N. 0164 · Sistiana-Duino
Attico con terrazza e vista mare a Portopiccolo
Strada della Baia, Sistiana-Duino, Duino-Aurisina
1.350.000 €
Appartamento · 156 m² · 2 camere · 3 bagni · su più livelliClasse energetica A340 foto
Mutuo4.266 € al meseesempio: 70% in 30 anni · TAN 3,54% · TAEG 3,67%CalcolaAttico con terrazza e vista mare a Portopiccolo
Strada della Baia, Sistiana-Duino, Duino-Aurisina
La casa in tre numeri
0 €
Nessuna provvigione per chi compra
La provvigione dell'agenzia la sostiene per intero chi vende. Il riepilogo dei costi in questa pagina la conta a zero.
31,20 m
L'ultimo piano, a 31 metri sul mare
Il pavimento dell'attico sta a 31,20 m sul livello del mare, con un livello in più a 33,90. L'ascensore sale direttamente dal garage.
Quote della tavola di progetto dell'appartamento (2025).
31 + 13 m²
Due terrazze, due luci
Sotto la pergola, a sud, 31 m² fra la roccia della vecchia cava e il porto; a nord-ovest, 13 m² sul borgo e sul promontorio. Pavimenti in legno.
Superfici della tavola di progetto.
Video
Casa green · Classe A
Nella fascia più alta della scala energetica
Lo dice l'attestato di prestazione energetica depositato, non una stima: classe A3, con un fabbisogno di energia non rinnovabile di 48,89 kWh/m² all'anno.
Dove sta sulla scala
- A4
- questa casaA3
- A2
- A1
- B
- C
- D
- E
- F
- G
La classe confronta la casa con un edificio di riferimento della stessa forma e nello stesso luogo, costruito coi requisiti del 2019-2021 e con impianti standard. In classe A3 la casa usa fra il 40 e il 60% dell'energia non rinnovabile di quell'edificio; una casa in classe G ne usa più di tre volte e mezzo tanto.
Energia non rinnovabile EPgl,nren
48,89kWh/m² anno
dell'energia che usa è rinnovabile
EPgl,ren 65,28 kWh/m² anno
Il fabbricato
- Invernomedia
- Estatemedia
In Italia, delle abitazioni certificate nel 2024, circa 15 su 100 sono in classe A.
Fonte: ENEA–CTI, Rapporto annuale sulla certificazione energetica degli edifici 2025, sintesi, p. 8. Classi: DM 26/06/2015, Linee guida, Allegato 1, Tabella 2.
Casa sull'acqua
Il mare a due passi.
La riva a circa 60 metri · il punto di balneazione più vicino a circa 510 metri
Qualità dell'acqua
- in 11 stagioni su 11
- Eccellente
- il mare ad agosto, in media
- 25,4 °C
- giorni l'anno sopra i 20 °C
- 133
- giorni l'anno sopra i 24 °C
- 68
Qualità: Agenzia europea dell'ambiente, punto di balneazione più vicino, stagioni 2015–2025. Mare: satellite NASA JPL MUR, medie 2003–2025 del tratto Barcola–Sistiana.
Trent'anni, in 3D
Una cava che diventa un porto, sotto la tua terrazza
Le foto aeree pubbliche di ogni volo dal 1989, posate sul rilievo laser vero della cava. Nel marzo 2009, sotto l'edificio dell'attico, il fondo della cava era a 8,7 metri sul mare: oggi il pavimento di casa è a 31,20 metri, 22 metri e mezzo più in alto. Fai scorrere gli anni e gira il modello; poi passa alla luce, scegli un mese e un'ora e guarda quando il sole arriva sulla terrazza. Per metà dell'anno, da fine settembre a fine marzo, dalla terrazza il sole tramonta nel mare.
