N. 0010 · Costiera
Appartamento con giardino in villa sulla Costiera
980.000 €
Appartamento · 97 m² · 2 camere · 2 bagni23 foto
Mutuo3.097 € al meseesempio: 70% in 30 anni · TAN 3,54% · TAEG 3,68%CalcolaAppartamento con giardino in villa sulla Costiera
Strada Costiera, Trieste
La casa in tre numeri
97 m²
Di casa, col prato in piano davanti
Superficie interna lorda, sulla pianta del tour 3D. Il prato davanti alle vetrate del soggiorno, verso il mare, lo delimiterà il frazionamento.
3
Case in una villa
L'ultimo piano, il piano di mezzo e il resto della villa: più sotto, sulle foto del drone, quale pezzo è di chi.
5 min
Dal porticciolo di Grignano
17 da Piazza Unità e meno di mezz'ora dall'aeroporto, in auto a traffico libero.
Tour 3D
Entrate nel piano di mezzo
Data della scansione: 13 ottobre 2025. Il tour è una ripresa dal vero, senza ritocchi: mostra l'immobile com'era quel giorno.
Data della scansione: 10 ottobre 2025. Il tour è una ripresa dal vero, senza ritocchi: mostra l'immobile com'era quel giorno.
Il piano di mezzo
Un prato in piano, dove la Costiera sale.
Intorno alla villa il terreno sale a terrazze verso la strada; questo giardino invece è in piano: davanti alle vetrate del soggiorno, con due grandi alberi e il golfo oltre la ringhiera.
- Due camere · due bagni
- 97 m² interni
- Finito, da arredare
Foto non ritoccata · 10 ottobre 2025
Chi ha cosa
Una villa, tre case. Ecco quale pezzo è di chi.
La villa è divisa in tre case, ognuna col suo ingresso: l'ultimo piano, l'appartamento del piano di mezzo e il resto della villa, che la proprietà tiene per sé. Toccate una casa: sulla foto dal lato del mare si accendono i suoi piani, su quella dall'alto i suoi giardini. Gli interni delle tre case li ha disegnati lo studio di architettura; i giardini li assegniamo secondo le indicazioni raccolte nei sopralluoghi, e alle carte di ottobre 2025 il frazionamento tavolare non era ancora depositato: dove un confine non è ancora su carta, lo diciamo.
Dove sta
Dal tetto al golfo, in nove fotografie.
Il drone sale in verticale accanto alla villa, da 47 a 169 metri: prima il tetto verde, poi le case che scendono verso la riva, la Strada Costiera, i moli e il mare. Fra la villa e la scogliera ci sono altre case; dalla villa all'acqua sono una cinquantina di metri in linea d'aria.
- Il mare · 55 m dalla villa in linea d'aria
- Grignano · 5 min in auto
- Piazza Unità · 17 min
Ripresa dal vero · senza AI · nove fotografie dal drone dalla stessa verticale, allineate e sfumate, 10 ottobre 2025
Fino al mare
L'ascensore inclinato, poi la scala fino alla riva
Dal parcheggio sulla strada si scende con l'ascensore della comunione o a piedi; dalla villa al mare ci sono fra 80 e 100 gradini.
Dalla cabina dell'ascensore inclinato, verso il mare
Foto non ritoccata · 31 ottobre 2024
La riva sotto le ville, con la scala e il molo
Foto non ritoccata · 30 ottobre 2021
La villa dall'alto, verso il golfo: davanti, le case della riva
Foto non ritoccata · drone, 10 ottobre 2025
Il cantiere
Dalla casa del 1979 a oggi
Sul lotto della casa con piscina degli anni Settanta oggi c'è l'edificio che vedete, frutto dell'intervento autorizzato col permesso del 2015. Ecco le date, e quello che manca ancora.
1979
Il piano tavolare crea la particella «casa e cortile» per la casa di allora, al civico 194.
2015
Il Comune rilascia il permesso di costruire per l'intervento; nel 2019 lo proroga.
2017
Nell'ortofoto della Regione, a marzo, sulla particella della vecchia casa ci sono già i telai in calcestruzzo.
2021
Il progetto in variante; a ottobre il drone riprende l'edificio su due piani, senza ancora l'ultimo.
2022
Arriva la gru e si costruisce l'ultimo piano.
2023–2025
Lo studio di architettura disegna la divisione in tre case. A ottobre 2025 il tour 3D mostra il piano di mezzo finito, l'ultimo piano con i pavimenti posati.
Oggi
Alle carte di ottobre 2025 mancano la fine lavori, l'agibilità, l'accatastamento delle tre case, il frazionamento tavolare e l'attestato energetico, che si rilascia a fine lavori.
