Nr. 0010 · Küste

Wohnung mit ebenem Garten in einer Villa an der Küste von Triest

Strada Costiera, Küste, Triest

980.000 €

Wohnung · 97 m² · 2 Schlafzimmer · 2 Bäder23 Fotos

Finanzierung3.097 € im MonatBeispiel: 70 % über 30 Jahre · Sollzins 3,54 % · Effektivzins 3,68 %Berechnen

Strada Costiera, Küste, Triest

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Das Haus in drei Zahlen

97 m²
Innenfläche, mit der ebenen Wiese davor
Brutto-Innenfläche laut Grundriss des 3D-Rundgangs. Die Wiese vor den Glastüren des Wohnraums, zum Meer hin, grenzt die Teilung ab.
3
Wohnungen in einer Villa
Das oberste Geschoss, das mittlere und der Rest der Villa: weiter unten, auf den Drohnenfotos, welches Stück wem gehört.
5 Min.
Zum Hafen von Grignano
17 zur Piazza Unità und weniger als eine halbe Stunde zum Flughafen, mit dem Auto bei freiem Verkehr.

3D-Rundgang

Treten Sie ins mittlere Geschoss

Aufnahmedatum: 13. Oktober 2025. Der Rundgang ist eine unretuschierte Originalaufnahme: Er zeigt die Immobilie, wie sie an diesem Tag war.

Das mittlere Geschoss

Eine ebene Wiese, wo die Küste ansteigt.

Rund um die Villa steigt das Gelände in Terrassen zur Straße an; dieser Garten dagegen ist eben: vor den Glastüren des Wohnraums, mit zwei großen Bäumen und dem Golf hinter dem Geländer.

Zwei Schlafzimmer · zwei Bäder
97 m² innen
Fertig, zum Einrichten

Unbearbeitetes Foto · 10. Oktober 2025

Was gehört wem

Eine Villa, drei Wohnungen. Welches Stück gehört wem.

Die Villa ist in drei Wohnungen geteilt, jede mit eigenem Eingang: das oberste Geschoss, die Wohnung im mittleren Geschoss und der Rest der Villa, den die Eigentümer behalten. Tippen Sie auf eine Wohnung: Auf dem Foto von der Meerseite leuchten ihre Geschosse auf, auf dem von oben ihre Gärten. Die Innenräume der drei Wohnungen hat das Architekturbüro gezeichnet; die Gärten ordnen wir nach den Angaben aus den Ortsbesichtigungen zu, und nach den Unterlagen vom Oktober 2025 war die Grundbuchteilung noch nicht eingereicht: Wo eine Grenze noch nicht auf Papier steht, sagen wir es.

Die Villa von der Drohne von der Meerseite aus: das Gründach, das oberste Geschoss mit seiner Terrasse, darunter das mittlere Geschoss und die unterste Ebene — belegte Grenzeungefähre Grenze

Das mittlere Geschoss: ein Flügel und die Wiese

Der Nordwestflügel der mittleren Ebene, eine Wohnung mit zwei Schlafzimmern und zwei Bädern, und davor die ebene Wiese zum Meer hin.

Der Nordwestflügel des mittleren Geschossesbelegt
Ein 8,70 m langer Wohnraum mit offener Küche, zwei Schlafzimmer, zwei Bäder, Abstellraum: 97 m² Brutto-Innenfläche, gemessen am Grundriss des 3D-Rundgangs.
Die ebene Wieseungefähr
Vor den Glastüren des Wohnraums, zum Meer hin, mit dem Geländer an der Talseite und zwei großen Bäumen. Die Fläche legt die Teilung fest.
Die vordere Terrassenoch offen
Die Terrasse des mittleren Geschosses zieht sich über die ganze Front, insgesamt 67,80 m², und ist auf die beiden Flügel aufgeteilt: Den Anteil dieser Wohnung legt die Teilung fest.
Der Stellplatz, separatungefähr
Ein Platz auf dem Gemeinschaftsparkplatz kann separat erworben werden: 50.000 €.
Ein Platz auf der Plattform am Meernoch offen
Die Eigentümer sehen auch für diese Wohnung die Nutzung eines Platzes auf der Plattform vor, für die sie nach eigener Erklärung die Konzession besitzen: Er wird in der Verhandlung festgelegt, mit der Urkunde.