Come lo sappiamo
Rilievo: LiDAR della Protezione Civile FVG, modello del terreno a 1 m, marzo 2009; LiDAR della Regione FVG, superficie, terreno ed edifici a 0,5 m, marzo 2017 (IODL 2.0). Foto aeree: Geoportale Nazionale (MASE) 1989-2011 e true ortofoto della Regione FVG 2017, CC BY 4.0, allineate sul volo del 2017. Impronta dell'edificio: OpenStreetMap (ODbL). Quota del pavimento: tavola di progetto dell'appartamento (2025). Sul borgo il modello ha un dettaglio a 1 m; le facciate sono un colore, non una foto. Elaborazione TriesteVillas, ottobre 2026.
Il borgo, in volo
Dal pelo dell'acqua fino alla parete della cava
Un piccolo drone FPV vola a pochi metri dall'acqua, in un tramonto coperto d'inverno: fra le barche della marina, lungo la banchina esterna, poi vira sul borgo. Le case basse sul porto, le case terrazza a gradoni e, sopra, la roccia della vecchia cava che chiude tutto come un anfiteatro.
Ripresa dal vero · senza AI · volo FPV con una GoPro, inverno 2021-22, girato per un'altra casa del borgo; solo tagli, velocità 1,2× e una correzione del colore
La visita, dal vero
Un pomeriggio in casa, stanza per stanza
Il 18 novembre 2025 abbiamo girato la casa con il telefono, dalle 15:29 alle 16:16, un quarto d'ora prima del tramonto. Tocca una stanza sulla pianta: parte la ripresa fatta lì, con l'ora vera e il sole di quel momento. Il punto dice dove eravamo, il ventaglio dove guardavamo.
Portopiccolo
Il borgo, in sei numeri
11 su 11
Stagioni con acque «eccellenti» ai due lati della baia
Sistiana-Castelreggio e Costa dei Barbari, dal 2015 al 2025 · Agenzia europea dell'ambiente, ARPA FVG
1.220
Posti auto sotto il borgo, nella roccia
in superficie il borgo è pedonale; 72 ascensori inclinati collegano i livelli della vecchia cava
18
Pompe di calore ad acqua di mare
circa 3 MW per scaldare e rinfrescare tutto il borgo, senza rete del gas
> 20.000 m²
Di tetti e giardini pensili
con specie compatibili con quelle del luogo
121
Ormeggi nella marina
vela, yacht e motoscafi, scavata dove c'era la cava
2,7 km
Al castello di Duino, in linea d'aria
lungo la costa delle falesie: il sentiero Rilke e la Riserva naturale, 107 ettari dal 1996
Come lo sappiamo
Fonti, consultate il 22 ottobre 2026: Agenzia europea dell'ambiente e ARPA FVG (balneazione), sito della marina e del borgo, stampa tecnica sul progetto (2017), Regione FVG per la Riserva; distanza calcolata dalle coordinate della casa.
Il mare sotto casa, misurato
La baia di Sistiana, misurata
Dalla piazzetta al bacino del porto sono due minuti a piedi. Il punto di prelievo dell'ARPA più vicino è sulla spiaggia di Castelreggio, nella baia di Sistiana, a circa cinquecento metri: dal 2010 l'acqua si controlla ogni mese da aprile a settembre, nessun prelievo ha mai superato la soglia di legge, e in tutte le ultime undici stagioni è stata «eccellente».
La qualità dell'acqua e le fonti
Prelievi e temperature in spiaggia: ARPA FVG, punto IT006032001005 «Sistiana - Castelreggio» (open data Regione FVG, 102 prelievi 2010-2026; la temperatura in spiaggia c'è fino al 2025). Classi: Agenzia europea dell'ambiente 2015-2025; stagione 2026, delibera della Regione FVG n. 1855 del 19 dicembre 2025. Soglie del singolo prelievo: DM 30 marzo 2010, allegato A. Temperatura del mare mese per mese: NASA JPL MUR SST, media giornaliera 2003-2025 della cella di mare davanti alla casa (45,76 N, 13,63 E); i giorni sopra i 20 °C sono la media degli anni (116-154). Il satellite misura la superficie al largo, la spiaggia la riva: i due dati non si mescolano.
