
Penthouse mit Dachterrasse, Viale Miramare, Barcola
Viale Miramare, Barcola-Miramare, Triest
1.450.000 €
Penthouse / Dachgeschoss · 171 m² · 3 Schlafzimmer · 2 Bäder42 Fotos
Finanzierung4.609 € im MonatBeispiel: 70 % über 30 Jahre · Sollzins 3,59 % · Effektivzins 3,72 %BerechnenPenthouse mit Dachterrasse, Viale Miramare, Barcola
Viale Miramare, Barcola-Miramare, Triest
Das Haus in drei Zahlen
Das Dach gehört zur Wohnung
Im zweiten Stock, über der Wohnung, verzeichnet der Katasterplan eine Terrasse, eine Dachbegrünung und einen Technikraum. Im ersten Stock liegt eine weitere Terrasse.
Katasterplan der Einheit, über beide Ebenen.
2025
Ein neues Haus mit vier Wohnungen
Die Anlage von 2025 besteht aus zwei Häusern mit je vier Wohnungen. Diese liegt im ersten und zweiten Stock ihres Hauses.
Zahl der Wohnungen laut technischem Projektbericht (endgültige Variante vom 28.04.2025).
2 Autos
Doppelgarage und Keller inbegriffen
Eine Garage für zwei Autos und ein Keller, im Kataster gesondert eingetragen, sind im Preis enthalten.
Garage rund 27 m² (C/6), Keller rund 7 m² (C/2).
3D-Rundgang
Besichtigen Sie die Wohnung jetzt
Aufnahmedatum: 13. Mai 2026. Der Rundgang ist eine unretuschierte Originalaufnahme: Er zeigt die Immobilie, wie sie an diesem Tag war.
Video
Haus am Wasser
Das Meer ein paar Schritte entfernt.
Das Ufer etwa 60 Meter entfernt · die nächste Badestelle etwa 240 Meter entfernt
Badegewässerqualität
- in 11 von 11 Saisons
- Ausgezeichnet
- das Meer im August, im Mittel
- 25,4 °C
- Tage im Jahr über 20 °C
- 133
- Tage im Jahr über 24 °C
- 68
Qualität: Europäische Umweltagentur, nächstgelegene Badestelle, Saisons 2015–2025. Meer: Satellitendaten NASA JPL MUR, Mittelwerte 2003–2025 für den Küstenabschnitt Barcola–Sistiana.
Woher wir das wissen
Die Drohne startete an der Uferstraße und stieg über dem neuen Gebäude auf: die Fassade zum Meer, die Dachterrasse mit Glasbrüstung und begrüntem Rasen, dann der kleine Hafen gegenüber und die Küste bis zum Schloss Miramare. Die Topolini der Promenade von Barcola liegen 350 Meter entfernt. Echte Drohnenfotos (DJI Mini 3), Frühjahr 2026: kein generatives Modell, nur verkleinert. Die Höhen sind die, die die Drohne in jedem Foto speichert, bezogen auf die Uferstraße, an der sie gestartet ist; Entfernungen Luftlinie, aus OpenStreetMap.
Objektmerkmale
- Typ
- Penthouse / Dachgeschoss
- Fläche
- 171 m²
- Zimmer
- 4
- Schlafzimmer
- 3
- Badezimmer
- 2
- Etage
- 1-2
- Energieklasse
- Noch nicht angegeben
- Zustand
- Ausgezeichnet / Renoviert
- Küche
- Offene Küche
- Terrasse
- Ja
- Meerblick
- Ja
- Etagen im Gebäude
- 2
- Aufzug
- Ja
- Barrierefrei
- Ja
- Garage / Stellplatz
- Ja
- Heizung
- Eigene Heizung
Beschreibung
In Barcola, direkt an der Uferpromenade auf Höhe des kleinen Hafens von Cedas, liegt dieses Neubau-Penthouse aus dem Jahr 2025. Die Südwestausrichtung holt die Sonnenuntergänge über der Adria bis in die Wohnräume.
Laut Energieplanung ist das Gebäude ein Niedrigstenergiegebäude (NZEB): Wärmedämmung neuester Generation, autonome Fußbodenheizung mit Wärmepumpe, integrierte Warmwasserbereitung, Photovoltaik, Klimaanlage und einbruchhemmende Fenster.
Verteilt ist die Wohnung auf zwei Ebenen, erstes und zweites Obergeschoss. Vom Eingang mit Garderobe gelangt man in ein großzügiges Wohnzimmer mit Küche, das sich zu einer rund 49 m² großen Terrasse öffnet; dazu drei Schlafzimmer, zwei Bäder mit Fenster, ein Abstellraum und ein Hauswirtschaftsraum. Den Abschluss bildet ein privater Solarpavillon von etwa 115 m², nutzbar als Terrasse und Dachgarten, sowie ein Technikraum.
