N. 0017 · Barcola-Miramare
Attico bilivello arredamento eccezionale, Barcola
VIALE MIRAMARE, Barcola-Miramare, Trieste
1.290.000 €
Appartamento · 147 m² · 2 camere · 2 bagni · su più livelliClasse energetica A316 foto
Mutuo4.101 € al meseesempio: 70% in 30 anni · TAN 3,59% · TAEG 3,72%CalcolaAttico bilivello arredamento eccezionale, Barcola
VIALE MIRAMARE, Barcola-Miramare, Trieste
La casa in tre numeri
2
Terrazze, una per livello
Una al primo piano, quello della zona giorno; l'altra al secondo, l'ultimo.
Dalla planimetria catastale del 2024.
12 + 16 m²
Due posti auto, compresi nella vendita
Sono due unità catastali a sé, al piano terra: una coperta da una tettoia, l'altra all'aperto.
Superfici catastali.
7
Appartamenti nel condominio
Un edificio del 2012, con sette appartamenti e otto fra box e posti auto. Il riscaldamento non è centralizzato: nelle spese condominiali non c'è una voce per il calore.
Video
Casa green · Classe A
Nella fascia più alta della scala energetica
Lo dice l'attestato di prestazione energetica depositato, non una stima: classe A3, con un fabbisogno di energia non rinnovabile di 56,09 kWh/m² all'anno.
Dove sta sulla scala
- A4
- questa casaA3
- A2
- A1
- B
- C
- D
- E
- F
- G
La classe confronta la casa con un edificio di riferimento della stessa forma e nello stesso luogo, costruito coi requisiti del 2019-2021 e con impianti standard. In classe A3 la casa usa fra il 40 e il 60% dell'energia non rinnovabile di quell'edificio; una casa in classe G ne usa più di tre volte e mezzo tanto.
Energia non rinnovabile EPgl,nren
56,09kWh/m² anno
dell'energia che usa è rinnovabile
EPgl,ren 27,27 kWh/m² anno
Il fabbricato
- Invernomedia
- Estatemedia
In Italia, delle abitazioni certificate nel 2024, circa 15 su 100 sono in classe A.
Fonte: ENEA–CTI, Rapporto annuale sulla certificazione energetica degli edifici 2025, sintesi, p. 8. Classi: DM 26/06/2015, Linee guida, Allegato 1, Tabella 2.
Casa sull'acqua
Il mare a due passi.
La riva a circa 70 metri · il punto di balneazione più vicino a circa 310 metri
Qualità dell'acqua
- in 11 stagioni su 11
- Eccellente
- il mare ad agosto, in media
- 25,4 °C
- giorni l'anno sopra i 20 °C
- 133
- giorni l'anno sopra i 24 °C
- 68
Qualità: Agenzia europea dell'ambiente, punto di balneazione più vicino, stagioni 2015–2025. Mare: satellite NASA JPL MUR, medie 2003–2025 del tratto Barcola–Sistiana.
Come lo sappiamo
Il drone parte dalla terrazza dell'attico, si volta verso il soggiorno e poi si allontana: la facciata, il verde della costa, il viale. Sul mare, a quasi trecento metri, guarda indietro: la riva, il porticciolo del Cedas e i Topolini, le terrazze a mezzaluna di Barcola, il più vicino a 75 metri dalla casa. Foto vere del drone (DJI Mini 3): nessun modello generativo, solo ridimensionate. Le quote sono quelle che il drone registra in ogni scatto, rispetto alla terrazza da cui è partito; le distanze in linea d'aria da OpenStreetMap.
Caratteristiche immobile
- Tipologia
- Appartamento
- Superficie
- 147 m²
- Locali
- 3
- Camere da letto
- 2
- Bagni
- 2
- Piano
- su più livelli
- Classe energetica
- A3 · 56,09 kWh/m² anno
- Indice rinnovabile (EPgl,ren)
- 27,27 kWh/m² anno
- Prestazione energetica del fabbricato
- Inverno: media · Estate: media
- Stato
- Ottimo / Ristrutturato
- Cucina
- Abitabile
- Terrazzo
- Sì
- Vista mare
- Sì
- Ascensore
- No
- Box / posti auto
- 1 POSTO AUTO SCOPERTO, 1 POSTO AUTO COPERTO DA TETTOIA
Descrizione
Attico su due livelli a Barcola, a quaranta metri dal lungomare — all'altezza del decimo Topolino, accanto al porticciolo di Cedas. Circa 130 mq inseriti in un complesso di moderne villette accostate, dove luce e mare entrano con naturalezza.
