Nr. 0017 · Barcola-Miramare
Maisonette-Penthouse, außergewöhnliche Ausstattung, Barcola
VIALE MIRAMARE, Barcola-Miramare, Triest
1.290.000 €
Wohnung · 147 m² · 2 Schlafzimmer · 2 Bäder · Auf mehreren EbenenEnergieklasse A316 Fotos
Finanzierung4.101 € im MonatBeispiel: 70 % über 30 Jahre · Sollzins 3,59 % · Effektivzins 3,72 %BerechnenMaisonette-Penthouse, außergewöhnliche Ausstattung, Barcola
VIALE MIRAMARE, Barcola-Miramare, Triest
Das Haus in drei Zahlen
2
Terrassen, eine auf jeder Ebene
Eine im ersten Stock, auf der Ebene des Wohnbereichs; die andere im zweiten, dem obersten.
Laut Katasterplan von 2024.
12 + 16 m²
Zwei Stellplätze, im Kauf enthalten
Es sind zwei eigenständige Katastereinheiten im Erdgeschoss: eine unter einem Vordach, die andere im Freien.
Katasterflächen.
7
Wohnungen im Haus
Ein Gebäude von 2012 mit sieben Wohnungen und acht Garagen und Stellplätzen. Die Heizung ist nicht zentral: Im Hausgeld gibt es keinen Posten für Wärme.
Video
Grünes Zuhause · Klasse A
In der obersten Stufe der Energieskala
So steht es im hinterlegten Energieausweis, nicht in einer Schätzung: Klasse A3, mit einem nicht erneuerbaren Energiebedarf von 56,09 kWh/m² im Jahr.
Wo es auf der Skala steht
- A4
- dieses HausA3
- A2
- A1
- B
- C
- D
- E
- F
- G
Die Klasse vergleicht das Haus mit einem Referenzgebäude gleicher Form am selben Ort, gebaut nach den Anforderungen von 2019–2021 und mit Standardanlagen. In Klasse A3 verbraucht das Haus zwischen 40 und 60 % der nicht erneuerbaren Energie dieses Gebäudes; ein Haus der Klasse G verbraucht mehr als das Dreieinhalbfache.
Nicht erneuerbare Energie EPgl,nren
56,09kWh/m² Jahr
der genutzten Energie ist erneuerbar
EPgl,ren 27,27 kWh/m² Jahr
Gebäudehülle
- Wintermittel
- Sommermittel
In Italien gehören von den 2024 zertifizierten Wohnungen rund 15 von 100 zur Klasse A.
Quelle: ENEA–CTI, Jahresbericht zur Energiezertifizierung von Gebäuden 2025, Zusammenfassung, S. 8. Klassen: italienisches Ministerialdekret vom 26.06.2015, Leitlinien, Anlage 1, Tabelle 2.
Haus am Wasser
Das Meer ein paar Schritte entfernt.
Das Ufer etwa 70 Meter entfernt · die nächste Badestelle etwa 310 Meter entfernt
Badegewässerqualität
- in 11 von 11 Saisons
- Ausgezeichnet
- das Meer im August, im Mittel
- 25,4 °C
- Tage im Jahr über 20 °C
- 133
- Tage im Jahr über 24 °C
- 68
Qualität: Europäische Umweltagentur, nächstgelegene Badestelle, Saisons 2015–2025. Meer: Satellitendaten NASA JPL MUR, Mittelwerte 2003–2025 für den Küstenabschnitt Barcola–Sistiana.
Woher wir das wissen
Die Drohne startet von der Terrasse des Penthouse, dreht sich zum Wohnzimmer und entfernt sich dann: die Fassade, das Grün der Küste, die Uferstraße. Über dem Meer, fast dreihundert Meter draußen, blickt sie zurück: das Ufer, der kleine Hafen Cedas und die Topolini, die halbmondförmigen Terrassen von Barcola, die nächste 75 Meter vom Haus. Echte Drohnenfotos (DJI Mini 3): kein generatives Modell, nur verkleinert. Die Höhen sind die, die die Drohne in jedem Foto speichert, bezogen auf die Terrasse, von der sie gestartet ist; Entfernungen Luftlinie aus OpenStreetMap.