Als Zubehör inbegriffen: ein Doppelstellplatz in der Garage von rund 27 m² und ein Keller von etwa 7 m². Die Katasterfläche beträgt 171 m², 149 m² ohne die Außenflächen; die Innenfläche des Penthouses liegt bei etwa 146 m², zuzüglich der weiten Terrassen.
Das Meer am Haus, gemessen
Eine Gehminute, ausgezeichnetes Wasser
Vom Penthouse zum Wasser des kleinen Hafens überquert man den Radweg und den Viale Miramare: eine Gehminute. Die nächste Messstelle der ARPA liegt am Strand von Barcola, vor dem California Inn, etwa 250 Meter entfernt: Von April bis September wird das Wasser seit 2010 jeden Monat geprüft, und die Europäische Umweltagentur stuft es in jeder der letzten elf Saisons als «ausgezeichnet» ein. Die Linie ist das Meer vom Satelliten aus, Monat für Monat; die Punkte sind die bei jeder Probe am Strand gemessenen Temperaturen.
Woher wir das wissen
Proben und Strandtemperaturen: ARPA FVG, Messstelle IT006032006005 «Barcola, fronte bar California Inn» (Open Data der Region FVG, 104 Proben 2010-2026; Strandtemperaturen bis 2025). Einstufungen: Europäische Umweltagentur 2015-2025; Saison 2026, Beschluss der Region FVG Nr. 1855 vom 19. Dezember 2025. Meerestemperatur Monat für Monat: NASA JPL MUR SST, Tagesmittel 2003-2025 der Meereszelle vor dem Haus (45,69 N, 13,73 O); die Tage über 20 °C sind das Mittel der Jahre (116-154). Der Satellit misst die Oberfläche draußen, der Strand das Ufer: Beides wird nie vermischt.
Im Detail
Für alle, die alles wissen wollen
Die Vertiefungen, mit Messungen und Quellen. Einzeln zu öffnen.
Sechs öffentliche Befliegungen über derselben Stelle, von 1989 bis 2017: Über der Uferstraße und dem kleinen Hafen ist nur Wald. Das Gebäude kam später, 2025, und der Wald ringsum ist geblieben.
Der Wald über der Uferstraße; unten der kleine Hafen.
Schwarzweiß-Orthofoto, beflogen 1989 (Serie «1988-89») · Nationales Geoportal Italiens, Umweltministerium (CC BY 4.0)
Der Wald zwischen den höher gelegenen Villen und der Uferstraße.
Schwarzweiß-Orthofoto, beflogen 1997 (Serie «1994-98») · Nationales Geoportal Italiens, Umweltministerium (CC BY 4.0)
In Farbe: dichte Bäume über der Uferstraße.
Farb-Orthofoto, beflogen 1998 (Serie «2000») · Nationales Geoportal Italiens, Umweltministerium (CC BY 4.0)
Derselbe Wald; der kleine Hafen unter der Uferstraße.
Farb-Orthofoto, beflogen 2007 (Serie «2006») · Nationales Geoportal Italiens, Umweltministerium (CC BY 4.0)
Farb-Orthofoto, beflogen 2011 (Serie «2012») · Nationales Geoportal Italiens, Umweltministerium (CC BY 4.0)
Kahle Bäume, ein Pfad steigt durch den Wald. Das Gebäude kommt 2025.
True-Orthofoto 2017-2020, Befliegung 2017 · Autonome Region Friaul-Julisch Venetien (CC BY 4.0)
Echte Fotos: kein generatives Modell, nur Zuschnitt, Neuabtastung auf 0,5 m pro Pixel und Ausrichtung auf die Befliegung 2017, die Verschiebungen von wenigen Metern zwischen den Flügen ausgleicht (wo sich der Ort zu stark verändert hat, gilt die Georeferenzierung des Fluges). Ausschnitt 640 × 480 m, Norden oben.
Indikative Steuern & Kosten
Kaufkosten (einmalig)
- Steuern Erstwohnsitz
- ≈ 3.354 €
- TriesteVillas-Provision
- ≈ 58.000 €+ MwSt.
- Notar
- ≈ 3.100-6.100 €Schätzung, inkl. MwSt. und Kosten
- Geschätzte Gesamtkosten des Kaufs
- ≈ 1.527.200 € – 1.530.200 €
Unverbindliche Schätzung: die genaue Rechnung gehen wir gemeinsam durch, Posten für Posten.
