Št. 0008 · Obalna cesta

Zadnje nadstropje s terasami in vrtovi na tržaški obali

Strada Costiera, Obalna cesta, Trst

1.580.000 €

Penthouse / Mansarda · 172 m² · 4 sobe · 3 kopalnice · zadnje nadstropje33 fotografij

Kredit4.992 € na mesecprimer: 70 % za 30 let · TAN 3,54 % · EOM 3,67 %Izračun

Strada Costiera, Obalna cesta, Trst

Rezervirajte zasebni ogled

Rezervirajte zasebni ogled WhatsApp

Hiša v treh številkah

145 m²
Teras okrog zadnjega nadstropja
110 m² proti morju in 35 proti vrtu zadaj, v isti višini kot dnevni prostor.
3
Stanovanja v eni vili
Zadnje nadstropje, srednje nadstropje in preostanek vile: spodaj, na fotografijah z dronom, kateri del pripada komu.
5 min
Do pristanišča v Grljanu
17 do Trga Unità in manj kot pol ure do letališča, z avtom ob prostem prometu.

3D-ogled

Vstopite v zadnje nadstropje

Datum snemanja: 10. oktober 2025. Ogled je izviren posnetek brez retuširanja: prikazuje nepremičnino, kakršna je bila tisti dan.

Zadnje nadstropje

145 m²

Cela etaža, naokrog terase.

Najvišja od treh etaž vile pripada v celoti enemu stanovanju: 172 m² bruto površine, tri spalnice, tri kopalnice in naokrog 145 m² teras, od tega 110 proti zalivu, nad hišami ob obali.

Tri spalnice · tri kopalnice
Dva lastna vrtova
Eno parkirno mesto

Neobdelana fotografija · dron, 10. oktobra 2025

Kaj komu pripada

Ena vila, tri stanovanja. Kateri del pripada komu.

Vila je razdeljena na tri stanovanja, vsako s svojim vhodom: zadnje nadstropje, stanovanje v srednjem nadstropju in preostanek vile, ki ga lastniki obdržijo. Tapnite stanovanje: na fotografiji z morske strani zasvetijo njegove etaže, na tisti od zgoraj njegovi vrtovi. Notranjost treh stanovanj je narisal arhitekturni biro; vrtove dodeljujemo po podatkih, zbranih ob ogledih, zemljiškoknjižna delitev pa po listinah iz oktobra 2025 še ni bila vložena: kjer meja še ni na papirju, to povemo.

Vila, posneta z dronom z morske strani: zelena streha, zadnje nadstropje s teraso, pod njim srednje nadstropje in najnižja etaža — dokumentirana mejaokvirna meja

Zadnje nadstropje: cela etaža in dva vrtova

Vsa najvišja etaža s terasami naokrog, terasast vrt zadaj proti cesti in stranski vrt s kipom na severozahodu.

Celo zadnje nadstropjedokumentirano
172 m² bruto površine po podatkih arhitekta: dnevni prostor s kuhinjo 67,5 m², tri spalnice, tri kopalnice, od katerih je ena za goste, pralnica.
Terase naokrogdokumentirano
110 m² proti morju in 35 m² proti vrtu zadaj, v isti višini kot dnevni prostor.
Terasast vrt zadajokvirno
Proti cesti se dviga v terasah s kamnitimi zidovi, z lastnim vhodom za pešce od zgoraj. Na posnetkih iz oktobra 2025 je bil neurejen: to je vrt, ki ga je treba še zasnovati.
Stranski vrt s kipomokvirno
Ravna zelenica na severozahodu, ob terasi in nekaj stopnic niže, zaprta s kamnitim zidom. Ob njej je majhna zidana shramba na lastni parceli: kateremu stanovanju bo pripadala, bo določila delitev.
Vrtovi skupaj: približno 450 m²okvirno
To je površina, ki jo je arhitekt za vrtove zadnjega nadstropja navedel v e-pošti z 18. junija 2024. Natančne meje določi delitev.
Parkirno mesto na skupnem parkiriščuokvirno
Vila ima dve petnajstini skupnega parkirišča ob cesti: eno od dveh mest pripada zadnjemu nadstropju. Izmenična mesta skupnosti se določijo med pogajanji.
Del ploščadi ob morjuše odprto
Lastniki izjavljajo, da imajo državno koncesijo za ploščad na skalah, in zadnjemu nadstropju zagotavljajo uporabo dela. Listina in natančen del se določita med pogajanji.
Pravica hoje iz leta 1971še odprto
Na severnem robu parcele na severozahodnem pobočju je od leta 1971 v zemljiški knjigi vpisana služnost hoje v korist sosednjega zemljišča. Kje poteka glede na današnje vrtove, bo določila delitev.

