
Penthouse s strešno teraso, Miramarska cesta, Barkovlje
Viale Miramare, Barkovlje–Miramar, Trst
1.450.000 €
Penthouse / Mansarda · 171 m² · 3 spalnice · 2 kopalnici42 fotografij
Kredit4.609 € na mesecprimer: 70 % za 30 let · TAN 3,59 % · EOM 3,72 %IzračunPenthouse s strešno teraso, Miramarska cesta, Barkovlje
Viale Miramare, Barkovlje–Miramar, Trst
Hiša v treh številkah
Streha je del stanovanja
V drugem nadstropju, nad stanovanjem, katastrski načrt prikazuje teraso, zeleno streho in tehnični prostor. V prvem nadstropju je še ena terasa.
Katastrski načrt enote v obeh nadstropjih.
2025
Nova stavba s štirimi stanovanji
Kompleks iz leta 2025 sestavljata dve stavbi s po štirimi stanovanji. To stanovanje je v prvem in drugem nadstropju svoje stavbe.
Število stanovanj iz tehničnega poročila projekta (končna varianta z dne 28. 4. 2025).
2 avtomobila
Dvojna garaža in klet, vključeni
Garaža za dva avtomobila in klet, v katastru vpisani posebej, sta vključeni v ceno.
Garaža približno 27 m² (C/6), klet približno 7 m² (C/2).
3D-ogled
Oglejte si dom zdaj
Datum snemanja: 13. maj 2026. Ogled je izviren posnetek brez retuširanja: prikazuje nepremičnino, kakršna je bila tisti dan.
Video
Hiša ob vodi
Morje na dosegu roke.
Obala približno 60 metrov stran · najbližja kopalna točka približno 240 metrov stran
Kakovost kopalne vode
- v 11 od 11 sezon
- Odlična
- morje avgusta, v povprečju
- 25,4 °C
- dni na leto nad 20 °C
- 133
- dni na leto nad 24 °C
- 68
Kakovost: Evropska agencija za okolje, najbližja kopalna točka, sezone 2015–2025. Morje: satelitski podatki NASA JPL MUR, povprečja 2003–2025 za obalni odsek Barkovlje–Sesljan.
Kako to vemo
Dron je vzletel z drevoreda in se dvignil nad novo stavbo: fasada proti morju, strešna terasa s steklenim parapetom in ozelenjeno trato, nato pristanček nasproti in obala vse do gradu Miramar. Topolini barkovljanskega sprehajališča so 350 metrov stran. Pravi posnetki z drona (DJI Mini 3), pomlad 2026: brez generativnega modela, le pomanjšani. Višine so tiste, ki jih dron zapiše ob vsakem posnetku, glede na drevored, s katerega je vzletel; razdalje so zračne, iz OpenStreetMap.
Lastnosti nepremičnine
- Vrsta
- Penthouse / Mansarda
- Površina
- 171 m²
- Sobe
- 4
- Spalnice
- 3
- Kopalnice
- 2
- Nadstropje
- 1-2
- Energetski razred
- Še ni navedeno
- Stanje
- Odlično / Prenovljeno
- Kuhinja
- Odprta kuhinja
- Terasa
- Da
- Pogled na morje
- Da
- Nadstropja v stavbi
- 2
- Dvigalo
- Da
- Dostop za gibalno ovirane
- Da
- Garaža / parkirna mesta
- Da
- Ogrevanje
- Etažno (lastno)
Opis
Barkovlje, prva vrsta ob morju v višini marine Cedas: tu se nahaja ta penthouse novogradnje, dokončan leta 2025. Jugozahodna lega – sončni zahodi nad Jadranom prihajajo naravnost v dom.
Po energetskem projektu je stavba skoraj ničenergijska (NZEB). Toplotna izolacija najnovejše generacije, samostojno talno ogrevanje s toplotno črpalko, integrirana priprava tople vode, fotovoltaična naprava, klimatska naprava in protivlomno stavbno pohištvo.