Quellen: die Pläne des Architekturbüros (oberstes Geschoss, Juni 2024; mittleres Geschoss, Mai 2025; der Rest der Villa, Dezember 2023), der Grundriss des 3D-Rundgangs, das Grundbuch, die Abrechnung 2024 der Gemeinschaft der Villen 174 bis 194, Ortsbesichtigungen. Nach den Unterlagen vom Oktober 2025 sind Grundbuchteilung und Katastereintragung der drei Einheiten noch nicht eingereicht: Die hier gezeichneten Grenzen und die Gartenflächen sind ungefähr und werden dort festgelegt. Die Zonen sind von Hand auf den Fotos eingezeichnet, die perspektivisch sind: Sie dienen nicht zum Messen.

Wo es liegt

Vom Dach zum Golf, in neun Fotos.

Die Drohne steigt senkrecht neben der Villa auf, von 47 auf 169 Meter: zuerst das Gründach, dann die Häuser, die zum Ufer hinunterführen, die Küstenstraße, die Molen und das Meer. Zwischen Villa und Felsen stehen weitere Häuser; von der Villa bis zum Wasser sind es rund fünfzig Meter Luftlinie.

Das Meer · 55 m Luftlinie von der Villa
Grignano · 5 Min. mit dem Auto
Piazza Unità · 17 Min.

Echte Aufnahme · ohne KI · neun Drohnenfotos aus derselben Senkrechten, ausgerichtet und überblendet, 10. Oktober 2025

Bis zum Meer

Der Schrägaufzug, dann die Treppe bis zum Ufer

Vom Parkplatz an der Straße geht es mit dem Aufzug der Gemeinschaft oder zu Fuß hinunter; von der Villa zum Meer sind es zwischen 80 und 100 Stufen.

Aus der Kabine des Schrägaufzugs, Richtung Meer
Unbearbeitetes Foto · 31. Oktober 2024
Das Ufer unterhalb der Villen, mit Treppe und Mole
Unbearbeitetes Foto · 30. Oktober 2021
Die Villa von oben, Richtung Golf: davor die Häuser am Ufer
Unbearbeitetes Foto · Drohne, 10. Oktober 2025

Die Bauarbeiten

Vom Haus von 1979 bis heute

Auf dem Grundstück des Hauses mit Pool aus den Siebzigerjahren steht heute das Gebäude, das Sie sehen, Ergebnis der mit der Genehmigung von 2015 bewilligten Arbeiten. Hier die Daten und was noch fehlt.

1979
Der Grundbuchplan schafft die Parzelle «Haus und Hof» für das damalige Haus mit der Hausnummer 194.
2015
Die Gemeinde erteilt die Baugenehmigung für das Vorhaben; 2019 verlängert sie sie.
2017
Im Orthofoto der Region steht im März auf der Parzelle des alten Hauses bereits das Betongerüst.
2021
Der geänderte Entwurf; im Oktober filmt die Drohne das Gebäude auf zwei Ebenen, noch ohne das oberste Geschoss.
2022
Der Kran kommt und das oberste Geschoss entsteht.
2023–2025
Das Architekturbüro zeichnet die Teilung in drei Wohnungen. Im Oktober 2025 zeigt der 3D-Rundgang das mittlere Geschoss fertig und das oberste mit verlegten Böden.
Heute
Nach den Unterlagen vom Oktober 2025 fehlen noch: die Fertigstellungsmeldung, die Bewohnbarkeitsbescheinigung, die Katastereintragung der drei Wohnungen, die Grundbuchteilung und der Energieausweis, der bei Fertigstellung ausgestellt wird.

Quellen: Grundbuch (Plan von 1979), Antrag auf Baustromanschluss mit den Angaben der Baugenehmigung Nr. 95/164-11/2015 und ihrer Verlängerung, True-Orthofoto der Region Friaul-Julisch Venetien (März 2017), geänderter Entwurf (Juni 2021), Fotos und Drohnenaufnahmen (2021, 2022, 2025), Pläne des Architekturbüros (2023-2025), 3D-Rundgang (Oktober 2025).

In der Nähe

Fünf Minuten nach Grignano, siebzehn zur Piazza Unità

Die Villa liegt an der Küstenstraße zwischen Grignano und Santa Croce, westlich der Stadt: Miramare und Sistiana acht, neun Minuten entfernt, das Zentrum gut eine Viertelstunde, der Flughafen weniger als eine halbe Stunde. Jedes Ziel unten steht in seiner wahren Richtung; der Abstand von der Mitte ist die Fahrzeit mit dem Auto.