Nel dettaglio
Per chi vuole sapere tutto
Gli approfondimenti, con le misure e le fonti. Si aprono uno alla volta.
Portopiccolo è nato nella vecchia cava di Sistiana, e la parete è ancora lì. Dalla terrazza, verso est-nord-est da dove arriva la Bora, la roccia arriva 52 metri più su a 84 metri di distanza, e il terreno copre in media 33 gradi di cielo; dal Molo Audace, 5. Nel 2009, prima del cantiere, una relazione botanica della Regione descriveva la «porzione non più attiva della cava di Sistiana e al riparo dalla bora». Toccate la rosa per leggere l'orizzonte in ogni direzione.
Orizzonte: DTM LiDAR 1 m 2009 della Regione FVG con DTM 10 m e Terrarium fino a 45 km, curvatura e rifrazione, nessun albero né edificio; occhio sulla terrazza a 32,8 m sul mare (quota del progetto); il rilievo è del 2009, prima del cantiere: la parete a monte c'era già; settore della Bora 40-100°. Controllo dopo il cantiere: col rilievo LiDAR 2017 a 0,5 m della Regione FVG, con edifici e alberi e senza l'edificio stesso, nello stesso settore l'orizzonte dalla terrazza sta fra 25 e 35 gradi. Citazione: Regione FVG, «La fascia costiera triestina», relazione dell'area di studio (SIRA, 2009). La direzione della Bora dalle raffiche massime al Molo F.lli Bandiera (ARPA FVG-OSMER, report di evento 2020-2026): in mediana da 68°.
Caratteristiche immobile
- Tipologia
- Appartamento
- Superficie
- 156 m²
- Locali
- 4
- Camere da letto
- 2
- Bagni
- 3
- Piano
- su più livelli
- Classe energetica
- A3 · 48,89 kWh/m² anno
- Indice rinnovabile (EPgl,ren)
- 65,28 kWh/m² anno
- Prestazione energetica del fabbricato
- Inverno: media · Estate: media
- Stato
- Ottimo / Ristrutturato
- Cucina
- A vista
- Terrazzo
- Sì
- Vista mare
- Sì
- Piani edificio
- 7
- Ascensore
- Sì
- Piscina
- CONDOMINIUM POOL, MARINA ENVIRONMENT
- Riscaldamento
- Centralizzato
›La descrizione completa
ESENTE PROVVIGIONE AGENZIA. Per chi acquista non è prevista alcuna commissione di mediazione: la provvigione è sostenuta integralmente dalla parte venditrice.
Portopiccolo, Sistiana. All'ultimo piano di uno degli edifici affacciati sulla piazzetta del borgo, un attico di 156 m² disposto su più livelli, con una terrazza di circa 31 m² rivolta al mare e una seconda di circa 13 m². La posizione è dominante sul Golfo e quasi tutte le finestre guardano l'acqua: il panorama entra in casa a ogni ora della giornata.
La zona giorno
Un unico open space, disegnato su misura. Le travi a vista, volute dalla proprietà, e l'altezza maggiorata del soffitto danno respiro al livello; la cucina, moderna e integrata, si apre sulla terrazza, che diventa la stanza in più per i pranzi e per le sere d'estate.
La zona notte
Camera matrimoniale con stanza guardaroba e ampio bagno con doccia, camera singola e, al livello superiore, un ulteriore spazio con letto matrimoniale, adatto agli ospiti o a una zona privata in più. In tutto 4 locali e 3 bagni. La scelta dei materiali e i toni chiari tengono insieme un'atmosfera sobria, coerente con il contesto marino.
Impianti ed efficienza
Riscaldamento centralizzato a pavimento, climatizzazione centralizzata caldo/freddo, ventilazione meccanica e produzione di acqua calda sanitaria. L'edificio è del 2013. L'attestato di prestazione energetica dell'unità dà classe A3 con EPgl,nren di 48,89 kWh/m² anno (APE n. 3200100008625, valido fino al 16/04/2035).
