N. 0008 · Costiera
Attico con terrazze e giardini sulla Costiera
1.580.000 €
Attico / Mansarda · 172 m² · 4 locali · 3 bagni · ultimo piano33 foto
Mutuo4.992 € al meseesempio: 70% in 30 anni · TAN 3,54% · TAEG 3,67%CalcolaAttico con terrazze e giardini sulla Costiera
Strada Costiera, Trieste
La casa in tre numeri
145 m²
Di terrazze intorno all'ultimo piano
110 m² verso il mare e 35 verso il giardino sul retro, allo stesso livello del soggiorno.
3
Case in una villa
L'ultimo piano, il piano di mezzo e il resto della villa: più sotto, sulle foto del drone, quale pezzo è di chi.
5 min
Dal porticciolo di Grignano
17 da Piazza Unità e meno di mezz'ora dall'aeroporto, in auto a traffico libero.
Tour 3D
Entrate nell'ultimo piano
Data della scansione: 10 ottobre 2025. Il tour è una ripresa dal vero, senza ritocchi: mostra l'immobile com'era quel giorno.
Data della scansione: 13 ottobre 2025. Il tour è una ripresa dal vero, senza ritocchi: mostra l'immobile com'era quel giorno.
L'ultimo piano
145 m²
Un piano intero, e le terrazze tutt'intorno.
L'ultimo dei tre livelli della villa è tutto di una casa: 172 m² commerciali, tre camere, tre bagni, e intorno 145 m² di terrazze, 110 delle quali verso il golfo, sopra le case della riva.
- Tre camere · tre bagni
- Due giardini suoi
- Un posto auto
Foto non ritoccata · drone, 10 ottobre 2025
Chi ha cosa
Una villa, tre case. Ecco quale pezzo è di chi.
La villa è divisa in tre case, ognuna col suo ingresso: l'ultimo piano, l'appartamento del piano di mezzo e il resto della villa, che la proprietà tiene per sé. Toccate una casa: sulla foto dal lato del mare si accendono i suoi piani, su quella dall'alto i suoi giardini. Gli interni delle tre case li ha disegnati lo studio di architettura; i giardini li assegniamo secondo le indicazioni raccolte nei sopralluoghi, e alle carte di ottobre 2025 il frazionamento tavolare non era ancora depositato: dove un confine non è ancora su carta, lo diciamo.
Quanto è grande
Più spazio fuori che dentro
Quadrati in scala: la casa, le terrazze sullo stesso piano e i due giardini.
172 m²
la casa · superficie commerciale del progettista
145 m²
le terrazze, sullo stesso piano
~450 m²
i due giardini · misura indicativa
Fonti: distributivo dell'ultimo piano dello studio di architettura (18 giugno 2024). I giardini sono una misura indicativa del progettista (mail del 18 giugno 2024): i confini li fissa il frazionamento.
Dove sta
Dal tetto al golfo, in nove fotografie.
Il drone sale in verticale accanto alla villa, da 47 a 169 metri: prima il tetto verde, poi le case che scendono verso la riva, la Strada Costiera, i moli e il mare. Fra la villa e la scogliera ci sono altre case; dalla villa all'acqua sono una cinquantina di metri in linea d'aria.
- Il mare · 55 m dalla villa in linea d'aria
- Grignano · 5 min in auto
- Piazza Unità · 17 min
Ripresa dal vero · senza AI · nove fotografie dal drone dalla stessa verticale, allineate e sfumate, 10 ottobre 2025
Fino al mare
L'ascensore inclinato, poi la scala fino alla riva
Dal parcheggio sulla strada si scende con l'ascensore della comunione o a piedi; dalla villa al mare ci sono fra 80 e 100 gradini.