Die Stadt

Piazza Unità d'Italia17 Min.

Das Meer

Hafen von Grignano5 Min.
Sistiana8 Min.
Schloss Miramare9 Min.
Strandpromenade Barcola10 Min.
Hafen von Sistiana12 Min.

Unterwegs

Bahnhof Triest Centrale16 Min.
Grenze zu Slowenien, Fernetti22 Min.
Flughafen Triest28 Min.

Fahrzeiten von der Strada Costiera vor der Hausnummer 194, bei freiem Verkehr (OSRM auf OpenStreetMap, 21. Oktober 2026); Richtungen von der Villa aus.

Zu diesem Haus, zu anderen auf der Website oder zum Kauf in Triest: fragen Sie ruhig. Es antwortet Claude, unser KI-Concierge — er kann irren, und sagt es. Gespräche werden protokolliert und können vom Team nachgelesen werden.

Objektmerkmale

Typ: Wohnung
Fläche: 97 m²
Zimmer: 3
Schlafzimmer: 2
Badezimmer: 2
Etage: Mittleres Geschoss, ebenerdig zum Garten

Energieklasse: Energieausweis nach Bauabschluss
Zustand: Neu / Im Bau
Küche: Offene Küche
Terrasse: Ja
Meerblick: Ja
Heizung: Eigene Heizung

›Die vollständige Beschreibung

Rund um die Villa steigt das Gelände in Terrassen zur Straße an; dieser Garten dagegen ist eben: eine Wiese vor den Glastüren des Wohnraums, mit zwei großen Bäumen, dem Geländer an der Talseite und dem Golf hinter den Häusern am Ufer.

Die Wohnung ist der Nordwestflügel des mittleren Geschosses einer Villa, die in drei Wohnungen mit jeweils eigenem Eingang geteilt ist, an der Strada Costiera zwischen Grignano und Santa Croce. Innen misst sie 97 m² Brutto-Innenfläche, laut Grundriss des 3D-Rundgangs: Der Wohnbereich mit offener Küche blickt auf die Wiese, 8,70 m an der Längsseite, mit zwei raumhohen Schiebetüren; das Hauptschlafzimmer, 6,51 × 3,02 m, geht auf einen Flur mit einem Bad und dem Abstellraum; das zweite, 3,02 × 4,33 m, hat ein eigenes Bad, hinter einem begehbaren Kleiderschrank.

Die Ausstattung ist die bei den Bauarbeiten verlegte: Eichenboden, großformatiges Feinsteinzeug in den Bädern, bodengleiche Duschen. Das Gebäude hat ein Gründach, und auf der Wiese ist Platz für einen Aufstellpool, der mit der Landschaftsschutzgenehmigung zu prüfen ist.

Darüber liegt das oberste Geschoss, ebenfalls zu verkaufen; der andere Flügel des mittleren Geschosses und die unterste Ebene bleiben bei den Eigentümern. Die Wiese gehört nach den Angaben der Eigentümer bei den Ortsbesichtigungen zu dieser Wohnung. Die Terrasse des mittleren Geschosses zieht sich über die ganze Front und ist auf die beiden Flügel aufgeteilt: Den Anteil dieser Wohnung legt, wie die Grenzen der Wiese, die Grundbuchteilung fest, die nach den Unterlagen vom Oktober 2025 noch nicht eingereicht war. Ein Stellplatz auf dem Gemeinschaftsparkplatz an der Straße ist separat für 50.000 € zu erwerben. Zum Meer geht es zu Fuß, zwischen 80 und 100 Stufen; die Eigentümer, die nach eigener Erklärung eine staatliche Konzession für eine Plattform an den Felsen besitzen, sehen auch für diese Wohnung die Nutzung eines Platzes darauf vor, der in der Verhandlung mit der Urkunde festgelegt wird.

Die Wohnung ist fertig; nach den Unterlagen vom Oktober 2025 fehlen noch die Fertigstellungsmeldung der Villa, die Bewohnbarkeitsbescheinigung, die Katastereintragung der drei Einheiten und der Energieausweis, der bei Fertigstellung ausgestellt wird.