Fonti: libro tavolare (piano del 1979), richiesta di allaccio di cantiere con gli estremi del permesso di costruire n. 95/164-11/2015 e della proroga, true ortofoto della Regione Friuli Venezia Giulia (marzo 2017), progetto in variante (giugno 2021), foto e riprese col drone (2021, 2022, 2025), disegni dello studio di architettura (2023-2025), tour 3D (ottobre 2025).
Vicino
Cinque minuti da Grignano, diciassette da Piazza Unità
La villa sta sulla Costiera fra Grignano e Santa Croce, a ponente della città: Miramare e Sistiana a otto, nove minuti, il centro a un quarto d'ora abbondante, l'aeroporto a meno di mezz'ora. Ogni meta qui sotto sta nella sua direzione vera; la distanza dal centro è il tempo in auto.
La città
- Piazza Unità d'Italia17 min
Il mare
- Porticciolo di Grignano5 min
- Sistiana8 min
- Castello di Miramare9 min
- Barcola, il lungomare10 min
- Porticciolo di Sistiana12 min
Partire
- Stazione di Trieste Centrale16 min
- Confine con la Slovenia, Fernetti22 min
- Aeroporto di Trieste28 min
Tempi in auto dalla Strada Costiera davanti al civico 194, a traffico libero (OSRM su OpenStreetMap, 21 ottobre 2026); direzioni dalla villa.
Caratteristiche immobile
- Tipologia
- Appartamento
- Superficie
- 97 m²
- Locali
- 3
- Camere da letto
- 2
- Bagni
- 2
- Piano
- Intermedio, a raso sul giardino
- Classe energetica
- APE a fine lavori
- Stato
- Nuovo / In costruzione
- Cucina
- A vista
- Terrazzo
- Sì
- Vista mare
- Sì
- Box / posti auto
- Un posto auto acquistabile a parte a € 50.000 (non incluso nel prezzo dell’appartamento).
- Riscaldamento
- Autonomo
›La descrizione completa
Intorno alla villa il terreno sale a terrazze verso la strada; questo giardino invece è in piano: un prato davanti alle vetrate del soggiorno, con due grandi alberi, la ringhiera sul lato a valle e il golfo oltre le case della riva.
L'appartamento è l'ala nord-ovest del piano di mezzo di una villa divisa in tre case, ognuna con il suo ingresso, sulla Strada Costiera fra Grignano e Santa Croce. Dentro misura 97 m² di superficie interna lorda, sulla pianta del tour 3D: la zona giorno con la cucina a vista guarda il prato, 8,70 m nel lato lungo, con due scorrevoli a tutta altezza; la camera principale, 6,51 × 3,02 m, dà su un disimpegno con un bagno e il ripostiglio; la seconda, 3,02 × 4,33 m, ha un bagno suo, dietro una cabina armadio.
Le finiture sono quelle posate in cantiere: rovere a terra, gres in grande formato nei bagni, docce a filo pavimento. Il tetto dell'edificio è a verde, e sul prato c'è spazio per una piscina fuori terra, da verificare con l'autorizzazione paesaggistica.
Sopra c'è l'ultimo piano, anch'esso in vendita; l'altra ala del piano di mezzo e il livello più basso restano alla proprietà. Il prato spetta a questo appartamento secondo le indicazioni della proprietà raccolte nei sopralluoghi. La terrazza del piano di mezzo corre su tutto il fronte ed è divisa fra le due ali: la parte di questo appartamento, come i confini del prato, la fisserà il frazionamento tavolare, che alle carte di ottobre 2025 non era ancora depositato. Il posto auto nel parcheggio della comunione sulla strada si acquista a parte, a 50.000 €. Al mare si scende a piedi, fra 80 e 100 gradini; la proprietà, che dichiara di essere titolare di una concessione demaniale su una piazzola della scogliera, prevede anche per questo appartamento l'uso di uno spazio, da definire in trattativa con l'atto.
L'appartamento è finito; alle carte di ottobre 2025 mancano la fine lavori della villa, l'agibilità, l'accatastamento delle tre unità e l'attestato di prestazione energetica, che si rilascia a fine lavori.
Tasse e costi indicativi
Costi di acquisto (una tantum)
- Provvigione TriesteVillas
- ≈ 39.200 €+ IVA
- Notaio
- ≈ 4.000-7.800 €stima, IVA e spese comprese
Costi di gestione annui
- Tassa rifiuti · TARI
- Occupanti2≈ 224 €/anno
I costi annui sono stime indicative calcolate con una formula sui dati catastali e sulle tariffe comunali, e non sostituiscono una verifica ufficiale.