La zona giorno ha pavimenti in resina e un caminetto sospeso, e si apre su una terrazza fronte mare di 26 mq con doccia esterna. La cucina a vista, essenziale, è integrata nel living. Al piano superiore, sotto le travi a vista, i locali a servizio della casa: il più ampio, oggi arredato come camera padronale, dà su una seconda terrazza di 18 mq affacciata sul mare; un altro è allestito a cabina armadio, mentre il bagno padronale prende luce da un doppio Velux.
Ambienti silenziosi e ben illuminati, pensati perché interno ed esterno si diano continuità. L'intero appartamento porta la firma dello studio Zinelli&Perizzi ed è un progetto d'autore: viene ceduto completamente arredato, con pezzi di design di alta gamma — Cassina, Flos — lampade e arredi originali inclusi nel prezzo.
La superficie interna è di circa 125 mq, le terrazze circa 44 mq in tutto. Completano la proprietà due posti auto esterni, di 12 e 16 mq, uno dei quali coperto da tettoia. Classe energetica A3.
Il mare sotto casa, misurato
Il lungomare a due minuti
Dalla casa alla passeggiata di Barcola sono due minuti a piedi, attraversando Viale Miramare. Sulla spiaggia, a circa trecento metri, davanti al California Inn, l'ARPA preleva l'acqua ogni mese da aprile a settembre dal 2010: undici stagioni su undici «eccellenti» per l'Agenzia europea dell'ambiente, e sei prelievi su sei nei limiti nel 2026. Sotto, il mare mese per mese dal satellite e le temperature prese in spiaggia.
Come lo sappiamo
Prelievi e temperature in spiaggia: ARPA FVG, punto IT006032006005 «Barcola, fronte bar California Inn» (open data Regione FVG, 104 prelievi 2010-2026; la temperatura in spiaggia c'è fino al 2025). Classi: Agenzia europea dell'ambiente 2015-2025; stagione 2026, delibera della Regione FVG n. 1855 del 19 dicembre 2025. Temperatura del mare mese per mese: NASA JPL MUR SST, media giornaliera 2003-2025 della cella di mare davanti alla casa (45,69 N, 13,73 E); i giorni sopra i 20 °C sono la media degli anni (116-154). Il satellite misura la superficie al largo, la spiaggia la riva: i due dati non si mescolano.
Tasse e costi indicativi
Costi di acquisto (una tantum)
- Provvigione TriesteVillas
- ≈ 51.600 €+ IVA
- Notaio
- ≈ 3.000-5.900 €stima, IVA e spese comprese
Costi di gestione annui
- Condominio
- ≈ 2.496 €/anno
- Imposta immobile · ILIA
- Esente (prima casa)
- Tassa rifiuti · TARI
- Occupanti2≈ 268 €/anno
I costi annui sono stime indicative calcolate con una formula sui dati catastali e sulle tariffe comunali, e non sostituiscono una verifica ufficiale.
Il mutuo per questa casa
4.101 €al mese
per un mutuo di 903.000 € (70% del prezzo) in 30 anni: 360 rate a tasso fisso
- TAN
- 3,59%
- tasso nominale annuo
- TAEG
- 3,72%
- costo totale annuo, spese comprese
Una prima stima, fatta con l'aiuto dell'AI su dati ufficiali: non è un'offerta di mutuo. Importo, tasso e condizioni li decide la banca, dopo la sua valutazione.
TAN dalla media dei mutui a tasso fisso oltre 10 anni firmati in Italia a settembre 2026 (dato provvisorio): BCE, dati Banca d'Italia.
La guida: mutuo in Italia da non residente
Chi compra
Agevolazioni possibili
Molte banche scontano il tasso per le case in classe A o B: di solito 0,20 punti (da 0 a 0,46 nelle offerte di ottobre 2026), a volte senza spese di istruttoria. È un'iniziativa delle banche, non un incentivo pubblico: classi ammesse e sconto cambiano da banca a banca.
- Rata mensile
- 4.101 €
- 360 rate
- Interessi in tutto
- 573.194 €
- Totale dovuto
- 1.486.977 €
- rate e spese del mutuo
- Contanti al rogito
- almeno 459.200 € - 465.100 €
- anticipo, imposte d'acquisto, provvigione con IVA, spese del mutuo e notaio, in forchetta
- Reddito netto consigliato
- almeno 12.302 € al mese
- Per la Banca d'Italia è ragionevole che la rata non superi un terzo del reddito disponibile, anche di più persone insieme. È una regola di prudenza, non un requisito: ogni banca ha i suoi criteri.