Jährliche laufende Kosten
- Immobiliensteuer · ILIA
- Befreit (Hauptwohnsitz)
- Abfallgebühr · TARI
- Bewohner2≈ 289 €/Jahr
Die jährlichen Kosten sind indikative, mit einer Formel aus Katasterdaten und kommunalen Tarifen berechnete Schätzungen und ersetzen keine offizielle Prüfung.
Die Finanzierung für dieses Haus
4.609 €im Monat
für ein Darlehen von 1.015.000 € (70 % des Preises) über 30 Jahre: 360 Monatsraten mit festem Zins
- Sollzins (TAN)
- 3,59 %
- nominaler Jahreszins
- Effektivzins (TAEG)
- 3,72 %
- Gesamtkosten pro Jahr, mit Nebenkosten
Eine erste Schätzung, mit Hilfe von KI aus amtlichen Daten erstellt: kein Kreditangebot. Betrag, Zins und Bedingungen legt die Bank nach ihrer eigenen Prüfung fest.
Sollzins aus dem Durchschnitt der im September 2026 in Italien abgeschlossenen Darlehen mit Zinsbindung über 10 Jahre (vorläufiger Wert): EZB, Daten der Banca d'Italia.
Der Ratgeber: Immobilienfinanzierung in Italien für Nichtansässige
Käufern mit Wohnsitz im Ausland leihen italienische Banken meist 50-60 % des Wertes: „Ich wohne im Ausland“ rechnet neu.
Wer kauft
- Monatsrate
- 4.609 €
- 360 Monatsraten
- Zinsen insgesamt
- 644.288 €
- Gesamtbetrag
- 1.671.107 €
- Raten und Kreditkosten
- Eigenmittel beim Kauf
- 518.800 € - 525.000 €
- Anzahlung, Erwerbssteuern, Maklerprovision inkl. MwSt., Kreditkosten und Notar, als Spanne
- Empfohlenes Nettoeinkommen
- mindestens 13.827 € im Monat
- Für die Banca d'Italia sollte die Rate vernünftigerweise ein Drittel des verfügbaren Einkommens nicht übersteigen, auch mehrerer Kreditnehmer zusammen. Eine Vorsichtsregel, keine Voraussetzung: Jede Bank hat eigene Kriterien.
- Italienischer Steuerabzug (IRPEF)
- bis 760 € im ersten Jahr
- 19 % der Zinsen und Kreditkosten für den Hauptwohnsitz, bis 4.000 € im Jahr pro Vertrag (760 € Steuer), aufgeteilt auf die Kreditnehmer. Ab 75.000 € Einkommen zählt er bei Darlehen ab 2025 zur Obergrenze der Abzüge; und seit 2026 sinken über 200.000 € die Abzüge insgesamt um 440 €.
- Anzahlung435.000 €
- Erwerbssteuern (als Hauptwohnsitz)3.354 €
- Maklerprovision inkl. MwSt.70.760 €
- Kreditkosten3.888 €
- Notar, Kauf- und Darlehensurkunde (Schätzung)5.830 € - 11.980 €
Wie wir rechnen
Der Zins
Es ist der Durchschnittszins der im Monat in Italien abgeschlossenen Wohnungsbaudarlehen mit Zinsbindung über 10 Jahre, den die Banca d'Italia bei den Banken erhebt und die EZB etwa fünf Wochen später veröffentlicht (harmonisierte MIR-Statistik). Das CRM von TriesteVillas lädt ihn jede Nacht herunter: Erscheint ein neuer Monat, ändert sich die Zahl hier von selbst. Für feste Zinsen gelten Verträge mit derselben Bindung (bis 5 Jahre, 5 bis 10, über 10), für variable die Verträge mit variablem Zins. Der veröffentlichte Wert ist ein Jahreszins mit Zinseszins, ohne Kosten: Für die Monatsrate wird er zum Sollzins, TAN = 12 × ((1 + Zins)^(1/12) - 1). Letzter Wert: September 2026, vorläufig.
In einem Jahr ging dieser Durchschnitt von 3,31 % (September 2025) auf 3,65 % (September 2026).
Die Angebote des Monats können abweichen: Die besten liegen oft unter dem Durchschnitt, mit Bedingungen (Anzahlung, Energieklasse, Bürgschaften, Versicherungen). Deshalb lässt sich der Zins oben ändern.
Die Rate
Annuitätendarlehen mit gleichbleibender Rate: R = C × i / (1 - (1 + i)^(-n)), mit C dem Darlehen, i dem Sollzins durch 12 und n der Zahl der Raten.