Penthouse se razprostira na dveh nivojih, v prvem in drugem nadstropju. Vhod z garderobo, nato prostorna dnevna soba s kuhinjo, ki se odpira na teraso velikosti okoli 49 m², tri spalnice, dve kopalnici z okni, shramba in pralnica. Vse skupaj kroni zasebni sončni paviljon velikosti okoli 115 m², uporaben kot terasa in strešni vrt, ter tehnični prostor.
K nepremičnini spadata, vključena v ceno, dvojno parkirno mesto v garaži velikosti okoli 27 m² in klet velikosti okoli 7 m². Katastrska površina znaša 171 m², 149 m² brez odprtih površin; notranjost penthousa meri okoli 146 m², poleg prostornih teras.
Morje ob hiši, izmerjeno
Minuta hoje, odlična voda
Od penthousa do vode malega pristanišča prečkate kolesarsko stezo in Viale Miramare: minuta hoje. Najbližje merilno mesto agencije ARPA je na plaži v Barkovljah, pred California Inn, približno 250 metrov stran: od aprila do septembra vodo od leta 2010 preverjajo vsak mesec, Evropska agencija za okolje pa jo v vsaki od zadnjih enajstih sezon ocenjuje kot «odlično». Črta je morje s satelita, mesec za mesecem; točke so temperature, izmerjene na plaži ob vsakem vzorčenju.
Kako to vemo
Vzorci in temperature na plaži: ARPA FJK, merilno mesto IT006032006005 «Barcola, fronte bar California Inn» (odprti podatki dežele FJK, 104 vzorcev 2010-2026; temperatura na plaži do leta 2025). Ocene: Evropska agencija za okolje 2015-2025; sezona 2026, sklep dežele FJK št. 1855 z dne 19. decembra 2025. Temperatura morja po mesecih: NASA JPL MUR SST, dnevno povprečje 2003-2025 morske celice pred hišo (45,69 S, 13,73 V); dnevi nad 20 °C so povprečje let (116-154). Satelit meri površje na odprtem, plaža obrežje: podatkov ne mešamo.
Podrobno
Za tiste, ki želijo vedeti vse
Poglobitve z meritvami in viri. Odprete jih eno za drugo.
Šest javnih preletov nad istim mestom, od leta 1989 do 2017: nad drevoredom in pristančkom je samo gozd. Stavba je prišla pozneje, leta 2025, gozd okoli pa je ostal.
Črno-bel ortofoto, prelet 1989 (serija «1988-89») · italijanski nacionalni geoportal, ministrstvo za okolje (CC BY 4.0)
Gozd med vilami višje zgoraj in drevoredom.
Črno-bel ortofoto, prelet 1997 (serija «1994-98») · italijanski nacionalni geoportal, ministrstvo za okolje (CC BY 4.0)
Barvni ortofoto, prelet 1998 (serija «2000») · italijanski nacionalni geoportal, ministrstvo za okolje (CC BY 4.0)
Barvni ortofoto, prelet 2007 (serija «2006») · italijanski nacionalni geoportal, ministrstvo za okolje (CC BY 4.0)
Barvni ortofoto, prelet 2011 (serija «2012») · italijanski nacionalni geoportal, ministrstvo za okolje (CC BY 4.0)
Gola drevesa, steza se vzpenja skozi gozd. Stavba bo prišla leta 2025.
Pravi ortofoto 2017-2020, prelet 2017 · Avtonomna dežela Furlanija - Julijska krajina (CC BY 4.0)
Pravi posnetki: brez generativnega modela, le obrez, prevzorčenje na 0,5 m na slikovno točko in poravnava na prelet iz leta 2017, ki popravi nekajmetrske zamike med preleti (kjer se je kraj preveč spremenil, velja georeferenciranje preleta). Izsek 640 × 480 m, sever zgoraj.
Okvirni davki in stroški
Stroški nakupa (enkratni)
- Davki – glavno prebivališče (prima casa)
- ≈ 3.354 €
- Provizija TriesteVillas
- ≈ 58.000 €+ DDV
- Notar
- ≈ 3.100-6.100 €ocena, z DDV in stroški
- Okvirni skupni strošek nakupa
- ≈ 1.527.200 € – 1.530.200 €
Okvirna ocena: natančen izračun naredimo skupaj, postavko za postavko.
