N. 0010 · Costiera

Appartamento con giardino in villa sulla Costiera

Strada Costiera, Trieste

980.000 €

Appartamento · 97 m² · 2 camere · 2 bagni23 foto

Mutuo3.115 € al meseesempio: 70% in 30 anni · TAN 3,59% · TAEG 3,73%Calcola

Strada Costiera, Trieste

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La casa in tre numeri

97 m²
Di casa, col prato in piano davanti
Superficie interna lorda, sulla pianta del tour 3D. Il prato davanti alle vetrate del soggiorno, verso il mare, lo delimiterà il frazionamento.
3
Case in una villa
L'ultimo piano, il piano di mezzo e il resto della villa: più sotto, sulle foto del drone, quale pezzo è di chi.
5 min
Dal porticciolo di Grignano
17 da Piazza Unità e meno di mezz'ora dall'aeroporto, in auto a traffico libero.

Tour 3D

Entrate nel piano di mezzo

Data della scansione: 13 ottobre 2025. Il tour è una ripresa dal vero, senza ritocchi: mostra l'immobile com'era quel giorno.

Video

Casa sull'acqua

Il mare a due passi.

La riva a circa 70 metri · il punto di balneazione più vicino a circa 350 metri

Qualità dell'acqua

in 11 stagioni su 11: Eccellente
il mare ad agosto, in media: 25,4 °C
giorni l'anno sopra i 20 °C: 133
giorni l'anno sopra i 24 °C: 68

Qualità: Agenzia europea dell'ambiente, punto di balneazione più vicino, stagioni 2015–2025. Mare: satellite NASA JPL MUR, medie 2003–2025 del tratto Barcola–Sistiana.

Tutte le case sull'acqua

Su questa casa, sulle altre del sito o sul comprare a Trieste: chiedete pure. Risponde Claude, il concierge AI di TriesteVillas — può sbagliare, e lo dice. Le conversazioni sono registrate e possono essere rilette dal team.

Il piano di mezzo

Un prato in piano, dove la Costiera sale.

Intorno alla villa il terreno sale a terrazze verso la strada; questo giardino invece è in piano: davanti alle vetrate del soggiorno, con due grandi alberi e il golfo oltre la ringhiera.

Due camere · due bagni
97 m² interni
Finito, da arredare

Foto non ritoccata · 10 ottobre 2025

Chi ha cosa

Una villa, tre case. Ecco quale pezzo è di chi.

La villa è divisa in tre case, ognuna col suo ingresso: l'ultimo piano, l'appartamento del piano di mezzo e il resto della villa, che la proprietà tiene per sé. Toccate una casa: sulla foto dal lato del mare si accendono i suoi piani, su quella dall'alto i suoi giardini. Gli interni delle tre case li ha disegnati lo studio di architettura; i giardini li assegniamo secondo le indicazioni raccolte nei sopralluoghi, e alle carte di ottobre 2025 il frazionamento tavolare non era ancora depositato: dove un confine non è ancora su carta, lo diciamo.

La villa vista dal drone dal lato del mare: il tetto verde, l'ultimo piano con la sua terrazza, sotto il piano di mezzo e il livello più basso — confine documentatoconfine indicativo

Il piano di mezzo: un'ala e il prato

L'ala nord-ovest del livello di mezzo, un appartamento con due camere e due bagni, e il prato in piano davanti, verso il mare.

L'ala nord-ovest del piano di mezzodocumentato
Soggiorno con cucina a vista lungo 8,70 m, due camere, due bagni, ripostiglio: 97 m² di superficie interna lorda, misurati sulla pianta del tour 3D.
Il prato in pianoindicativo
Davanti alle vetrate del soggiorno, verso il mare, con la ringhiera sul lato a valle e due grandi alberi. La superficie la fisserà il frazionamento.
La terrazza sul fronteda definire
La terrazza del piano di mezzo corre su tutto il fronte, 67,80 m² in tutto, ed è divisa fra le due ali: la parte di questo appartamento la fissa il frazionamento.
Il posto auto, a parteindicativo
Un posto nel parcheggio della comunione si può acquistare a parte: 50.000 €.
Uno spazio sulla piazzola a mareda definire
La proprietà prevede anche per questo appartamento l'uso di uno spazio sulla piazzola di cui dichiara di avere la concessione: lo si definisce in trattativa, con l'atto.