Der Effektivzins (TAEG)
Die jährlichen Kosten des ganzen Darlehens, berechnet mit den Zahlungsströmen der EU-Richtlinie: neben den Zinsen die Kosten, die üblicherweise an Bank und Staat gehen. Ersatzsteuer 0,25 % (2.538 €), Bearbeitungsgebühr 1.000 € (Annahme), Gutachten 350 €, Feuerversicherung 228 € im Jahr, Ratenabbuchung 3 € im Monat. Die Notarkosten bleiben außerhalb des Effektivzinses, wie es das Gesetz vorsieht (Art. 120-quinquies des italienischen Bankgesetzes): Sie sind in den Eigenmitteln beim Kauf enthalten. Zum Vergleich: Der durchschnittliche Effektivzins der im September 2026 in Italien abgeschlossenen Wohnungsbaudarlehen lag bei 4,05 %.
Die Eigenmittel beim Kauf
Die Anzahlung, die für dieses Haus geschätzten Erwerbssteuern im gewählten Fall, die Maklerprovision mit MwSt., die beim Abschluss fälligen Kreditkosten und der Notar für Kauf und Darlehen. Der Notar ist unsere Schätzung als Spanne, kein Kostenvoranschlag: Seit 2012 wird das Honorar mit dem Notar vereinbart, der vor der Beauftragung, nach Einsicht in die Unterlagen, einen schriftlichen Kostenvoranschlag gibt. Die Bank leiht auf den Wert ihres Gutachtens: Liegt das Gutachten unter dem Preis, sinkt das Darlehen, nicht der Preis.
Das Einkommen
Die Drittel-Regel stammt aus dem Verbraucherleitfaden der Banca d'Italia: ein Vorsichtsmaß für eine tragbare Rate, nicht das Kriterium, nach dem eine Bank entscheidet. Jede Bank prüft Einkommen, Ausgaben, Alter und Sicherheiten selbst.
Was es nicht ist
Es ist weder ein Kreditangebot noch eine Beratung. TriesteVillas ist keine Bank, kein Kreditvermittler und kein Kreditagent, und kein Vergleichsportal für Darlehen. Dieser Rechner, mit Hilfe künstlicher Intelligenz gebaut, macht eine erste Schätzung aus amtlichen Daten und den hier beschriebenen Regeln; gerechnet wird im Browser, gespeichert wird nichts.
Quellen
- EZB, Zinsstatistik der Banken (MIR): die verwendete Reihe
- Banca d'Italia, Banken und Geld: nationale Daten
- Banca d'Italia, Verbraucherleitfaden zum Hypothekarkredit
- Ersatzsteuer: D.P.R. 601/1973, Art. 18
- Steuerabzug der Zinsen: Agenzia delle Entrate
- Übliche Kosten: Informationsblätter der Banken und Vergleiche vom Oktober 2026
- Der Notar: unsere Schätzung; Archivgebühr und Beiträge nach D.M. 265/2012
Zinsen aktualisiert am 03.11.2026.
Grundrisse
Durch die Pläne blättern; zum Vergrößern auf den Plan tippen.
Plan 11 von 3
Unter den Grundrissen befindet sich der Katastergrundriss, ohne personenbezogene Daten: Er ist das maßgebliche Dokument. Die übrigen (aus unserer 3D-Vermessung oder Planzeichnungen) dienen nur der Veranschaulichung: Sie zeigen die Lage der Räume, nicht deren zulässige Nutzung oder Bewohnbarkeit, und haben keine bau-, kataster- oder genehmigungsrechtliche Bedeutung.
Ausstattung
- Klimaanlage
- Penthouse
- Keller
- Garten
- Dachgeschoss
- Neubau
- Stellplatz
- Terrasse
Lage
Ungefähre Lage im Gebiet. Die genaue Adresse teilen wir auf Anfrage mit.
Wie wir KI in diesen Fotos und in den Videos eingesetzt haben
Alle 42 Fotos mit KI retuschiert: 13 bearbeitet und 13 Simulationen, auf dem Foto gekennzeichnet; die übrigen nur in Licht und Farbe. Die Besichtigung bleibt der einzige Maßstab.