- Detrazione IRPEF
- fino a 760 € il primo anno
- Il 19% di interessi e spese del mutuo per l'abitazione principale, fino a 4.000 € l'anno per contratto (760 € d'imposta), divisi fra gli intestatari. Con un reddito oltre 75.000 €, per i mutui dal 2025, rientra nel tetto delle detrazioni; e dal 2026, sopra i 200.000 €, l'insieme delle detrazioni cala di 440 €.
- Anticipo387.000 €
- Imposte d'acquisto (come prima casa)non indicate nella scheda
- Provvigione con IVA62.952 €
- Spese del mutuo3.608 €
- Notaio, compravendita e mutuo (stima)5.620 € - 11.560 €
Come facciamo i conti
Il tasso
È la media dei tassi dei mutui per la casa a tasso fisso oltre 10 anni firmati in Italia nel mese, che la Banca d'Italia raccoglie dalle banche e la BCE pubblica circa cinque settimane dopo (statistiche armonizzate MIR). Il CRM di TriesteVillas la scarica ogni notte: quando esce il mese nuovo, il numero qui cambia da solo. Per un mutuo a tasso fisso si usano i contratti fissi per la stessa durata (fino a 5 anni, da 5 a 10, oltre 10), per il variabile quelli a tasso variabile. Il valore pubblicato è un tasso annuo composto senza spese: per la rata mensile diventa il tasso nominale, TAN = 12 × ((1 + tasso)^(1/12) - 1). Ultimo dato: settembre 2026, provvisorio.
In un anno questa media è passata da 3,31% (settembre 2025) a 3,65% (settembre 2026).
Le offerte del mese possono essere diverse: le migliori stanno spesso sotto la media, con condizioni (anticipo, classe energetica, garanzie, polizze). Per questo il tasso qui sopra si può cambiare.
La rata
Ammortamento alla francese, a rata costante: R = C × i / (1 - (1 + i)^(-n)), con C il capitale, i il TAN diviso 12 e n il numero delle rate.
Il TAEG
Il costo annuo di tutto il mutuo, calcolato coi flussi della direttiva europea: oltre agli interessi, le spese che di solito si pagano alla banca e allo Stato. Imposta sostitutiva 0,25% (2.258 €), istruttoria 1.000 € (ipotesi), perizia 350 €, polizza incendio e scoppio 203 € l'anno, incasso della rata 3 € al mese. Le spese del notaio restano fuori dal TAEG, come prevede la legge (art. 120-quinquies del Testo unico bancario): sono nei contanti al rogito. Per confronto, il TAEG medio dei mutui casa firmati in Italia a settembre 2026 era 4,05%.
I contanti al rogito
L'anticipo, le imposte d'acquisto stimate per questa casa nel regime scelto, la provvigione con l'IVA, le spese del mutuo pagate alla firma e il notaio, per la compravendita e per il mutuo. Il notaio è una stima nostra in forchetta e non un preventivo: dal 2012 il compenso si concorda col notaio, che prima dell'incarico, visti i documenti, ne dà un preventivo scritto di massima. La banca presta su quanto vale la casa per la sua perizia: se la perizia resta sotto il prezzo, scende il mutuo, non il prezzo.
Il reddito
La regola di un terzo è quella della guida della Banca d'Italia: una misura di prudenza per scegliere una rata sostenibile, non il criterio con cui una banca decide. Ogni banca valuta da sé reddito, spese, età e garanzie.
Cosa non è
Non è un'offerta di credito né una consulenza. TriesteVillas non è una banca, né un mediatore creditizio o un agente in attività finanziaria, e non è un comparatore di mutui. Questo calcolatore, costruito con l'aiuto dell'intelligenza artificiale, fa una prima stima con dati ufficiali e con le regole scritte qui; i calcoli avvengono nel browser e non vengono salvati.
Fonti
- BCE, statistiche dei tassi bancari (MIR): la serie usata
- Banca d'Italia, Banche e moneta: serie nazionali
- Banca d'Italia, «Comprare una casa. Il mutuo ipotecario in parole semplici»
- Imposta sostitutiva: DPR 601/1973, art. 18
- Detrazione degli interessi: Agenzia delle Entrate
- Spese tipiche: fogli informativi e confronti di ottobre 2026
- Il notaio: stima nostra; tassa d'archivio e contributi dal D.M. 265/2012
- Mutui green: confronto di ottobre 2026
Tassi aggiornati al 03/11/2026.