Viri: načrti arhitekturnega biroja (zadnje nadstropje, junij 2024; srednje nadstropje, maj 2025; preostanek vile, december 2023), tloris 3D-ogleda, zemljiška knjiga, obračun skupnosti vil od 174 do 194 za leto 2024, ogledi na kraju samem. Po listinah iz oktobra 2025 zemljiškoknjižna delitev in katastrski vpis treh enot še nista vložena: tu narisane meje in površine vrtov so okvirne in se določijo tam. Območja so ročno vrisana na fotografije, ki so v perspektivi: niso za merjenje.

Kako velika je

Več prostora zunaj kot znotraj

Kvadrati v merilu: stanovanje, terase v isti etaži in oba vrtova.

172 m²

stanovanje · bruto površina po arhitektu

145 m²

terase, v isti etaži

~450 m²

oba vrtova · okvirna površina

Viri: tloris zadnjega nadstropja arhitekturnega biroja (18. junija 2024). Vrtovi so okvirna površina arhitekta (e-pošta z 18. junija 2024): meje določi delitev.

Kje je

S strehe do zaliva, v devetih fotografijah.

Dron se dviga navpično ob vili, od 47 do 169 metrov: najprej zelena streha, nato hiše, ki se spuščajo proti obali, Obalna cesta, pomoli in morje. Med vilo in skalami so druge hiše; od vile do vode je približno petdeset metrov zračne razdalje.

Morje · 55 m zračne razdalje od vile
Grljan · 5 min z avtom
Trg Unità · 17 min

Pravi posnetek · brez UI · devet fotografij z dronom z iste navpičnice, poravnanih in pretopljenih, 10. oktobra 2025

Do morja

Poševno dvigalo, nato stopnice do obale

S parkirišča ob cesti se spustite s skupnim dvigalom ali peš; od vile do morja je med 80 in 100 stopnic.

Iz kabine poševnega dvigala, proti morju
Neobdelana fotografija · 31. oktobra 2024
Obala pod vilami, s stopnicami in pomolom
Neobdelana fotografija · 30. oktobra 2021
Vila od zgoraj, proti zalivu: spredaj hiše ob obali
Neobdelana fotografija · dron, 10. oktobra 2025

Gradnja

Od hiše iz leta 1979 do danes

Na zemljišču hiše z bazenom iz sedemdesetih let danes stoji stavba, ki jo vidite, rezultat posega, odobrenega z dovoljenjem iz leta 2015. Tu so datumi in kaj še manjka.

1979
Zemljiškoknjižni načrt ustvari parcelo «hiša in dvorišče» za takratno hišo na številki 194.
2015
Občina izda gradbeno dovoljenje za poseg; leta 2019 ga podaljša.
2017
Na deželnem ortofotu marca že stoji betonsko ogrodje na parceli stare hiše.
2021
Spremenjeni projekt; oktobra dron posname stavbo v dveh etažah, še brez zadnjega nadstropja.
2022
Pride žerjav in gradi se zadnje nadstropje.
2023–2025
Arhitekturni biro nariše delitev na tri stanovanja. Oktobra 2025 3D-ogled pokaže dokončano srednje nadstropje in zadnje s položenimi tlemi.
Danes
Po listinah iz oktobra 2025 manjkajo še: zaključek del, uporabno dovoljenje, katastrski vpis treh stanovanj, zemljiškoknjižna delitev in energetska izkaznica, ki se izda ob zaključku del.

Viri: zemljiška knjiga (načrt iz leta 1979), zahteva za gradbiščni priključek z navedbo gradbenega dovoljenja št. 95/164-11/2015 in podaljšanja, pravi ortofoto Dežele Furlanije - Julijske krajine (marec 2017), spremenjeni projekt (junij 2021), fotografije in posnetki z dronom (2021, 2022, 2025), načrti arhitekturnega biroja (2023-2025), 3D-ogled (oktober 2025).