Letni stroški lastništva
- Davek na nepremičnino · ILIA
- Oproščeno (glavno prebivališče)
- Davek na odpadke · TARI
- Stanovalci2≈ 289 €/leto
Letni stroški so okvirne ocene, izračunane s formulo iz katastrskih podatkov in občinskih tarif, in ne nadomeščajo uradnega preverjanja.
Stanovanjski kredit za to nepremičnino
4.609 €na mesec
za kredit 1.015.000 € (70 % cene) za 30 let: 360 mesečnih obrokov s fiksno obrestno mero
- TAN
- 3,59 %
- nominalna letna obrestna mera
- EOM (TAEG)
- 3,72 %
- skupni letni strošek, s stroški
Prva ocena, pripravljena s pomočjo umetne inteligence na podlagi uradnih podatkov: ni ponudba kredita. Znesek, obrestno mero in pogoje določi banka po lastni presoji.
TAN: povprečje stanovanjskih kreditov s fiksno obrestno mero nad 10 let, sklenjenih v Italiji, za september 2026 (začasni podatek): ECB, podatki Banke Italije.
Vodnik: hipotekarni kredit v Italiji za nerezidente
Kupcem s prebivališčem v tujini italijanske banke običajno posodijo 50-60 % vrednosti: »Živim v tujini« preračuna znesek.
Kupec
- Mesečni obrok
- 4.609 €
- 360 obrokov
- Obresti skupaj
- 644.288 €
- Skupni znesek za plačilo
- 1.671.107 €
- obroki in stroški kredita
- Lastna sredstva ob podpisu
- 518.800 € - 525.000 €
- polog, davki ob nakupu, provizija agencije z DDV, stroški kredita in notar, kot razpon
- Priporočeni neto dohodek
- vsaj 13.827 € na mesec
- Po Banki Italije je razumno, da obrok ne presega tretjine razpoložljivega dohodka, tudi več kreditojemalcev skupaj. To je pravilo previdnosti, ne pogoj: vsaka banka ima svoja merila.
- Italijanska davčna olajšava (IRPEF)
- do 760 € v prvem letu
- 19 % obresti in stroškov kredita za glavno prebivališče, do 4.000 € na leto na pogodbo (760 € davka), razdeljeno med kreditojemalce. Pri dohodku nad 75.000 € se pri kreditih od leta 2025 šteje v zgornjo mejo olajšav; od leta 2026 pa se nad 200.000 € skupne olajšave zmanjšajo za 440 €.
- Polog435.000 €
- Davki ob nakupu (kot prvo stanovanje)3.354 €
- Provizija agencije z DDV70.760 €
- Stroški kredita3.888 €
- Notar, kupna in kreditna pogodba (ocena)5.830 € - 11.980 €
Kako računamo
Obrestna mera
To je povprečna obrestna mera stanovanjskih kreditov s fiksno obrestno mero nad 10 let, sklenjenih v Italiji v mesecu, ki jo Banka Italije zbere pri bankah, ECB pa objavi približno pet tednov pozneje (usklajena statistika MIR). CRM TriesteVillas jo prenese vsako noč: ko izide nov mesec, se številka tukaj sama posodobi. Za fiksno obrestno mero se uporabljajo pogodbe z enako dobo fiksnosti (do 5 let, od 5 do 10, nad 10), za variabilno pogodbe z variabilno obrestno mero. Objavljena vrednost je letna obrestna mera z obrestnimi obrestmi, brez stroškov: za mesečni obrok postane nominalna obrestna mera, TAN = 12 × ((1 + mera)^(1/12) - 1). Zadnji podatek: september 2026, začasen.
V enem letu se je to povprečje spremenilo z 3,31 % (september 2025) na 3,65 % (september 2026).
Ponudbe meseca so lahko drugačne: najboljše so pogosto pod povprečjem, s pogoji (polog, energijski razred, jamstva, zavarovanja). Zato lahko obrestno mero zgoraj spremenite.
Obrok
Anuitetno odplačevanje z enakimi obroki: R = C × i / (1 - (1 + i)^(-n)), kjer je C glavnica, i TAN, deljen z 12, in n število obrokov.
