Nr. 0164 · Sistiana-Duino

Penthouse mit Meerblick und Terrasse in Portopiccolo

Strada della Baia, Sistiana-Duino, Duino-Aurisina

1.350.000 €

Wohnung · 156 m² · 2 Schlafzimmer · 3 Bäder · Auf mehreren EbenenEnergieklasse A340 Fotos

Finanzierung4.266 € im MonatBeispiel: 70 % über 30 Jahre · Sollzins 3,54 % · Effektivzins 3,67 %Berechnen

Strada della Baia, Sistiana-Duino, Duino-Aurisina

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Das Haus in drei Zahlen

0 €
Keine Provision für den Käufer
Die Maklerprovision trägt vollständig die Verkäuferseite. Die Kostenübersicht auf dieser Seite setzt sie mit null an.
31,20 m
Oberstes Geschoss, 31 Meter über dem Meer
Der Fußboden des Penthouses liegt 31,20 m über dem Meeresspiegel, mit einer weiteren Ebene auf 33,90 m. Der Aufzug fährt direkt aus der Garage herauf.
Höhen laut Planzeichnung der Wohnung (2025).
31 + 13 m²
Zwei Terrassen, zwei Lichter
Unter der Pergola, im Süden, 31 m² zwischen dem Fels des alten Steinbruchs und dem Hafen; im Nordwesten 13 m² über dem Dorf und der Landzunge. Holzböden.
Flächen laut Planzeichnung.

Video

Echte Aufnahmen der Immobilie und von Portopiccolo. Die Sprecherstimme ist mit KI erzeugt.

Grünes Zuhause · Klasse A

In der obersten Stufe der Energieskala

So steht es im hinterlegten Energieausweis, nicht in einer Schätzung: Klasse A3, mit einem nicht erneuerbaren Energiebedarf von 48,89 kWh/m² im Jahr.

Wo es auf der Skala steht

A4
dieses HausA3
A2
A1
B
C
D
E
F
G

Die Klasse vergleicht das Haus mit einem Referenzgebäude gleicher Form am selben Ort, gebaut nach den Anforderungen von 2019–2021 und mit Standardanlagen. In Klasse A3 verbraucht das Haus zwischen 40 und 60 % der nicht erneuerbaren Energie dieses Gebäudes; ein Haus der Klasse G verbraucht mehr als das Dreieinhalbfache.

Nicht erneuerbare Energie EPgl,nren

48,89kWh/m² Jahr

57%

der genutzten Energie ist erneuerbar

EPgl,ren 65,28 kWh/m² Jahr

Gebäudehülle

Wintermittel
Sommermittel

In Italien gehören von den 2024 zertifizierten Wohnungen rund 15 von 100 zur Klasse A.

Quelle: ENEA–CTI, Jahresbericht zur Energiezertifizierung von Gebäuden 2025, Zusammenfassung, S. 8. Klassen: italienisches Ministerialdekret vom 26.06.2015, Leitlinien, Anlage 1, Tabelle 2.

Alle grünen Häuser

Haus am Wasser

Das Meer ein paar Schritte entfernt.

Das Ufer etwa 60 Meter entfernt · die nächste Badestelle etwa 510 Meter entfernt

Badegewässerqualität

in 11 von 11 Saisons: Ausgezeichnet
das Meer im August, im Mittel: 25,4 °C
Tage im Jahr über 20 °C: 133
Tage im Jahr über 24 °C: 68

Qualität: Europäische Umweltagentur, nächstgelegene Badestelle, Saisons 2015–2025. Meer: Satellitendaten NASA JPL MUR, Mittelwerte 2003–2025 für den Küstenabschnitt Barcola–Sistiana.

Alle Häuser am Wasser

Zu diesem Haus, zu anderen auf der Website oder zum Kauf in Triest: fragen Sie ruhig. Es antwortet Claude, unser KI-Concierge — er kann irren, und sagt es. Gespräche werden protokolliert und können vom Team nachgelesen werden.