Come lo sappiamo

Fonti: i disegni dello studio di architettura (ultimo piano, giugno 2024; piano di mezzo, maggio 2025; il resto della villa, dicembre 2023), la pianta del tour 3D, il libro tavolare, il rendiconto 2024 della comunione delle ville dal 174 al 194, i sopralluoghi. Alle carte di ottobre 2025 il frazionamento tavolare e l'accatastamento delle tre unità non sono ancora depositati: i confini disegnati qui e le superfici dei giardini sono indicativi e si fissano lì. Le zone sono tracciate a mano sulle foto, che sono prospettiche: non servono a misurare.

Dove sta

Dal tetto al golfo, in nove fotografie.

Il drone sale in verticale accanto alla villa, da 47 a 169 metri: prima il tetto verde, poi le case che scendono verso la riva, la Strada Costiera, i moli e il mare. Fra la villa e la scogliera ci sono altre case; dalla villa all'acqua sono una cinquantina di metri in linea d'aria.

Il mare · 55 m dalla villa in linea d'aria
Grignano · 5 min in auto
Piazza Unità · 17 min

Ripresa dal vero · senza AI · nove fotografie dal drone dalla stessa verticale, allineate e sfumate, 10 ottobre 2025

Fino al mare

L'ascensore inclinato, poi la scala fino alla riva

Dal parcheggio sulla strada si scende con l'ascensore della comunione o a piedi; dalla villa al mare ci sono fra 80 e 100 gradini.

Dalla cabina dell'ascensore inclinato, verso il mare
Foto non ritoccata · 31 ottobre 2024
La riva sotto le ville, con la scala e il molo
Foto non ritoccata · 30 ottobre 2021
La villa dall'alto, verso il golfo: davanti, le case della riva
Foto non ritoccata · drone, 10 ottobre 2025

Il mare sotto casa, misurato

L'acqua del porticciolo di Santa Croce

Sotto la villa, oltre le case della riva, c'è l'acqua di Santa Croce. Al porticciolo, a circa 350 metri, l'ARPA la preleva ogni mese da aprile a settembre dal 2010: nessun campione ha mai superato la soglia di legge, e l'Agenzia europea dell'ambiente la classifica «eccellente» in ognuna delle ultime undici stagioni. Nel grafico, la linea è il mare al largo visto dal satellite; i punti, le temperature prese in spiaggia.

11 su 11: stagioni «eccellenti», 2015-2025
133: giorni l'anno con il mare sopra i 20 °C
28,2 °C: la più calda misurata in spiaggia

Tocca un punto per leggere la data e la temperatura misurata in spiaggia.

temperatura del mare, media del mese (satellite)
misura presa in spiaggia a un prelievo dell'ARPA

La qualità dell'acqua e le fonti

Enterococchi intestinali

il valore più alto mai trovato: 64 per 100 ml · soglia di legge per un singolo prelievo: 200 per 100 ml

Escherichia coli

il valore più alto mai trovato: 87 per 100 ml · soglia di legge per un singolo prelievo: 500 per 100 ml

Prelievi e temperature in spiaggia: ARPA FVG, punto IT006032006002 «S. Croce Porto» (open data Regione FVG, 102 prelievi 2010-2026; la temperatura in spiaggia c'è fino al 2025). Classi: Agenzia europea dell'ambiente 2015-2025; stagione 2026, delibera della Regione FVG n. 1855 del 19 dicembre 2025. Soglie del singolo prelievo: DM 30 marzo 2010, allegato A. Temperatura del mare mese per mese: NASA JPL MUR SST, media giornaliera 2003-2025 della cella di mare davanti alla casa (45,73 N, 13,68 E); i giorni sopra i 20 °C sono la media degli anni (116-154). Il satellite misura la superficie al largo, la spiaggia la riva: i due dati non si mescolano.

Vicino

Cinque minuti da Grignano, diciassette da Piazza Unità

La villa sta sulla Costiera fra Grignano e Santa Croce, a ponente della città: Miramare e Sistiana a otto, nove minuti, il centro a un quarto d'ora abbondante, l'aeroporto a meno di mezz'ora. Ogni meta qui sotto sta nella sua direzione vera; la distanza dal centro è il tempo in auto.

Tutte le mete, coi minuti

La città

Piazza Unità d'Italia17 min

Il mare

Porticciolo di Grignano5 min
Sistiana8 min
Castello di Miramare9 min
Barcola, il lungomare10 min
Porticciolo di Sistiana12 min

Partire

Stazione di Trieste Centrale16 min
Confine con la Slovenia, Fernetti22 min
Aeroporto di Trieste28 min

Come lo sappiamo

Tempi in auto dalla Strada Costiera davanti al civico 194, a traffico libero (OSRM su OpenStreetMap, 21 ottobre 2026); direzioni dalla villa.