Il mutuo per questa casa
3.097 €al mese
per un mutuo di 686.000 € (70% del prezzo) in 30 anni: 360 rate a tasso fisso
- TAN
- 3,54%
- tasso nominale annuo
- TAEG
- 3,68%
- costo totale annuo, spese comprese
Una prima stima, fatta con l'aiuto dell'AI su dati ufficiali: non è un'offerta di mutuo. Importo, tasso e condizioni li decide la banca, dopo la sua valutazione.
TAN dalla media dei mutui a tasso fisso oltre 10 anni firmati in Italia ad agosto 2026 (dato provvisorio): BCE, dati Banca d'Italia.
La guida: mutuo in Italia da non residente
Chi compra
- Rata mensile
- 3.097 €
- 360 rate
- Interessi in tutto
- 428.749 €
- Totale dovuto
- 1.123.525 €
- rate e spese del mutuo
- Contanti al rogito
- almeno 351.200 € - 357.800 €
- anticipo, imposte d'acquisto, provvigione con IVA, spese del mutuo e notaio, in forchetta
- Reddito netto consigliato
- almeno 9.290 € al mese
- Per la Banca d'Italia è ragionevole che la rata non superi un terzo del reddito disponibile, anche di più persone insieme. È una regola di prudenza, non un requisito: ogni banca ha i suoi criteri.
- Detrazione IRPEF
- fino a 760 € il primo anno
- Il 19% di interessi e spese del mutuo per l'abitazione principale, fino a 4.000 € l'anno per contratto (760 € d'imposta), divisi fra gli intestatari. Con un reddito oltre 75.000 €, per i mutui dal 2025, rientra nel tetto delle detrazioni; e dal 2026, sopra i 200.000 €, l'insieme delle detrazioni cala di 440 €.
- Anticipo294.000 €
- Imposte d'acquisto (come prima casa)non indicate nella scheda
- Provvigione con IVA47.824 €
- Spese del mutuo3.065 €
- Notaio, compravendita e mutuo (stima)6.340 € - 12.890 €
Come facciamo i conti
Il tasso
È la media dei tassi dei mutui per la casa a tasso fisso oltre 10 anni firmati in Italia nel mese, che la Banca d'Italia raccoglie dalle banche e la BCE pubblica circa cinque settimane dopo (statistiche armonizzate MIR). Il CRM di TriesteVillas la scarica ogni notte: quando esce il mese nuovo, il numero qui cambia da solo. Per un mutuo a tasso fisso si usano i contratti fissi per la stessa durata (fino a 5 anni, da 5 a 10, oltre 10), per il variabile quelli a tasso variabile. Il valore pubblicato è un tasso annuo composto senza spese: per la rata mensile diventa il tasso nominale, TAN = 12 × ((1 + tasso)^(1/12) - 1). Ultimo dato: agosto 2026, provvisorio.
In un anno questa media è passata da 3,31% (agosto 2025) a 3,60% (agosto 2026).
Le offerte del mese possono essere diverse: le migliori stanno spesso sotto la media, con condizioni (anticipo, classe energetica, garanzie, polizze). Per questo il tasso qui sopra si può cambiare.
La rata
Ammortamento alla francese, a rata costante: R = C × i / (1 - (1 + i)^(-n)), con C il capitale, i il TAN diviso 12 e n il numero delle rate.
Il TAEG
Il costo annuo di tutto il mutuo, calcolato coi flussi della direttiva europea: oltre agli interessi, le spese che di solito si pagano alla banca e allo Stato. Imposta sostitutiva 0,25% (1.715 €), istruttoria 1.000 € (ipotesi), perizia 350 €, polizza incendio e scoppio 154 € l'anno, incasso della rata 3 € al mese. Le spese del notaio restano fuori dal TAEG, come prevede la legge (art. 120-quinquies del Testo unico bancario): sono nei contanti al rogito. Per confronto, il TAEG medio dei mutui casa firmati in Italia ad agosto 2026 era 3,99%.
I contanti al rogito
L'anticipo, le imposte d'acquisto stimate per questa casa nel regime scelto, la provvigione con l'IVA, le spese del mutuo pagate alla firma e il notaio, per la compravendita e per il mutuo. Il notaio è una stima nostra in forchetta e non un preventivo: dal 2012 il compenso si concorda col notaio, che prima dell'incarico, visti i documenti, ne dà un preventivo scritto di massima. La banca presta su quanto vale la casa per la sua perizia: se la perizia resta sotto il prezzo, scende il mutuo, non il prezzo.