Dalla cabina dell'ascensore inclinato, verso il mare
Foto non ritoccata · 31 ottobre 2024
La riva sotto le ville, con la scala e il molo
Foto non ritoccata · 30 ottobre 2021
La villa dall'alto, verso il golfo: davanti, le case della riva
Foto non ritoccata · drone, 10 ottobre 2025
Il cantiere
Dalla casa del 1979 a oggi
Sul lotto della casa con piscina degli anni Settanta oggi c'è l'edificio che vedete, frutto dell'intervento autorizzato col permesso del 2015. Ecco le date, e quello che manca ancora.
1979
Il piano tavolare crea la particella «casa e cortile» per la casa di allora, al civico 194.
2015
Il Comune rilascia il permesso di costruire per l'intervento; nel 2019 lo proroga.
2017
Nell'ortofoto della Regione, a marzo, sulla particella della vecchia casa ci sono già i telai in calcestruzzo.
2021
Il progetto in variante; a ottobre il drone riprende l'edificio su due piani, senza ancora l'ultimo.
2022
Arriva la gru e si costruisce l'ultimo piano.
2023–2025
Lo studio di architettura disegna la divisione in tre case. A ottobre 2025 il tour 3D mostra il piano di mezzo finito, l'ultimo piano con i pavimenti posati.
Oggi
Alle carte di ottobre 2025 mancano la fine lavori, l'agibilità, l'accatastamento delle tre case, il frazionamento tavolare e l'attestato energetico, che si rilascia a fine lavori.
Fonti: libro tavolare (piano del 1979), richiesta di allaccio di cantiere con gli estremi del permesso di costruire n. 95/164-11/2015 e della proroga, true ortofoto della Regione Friuli Venezia Giulia (marzo 2017), progetto in variante (giugno 2021), foto e riprese col drone (2021, 2022, 2025), disegni dello studio di architettura (2023-2025), tour 3D (ottobre 2025).
Com'era, com'è
Quattro anni in cinque fotografie
Tutte vere, dal drone o dal telefono, nessuna ritoccata.
L'edificio su due piani, prima dell'ultimo piano
Foto non ritoccata · drone, ottobre 2021
La gru sopra il tetto; sotto, le case della riva e il molo
Foto non ritoccata · drone, 28 aprile 2022
L'ultimo piano in costruzione
Foto non ritoccata · 28 aprile 2022
La terrazza dell'ultimo piano col parapetto provvisorio
Foto non ritoccata · 28 aprile 2022
La villa finita fuori: tetto verde, terrazze, parapetti in vetro
Foto non ritoccata · drone, 10 ottobre 2025
Vicino
Cinque minuti da Grignano, diciassette da Piazza Unità
La villa sta sulla Costiera fra Grignano e Santa Croce, a ponente della città: Miramare e Sistiana a otto, nove minuti, il centro a un quarto d'ora abbondante, l'aeroporto a meno di mezz'ora. Ogni meta qui sotto sta nella sua direzione vera; la distanza dal centro è il tempo in auto.
La città
- Piazza Unità d'Italia17 min
Il mare
- Porticciolo di Grignano5 min
- Sistiana8 min
- Castello di Miramare9 min
- Barcola, il lungomare10 min
- Porticciolo di Sistiana12 min
Partire
- Stazione di Trieste Centrale16 min
- Confine con la Slovenia, Fernetti22 min
- Aeroporto di Trieste28 min
Tempi in auto dalla Strada Costiera davanti al civico 194, a traffico libero (OSRM su OpenStreetMap, 21 ottobre 2026); direzioni dalla villa.
Video
Caratteristiche immobile
- Tipologia
- Attico / Mansarda
- Superficie
- 172 m²
- Locali
- 4
- Bagni
- 3
- Piano
- Ultimo
- Stato
- Nuovo / In costruzione
- Classe energetica
- APE a fine lavori
- Cucina
- A vista
- Terrazzo
- Sì
- Giardino
- Privato
- Vista mare
- Sì
- Ascensore
- No
- Riscaldamento
- Autonomo
›La descrizione completa
L'ultimo piano di una villa sulla Strada Costiera, fra Grignano e Santa Croce, sopra le case che scendono verso la riva. È un livello intero: 172 m² commerciali secondo il progettista, un soggiorno con cucina di 67,5 m², tre camere e tre bagni, uno dei quali di servizio. Intorno corrono 145 m² di terrazze, 110 verso il golfo e 35 verso il giardino sul retro, allo stesso piano del soggiorno.
