steinoptik in den Wohnbereichen. Jede Wohnung heizt und kühlt autonom über eine Luft-Wasser-Wärmepumpe.

Fünf Gehminuten bis zum Schloss Duino und zum Rilke-Weg, bis zum kleinen Hafen und den Restaurants. Portopiccolo und die Strände von Sistiana liegen 10' entfernt, der Flughafen Ronchi dei Legionari 15', Triest 25'. Ringsum das Naturschutzgebiet der Steilküste von Duino und das Meeresschutzgebiet Miramare.

Baubeginn Juni 2026, Fertigstellung voraussichtlich 2027. Preis 441.000 € zzgl. MwSt.; Preisänderungen vorbehalten.

Indikative Steuern & Kosten

Kaufkosten (einmalig)

Steuern Erstwohnsitz: ≈ 18.240 €
TriesteVillas-Provision: ≈ 17.640 €+ MwSt.
Notar: ≈ 3.000-5.900 €Schätzung, inkl. MwSt. und Kosten
Geschätzte Gesamtkosten des Kaufs: ≈ 483.800 € – 486.700 €

Unverbindliche Schätzung: die genaue Rechnung gehen wir gemeinsam durch, Posten für Posten.

Die Finanzierung für dieses Haus

1.393 €im Monat

für ein Darlehen von 308.700 € (70 % des Preises) über 30 Jahre: 360 Monatsraten mit festem Zins

Sollzins (TAN): 3,54 %; nominaler Jahreszins
Effektivzins (TAEG): 3,71 %; Gesamtkosten pro Jahr, mit Nebenkosten

Eine erste Schätzung, mit Hilfe von KI aus amtlichen Daten erstellt: kein Kreditangebot. Betrag, Zins und Bedingungen legt die Bank nach ihrer eigenen Prüfung fest.

Sollzins aus dem Durchschnitt der im August 2026 in Italien abgeschlossenen Darlehen mit Zinsbindung über 10 Jahre (vorläufiger Wert): EZB, Daten der Banca d'Italia.

Der Ratgeber: Immobilienfinanzierung in Italien für Nichtansässige

Käufern mit Wohnsitz im Ausland leihen italienische Banken meist 50-60 % des Wertes: „Ich wohne im Ausland“ rechnet neu.

Wie wir rechnen

Der Zins

Es ist der Durchschnittszins der im Monat in Italien abgeschlossenen Wohnungsbaudarlehen mit Zinsbindung über 10 Jahre, den die Banca d'Italia bei den Banken erhebt und die EZB etwa fünf Wochen später veröffentlicht (harmonisierte MIR-Statistik). Das CRM von TriesteVillas lädt ihn jede Nacht herunter: Erscheint ein neuer Monat, ändert sich die Zahl hier von selbst. Für feste Zinsen gelten Verträge mit derselben Bindung (bis 5 Jahre, 5 bis 10, über 10), für variable die Verträge mit variablem Zins. Der veröffentlichte Wert ist ein Jahreszins mit Zinseszins, ohne Kosten: Für die Monatsrate wird er zum Sollzins, TAN = 12 × ((1 + Zins)^(1/12) - 1). Letzter Wert: August 2026, vorläufig.

In einem Jahr ging dieser Durchschnitt von 3,31 % (August 2025) auf 3,60 % (August 2026).

Die Angebote des Monats können abweichen: Die besten liegen oft unter dem Durchschnitt, mit Bedingungen (Anzahlung, Energieklasse, Bürgschaften, Versicherungen). Deshalb lässt sich der Zins oben ändern.

Die Rate

Annuitätendarlehen mit gleichbleibender Rate: R = C × i / (1 - (1 + i)^(-n)), mit C dem Darlehen, i dem Sollzins durch 12 und n der Zahl der Raten.

Der Effektivzins (TAEG)

Die jährlichen Kosten des ganzen Darlehens, berechnet mit den Zahlungsströmen der EU-Richtlinie: neben den Zinsen die Kosten, die üblicherweise an Bank und Staat gehen. Ersatzsteuer 0,25 % (772 €), Bearbeitungsgebühr 1.000 € (Annahme), Gutachten 350 €, Feuerversicherung 69 € im Jahr, Ratenabbuchung 3 € im Monat. Die Notarkosten bleiben außerhalb des Effektivzinses, wie es das Gesetz vorsieht (Art. 120-quinquies des italienischen Bankgesetzes): Sie sind in den Eigenmitteln beim Kauf enthalten. Zum Vergleich: Der durchschnittliche Effektivzins der im August 2026 in Italien abgeschlossenen Wohnungsbaudarlehen lag bei 3,99 %.