Nekoč in zdaj

Štiri leta v petih fotografijah

Vse prave, z dronom ali telefonom, nobena obdelana.

Stavba v dveh etažah, pred zadnjim nadstropjem
Neobdelana fotografija · dron, oktober 2021
Žerjav nad streho; spodaj hiše ob obali in pomol
Neobdelana fotografija · dron, 28. aprila 2022
Zadnje nadstropje v gradnji
Neobdelana fotografija · 28. aprila 2022
Terasa zadnjega nadstropja z začasno ograjo
Neobdelana fotografija · 28. aprila 2022
Vila, zunaj dokončana: zelena streha, terase, steklene ograje
Neobdelana fotografija · dron, 10. oktobra 2025

V bližini

Pet minut do Grljana, sedemnajst do Trga Unità

Vila stoji na Obalni cesti med Grljanom in Križem, zahodno od mesta: do Miramara in Sesljana osem, devet minut, do središča dobro četrt ure, do letališča manj kot pol ure. Vsak cilj spodaj stoji v svoji pravi smeri; razdalja od središča je čas z avtom.

Mesto

Trg Unità d'Italia17 min

Morje

Pristanišče v Grljanu5 min
Sesljan8 min
Grad Miramar9 min
Barkovlje, obmorsko sprehajališče10 min
Pristanišče Sesljan12 min

Na pot

Železniška postaja Trst16 min
Meja s Slovenijo, Fernetiči22 min
Letališče Trst28 min

Časi vožnje z Obalne ceste pred številko 194, ob prostem prometu (OSRM na OpenStreetMap, 21. oktobra 2026); smeri od vile.

O tem domu, o katerem koli drugem na spletni strani ali o nakupu v Trstu: kar vprašajte. Odgovarja Claude, naš Concierge z umetno inteligenco – lahko se zmoti, in to tudi pove. Pogovori se beležijo in jih lahko ekipa ponovno prebere.

Video

Lastnosti nepremičnine

Vrsta: Penthouse / Mansarda
Površina: 172 m²
Sobe: 4
Kopalnice: 3
Nadstropje: Zadnje nadstropje
Stanje: Novo / V gradnji

Energetski razred: Energetska izkaznica ob zaključku del
Kuhinja: Odprta kuhinja
Terasa: Da
Vrt: Zasebni
Pogled na morje: Da
Dvigalo: Ne
Ogrevanje: Etažno (lastno)

›Celoten opis

Zadnje nadstropje vile na Obalni cesti, med Grljanom in Križem, nad hišami, ki se spuščajo proti obali. Gre za celo etažo: 172 m² bruto površine po podatkih arhitekta, dnevni prostor s kuhinjo 67,5 m², tri spalnice in tri kopalnice, od katerih je ena za goste. Naokrog poteka 145 m² teras, 110 proti zalivu in 35 proti vrtu zadaj, v isti višini kot dnevni prostor.

Vila je razdeljena na tri stanovanja, vsako s svojim vhodom. Po podatkih lastnikov, zbranih ob ogledih, zadnjemu nadstropju pripadata dva vrtova: zadnji, v kamnitih terasah proti cesti, z lastnim vhodom za pešce od zgoraj, in stranski na severozahodu, ravna zelenica s kipom, nekaj stopnic pod teraso. Arhitekt ju ocenjuje na skupaj približno 450 m²; natančne meje bo določila zemljiškoknjižna delitev, ki po listinah iz oktobra 2025 še ni bila vložena. Na severozahodnem pobočju je od leta 1971 v zemljiški knjigi vpisana služnost hoje v korist sosednjega zemljišča: kje poteka glede na vrtove, bo določila delitev. Bazen na zadnjem vrtu bi bilo treba preveriti s projektom in krajinskim dovoljenjem. Srednje nadstropje je samostojno stanovanje, prav tako naprodaj; preostanek vile ostane lastnikom.