Il reddito
La regola di un terzo è quella della guida della Banca d'Italia: una misura di prudenza per scegliere una rata sostenibile, non il criterio con cui una banca decide. Ogni banca valuta da sé reddito, spese, età e garanzie.
Cosa non è
Non è un'offerta di credito né una consulenza. TriesteVillas non è una banca, né un mediatore creditizio o un agente in attività finanziaria, e non è un comparatore di mutui. Questo calcolatore, costruito con l'aiuto dell'intelligenza artificiale, fa una prima stima con dati ufficiali e con le regole scritte qui; i calcoli avvengono nel browser e non vengono salvati.
Fonti
- BCE, statistiche dei tassi bancari (MIR): la serie usata
- Banca d'Italia, Banche e moneta: serie nazionali
- Banca d'Italia, «Comprare una casa. Il mutuo ipotecario in parole semplici»
- Imposta sostitutiva: DPR 601/1973, art. 18
- Detrazione degli interessi: Agenzia delle Entrate
- Spese tipiche: fogli informativi e confronti di ottobre 2026
- Il notaio: stima nostra; tassa d'archivio e contributi dal D.M. 265/2012
Tassi aggiornati al 20/10/2026.
Planimetrie
Pianta ricavata dal nostro rilievo 3D (Matterport): mostra com'è oggi la casa e dove si trovano gli ambienti, a solo scopo illustrativo. Non è la planimetria catastale e non ha valore urbanistico, catastale o autorizzativo: misure e nomi dei locali (per esempio «camera» o «studio») descrivono lo stato e l'uso attuali, non la destinazione d'uso legittima né l'abitabilità. La planimetria catastale si può chiedere all'agenzia e si consegna, in ogni caso, prima della firma di una proposta.
Dotazioni
- Giardino
- Terrazza
- Vicino al mare
- Vista mare
Posizione
Posizione indicativa nell'area. La collocazione esatta viene condivisa su richiesta.
Come abbiamo usato l'AI in queste foto
20 foto su 23 ritoccate con l'AI: 4 modificate e 1 simulazione, indicate sulla foto; 15 solo nella luce e nei colori. Su 3 foto l'etichetta «AI» è precauzionale, in attesa di verifica. La visita resta l'unico riferimento.
Leggi come le abbiamo ritoccate
Delle 23 immagini di questo annuncio, 3 sono fotografie dal drone del 10 ottobre 2025 pubblicate senza ritocchi. Le altre 20 partono da fotografie degli interni, della terrazza, del giardino e dei dintorni, fra cui riprese dall'alto con il drone. Tutte e 20 sono passate da un modello generativo di immagini: 15 solo per la luce e i colori, 4 per togliere oggetti, 1 è una simulazione e sul sito porta l'etichetta «AI · simulazione».
Sono stati tolti: in una ripresa con il drone i sacconi bianchi e gli oggetti sul terrazzo in basso; in casa le tavole di legno appoggiate a un muro, gli imballi a terra e dei cavi in un angolo. In una foto il modello ha tolto anche una parte fissa: lo stipite di una porta, sfocato in primo piano, e ha ricostruito l'angolo della stanza che stava dietro. Nella simulazione l'erba alta e incolta davanti alla ringhiera è stata resa un prato rasato e verde.
Dove qualcosa è stato tolto, ciò che nascondeva non è stato fotografato: l'ha ricostruito il modello, in modo plausibile. Secondo il confronto con gli scatti, la casa, la vegetazione, gli alberi, la ringhiera e la vista sul mare sono quelli fotografati, e le scatole elettriche con i fili a vista su un pilastro ci sono e sono rimaste come sono; nelle 15 fotografie toccate solo per la luce non è stato aggiunto né tolto niente. Anche dove ha cambiato solo la luce, il modello ha ricalcolato l'intera immagine: la grana fine delle superfici è ricostruita, non fotografata.
Luce e colori sono stati corretti come in un normale ritocco fotografico. Le fotografie originali non modificate sono disponibili su richiesta; la visita resta l'unico riferimento per lo stato reale dell'immobile.
Come usiamo l'AI →Richiedi una visita privata
Indicateci due o tre disponibilità: le visite si organizzano attorno a voi.
Richiedi informazioni
Chi risponde
Niente call center: rispondono le persone che questa casa l'hanno vista davvero. In giornata, in italiano, inglese o tedesco.
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Una parte di ciò che trattiamo non va mai online: proprietari discreti, anteprime di cantiere, collaborazioni riservate.
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