Nel conto c'è anche la casa che avete già? Vi diciamo quanto vale →
Planimetrie
Scorri le tavole; tocca la pianta per ingrandirla.
Tavola 11 di 2
Fra le piante c'è la planimetria catastale, ripulita dei dati personali: è il documento che fa fede. Le altre (dal nostro rilievo 3D o di progetto) sono solo illustrative: mostrano dove sono gli ambienti, non la loro destinazione d'uso né l'abitabilità, e non hanno valore urbanistico, catastale o autorizzativo.
Cosa dicono le carte
Al catasto il primo piano è un monolocale con cucina; il piano superiore è fatto di tre locali a servizio e di un piccolo sottotetto, alti fra 1,50 e 2,50 metri. Oggi il locale più ampio di sopra è arredato come camera e un altro come cabina armadio, ed è così che li raccontiamo. Per un tecnico sono vani accessori: si vivono come camere, ma sulla carta non lo sono, e in parte stanno sotto i 2,50 metri che la legge regionale chiede ai vani abitabili.
Lettura preliminare delle carte, fatta con l'aiuto dell'intelligenza artificiale confrontando la planimetria catastale con l'annuncio. Fa fede la verifica che facciamo con voi, documenti alla mano, prima di qualsiasi impegno.
Dotazioni
- Arredato
- Camino
- Fronte mare
- Sul mare
- Terrazza
- Zona tranquilla
- Posto auto
- Aria condizionata
- Fibra ottica
- Vista mare
- Pari al nuovo
- Duplex
- Vicino al mare
Posizione
Posizione indicativa nell'area. La collocazione esatta viene condivisa su richiesta.
Come abbiamo usato l'AI in queste foto e nel video
6 foto su 16 modificate con l'AI, con le modifiche indicate sulla foto. La visita resta l'unico riferimento.
Leggi come le abbiamo ritoccate
Le 16 fotografie di questo annuncio sono scatti della casa, dentro e fuori, e riprese con il drone. 6 delle 16 sono state ritoccate con lo strumento Ripulisci (Clean Up) di Apple Foto, che usa l'intelligenza artificiale generativa, per togliere piccoli elementi; le altre 10 non sono passate dall'intelligenza artificiale. Nessuna è una simulazione: non sono stati aggiunti oggetti. In 4 foto degli interni sono stati tolti piccoli elementi degli impianti: placche di interruttori e di prese, fra cui una presa con il cavo di un caricatore, e in 3 di queste piccoli sensori bianchi sui serramenti.
In una ripresa con il drone sono stati tolti dalla facciata un cavo con la sua canalina e una scatola di derivazione rotonda; in un'altra, un'auto in transito sulla strada lungo la costa. Placche, prese, sensori, cavo, canalina e scatola di derivazione nella casa ci sono: queste foto la mostrano senza. Dove un oggetto è stato tolto, ciò che nascondeva non è stato fotografato: l'ha ricostruito il modello, in modo plausibile.
Per il resto, secondo il confronto con gli originali, le foto sono quelle dello scatto; nelle riprese con il drone la casa, le terrazze, la pineta e la costa sono quelle fotografate. In una ripresa con il drone la luce è stata ritoccata come in un normale ritocco fotografico. Le fotografie originali non modificate sono disponibili su richiesta; la visita resta l'unico riferimento per lo stato reale dell'immobile.
Il video
Short verticale: 7 foto della galleria in sequenza con un ingrandimento digitale, senza AI nel movimento; 2 di queste foto sono ritoccate con AI (dettagli nella scheda).
Richiedi una visita privata
Indicateci due o tre disponibilità: le visite si organizzano attorno a voi.
Richiedi informazioni
Chi risponde
Niente call center: rispondono le persone che questa casa l'hanno vista davvero. In giornata, in italiano, inglese o tedesco.
Avete una casa da queste parti?
E la vostra, quanto vale oggi?
Non chiedetelo a un portale: chiedetelo a chi vende case di pregio a Trieste e sa chi le cerca. In dodici mesi ci hanno scritto 777 persone per comprare casa qui. Basta un numero, vi richiamiamo noi.
Un esempio: su una casa da 1.300.000 €, sbagliare il prezzo del 5% vuol dire 65.000 €. Un parere in più costa un caffè.
Vedi tutti gli immobili sulla Costiera →
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Non è quella giusta?
Una parte di ciò che trattiamo non va mai online: proprietari discreti, anteprime di cantiere, collaborazioni riservate.
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