Pertinenze e accessi
Due posti auto coperti e una cantina di ampia metratura. I cancelli elettrici portano direttamente al garage e da lì l'ascensore arriva al piano dell'abitazione: un accesso riservato e comodo in ogni stagione. Piscina condominiale.
Il contesto
Bar, ristoranti, boutique e il porticciolo turistico sono ai piedi di casa; l'attico resta comunque appartato rispetto al passaggio della piazzetta.
Costi ricorrenti
Spese condominiali € 500 al mese. TARI annua stimata € 276.
Dati catastali: Comune di Duino-Aurisina, sezione C, foglio 7, particella 2281, subalterno 2405.
Prezzo € 1.350.000. Sono disponibili due video di presentazione dell'immobile. Visite su appuntamento.
Questo non è un annuncio: è il modo in cui vendiamo una casa.
Ne avete una anche voi? Vi diciamo quanto vale, davanti a un caffè →
Tasse e costi indicativi
Costi di acquisto (una tantum)
- Imposte prima casa
- ≈ 2.919 €
- Provvigione TriesteVillas
- Esente · a carico del venditore
- Notaio
- ≈ 3.000-6.000 €stima, IVA e spese comprese
- Totale indicativo chiavi in mano
- ≈ 1.356.000 € – 1.358.900 €
Stima indicativa: il conto esatto si fa insieme, voce per voce.
Costi di gestione annui
- Condominio
- ≈ 6.000 €/anno
I costi annui sono stime indicative calcolate con una formula sui dati catastali e sulle tariffe comunali, e non sostituiscono una verifica ufficiale.
Il mutuo per questa casa
4.266 €al mese
per un mutuo di 945.000 € (70% del prezzo) in 30 anni: 360 rate a tasso fisso
- TAN
- 3,54%
- tasso nominale annuo
- TAEG
- 3,67%
- costo totale annuo, spese comprese
Una prima stima, fatta con l'aiuto dell'AI su dati ufficiali: non è un'offerta di mutuo. Importo, tasso e condizioni li decide la banca, dopo la sua valutazione.
TAN dalla media dei mutui a tasso fisso oltre 10 anni firmati in Italia ad agosto 2026 (dato provvisorio): BCE, dati Banca d'Italia.
La guida: mutuo in Italia da non residente
Chi compra
Agevolazioni possibili
Molte banche scontano il tasso per le case in classe A o B: di solito 0,20 punti (da 0 a 0,46 nelle offerte di ottobre 2026), a volte senza spese di istruttoria. È un'iniziativa delle banche, non un incentivo pubblico: classi ammesse e sconto cambiano da banca a banca.
- Rata mensile
- 4.266 €
- 360 rate
- Interessi in tutto
- 590.624 €
- Totale dovuto
- 1.546.795 €
- rate e spese del mutuo
- Contanti al rogito
- 417.300 € - 423.400 €
- anticipo, imposte d'acquisto, provvigione con IVA, spese del mutuo e notaio, in forchetta
- Reddito netto consigliato
- almeno 12.797 € al mese
- Per la Banca d'Italia è ragionevole che la rata non superi un terzo del reddito disponibile, anche di più persone insieme. È una regola di prudenza, non un requisito: ogni banca ha i suoi criteri.
- Detrazione IRPEF
- fino a 760 € il primo anno
- Il 19% di interessi e spese del mutuo per l'abitazione principale, fino a 4.000 € l'anno per contratto (760 € d'imposta), divisi fra gli intestatari. Con un reddito oltre 75.000 €, per i mutui dal 2025, rientra nel tetto delle detrazioni; e dal 2026, sopra i 200.000 €, l'insieme delle detrazioni cala di 440 €.