EOM (TAEG)
Letni strošek celotnega kredita, izračunan z denarnimi tokovi evropske direktive: poleg obresti stroški, ki se običajno plačajo banki in državi. Nadomestni davek 0,25 % (2.538 €), stroški odobritve 1.000 € (predpostavka), cenitev 350 €, požarno zavarovanje 228 € na leto, stroški obroka 3 € na mesec. Notarski stroški niso vključeni v EOM, kot določa zakon (člen 120-quinquies italijanskega bančnega zakona): zajeti so v lastnih sredstvih ob podpisu. Za primerjavo: povprečna EOM stanovanjskih kreditov, sklenjenih v Italiji, za september 2026 je bila 4,05 %.
Lastna sredstva ob podpisu
Polog, davki ob nakupu, ocenjeni za to nepremičnino v izbranem primeru, provizija agencije z DDV, stroški kredita ob podpisu in notar za nakup in za kredit. Notar je naša ocena v razponu, ne predračun: od leta 2012 se plačilo dogovori z notarjem, ki pred naročilom, po pregledu dokumentov, da pisni okvirni predračun. Banka posodi na vrednost iz svoje cenitve: če je cenitev nižja od cene, se zmanjša kredit, ne cena.
Dohodek
Pravilo tretjine je iz vodnika Banke Italije za potrošnike: previdnostna mera za vzdržen obrok, ne merilo, po katerem banka odloča. Vsaka banka sama oceni dohodek, izdatke, starost in zavarovanja.
Kaj ni
Ni ponudba kredita ne svetovanje. TriesteVillas ni banka, ni kreditni posrednik ne kreditni zastopnik in ni primerjalnik kreditov. Ta kalkulator, izdelan s pomočjo umetne inteligence, naredi prvo oceno na podlagi uradnih podatkov in tu opisanih pravil; računa se v brskalniku in nič se ne shrani.
Viri
- ECB, statistika obrestnih mer bank (MIR): uporabljena serija
- Banka Italije, Banke in denar: nacionalni podatki
- Banka Italije, vodnik za potrošnike o hipotekarnem kreditu
- Nadomestni davek: D.P.R. 601/1973, 18. člen
- Davčna olajšava za obresti: Agenzia delle Entrate
- Običajni stroški: informativni listi bank in primerjave oktobra 2026
- Notar: naša ocena; arhivska taksa in prispevki po D.M. 265/2012
Obrestne mere posodobljene 3. 11. 2026.
Tlorisi
Prelistajte načrte; za povečavo tapnite tloris.
Načrt 11 od 3
Med tlorisi je katastrski načrt brez osebnih podatkov: to je merodajni dokument. Drugi tlorisi (iz našega 3D-posnetka ali projektne risbe) so zgolj informativni: prikazujejo, kje so prostori, ne pa njihove dovoljene namembnosti ali primernosti za bivanje, in nimajo urbanistične, katastrske ali dovoljenjske veljave.
Oprema
- Klimatska naprava
- Penthouse
- Klet
- Vrt
- Mansarda
- Novogradnja
- Parkirno mesto
- Terasa
Lokacija
Približna lokacija na območju. Točen naslov sporočimo na zahtevo.
Kako smo pri teh fotografijah in videih uporabili umetno inteligenco
Z umetno inteligenco smo uredili vseh 42 fotografij; označeno na fotografiji: 13 spremenjenih in 13 simulacij; pri ostalih smo popravili le svetlobo in barve. Ogled ostaja edino merilo.
Kako smo jih uredili
43 slik v tem oglasu izhaja iz fotografij notranjih prostorov, teras in stavbe od zunaj, med njimi je en posnetek iz zraka. Vseh 43 je šlo skozi generativni model za slike, uporabljen prek platforme Higgsfield: 42 skozi model iz družine Nano Banana podjetja Google, 1 skozi GPT Image podjetja OpenAI. 16 jih je bilo obdelanih samo glede svetlobe in barv, brez dodajanja ali odstranjevanja; 13 jih je bilo spremenjenih za odstranitev predmetov ali za omejene spremembe, ki so navedene spodaj; 14 je simulacij, v katerih je model nekaj dodal, zamenjal ali izmislil, in na spletni strani nosijo oznako «AI · simulacija». Odstranjeni so bili: koši za smeti, cvrtnik na vroč zrak, posode in predmeti ob pomivalnem koritu v kuhinji; sesalnik; srebrn predmet v ospredju; odsev fotografa v steklu; predmeti na tleh in kabli; zunaj avtomobil na cesti, oseba na poti in klop v ospredju.