S skupnega parkirišča ob cesti se spustite peš ali s poševnim dvigalom skupnosti vil, z eno postajo pri vili in drugo nižje, proti morju (po obračunu skupnosti za leto 2024 je naprava v postopku urejanja); od vile do skal je med 80 in 100 stopnic. Vila ima dve petnajstini parkirišča: eno od dveh mest pripada zadnjemu nadstropju, izmenična mesta skupnosti pa se določijo med pogajanji. Lastniki izjavljajo, da imajo državno koncesijo za ploščad na skalah, in zadnjemu nadstropju zagotavljajo uporabo dela: listina in površina se določita med pogajanji.

Po listinah iz oktobra 2025 gradnja še ni zaključena. Zunaj je vila dokončana, z zeleno streho in steklenimi ograjami; znotraj ima zadnje nadstropje tla in napeljave, s pripravo za sončne celice, sanitarno opremo in zaključne obloge pa je treba še izbrati. Manjkajo še zaključek del, uporabno dovoljenje, katastrski vpis treh enot in energetska izkaznica, ki se izda ob zaključku del. Projektne tlorise na željo posredujemo. Fiksna cena, o njej se ni mogoče pogajati.

Okvirni davki in stroški

Stroški nakupa (enkratni)

Provizija TriesteVillas: ≈ 63.200 €+ DDV
Notar: ≈ 4.500-8.900 €ocena, z DDV in stroški

Letni stroški lastništva

Davek na odpadke · TARI: Stanovalci2≈ 290 €/leto

Letni stroški so okvirne ocene, izračunane s formulo iz katastrskih podatkov in občinskih tarif, in ne nadomeščajo uradnega preverjanja.

Stanovanjski kredit za to nepremičnino

4.992 €na mesec

za kredit 1.106.000 € (70 % cene) za 30 let: 360 mesečnih obrokov s fiksno obrestno mero

TAN: 3,54 %; nominalna letna obrestna mera
EOM (TAEG): 3,67 %; skupni letni strošek, s stroški

Prva ocena, pripravljena s pomočjo umetne inteligence na podlagi uradnih podatkov: ni ponudba kredita. Znesek, obrestno mero in pogoje določi banka po lastni presoji.

TAN: povprečje stanovanjskih kreditov s fiksno obrestno mero nad 10 let, sklenjenih v Italiji, za avgust 2026 (začasni podatek): ECB, podatki Banke Italije.

Vodnik: hipotekarni kredit v Italiji za nerezidente

Kupcem s prebivališčem v tujini italijanske banke običajno posodijo 50-60 % vrednosti: »Živim v tujini« preračuna znesek.

Kako računamo

Obrestna mera

To je povprečna obrestna mera stanovanjskih kreditov s fiksno obrestno mero nad 10 let, sklenjenih v Italiji v mesecu, ki jo Banka Italije zbere pri bankah, ECB pa objavi približno pet tednov pozneje (usklajena statistika MIR). CRM TriesteVillas jo prenese vsako noč: ko izide nov mesec, se številka tukaj sama posodobi. Za fiksno obrestno mero se uporabljajo pogodbe z enako dobo fiksnosti (do 5 let, od 5 do 10, nad 10), za variabilno pogodbe z variabilno obrestno mero. Objavljena vrednost je letna obrestna mera z obrestnimi obrestmi, brez stroškov: za mesečni obrok postane nominalna obrestna mera, TAN = 12 × ((1 + mera)^(1/12) - 1). Zadnji podatek: avgust 2026, začasen.

V enem letu se je to povprečje spremenilo z 3,31 % (avgust 2025) na 3,60 % (avgust 2026).

Ponudbe meseca so lahko drugačne: najboljše so pogosto pod povprečjem, s pogoji (polog, energijski razred, jamstva, zavarovanja). Zato lahko obrestno mero zgoraj spremenite.

Obrok

Anuitetno odplačevanje z enakimi obroki: R = C × i / (1 - (1 + i)^(-n)), kjer je C glavnica, i TAN, deljen z 12, in n število obrokov.

EOM (TAEG)

Letni strošek celotnega kredita, izračunan z denarnimi tokovi evropske direktive: poleg obresti stroški, ki se običajno plačajo banki in državi. Nadomestni davek 0,25 % (2.765 €), stroški odobritve 1.000 € (predpostavka), cenitev 350 €, požarno zavarovanje 249 € na leto, stroški obroka 3 € na mesec. Notarski stroški niso vključeni v EOM, kot določa zakon (člen 120-quinquies italijanskega bančnega zakona): zajeti so v lastnih sredstvih ob podpisu. Za primerjavo: povprečna EOM stanovanjskih kreditov, sklenjenih v Italiji, za avgust 2026 je bila 3,99 %.