Dreißig Jahre, in 3D

Ein Steinbruch wird zum Hafen, unter Ihrer Terrasse

Die öffentlichen Luftbilder jeder Befliegung seit 1989, gelegt auf die echte Laservermessung des Steinbruchs. Im März 2009 lag der Grund des Steinbruchs unter dem Gebäude des Penthouses 8,7 Meter über dem Meer: Heute liegt der Fußboden der Wohnung auf 31,20 Metern, zweiundzwanzigeinhalb Meter höher. Lassen Sie die Jahre ablaufen und drehen Sie das Modell; dann wechseln Sie zum Licht, wählen Monat und Uhrzeit und sehen Sie, wann die Sonne die Terrasse erreicht. Ein halbes Jahr lang, von Ende September bis Ende März, geht die Sonne von der Terrasse aus gesehen im Meer unter.

Gelände und Luftbilder werden geladen

1989. Der Steinbruch offen bis zum Meer, von seinen Wänden umschlossen: der Grund weiß vom Stein, die Fahrspuren.

Luftbild vom 5. Mai 1989, Nationales Geoportal Italiens (MASE), CC BY 4.0, auf die Laservermessung vom März 2009 gelegt.

Woher wir das wissen

Relief: LiDAR des Zivilschutzes FVG, Geländemodell 1 m, März 2009; LiDAR der Region FVG, Oberfläche, Gelände und Gebäude mit 0,5 m, März 2017 (IODL 2.0). Luftbilder: Nationales Geoportal (MASE) 1989-2011 und True-Orthofoto der Region FVG 2017, CC BY 4.0, auf die Befliegung von 2017 ausgerichtet. Gebäudeumriss: OpenStreetMap (ODbL). Höhe des Fußbodens: Planzeichnung der Wohnung (2025). Über dem Dorf hat das Modell eine Auflösung von 1 m; die Fassaden sind eine Farbe, kein Foto. Bearbeitung TriesteVillas, Oktober 2026.

Das Dorf im Flug

Von der Wasseroberfläche bis zur Steinbruchwand

Eine kleine FPV-Drohne fliegt wenige Meter über dem Wasser, bei einem bedeckten Wintersonnenuntergang: zwischen den Booten der Marina, entlang des äußeren Kais, dann schwenkt sie zum Dorf. Die niedrigen Häuser am Hafen, die gestuften Terrassenhäuser und darüber der Fels des alten Steinbruchs, der alles wie ein Amphitheater umschließt.

Echte Aufnahme · ohne KI · FPV-Flug mit einer GoPro, Winter 2021/22, für ein anderes Haus im Dorf gedreht; nur Schnitte, 1,2-fache Geschwindigkeit und eine Farbkorrektur

Der Besuch, echt

Ein Nachmittag in der Wohnung, Raum für Raum

Am 18. November 2025 haben wir die Wohnung mit dem Telefon gefilmt, von 15:29 bis 16:16 Uhr, eine Viertelstunde vor Sonnenuntergang. Tippen Sie auf einen Raum im Grundriss: Es läuft die Aufnahme von dort, mit der echten Uhrzeit und der Sonne dieses Moments. Der Punkt zeigt, wo wir standen, der Fächer, wohin wir schauten.

15:29 · Richtung Südwesten

In den Wohnbereich

Vom Eingang bis zum Fenster zum Meer: das Ecksofa, der Tisch, im Hintergrund die Küche.

14:3516:15

In diesem Moment stand die Sonne bei 231° (Südwesten), 8,1° über dem Horizont. An diesem Tag ging die Sonne, von der Terrasse aus gesehen, um 16:31 Uhr im Meer unter.