Objektmerkmale
- Typ
- Wohnung
- Fläche
- 147 m²
- Zimmer
- 3
- Schlafzimmer
- 2
- Badezimmer
- 2
- Etage
- Auf mehreren Ebenen
- Energieklasse
- A3 · 56,09 kWh/m² Jahr
- Erneuerbarer Index (EPgl,ren)
- 27,27 kWh/m² Jahr
- Energetische Qualität der Gebäudehülle
- Winter: mittel · Sommer: mittel
- Zustand
- Ausgezeichnet / Renoviert
- Küche
- Wohnküche
- Terrasse
- Ja
- Meerblick
- Ja
- Aufzug
- Nein
- Garage / Stellplatz
- Ja
Beschreibung
Maisonette-Penthouse in Barcola, vierzig Meter von der Uferpromenade — auf Höhe des zehnten „Topolino“, neben dem kleinen Hafen von Cedas. Rund 130 m² in einer Reihe moderner, aneinandergebauter Villen, in die Licht und Meer wie selbstverständlich hereinreichen.
Der Wohnbereich hat Böden aus Harz und einen freischwebenden Kamin und öffnet sich zu einer 26 m² großen Terrasse zum Meer mit Außendusche. Die offene, reduzierte Küche ist Teil des Wohnraums. Im Obergeschoss, unter sichtbaren Deckenbalken, liegen die Nebenräume des Hauses: Der größte, heute als Hauptschlafzimmer eingerichtet, reicht bis zu einer zweiten, 18 m² großen Terrasse mit Blick aufs Wasser; ein weiterer dient als begehbarer Kleiderschrank, das Hauptbad erhält Licht durch ein doppeltes Velux-Dachfenster.
Ruhige, helle Räume, so angelegt, dass Innen und Außen ineinander übergehen. Die gesamte Wohnung ist ein Autorenprojekt des Studios Zinelli&Perizzi und wird vollständig möbliert übergeben — hochwertige Designstücke von Cassina und Flos, Originalleuchten und -möbel im Preis enthalten.
Die Innenfläche beträgt etwa 125 m², die Terrassen zusammen rund 44 m². Dazu kommen zwei Außenstellplätze von 12 und 16 m², einer davon überdacht. Energieklasse A3.
Das Meer am Haus, gemessen
Die Uferpromenade in zwei Minuten
Vom Haus zur Promenade von Barcola sind es zwei Gehminuten über den Viale Miramare. Am Strand, etwa dreihundert Meter entfernt vor dem California Inn, entnimmt die ARPA seit 2010 von April bis September jeden Monat Wasserproben: elf von elf Saisons «ausgezeichnet» laut Europäischer Umweltagentur, und 2026 sechs von sechs Proben innerhalb der Grenzwerte. Darunter das Meer Monat für Monat vom Satelliten und die am Strand gemessenen Temperaturen.
Woher wir das wissen
Proben und Strandtemperaturen: ARPA FVG, Messstelle IT006032006005 «Barcola, fronte bar California Inn» (Open Data der Region FVG, 104 Proben 2010-2026; Strandtemperaturen bis 2025). Einstufungen: Europäische Umweltagentur 2015-2025; Saison 2026, Beschluss der Region FVG Nr. 1855 vom 19. Dezember 2025. Meerestemperatur Monat für Monat: NASA JPL MUR SST, Tagesmittel 2003-2025 der Meereszelle vor dem Haus (45,69 N, 13,73 O); die Tage über 20 °C sind das Mittel der Jahre (116-154). Der Satellit misst die Oberfläche draußen, der Strand das Ufer: Beides wird nie vermischt.
Indikative Steuern & Kosten
Kaufkosten (einmalig)
- TriesteVillas-Provision
- ≈ 51.600 €+ MwSt.
- Notar
- ≈ 3.000-5.900 €Schätzung, inkl. MwSt. und Kosten
Jährliche laufende Kosten
- Hausgeld
- ≈ 2.496 €/Jahr
- Immobiliensteuer · ILIA
- Befreit (Hauptwohnsitz)
- Abfallgebühr · TARI
- Bewohner2≈ 268 €/Jahr
Die jährlichen Kosten sind indikative, mit einer Formel aus Katasterdaten und kommunalen Tarifen berechnete Schätzungen und ersetzen keine offizielle Prüfung.