Wie wir sie bearbeitet haben
Die 43 Bilder dieses Inserats gehen von Fotos der Innenräume, der Terrassen und des Gebäudes von außen aus, darunter eine Luftaufnahme. Alle 43 sind durch ein generatives Bildmodell gegangen, genutzt über die Plattform Higgsfield: 42 durch ein Modell der Nano-Banana-Familie von Google, 1 durch GPT Image von OpenAI. 16 wurden nur in Licht und Farbe bearbeitet, ohne etwas hinzuzufügen oder zu entfernen; 13 wurden bearbeitet, um Gegenstände zu entfernen oder für begrenzte Änderungen, die weiter unten genannt sind; 14 sind Simulationen, in denen das Modell etwas hinzugefügt, ersetzt oder erfunden hat, und tragen auf der Website das Etikett «AI · simuliert». Entfernt wurden: Mülleimer, eine Heißluftfritteuse, Behälter und die Gegenstände neben der Spüle in der Küche; der Staubsauger; ein silberner Gegenstand im Vordergrund; die Spiegelung des Fotografen in einer Glasscheibe; Gegenstände am Boden und Kabel; draußen ein Auto auf der Straße, eine Person auf dem Weg und eine Bank im Vordergrund.
Hinzugefügt oder verändert wurden: Auf 3 Fotos wurde das Bett, im Original nur eine Matratze, mit weißer Bettwäsche und Kissen bezogen; die offene Tür eines Schranks wurde geschlossen; die Unterbauleuchte der Küche und das Licht unter einem Waschbecken wurden eingeschaltet; ein dunkles Auto auf der Straße wurde weiß, und ein geparkter Transporter wurde durch zwei Autos ersetzt, einen Geländewagen und einen Sportwagen, die es in Wirklichkeit nicht gibt; auf 6 Fotos wurde der diesige, weiße oder graue Himmel der Aufnahme verändert: auf 4 wurde er blau, mit Wolken, die das Modell hinzugefügt hat, auf einem zu einem Sonnenuntergang mit Wolken, auf einem wurde er klar; auf 3 Fotos wurde das Licht zu Abendlicht gemacht. Wo ein Gegenstand entfernt wurde, wurde das, was er verdeckte, nicht fotografiert: Das Modell hat es plausibel rekonstruiert. Das Modell hat auch feste Teile und Ausblicke verändert: Es hat 2 Steckdosen, eine davon mit herabhängendem Kabel, eine Schalterabdeckung, einen Schalter sowie Griff und Spion einer Tür entfernt; es hat einen Sicherungskasten in ein aufgehängtes Bild verwandelt; es hat eine Klappe unter der Treppe und Stufenbeleuchtung hinzugefügt; es hat das im Original vertrocknete Gründach im Vordergrund in Steinpflanzkübel mit üppigen Pflanzen verwandelt, die nicht echt sind; es hat den abgenutzten Belag einer Straße erneuert; es hat einen freien Blick in einer Glasfront erfunden, die im Original von einem heruntergelassenen Rollo verdeckt ist, einen beleuchteten Raum hinter einer im Original dunklen Fenstertür, einen Blick auf den Golf mit Hügeln und Meer sowie Berge im Hintergrund, die man in Wirklichkeit nicht sieht; es hat die Vegetation und den Blick durch das Glasgeländer einer Terrasse neu gezeichnet.
Auf 2 Fotos wurde der Bildausschnitt erweitert, und auf einem der beiden wurde auch der Blickwinkel der Luftaufnahme rekonstruiert: Die hinzugefügten Teile, einmal mit einem Toilettenpapierhalter, einmal mit Himmel und Bäumen, hat das Modell gezeichnet. Auf den 16 nur in Licht und Farbe bearbeiteten Fotos wurde nichts hinzugefügt oder entfernt; für die übrigen gibt es keine Liste der Teile, die als identisch mit der Aufnahme geprüft sind. Licht und Farben wurden wie bei einer normalen Bildbearbeitung korrigiert; auch wo es nichts hinzugefügt hat, hat das Modell das ganze Bild neu berechnet: Die feine Struktur von Oberflächen und Ausblicken ist rekonstruiert, nicht fotografiert.
Die unbearbeiteten Originalfotos sind auf Anfrage erhältlich; die Besichtigung bleibt der einzige Maßstab für den tatsächlichen Zustand der Immobilie.
Die Videos
Aus mit KI bearbeiteten Fotos dieser Immobilie geschnittenes Video. Die Sprecherstimme ist mit KI erzeugt.
Vertikales Short: 8 Fotos der Galerie nacheinander mit digitalem Zoom, ohne KI; bei 8 Fotos wurden Licht und Farben mit KI korrigiert.
Private Besichtigung anfragen
Nennen Sie uns zwei oder drei mögliche Termine: die Besichtigungen richten sich nach Ihnen.
Informationen anfragen
Wer antwortet
Kein Callcenter: es antworten die Menschen, die dieses Haus wirklich gesehen haben. Noch am selben Tag, auf Deutsch, Englisch oder Italienisch.
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