Indikative Steuern & Kosten

Kaufkosten (einmalig)

TriesteVillas-Provision: ≈ 39.200 €+ MwSt.
Notar: ≈ 4.000-7.800 €Schätzung, inkl. MwSt. und Kosten

Jährliche laufende Kosten

Abfallgebühr · TARI: Bewohner2≈ 224 €/Jahr

Die jährlichen Kosten sind indikative, mit einer Formel aus Katasterdaten und kommunalen Tarifen berechnete Schätzungen und ersetzen keine offizielle Prüfung.

Die Finanzierung für dieses Haus

3.097 €im Monat

für ein Darlehen von 686.000 € (70 % des Preises) über 30 Jahre: 360 Monatsraten mit festem Zins

Sollzins (TAN): 3,54 %; nominaler Jahreszins
Effektivzins (TAEG): 3,68 %; Gesamtkosten pro Jahr, mit Nebenkosten

Eine erste Schätzung, mit Hilfe von KI aus amtlichen Daten erstellt: kein Kreditangebot. Betrag, Zins und Bedingungen legt die Bank nach ihrer eigenen Prüfung fest.

Sollzins aus dem Durchschnitt der im August 2026 in Italien abgeschlossenen Darlehen mit Zinsbindung über 10 Jahre (vorläufiger Wert): EZB, Daten der Banca d'Italia.

Der Ratgeber: Immobilienfinanzierung in Italien für Nichtansässige

Käufern mit Wohnsitz im Ausland leihen italienische Banken meist 50-60 % des Wertes: „Ich wohne im Ausland“ rechnet neu.

Wie wir rechnen

Der Zins

Es ist der Durchschnittszins der im Monat in Italien abgeschlossenen Wohnungsbaudarlehen mit Zinsbindung über 10 Jahre, den die Banca d'Italia bei den Banken erhebt und die EZB etwa fünf Wochen später veröffentlicht (harmonisierte MIR-Statistik). Das CRM von TriesteVillas lädt ihn jede Nacht herunter: Erscheint ein neuer Monat, ändert sich die Zahl hier von selbst. Für feste Zinsen gelten Verträge mit derselben Bindung (bis 5 Jahre, 5 bis 10, über 10), für variable die Verträge mit variablem Zins. Der veröffentlichte Wert ist ein Jahreszins mit Zinseszins, ohne Kosten: Für die Monatsrate wird er zum Sollzins, TAN = 12 × ((1 + Zins)^(1/12) - 1). Letzter Wert: August 2026, vorläufig.

In einem Jahr ging dieser Durchschnitt von 3,31 % (August 2025) auf 3,60 % (August 2026).

Die Angebote des Monats können abweichen: Die besten liegen oft unter dem Durchschnitt, mit Bedingungen (Anzahlung, Energieklasse, Bürgschaften, Versicherungen). Deshalb lässt sich der Zins oben ändern.

Die Rate

Annuitätendarlehen mit gleichbleibender Rate: R = C × i / (1 - (1 + i)^(-n)), mit C dem Darlehen, i dem Sollzins durch 12 und n der Zahl der Raten.

Der Effektivzins (TAEG)

Die jährlichen Kosten des ganzen Darlehens, berechnet mit den Zahlungsströmen der EU-Richtlinie: neben den Zinsen die Kosten, die üblicherweise an Bank und Staat gehen. Ersatzsteuer 0,25 % (1.715 €), Bearbeitungsgebühr 1.000 € (Annahme), Gutachten 350 €, Feuerversicherung 154 € im Jahr, Ratenabbuchung 3 € im Monat. Die Notarkosten bleiben außerhalb des Effektivzinses, wie es das Gesetz vorsieht (Art. 120-quinquies des italienischen Bankgesetzes): Sie sind in den Eigenmitteln beim Kauf enthalten. Zum Vergleich: Der durchschnittliche Effektivzins der im August 2026 in Italien abgeschlossenen Wohnungsbaudarlehen lag bei 3,99 %.

Die Eigenmittel beim Kauf

Die Anzahlung, die für dieses Haus geschätzten Erwerbssteuern im gewählten Fall, die Maklerprovision mit MwSt., die beim Abschluss fälligen Kreditkosten und der Notar für Kauf und Darlehen. Der Notar ist unsere Schätzung als Spanne, kein Kostenvoranschlag: Seit 2012 wird das Honorar mit dem Notar vereinbart, der vor der Beauftragung, nach Einsicht in die Unterlagen, einen schriftlichen Kostenvoranschlag gibt. Die Bank leiht auf den Wert ihres Gutachtens: Liegt das Gutachten unter dem Preis, sinkt das Darlehen, nicht der Preis.