Die Finanzierung für dieses Haus
4.101 €im Monat
für ein Darlehen von 903.000 € (70 % des Preises) über 30 Jahre: 360 Monatsraten mit festem Zins
- Sollzins (TAN)
- 3,59 %
- nominaler Jahreszins
- Effektivzins (TAEG)
- 3,72 %
- Gesamtkosten pro Jahr, mit Nebenkosten
Eine erste Schätzung, mit Hilfe von KI aus amtlichen Daten erstellt: kein Kreditangebot. Betrag, Zins und Bedingungen legt die Bank nach ihrer eigenen Prüfung fest.
Sollzins aus dem Durchschnitt der im September 2026 in Italien abgeschlossenen Darlehen mit Zinsbindung über 10 Jahre (vorläufiger Wert): EZB, Daten der Banca d'Italia.
Der Ratgeber: Immobilienfinanzierung in Italien für Nichtansässige
Käufern mit Wohnsitz im Ausland leihen italienische Banken meist 50-60 % des Wertes: „Ich wohne im Ausland“ rechnet neu.
Wer kauft
Mögliche Förderungen
Viele Banken senken den Zins für Häuser der Energieklasse A oder B: meist um 0,20 Prozentpunkte (0 bis 0,46 in den Angeboten vom Oktober 2026), manchmal ohne Bearbeitungsgebühr. Es ist ein Angebot der Banken, keine staatliche Förderung: zugelassene Klassen und Rabatt sind von Bank zu Bank verschieden.
- Monatsrate
- 4.101 €
- 360 Monatsraten
- Zinsen insgesamt
- 573.194 €
- Gesamtbetrag
- 1.486.977 €
- Raten und Kreditkosten
- Eigenmittel beim Kauf
- mindestens 459.200 € - 465.100 €
- Anzahlung, Erwerbssteuern, Maklerprovision inkl. MwSt., Kreditkosten und Notar, als Spanne
- Empfohlenes Nettoeinkommen
- mindestens 12.302 € im Monat
- Für die Banca d'Italia sollte die Rate vernünftigerweise ein Drittel des verfügbaren Einkommens nicht übersteigen, auch mehrerer Kreditnehmer zusammen. Eine Vorsichtsregel, keine Voraussetzung: Jede Bank hat eigene Kriterien.
- Italienischer Steuerabzug (IRPEF)
- bis 760 € im ersten Jahr
- 19 % der Zinsen und Kreditkosten für den Hauptwohnsitz, bis 4.000 € im Jahr pro Vertrag (760 € Steuer), aufgeteilt auf die Kreditnehmer. Ab 75.000 € Einkommen zählt er bei Darlehen ab 2025 zur Obergrenze der Abzüge; und seit 2026 sinken über 200.000 € die Abzüge insgesamt um 440 €.
- Anzahlung387.000 €
- Erwerbssteuern (als Hauptwohnsitz)im Exposé nicht angegeben
- Maklerprovision inkl. MwSt.62.952 €
- Kreditkosten3.608 €
- Notar, Kauf- und Darlehensurkunde (Schätzung)5.620 € - 11.560 €
Wie wir rechnen
Der Zins
Es ist der Durchschnittszins der im Monat in Italien abgeschlossenen Wohnungsbaudarlehen mit Zinsbindung über 10 Jahre, den die Banca d'Italia bei den Banken erhebt und die EZB etwa fünf Wochen später veröffentlicht (harmonisierte MIR-Statistik). Das CRM von TriesteVillas lädt ihn jede Nacht herunter: Erscheint ein neuer Monat, ändert sich die Zahl hier von selbst. Für feste Zinsen gelten Verträge mit derselben Bindung (bis 5 Jahre, 5 bis 10, über 10), für variable die Verträge mit variablem Zins. Der veröffentlichte Wert ist ein Jahreszins mit Zinseszins, ohne Kosten: Für die Monatsrate wird er zum Sollzins, TAN = 12 × ((1 + Zins)^(1/12) - 1). Letzter Wert: September 2026, vorläufig.