- Anticipo405.000 €
- Imposte d'acquisto (come prima casa)2.919 €
- Provvigione con IVAnessuna: la paga il venditore
- Spese del mutuo3.713 €
- Notaio, compravendita e mutuo (stima)5.700 € - 11.730 €
Come facciamo i conti
Il tasso
È la media dei tassi dei mutui per la casa a tasso fisso oltre 10 anni firmati in Italia nel mese, che la Banca d'Italia raccoglie dalle banche e la BCE pubblica circa cinque settimane dopo (statistiche armonizzate MIR). Il CRM di TriesteVillas la scarica ogni notte: quando esce il mese nuovo, il numero qui cambia da solo. Per un mutuo a tasso fisso si usano i contratti fissi per la stessa durata (fino a 5 anni, da 5 a 10, oltre 10), per il variabile quelli a tasso variabile. Il valore pubblicato è un tasso annuo composto senza spese: per la rata mensile diventa il tasso nominale, TAN = 12 × ((1 + tasso)^(1/12) - 1). Ultimo dato: agosto 2026, provvisorio.
In un anno questa media è passata da 3,31% (settembre 2025) a 3,60% (agosto 2026).
Le offerte del mese possono essere diverse: le migliori stanno spesso sotto la media, con condizioni (anticipo, classe energetica, garanzie, polizze). Per questo il tasso qui sopra si può cambiare.
La rata
Ammortamento alla francese, a rata costante: R = C × i / (1 - (1 + i)^(-n)), con C il capitale, i il TAN diviso 12 e n il numero delle rate.
Il TAEG
Il costo annuo di tutto il mutuo, calcolato coi flussi della direttiva europea: oltre agli interessi, le spese che di solito si pagano alla banca e allo Stato. Imposta sostitutiva 0,25% (2.363 €), istruttoria 1.000 € (ipotesi), perizia 350 €, polizza incendio e scoppio 213 € l'anno, incasso della rata 3 € al mese. Le spese del notaio restano fuori dal TAEG, come prevede la legge (art. 120-quinquies del Testo unico bancario): sono nei contanti al rogito. Per confronto, il TAEG medio dei mutui casa firmati in Italia ad agosto 2026 era 3,99%.
I contanti al rogito
L'anticipo, le imposte d'acquisto stimate per questa casa nel regime scelto, la provvigione con l'IVA, le spese del mutuo pagate alla firma e il notaio, per la compravendita e per il mutuo. Il notaio è una stima nostra in forchetta e non un preventivo: dal 2012 il compenso si concorda col notaio, che prima dell'incarico, visti i documenti, ne dà un preventivo scritto di massima. La banca presta su quanto vale la casa per la sua perizia: se la perizia resta sotto il prezzo, scende il mutuo, non il prezzo.
Il reddito
La regola di un terzo è quella della guida della Banca d'Italia: una misura di prudenza per scegliere una rata sostenibile, non il criterio con cui una banca decide. Ogni banca valuta da sé reddito, spese, età e garanzie.
Cosa non è
Non è un'offerta di credito né una consulenza. TriesteVillas non è una banca, né un mediatore creditizio o un agente in attività finanziaria, e non è un comparatore di mutui. Questo calcolatore, costruito con l'aiuto dell'intelligenza artificiale, fa una prima stima con dati ufficiali e con le regole scritte qui; i calcoli avvengono nel browser e non vengono salvati.
Fonti
- BCE, statistiche dei tassi bancari (MIR): la serie usata
- Banca d'Italia, Banche e moneta: serie nazionali
- Banca d'Italia, «Comprare una casa. Il mutuo ipotecario in parole semplici»
- Imposta sostitutiva: DPR 601/1973, art. 18
- Detrazione degli interessi: Agenzia delle Entrate
- Spese tipiche: fogli informativi e confronti di ottobre 2026
- Il notaio: stima nostra; tassa d'archivio e contributi dal D.M. 265/2012
- Mutui green: confronto di ottobre 2026
Tassi aggiornati al 20/10/2026.