Das Einkommen

Die Drittel-Regel stammt aus dem Verbraucherleitfaden der Banca d'Italia: ein Vorsichtsmaß für eine tragbare Rate, nicht das Kriterium, nach dem eine Bank entscheidet. Jede Bank prüft Einkommen, Ausgaben, Alter und Sicherheiten selbst.

Was es nicht ist

Es ist weder ein Kreditangebot noch eine Beratung. TriesteVillas ist keine Bank, kein Kreditvermittler und kein Kreditagent, und kein Vergleichsportal für Darlehen. Dieser Rechner, mit Hilfe künstlicher Intelligenz gebaut, macht eine erste Schätzung aus amtlichen Daten und den hier beschriebenen Regeln; gerechnet wird im Browser, gespeichert wird nichts.

Quellen

Zinsen aktualisiert am 20.10.2026.

Grundrisse

Grundriss aus unserer 3D-Vermessung (Matterport): Er zeigt den heutigen Zustand und die Lage der Räume und dient nur der Veranschaulichung. Er ist nicht der Katastergrundriss und hat keine bau-, kataster- oder genehmigungsrechtliche Bedeutung: Maße und Raumbezeichnungen (etwa „Schlafzimmer“ oder „Arbeitszimmer“) beschreiben den heutigen Zustand und die heutige Nutzung, nicht die zulässige Nutzung oder die Bewohnbarkeit. Den Katastergrundriss erhalten Sie auf Anfrage bei uns, in jedem Fall vor der Unterzeichnung eines Angebots.

Ausstattung

Garten
Terrasse
Nahe am Meer
Meerblick

Lage

Im Golf · Dieses Haus und die 48 anderen des Katalogs am Golf. Ungefähre Lage.

Ungefähre Lage im Gebiet. Die genaue Adresse teilen wir auf Anfrage mit.

Wie wir KI in diesen Fotos eingesetzt haben

20 von 23 Fotos mit KI retuschiert: 4 bearbeitet und 1 Simulation, auf dem Foto gekennzeichnet; 15 nur in Licht und Farbe. Bei 3 Fotos ist die Kennzeichnung „AI“ vorsorglich, die Prüfung läuft. Die Besichtigung bleibt der einzige Maßstab.

Wie wir sie bearbeitet haben

Von den 23 Bildern dieses Inserats sind 3 Drohnenfotos vom 10. Oktober 2025, unbearbeitet veröffentlicht. Die übrigen 20 gehen von Fotos der Innenräume, der Terrasse, des Gartens und der Umgebung aus, darunter Luftaufnahmen mit der Drohne.

Alle 20 wurden mit einem generativen Bildmodell bearbeitet: 15 nur für Licht und Farben, 4, um Gegenstände zu entfernen, und 1 ist eine Simulation, die auf der Website das Etikett «AI · simuliert» trägt. Entfernt wurden: auf einer Drohnenaufnahme die weißen Big Bags und die Gegenstände auf der unteren Terrasse; im Haus die an eine Wand gelehnten Holzbretter, die Verpackungen am Boden und einige Kabel in einer Ecke. Auf einem Foto hat das Modell auch ein festes Bauteil entfernt: den unscharfen Türrahmen im Vordergrund, und es hat die Zimmerecke dahinter rekonstruiert.

In der Simulation wurde das hohe, ungepflegte Gras vor dem Geländer zu einem grünen, gemähten Rasen. Wo etwas entfernt wurde, wurde das, was es verdeckte, nicht fotografiert: Das Modell hat es plausibel rekonstruiert. Im Vergleich mit den Fotos sind Haus, Vegetation, Bäume, Geländer und Meerblick so, wie sie fotografiert wurden, und die Elektrodosen mit offenen Drähten an einem Pfeiler sind vorhanden und unverändert geblieben; auf den 15 nur im Licht bearbeiteten Fotos wurde nichts hinzugefügt oder entfernt.

Auch wo es nur das Licht verändert hat, hat das Modell das ganze Bild neu berechnet: Die feine Struktur der Oberflächen ist rekonstruiert, nicht fotografiert. Licht und Farben wurden wie bei einer normalen Bildbearbeitung korrigiert. Die unbearbeiteten Originalfotos sind auf Anfrage erhältlich; die Besichtigung bleibt der einzige Maßstab für den tatsächlichen Zustand der Immobilie.

Wie wir KI einsetzen →