In einem Jahr ging dieser Durchschnitt von 3,31 % (September 2025) auf 3,65 % (September 2026).
Die Angebote des Monats können abweichen: Die besten liegen oft unter dem Durchschnitt, mit Bedingungen (Anzahlung, Energieklasse, Bürgschaften, Versicherungen). Deshalb lässt sich der Zins oben ändern.
Die Rate
Annuitätendarlehen mit gleichbleibender Rate: R = C × i / (1 - (1 + i)^(-n)), mit C dem Darlehen, i dem Sollzins durch 12 und n der Zahl der Raten.
Der Effektivzins (TAEG)
Die jährlichen Kosten des ganzen Darlehens, berechnet mit den Zahlungsströmen der EU-Richtlinie: neben den Zinsen die Kosten, die üblicherweise an Bank und Staat gehen. Ersatzsteuer 0,25 % (2.258 €), Bearbeitungsgebühr 1.000 € (Annahme), Gutachten 350 €, Feuerversicherung 203 € im Jahr, Ratenabbuchung 3 € im Monat. Die Notarkosten bleiben außerhalb des Effektivzinses, wie es das Gesetz vorsieht (Art. 120-quinquies des italienischen Bankgesetzes): Sie sind in den Eigenmitteln beim Kauf enthalten. Zum Vergleich: Der durchschnittliche Effektivzins der im September 2026 in Italien abgeschlossenen Wohnungsbaudarlehen lag bei 4,05 %.
Die Eigenmittel beim Kauf
Die Anzahlung, die für dieses Haus geschätzten Erwerbssteuern im gewählten Fall, die Maklerprovision mit MwSt., die beim Abschluss fälligen Kreditkosten und der Notar für Kauf und Darlehen. Der Notar ist unsere Schätzung als Spanne, kein Kostenvoranschlag: Seit 2012 wird das Honorar mit dem Notar vereinbart, der vor der Beauftragung, nach Einsicht in die Unterlagen, einen schriftlichen Kostenvoranschlag gibt. Die Bank leiht auf den Wert ihres Gutachtens: Liegt das Gutachten unter dem Preis, sinkt das Darlehen, nicht der Preis.
Das Einkommen
Die Drittel-Regel stammt aus dem Verbraucherleitfaden der Banca d'Italia: ein Vorsichtsmaß für eine tragbare Rate, nicht das Kriterium, nach dem eine Bank entscheidet. Jede Bank prüft Einkommen, Ausgaben, Alter und Sicherheiten selbst.
Was es nicht ist
Es ist weder ein Kreditangebot noch eine Beratung. TriesteVillas ist keine Bank, kein Kreditvermittler und kein Kreditagent, und kein Vergleichsportal für Darlehen. Dieser Rechner, mit Hilfe künstlicher Intelligenz gebaut, macht eine erste Schätzung aus amtlichen Daten und den hier beschriebenen Regeln; gerechnet wird im Browser, gespeichert wird nichts.
Quellen
- EZB, Zinsstatistik der Banken (MIR): die verwendete Reihe
- Banca d'Italia, Banken und Geld: nationale Daten
- Banca d'Italia, Verbraucherleitfaden zum Hypothekarkredit
- Ersatzsteuer: D.P.R. 601/1973, Art. 18
- Steuerabzug der Zinsen: Agenzia delle Entrate
- Übliche Kosten: Informationsblätter der Banken und Vergleiche vom Oktober 2026
- Der Notar: unsere Schätzung; Archivgebühr und Beiträge nach D.M. 265/2012
- Grüne Darlehen: Vergleich vom Oktober 2026
Zinsen aktualisiert am 03.11.2026.
Grundrisse
Durch die Pläne blättern; zum Vergrößern auf den Plan tippen.
Plan 11 von 2
Unter den Grundrissen befindet sich der Katastergrundriss, ohne personenbezogene Daten: Er ist das maßgebliche Dokument. Die übrigen (aus unserer 3D-Vermessung oder Planzeichnungen) dienen nur der Veranschaulichung: Sie zeigen die Lage der Räume, nicht deren zulässige Nutzung oder Bewohnbarkeit, und haben keine bau-, kataster- oder genehmigungsrechtliche Bedeutung.