Nel dettaglio

Per chi vuole sapere tutto

Gli approfondimenti, con le misure e le fonti. Si aprono uno alla volta.

Caratteristiche immobile

Tipologia: Appartamento
Superficie: 97 m²
Locali: 3
Camere da letto: 2
Bagni: 2
Piano: Intermedio, a raso sul giardino

Classe energetica: APE a fine lavori
Stato: Nuovo / In costruzione
Cucina: A vista
Terrazzo: Sì
Vista mare: Sì
Box / posti auto: Un posto auto acquistabile a parte a € 50.000 (non incluso nel prezzo dell’appartamento).
Riscaldamento: Autonomo

›La descrizione completa

Intorno alla villa il terreno sale a terrazze verso la strada; questo giardino invece è in piano: un prato davanti alle vetrate del soggiorno, con due grandi alberi, la ringhiera sul lato a valle e il golfo oltre le case della riva.

L'appartamento è l'ala nord-ovest del piano di mezzo di una villa divisa in tre case, ognuna con il suo ingresso, sulla Strada Costiera fra Grignano e Santa Croce. Dentro misura 97 m² di superficie interna lorda, sulla pianta del tour 3D: la zona giorno con la cucina a vista guarda il prato, 8,70 m nel lato lungo, con due scorrevoli a tutta altezza; la camera principale, 6,51 × 3,02 m, dà su un disimpegno con un bagno e il ripostiglio; la seconda, 3,02 × 4,33 m, ha un bagno suo, dietro una cabina armadio.

Le finiture sono quelle posate in cantiere: rovere a terra, gres in grande formato nei bagni, docce a filo pavimento. Il tetto dell'edificio è a verde, e sul prato c'è spazio per una piscina fuori terra, da verificare con l'autorizzazione paesaggistica.

Sopra c'è l'ultimo piano, anch'esso in vendita; l'altra ala del piano di mezzo e il livello più basso restano alla proprietà. Il prato spetta a questo appartamento secondo le indicazioni della proprietà raccolte nei sopralluoghi. La terrazza del piano di mezzo corre su tutto il fronte ed è divisa fra le due ali: la parte di questo appartamento, come i confini del prato, la fisserà il frazionamento tavolare, che alle carte di ottobre 2025 non era ancora depositato. Il posto auto nel parcheggio della comunione sulla strada si acquista a parte, a 50.000 €. Al mare si scende a piedi, fra 80 e 100 gradini; la proprietà, che dichiara di essere titolare di una concessione demaniale su una piazzola della scogliera, prevede anche per questo appartamento l'uso di uno spazio, da definire in trattativa con l'atto.

L'appartamento è finito; alle carte di ottobre 2025 mancano la fine lavori della villa, l'agibilità, l'accatastamento delle tre unità e l'attestato di prestazione energetica, che si rilascia a fine lavori.

Questo non è un annuncio: è il modo in cui vendiamo una casa.

Ne avete una anche voi? Vi diciamo quanto vale, davanti a un caffè →

Tasse e costi indicativi

Costi di acquisto (una tantum)

Provvigione TriesteVillas: ≈ 39.200 €+ IVA
Notaio: ≈ 4.000-7.800 €stima, IVA e spese comprese

Costi di gestione annui

Tassa rifiuti · TARI: Occupanti2≈ 224 €/anno

I costi annui sono stime indicative calcolate con una formula sui dati catastali e sulle tariffe comunali, e non sostituiscono una verifica ufficiale.

Il mutuo per questa casa

3.115 €al mese

per un mutuo di 686.000 € (70% del prezzo) in 30 anni: 360 rate a tasso fisso

TAN: 3,59%; tasso nominale annuo
TAEG: 3,73%; costo totale annuo, spese comprese

Una prima stima, fatta con l'aiuto dell'AI su dati ufficiali: non è un'offerta di mutuo. Importo, tasso e condizioni li decide la banca, dopo la sua valutazione.

TAN dalla media dei mutui a tasso fisso oltre 10 anni firmati in Italia a settembre 2026 (dato provvisorio): BCE, dati Banca d'Italia.