Nel conto c'è anche la casa che avete già? Vi diciamo quanto vale →
Dotazioni
- Piscina
- Piscina condominiale
- Vicino al mare
Posizione
Posizione indicativa nell'area. La collocazione esatta viene condivisa su richiesta.
Come abbiamo usato l'AI in queste foto e nel video
Tutte le 40 foto ritoccate con l'AI: 1 modificata e 2 simulazioni, indicate sulla foto; le altre solo nella luce e nei colori. La visita resta l'unico riferimento.
Leggi come le abbiamo ritoccate
Le fotografie di questo annuncio sono 33 scatti di un fotografo professionista, del 18 novembre 2025, già sviluppati con un normale ritocco (alcuni unendo più esposizioni), e 6 vedute del borgo e della marina di Portopiccolo. Tutte e 39 (le immagini pubblicate sono 40 perché la copertina ripete una foto della terrazza) sono passate da un modello generativo di immagini (famiglia Nano Banana di Google, usato tramite la piattaforma Higgsfield), con un solo scopo: schiarirle e correggerne luce e colore. Non è stato chiesto di togliere né di aggiungere nulla.
In 36 fotografie il modello si è fermato alla luce: in due foto della cucina ha reso in controluce la tenda della finestra, e in una delle due ha tolto anche le chiazze di sole su parete e piano. In tre fotografie, invece, il modello ha cambiato ciò che si vede fuori, e lo dichiariamo: nella cucina con il frigorifero e i forni a sinistra ha alzato la tenda della finestra in fondo, abbassata nella foto di partenza, e ha inventato la vista dietro (mare, scogli, una casa), oltre al mare nella porta a destra, che nella foto di partenza è bianca per la luce; nella camera con l'armadio a giorno ha reso tutta bianca la finestra, dalla quale nella foto di partenza si vedono un muro e un pilastro esterni e degli alberi; nel tramonto dalla terrazza sotto la pergola ha aggiunto nuvole in una parte di cielo che era sgombra. Anche dove si è limitato alla luce, un modello generativo non copia la grana fine dell'immagine ma la ricostruisce: la trama di roccia, intonaco, fogliame e acqua, e i dettagli più lontani delle vedute, sono plausibili, non fotografati.
Non è stato modificato nient'altro: dimensioni, altezze, aperture, pavimenti, infissi, impianti, finiture e arredi sono quelli fotografati, e nessun difetto è stato attenuato o nascosto: la patina grigia del legno della terrazza, le macchie sulla soglia in pietra della porta-finestra e gli aloni sui vetri sono rimasti come sono. Sul risultato del modello sono state fatte soltanto le correzioni di un normale ritocco: luminosità, ritaglio al formato originale, nitidezza. Le fotografie di partenza, com'erano prima dell'intervento dell'AI, sono disponibili su richiesta; la visita resta l'unico riferimento per lo stato reale dell'immobile.
Il video
Riprese reali della casa e di Portopiccolo. La voce fuori campo è generata con l'AI.
Richiedi una visita privata
Indicateci due o tre disponibilità: le visite si organizzano attorno a voi.
Richiedi informazioni
Chi risponde
Niente call center: rispondono le persone che questa casa l'hanno vista davvero. In giornata, in italiano, inglese o tedesco.
Avete una casa da queste parti?
E la vostra, quanto vale oggi?
Non chiedetelo a un portale: chiedetelo a chi vende case di pregio a Trieste e sa chi le cerca. In dodici mesi ci hanno scritto 783 persone per comprare casa qui. Basta un numero, vi richiamiamo noi.
Un esempio: su una casa da 1.350.000 €, sbagliare il prezzo del 5% vuol dire 67.500 €. Un parere in più costa un caffè.
Vedi tutti gli immobili sulla Costiera →
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Non è quella giusta?
Una parte di ciò che trattiamo non va mai online: proprietari discreti, anteprime di cantiere, collaborazioni riservate.
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