La villa è divisa in tre case, ognuna con il suo ingresso. Secondo le indicazioni della proprietà raccolte nei sopralluoghi, all'ultimo piano spettano due giardini: quello sul retro, a terrazzamenti di pietra verso la strada, con un ingresso pedonale suo dall'alto, e quello laterale a nord-ovest, un ripiano verde con una statua, qualche gradino sotto la terrazza. Il progettista li indica in circa 450 m² in tutto; i confini esatti li fisserà il frazionamento tavolare, che alle carte di ottobre 2025 non era ancora depositato. Sul pendio a nord-ovest è intavolata dal 1971 una servitù di passaggio pedonale a favore del fondo vicino: dove cada rispetto ai giardini lo dirà il frazionamento. Una piscina sul giardino sul retro è da verificare con un progetto e l'autorizzazione paesaggistica. Il piano di mezzo è un appartamento a sé, anch'esso in vendita; il resto della villa resta alla proprietà.
Dal parcheggio della comunione sulla strada si scende a piedi o con l'ascensore inclinato della comunione delle ville, con una fermata alla villa e una più in basso, verso il mare (secondo il rendiconto 2024 della comunione, l'impianto è in corso di regolarizzazione); dalla villa alla scogliera ci sono fra 80 e 100 gradini. La villa ha due quindicesimi del parcheggio: uno dei due posti va all'ultimo piano, e i posti a rotazione della comunione si definiscono in trattativa. La proprietà dichiara di essere titolare di una concessione demaniale su una piazzola della scogliera e garantisce all'ultimo piano l'uso di una parte: atto e superficie si definiscono in trattativa.
Alle carte di ottobre 2025 il cantiere non è ancora chiuso. Fuori la villa è finita, con il tetto verde e i parapetti in vetro; dentro, l'ultimo piano ha pavimenti e impianti, con la predisposizione per il fotovoltaico, e restano da scegliere sanitari e finiture. Mancano la fine lavori, l'agibilità, l'accatastamento delle tre unità e l'attestato di prestazione energetica, che si rilascia a fine lavori. Su richiesta mettiamo a disposizione le planimetrie di progetto. Prezzo fisso, non trattabile.
Tasse e costi indicativi
Costi di acquisto (una tantum)
- Provvigione TriesteVillas
- ≈ 63.200 €+ IVA
- Notaio
- ≈ 4.500-8.900 €stima, IVA e spese comprese
Costi di gestione annui
- Tassa rifiuti · TARI
- Occupanti2≈ 290 €/anno
I costi annui sono stime indicative calcolate con una formula sui dati catastali e sulle tariffe comunali, e non sostituiscono una verifica ufficiale.
Il mutuo per questa casa
4.992 €al mese
per un mutuo di 1.106.000 € (70% del prezzo) in 30 anni: 360 rate a tasso fisso
- TAN
- 3,54%
- tasso nominale annuo
- TAEG
- 3,67%
- costo totale annuo, spese comprese
Una prima stima, fatta con l'aiuto dell'AI su dati ufficiali: non è un'offerta di mutuo. Importo, tasso e condizioni li decide la banca, dopo la sua valutazione.
TAN dalla media dei mutui a tasso fisso oltre 10 anni firmati in Italia ad agosto 2026 (dato provvisorio): BCE, dati Banca d'Italia.