Die Eigenmittel beim Kauf

Die Anzahlung, die für dieses Haus geschätzten Erwerbssteuern im gewählten Fall, die Maklerprovision mit MwSt., die beim Abschluss fälligen Kreditkosten und der Notar für Kauf und Darlehen. Der Notar ist unsere Schätzung als Spanne, kein Kostenvoranschlag: Seit 2012 wird das Honorar mit dem Notar vereinbart, der vor der Beauftragung, nach Einsicht in die Unterlagen, einen schriftlichen Kostenvoranschlag gibt. Die Bank leiht auf den Wert ihres Gutachtens: Liegt das Gutachten unter dem Preis, sinkt das Darlehen, nicht der Preis.

Das Einkommen

Die Drittel-Regel stammt aus dem Verbraucherleitfaden der Banca d'Italia: ein Vorsichtsmaß für eine tragbare Rate, nicht das Kriterium, nach dem eine Bank entscheidet. Jede Bank prüft Einkommen, Ausgaben, Alter und Sicherheiten selbst.

Was es nicht ist

Es ist weder ein Kreditangebot noch eine Beratung. TriesteVillas ist keine Bank, kein Kreditvermittler und kein Kreditagent, und kein Vergleichsportal für Darlehen. Dieser Rechner, mit Hilfe künstlicher Intelligenz gebaut, macht eine erste Schätzung aus amtlichen Daten und den hier beschriebenen Regeln; gerechnet wird im Browser, gespeichert wird nichts.

Quellen

Zinsen aktualisiert am 20.10.2026.

Grundrisse

Planzeichnung, nur zur Veranschaulichung: Sie kann vom tatsächlichen Zustand abweichen und hat keine bau-, kataster- oder genehmigungsrechtliche Bedeutung. Möblierung, Maße und Raumbezeichnungen sind Richtwerte. Die vorhandenen Kataster- und Bauunterlagen erhalten Sie auf Anfrage bei uns, in jedem Fall vor der Unterzeichnung eines Angebots.

Die interaktiven Grundrisse der verfügbaren Einheiten finden Sie auf der Projektseite: elegieduino.it (öffnet in neuem Tab auf elegieduino.it, auf Englisch)

Ausstattung

5 Min. zum Meer
Stellplatz
Klimaanlage
Grünblick
Neubau
Ruhige Lage
Nahe am Meer
Garten
Erdgeschoss
Barrierefrei

Lage

Im Golf · Dieses Haus und die 48 anderen des Katalogs am Golf. Ungefähre Lage.

Ungefähre Lage im Gebiet. Die genaue Adresse teilen wir auf Anfrage mit.

Wie wir KI in diesen Fotos eingesetzt haben

3 vollständig mit KI erzeugte Bilder und 2 Projektvisualisierungen: keine Fotos. Die Besichtigung bleibt der einzige Maßstab.

Vollständigen Hinweis lesen

Das Gebäude ist im Bau (Baubeginn Juni 2026, Fertigstellung voraussichtlich 2027), daher ist keines der Bilder dieses Inserats ein Foto. Die Ansichten der Anlage im Garten sind Projekt-Renderings, am Computer erstellt: soweit die Dateien erkennen lassen, ohne generative KI. Die übrigen Bilder wurden mit generativen KI-Modellen erzeugt, genutzt über die Plattform Higgsfield (zumindest teilweise aus der Nano-Banana-Familie von Google), oder mit KI aus einem Projekt-Rendering abgeleitet, wie die Ansicht des Eingangs bei Sonnenuntergang: Sie zeigen, wie die Räume nach Fertigstellung aussehen könnten. Jedes Bild trägt die Kennzeichnung seiner Art. Möbel, Pflanzen, Personen und Autos dienen nur dazu, eine Vorstellung von den Räumen zu geben; maßgeblich für Materialien, Ausstattung und Einrichtungen ist die Baubeschreibung.

Die beiden Drohnenfotos am Ende der Galerie zeigen das Grundstück in Località Duino 69/A nach dem Abriss, so wie es war: Es sind echte Aufnahmen, nur in Licht, Kontrast und Schärfe korrigiert, ohne künstliche Intelligenz; nichts wurde entfernt oder hinzugefügt. Auf beiden ist das Grundstück grafisch hervorgehoben (Licht, weiße Umrisslinie und Beschriftung): Das sind hinzugefügte Grafiken, nicht Teil der Aufnahme. Das Gebäude gibt es noch nicht: Es ist nur auf den Renderings zu sehen.

Wie wir KI einsetzen →