Dodano ali spremenjeno je bilo: na 3 fotografijah je postelja, na posnetku le vzmetnica, postlana z belimi rjuhami in blazinami; odprta vrata omare so zaprta; prižgani sta luč pod zgornjimi kuhinjskimi omaricami in luč pod umivalnikom; temen avtomobil na cesti je postal bel, parkirani kombi pa je zamenjan z dvema avtomobiloma, terencem in športnim avtom, ki ju v resnici ni; na 6 fotografijah je bilo nebo s posnetka, zamegljeno, belo ali sivo, spremenjeno: na 4 je postalo modro z oblaki, ki jih je dodal model, na eni sončni zahod z oblaki, na eni je postalo jasno; na 3 fotografijah je svetloba postala svetloba sončnega zahoda. Kjer je bil predmet odstranjen, tisto, kar je zakrival, ni bilo fotografirano: rekonstruiral ga je model, tako da je videti verodostojno. Model je spremenil tudi nepremične dele in razglede: odstranil je 2 vtičnici, eno z visečim kablom, stikalno ploščo, stikalo ter kljuko in kukalo na vratih; električno omarico je spremenil v obešeno sliko; dodal je loputo pod stopnicami in luči na stopnicah; zeleno streho v ospredju, na posnetku suho, je spremenil v kamnita korita z bujnimi rastlinami, ki niso resnična; obnovil je obrabljen asfalt na cesti; izmislil je prost pogled v stekleni steni, ki jo na posnetku zastira spuščeno senčilo, osvetljen prostor za balkonskimi vrati, ki so na posnetku temna, pogled na zaliv s hribi in morjem ter gore v ozadju, ki se v resnici ne vidijo; na novo je narisal rastlinje in to, kar se vidi skozi stekleno ograjo ene od teras.
Na 2 fotografijah je bil kader razširjen, na eni od njiju pa je bil rekonstruiran tudi kot posnetka iz zraka: dodana dela, enkrat z držalom za toaletni papir, drugič z nebom in drevesi, je narisal model. Na 16 fotografijah, obdelanih samo glede svetlobe in barv, ni bilo nič dodano ali odstranjeno; za druge ni seznama delov, preverjenih kot enakih posnetku. Svetloba in barve so bile popravljene kot pri običajni obdelavi fotografij; tudi kjer ni ničesar dodal, je model na novo izračunal celotno sliko: fina struktura površin in razgledov je rekonstruirana, ne fotografirana.
Izvirne neobdelane fotografije so na voljo na zahtevo; ogled ostaja edino merilo za dejansko stanje nepremičnine.
Videi
Video, zmontiran iz fotografij te nepremičnine, obdelanih z umetno inteligenco. Glas pripovedovalca je ustvarjen z umetno inteligenco.
Navpični Short: fotografije iz galerije (8) zaporedoma z digitalno povečavo, brez UI; fotografije s svetlobo in barvami, popravljenimi z UI: 8.
Rezervirajte zasebni ogled
Navedite dva ali tri termine, ki vam ustrezajo: oglede prilagodimo vam.
Pošljite povpraševanje
Kdo odgovarja
Brez klicnega centra: odgovorijo vam ljudje, ki so ta dom zares videli. Še isti dan, v italijanščini, angleščini ali nemščini.
Kupujete iz tujine? Preberite vodnik za kupce →
Za tisk (PDF)Vse nepremičnine ob morju pri Trstu →
Podobne nepremičnine
Private Collection
Še ni tista prava?
Del nepremičnin, ki jih posredujemo, ni nikoli objavljen: diskretni lastniki, novogradnje še pred objavo, zaupna sodelovanja.
Dostop do Private Collection →