La guida: mutuo in Italia da non residente
Chi compra
- Rata mensile
- 4.992 €
- 360 rate
- Interessi in tutto
- 691.249 €
- Totale dovuto
- 1.809.909 €
- rate e spese del mutuo
- Contanti al rogito
- almeno 562.500 € - 570.100 €
- anticipo, imposte d'acquisto, provvigione con IVA, spese del mutuo e notaio, in forchetta
- Reddito netto consigliato
- almeno 14.977 € al mese
- Per la Banca d'Italia è ragionevole che la rata non superi un terzo del reddito disponibile, anche di più persone insieme. È una regola di prudenza, non un requisito: ogni banca ha i suoi criteri.
- Detrazione IRPEF
- fino a 760 € il primo anno
- Il 19% di interessi e spese del mutuo per l'abitazione principale, fino a 4.000 € l'anno per contratto (760 € d'imposta), divisi fra gli intestatari. Con un reddito oltre 75.000 €, per i mutui dal 2025, rientra nel tetto delle detrazioni; e dal 2026, sopra i 200.000 €, l'insieme delle detrazioni cala di 440 €.
- Anticipo474.000 €
- Imposte d'acquisto (come prima casa)non indicate nella scheda
- Provvigione con IVA77.104 €
- Spese del mutuo4.115 €
- Notaio, compravendita e mutuo (stima)7.300 € - 14.840 €
Come facciamo i conti
Il tasso
È la media dei tassi dei mutui per la casa a tasso fisso oltre 10 anni firmati in Italia nel mese, che la Banca d'Italia raccoglie dalle banche e la BCE pubblica circa cinque settimane dopo (statistiche armonizzate MIR). Il CRM di TriesteVillas la scarica ogni notte: quando esce il mese nuovo, il numero qui cambia da solo. Per un mutuo a tasso fisso si usano i contratti fissi per la stessa durata (fino a 5 anni, da 5 a 10, oltre 10), per il variabile quelli a tasso variabile. Il valore pubblicato è un tasso annuo composto senza spese: per la rata mensile diventa il tasso nominale, TAN = 12 × ((1 + tasso)^(1/12) - 1). Ultimo dato: agosto 2026, provvisorio.
In un anno questa media è passata da 3,31% (agosto 2025) a 3,60% (agosto 2026).
Le offerte del mese possono essere diverse: le migliori stanno spesso sotto la media, con condizioni (anticipo, classe energetica, garanzie, polizze). Per questo il tasso qui sopra si può cambiare.
La rata
Ammortamento alla francese, a rata costante: R = C × i / (1 - (1 + i)^(-n)), con C il capitale, i il TAN diviso 12 e n il numero delle rate.
Il TAEG
Il costo annuo di tutto il mutuo, calcolato coi flussi della direttiva europea: oltre agli interessi, le spese che di solito si pagano alla banca e allo Stato. Imposta sostitutiva 0,25% (2.765 €), istruttoria 1.000 € (ipotesi), perizia 350 €, polizza incendio e scoppio 249 € l'anno, incasso della rata 3 € al mese. Le spese del notaio restano fuori dal TAEG, come prevede la legge (art. 120-quinquies del Testo unico bancario): sono nei contanti al rogito. Per confronto, il TAEG medio dei mutui casa firmati in Italia ad agosto 2026 era 3,99%.
I contanti al rogito
L'anticipo, le imposte d'acquisto stimate per questa casa nel regime scelto, la provvigione con l'IVA, le spese del mutuo pagate alla firma e il notaio, per la compravendita e per il mutuo. Il notaio è una stima nostra in forchetta e non un preventivo: dal 2012 il compenso si concorda col notaio, che prima dell'incarico, visti i documenti, ne dà un preventivo scritto di massima. La banca presta su quanto vale la casa per la sua perizia: se la perizia resta sotto il prezzo, scende il mutuo, non il prezzo.
Il reddito
La regola di un terzo è quella della guida della Banca d'Italia: una misura di prudenza per scegliere una rata sostenibile, non il criterio con cui una banca decide. Ogni banca valuta da sé reddito, spese, età e garanzie.