La guida: mutuo in Italia da non residente

Come facciamo i conti

Il tasso

È la media dei tassi dei mutui per la casa a tasso fisso oltre 10 anni firmati in Italia nel mese, che la Banca d'Italia raccoglie dalle banche e la BCE pubblica circa cinque settimane dopo (statistiche armonizzate MIR). Il CRM di TriesteVillas la scarica ogni notte: quando esce il mese nuovo, il numero qui cambia da solo. Per un mutuo a tasso fisso si usano i contratti fissi per la stessa durata (fino a 5 anni, da 5 a 10, oltre 10), per il variabile quelli a tasso variabile. Il valore pubblicato è un tasso annuo composto senza spese: per la rata mensile diventa il tasso nominale, TAN = 12 × ((1 + tasso)^(1/12) - 1). Ultimo dato: settembre 2026, provvisorio.

In un anno questa media è passata da 3,31% (settembre 2025) a 3,65% (settembre 2026).

Le offerte del mese possono essere diverse: le migliori stanno spesso sotto la media, con condizioni (anticipo, classe energetica, garanzie, polizze). Per questo il tasso qui sopra si può cambiare.

La rata

Ammortamento alla francese, a rata costante: R = C × i / (1 - (1 + i)^(-n)), con C il capitale, i il TAN diviso 12 e n il numero delle rate.

Il TAEG

Il costo annuo di tutto il mutuo, calcolato coi flussi della direttiva europea: oltre agli interessi, le spese che di solito si pagano alla banca e allo Stato. Imposta sostitutiva 0,25% (1.715 €), istruttoria 1.000 € (ipotesi), perizia 350 €, polizza incendio e scoppio 154 € l'anno, incasso della rata 3 € al mese. Le spese del notaio restano fuori dal TAEG, come prevede la legge (art. 120-quinquies del Testo unico bancario): sono nei contanti al rogito. Per confronto, il TAEG medio dei mutui casa firmati in Italia a settembre 2026 era 4,05%.

I contanti al rogito

L'anticipo, le imposte d'acquisto stimate per questa casa nel regime scelto, la provvigione con l'IVA, le spese del mutuo pagate alla firma e il notaio, per la compravendita e per il mutuo. Il notaio è una stima nostra in forchetta e non un preventivo: dal 2012 il compenso si concorda col notaio, che prima dell'incarico, visti i documenti, ne dà un preventivo scritto di massima. La banca presta su quanto vale la casa per la sua perizia: se la perizia resta sotto il prezzo, scende il mutuo, non il prezzo.

Il reddito

La regola di un terzo è quella della guida della Banca d'Italia: una misura di prudenza per scegliere una rata sostenibile, non il criterio con cui una banca decide. Ogni banca valuta da sé reddito, spese, età e garanzie.

Cosa non è

Non è un'offerta di credito né una consulenza. TriesteVillas non è una banca, né un mediatore creditizio o un agente in attività finanziaria, e non è un comparatore di mutui. Questo calcolatore, costruito con l'aiuto dell'intelligenza artificiale, fa una prima stima con dati ufficiali e con le regole scritte qui; i calcoli avvengono nel browser e non vengono salvati.

Fonti

Tassi aggiornati al 03/11/2026.

Nel conto c'è anche la casa che avete già? Vi diciamo quanto vale →

Planimetrie

Pianta ricavata dal nostro rilievo 3D (Matterport): mostra com'è oggi la casa e dove si trovano gli ambienti, a solo scopo illustrativo. Non è la planimetria catastale e non ha valore urbanistico, catastale o autorizzativo: misure e nomi dei locali (per esempio «camera» o «studio») descrivono lo stato e l'uso attuali, non la destinazione d'uso legittima né l'abitabilità. La planimetria catastale si può chiedere all'agenzia e si consegna, in ogni caso, prima della firma di una proposta.

Dotazioni

Giardino
Terrazza
Vicino al mare
Vista mare

Posizione

Nel golfo · La casa, e le altre 53 del catalogo sul golfo. Posizione indicativa.

Posizione indicativa nell'area. La collocazione esatta viene condivisa su richiesta.

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Indicateci due o tre disponibilità: le visite si organizzano attorno a voi.

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Chi risponde

Niente call center: rispondono le persone che questa casa l'hanno vista davvero. In giornata, in italiano, inglese o tedesco.

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Un esempio: su una casa da 1.000.000 €, sbagliare il prezzo del 5% vuol dire 50.000 €. Un parere in più costa un caffè.