Lastna sredstva ob podpisu

Polog, davki ob nakupu, ocenjeni za to nepremičnino v izbranem primeru, provizija agencije z DDV, stroški kredita ob podpisu in notar za nakup in za kredit. Notar je naša ocena v razponu, ne predračun: od leta 2012 se plačilo dogovori z notarjem, ki pred naročilom, po pregledu dokumentov, da pisni okvirni predračun. Banka posodi na vrednost iz svoje cenitve: če je cenitev nižja od cene, se zmanjša kredit, ne cena.

Dohodek

Pravilo tretjine je iz vodnika Banke Italije za potrošnike: previdnostna mera za vzdržen obrok, ne merilo, po katerem banka odloča. Vsaka banka sama oceni dohodek, izdatke, starost in zavarovanja.

Kaj ni

Ni ponudba kredita ne svetovanje. TriesteVillas ni banka, ni kreditni posrednik ne kreditni zastopnik in ni primerjalnik kreditov. Ta kalkulator, izdelan s pomočjo umetne inteligence, naredi prvo oceno na podlagi uradnih podatkov in tu opisanih pravil; računa se v brskalniku in nič se ne shrani.

Viri

Obrestne mere posodobljene 20. 10. 2026.

Oprema

Penthouse
Vrt
Parkirno mesto
Terasa
Mirna lega
Pogled na morje
Zadnje nadstropje

Lokacija

V zalivu · Ta hiša in ostale iz kataloga ob zalivu (48). Približen položaj.

Približna lokacija na območju. Točen naslov sporočimo na zahtevo.

Kako smo pri teh fotografijah in videu uporabili umetno inteligenco

Z umetno inteligenco smo uredili 27 od 33 fotografij; označeno na fotografiji: 2 spremenjeni in 25 simulacij. Generativni model je obdelal še 1 fotografijo: kaj se je spremenilo, še preverjamo. Ogled ostaja edino merilo.

Kako smo jih uredili

Od 33 slik v tem oglasu je 5 fotografij z dronom z 10. oktobra 2025, objavljenih brez obdelave. Preostalih 28 izhaja iz fotografij, posnetih med letoma 2021 in 2025: prazni notranji prostori in posnetki z dronom iz oktobra 2025, dva pogleda na obalo z dronom z 28. aprila 2022, med gradnjo, in dve fotografiji ploščadi s 30. oktobra 2021. Vseh 28 je šlo skozi generativni model za slike (družina Nano Banana podjetja Google; ena skozi Seedream podjetja ByteDance). 25 je simulacij in nosijo oznako «AI · simulacija»: prikazujejo pohištvo, kuhinjo, dokončane kopalnice, rastline in cvetje, sončni zahod, ljudi in čolne, ki jih v resnici ni, tri poglede, ki niso bili nikoli fotografirani, na dveh pogledih na obalo pa gradbišče brez žerjava.

Na 2 so bili predmeti le odstranjeni (odsevi steklene ograje, lesena konstrukcija v ospredju). Za 1 izvirnega posnetka nismo našli in nosi splošno oznako «AI». Kjer je bilo kaj odstranjeno, tisto, kar je bilo zakrito, ni bilo fotografirano: rekonstruiral ga je model.

Danes je nepremičnina neopremljena in kopalnice so brez sanitarne opreme: stene, zasteklitev, tla in razgledi so taki kot na fotografiji le tam, kjer napis pod fotografijo ne pravi drugače, in vsaka fotografija pove, kaj je bilo dodano. Svetloba in barve so popravljene kot pri običajni obdelavi fotografij. Izvirne nespremenjene fotografije so na voljo na zahtevo; ogled ostaja edino merilo za dejansko stanje nepremičnine.

Video

Video, zmontiran iz fotografij te nepremičnine, obdelanih z umetno inteligenco, skoraj vse so simulacije: opremljeni prostori, rekonstruirani zorni koti, ploščad ob morju s kajakom in čolnom (podrobnosti vsake fotografije so v napisih galerije). Glas pripovedovalca je ustvarjen z umetno inteligenco.

Kako uporabljamo umetno inteligenco →