Cosa non è
Non è un'offerta di credito né una consulenza. TriesteVillas non è una banca, né un mediatore creditizio o un agente in attività finanziaria, e non è un comparatore di mutui. Questo calcolatore, costruito con l'aiuto dell'intelligenza artificiale, fa una prima stima con dati ufficiali e con le regole scritte qui; i calcoli avvengono nel browser e non vengono salvati.
Fonti
- BCE, statistiche dei tassi bancari (MIR): la serie usata
- Banca d'Italia, Banche e moneta: serie nazionali
- Banca d'Italia, «Comprare una casa. Il mutuo ipotecario in parole semplici»
- Imposta sostitutiva: DPR 601/1973, art. 18
- Detrazione degli interessi: Agenzia delle Entrate
- Spese tipiche: fogli informativi e confronti di ottobre 2026
- Il notaio: stima nostra; tassa d'archivio e contributi dal D.M. 265/2012
Tassi aggiornati al 20/10/2026.
Dotazioni
- Attico
- Giardino
- Posto auto
- Terrazza
- Zona tranquilla
- Vista mare
- Ultimo piano
Posizione
Posizione indicativa nell'area. La collocazione esatta viene condivisa su richiesta.
Come abbiamo usato l'AI in queste foto e nel video
27 foto su 33 ritoccate con l'AI e indicate sulla foto: 2 modificate e 25 simulazioni. Un'altra è passata da un modello generativo: cosa è cambiato è in verifica. La visita resta l'unico riferimento.
Leggi come le abbiamo ritoccate
Delle 33 immagini di questo annuncio, 5 sono fotografie dal drone del 10 ottobre 2025 pubblicate senza ritocchi. Le altre 28 partono da fotografie scattate fra il 2021 e il 2025: interni vuoti e riprese col drone dell'ottobre 2025, due vedute della costa dal drone del 28 aprile 2022, a cantiere aperto, e due fotografie della piazzola del 30 ottobre 2021. Tutte e 28 sono passate da un modello generativo di immagini (famiglia Nano Banana di Google; una da Seedream di ByteDance). 25 sono simulazioni e portano l'etichetta «AI · simulazione»: mostrano arredi, una cucina, bagni finiti, piante e fiori, un tramonto, persone e barche che nella realtà non ci sono, tre angolazioni che non sono mai state fotografate e, in due vedute della costa, il cantiere senza la sua gru.
In 2 sono stati solo tolti oggetti (i riflessi del parapetto in vetro, una struttura in legno in primo piano). Per 1 non abbiamo ritrovato lo scatto di partenza e porta l'etichetta generica «AI». Dove qualcosa è stato tolto, ciò che nascondeva non è stato fotografato: l'ha ricostruito il modello.
Oggi l'immobile è non arredato e i bagni sono senza sanitari: pareti, vetrate, pavimenti e vedute sono quelli fotografati solo dove la didascalia della foto non dice il contrario, e ogni foto dice cosa è stato aggiunto. Luce e colori sono stati ritoccati come in un normale ritocco fotografico. Le fotografie originali non modificate sono disponibili su richiesta; la visita resta l'unico riferimento per lo stato reale dell'immobile.
Il video
Video montato a partire da fotografie di questa casa modificate con l'AI, quasi tutte simulazioni: stanze arredate, angolazioni ricostruite, la piazzola sul mare con kayak e barca (i dettagli di ogni foto sono nelle didascalie della galleria). La voce fuori campo è generata con l'AI.
Richiedi una visita privata
Indicateci due o tre disponibilità: le visite si organizzano attorno a voi.
Richiedi informazioni
Chi risponde
Niente call center: rispondono le persone che questa casa l'hanno vista davvero. In giornata, in italiano, inglese o tedesco.
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Una parte di ciò che trattiamo non va mai online: proprietari discreti, anteprime di cantiere, collaborazioni riservate.
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