Was die Unterlagen sagen
Im Kataster ist das erste Obergeschoss ein Einzimmerapartment mit Küche; das obere Geschoss besteht aus drei Nebenräumen und einem kleinen Dachraum mit Höhen zwischen 1,50 und 2,50 Metern. Heute ist der größte Raum oben als Schlafzimmer eingerichtet, ein weiterer als begehbarer Kleiderschrank, und so beschreiben wir sie. Für einen Techniker sind es Nebenräume: Sie werden als Schlafzimmer genutzt, sind es auf dem Papier aber nicht und liegen teilweise unter den 2,50 Metern, die das Regionalgesetz für Wohnräume verlangt.
Eine vorläufige Auswertung der Unterlagen, erstellt mit Hilfe künstlicher Intelligenz durch den Abgleich von Katastergrundriss und Anzeige. Maßgeblich ist die Prüfung, die wir vor jeder Verpflichtung gemeinsam mit Ihnen anhand der Dokumente vornehmen.
Ausstattung
- Möbliert
- Kamin
- Direkt am Meer
- Am Meer
- Terrasse
- Ruhige Lage
- Stellplatz
- Klimaanlage
- Glasfaser
- Meerblick
- Wie neu
- Maisonette
- Nahe am Meer
Lage
Ungefähre Lage im Gebiet. Die genaue Adresse teilen wir auf Anfrage mit.
Wie wir KI in diesen Fotos und im Video eingesetzt haben
6 von 16 Fotos mit KI bearbeitet, die Änderungen sind auf dem Foto gekennzeichnet. Die Besichtigung bleibt der einzige Maßstab.
Wie wir sie bearbeitet haben
Die 16 Fotos dieses Inserats sind Aufnahmen des Hauses, innen und außen, und Drohnenaufnahmen. 6 der 16 wurden mit dem Werkzeug „Bereinigen“ (Clean Up) von Apple Fotos, das generative künstliche Intelligenz nutzt, retuschiert, um kleine Elemente zu entfernen; die übrigen 10 sind nicht mit künstlicher Intelligenz bearbeitet worden. Keines ist eine Simulation: Es wurden keine Gegenstände hinzugefügt. Auf 4 Innenaufnahmen wurden kleine Installationsteile entfernt: Abdeckungen von Schaltern und Steckdosen, darunter eine Steckdose mit Ladekabel, und auf 3 davon kleine weiße Sensoren an den Fensterrahmen.
Auf einer Drohnenaufnahme wurden an der Fassade ein Kabel mit Kanal und eine runde Abzweigdose entfernt, auf einer anderen ein vorbeifahrendes Auto auf der Straße entlang der Küste. Abdeckungen, Steckdosen, Sensoren, Kabel, Kanal und Abzweigdose gibt es im Haus: Diese Fotos zeigen es ohne sie. Wo ein Gegenstand entfernt wurde, ist das, was er verdeckte, nicht fotografiert: Das Modell hat es plausibel rekonstruiert.
Im Übrigen sind die Fotos laut Vergleich mit den Originalen wie aufgenommen; auf den Drohnenaufnahmen sind Haus, Terrassen, Pinienwald und Küste wie fotografiert. Auf einer Drohnenaufnahme wurde das Licht wie bei einer normalen Bildbearbeitung korrigiert. Die unbearbeiteten Originalfotos sind auf Anfrage erhältlich; die Besichtigung bleibt der einzige Maßstab für den tatsächlichen Zustand der Immobilie.
Das Video
Vertikales Short: 7 Fotos der Galerie nacheinander mit digitalem Zoom, ohne KI in der Bewegung; 2 dieser Fotos sind mit KI bearbeitet (Einzelheiten im Exposé).
Private Besichtigung anfragen
Nennen Sie uns zwei oder drei mögliche Termine: die Besichtigungen richten sich nach Ihnen.
Informationen anfragen
Wer antwortet
Kein Callcenter: es antworten die Menschen, die dieses Haus wirklich gesehen haben. Noch am selben Tag, auf Deutsch, Englisch oder Italienisch.
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Exposé zum Drucken (PDF)Alle Immobilien an der Triester Küste ansehen →
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