Echte Aufnahmen, ohne KI: nur geschnitten und als Schleife · 18. November 2025, iPhone in 4K

Portopiccolo

Das Dorf in sechs Zahlen

11 von 11

Saisons mit «ausgezeichnetem» Wasser zu beiden Seiten der Bucht

Sistiana-Castelreggio und Costa dei Barbari, 2015 bis 2025 · Europäische Umweltagentur, ARPA FVG

1.220

Stellplätze unter dem Dorf, im Fels

oben ist das Dorf autofrei; 72 Schrägaufzüge verbinden die Ebenen des alten Steinbruchs

Meerwasser-Wärmepumpen

rund 3 MW zum Heizen und Kühlen des ganzen Dorfes, ohne Gasnetz

> 20.000 m²

Gründächer und Dachgärten

mit Arten, die zu den heimischen passen

121

Liegeplätze in der Marina

Segel, Yachten und Motorboote, ausgehoben, wo der Steinbruch war

2,7 km

Bis zum Schloss Duino, Luftlinie

entlang der Steilküste: der Rilke-Weg und das Naturschutzgebiet, 107 Hektar seit 1996

Woher wir das wissen

Quellen, abgerufen am 22. Oktober 2026: Europäische Umweltagentur und ARPA FVG (Badegewässer), Websites der Marina und des Dorfes, Fachpresse zum Projekt (2017), Region FVG für das Schutzgebiet; Entfernung aus den Koordinaten der Wohnung berechnet.

Das Meer am Haus, gemessen

Die Bucht von Sistiana, gemessen

Von der Piazzetta zum Hafenbecken sind es zwei Gehminuten. Die nächste Messstelle der ARPA liegt am Strand von Castelreggio, in der Bucht von Sistiana, etwa fünfhundert Meter entfernt: Seit 2010 wird das Wasser von April bis September jeden Monat geprüft, keine Probe hat je den gesetzlichen Grenzwert überschritten, und in allen letzten elf Saisons war es «ausgezeichnet».

11 von 11: «ausgezeichnete» Saisons, 2015-2025
133: Tage im Jahr mit Meer über 20 °C
27,8 °C: die wärmste am Strand gemessene

Tippen Sie auf einen Punkt, um Datum und am Strand gemessene Temperatur zu lesen.

Meerestemperatur, Monatsmittel (Satellit)
am Strand gemessen, bei einer Probenahme der ARPA

Wasserqualität und Quellen

Intestinale Enterokokken

höchster je gefundener Wert: 53 pro 100 ml · gesetzlicher Grenzwert für eine Einzelprobe: 200 pro 100 ml

Escherichia coli

höchster je gefundener Wert: 238 pro 100 ml · gesetzlicher Grenzwert für eine Einzelprobe: 500 pro 100 ml

Proben und Strandtemperaturen: ARPA FVG, Messstelle IT006032001005 «Sistiana - Castelreggio» (Open Data der Region FVG, 102 Proben 2010-2026; Strandtemperaturen bis 2025). Einstufungen: Europäische Umweltagentur 2015-2025; Saison 2026, Beschluss der Region FVG Nr. 1855 vom 19. Dezember 2025. Grenzwerte der Einzelprobe: italienisches Ministerialdekret vom 30. März 2010, Anhang A. Meerestemperatur Monat für Monat: NASA JPL MUR SST, Tagesmittel 2003-2025 der Meereszelle vor dem Haus (45,76 N, 13,63 O); die Tage über 20 °C sind das Mittel der Jahre (116-154). Der Satellit misst die Oberfläche draußen, der Strand das Ufer: Beides wird nie vermischt.

Im Detail

Für alle, die alles wissen wollen

Die Vertiefungen, mit Messungen und Quellen. Einzeln zu öffnen.

Objektmerkmale

Typ: Wohnung
Fläche: 156 m²
Zimmer: 4
Schlafzimmer: 2
Badezimmer: 3
Etage: Auf mehreren Ebenen

Energieklasse: A3 · 48,89 kWh/m² Jahr
Erneuerbarer Index (EPgl,ren): 65,28 kWh/m² Jahr
Energetische Qualität der Gebäudehülle: Winter: mittel · Sommer: mittel
Zustand: Ausgezeichnet / Renoviert
Küche: Offene Küche
Terrasse: Ja
Meerblick: Ja
Etagen im Gebäude: 7
Aufzug: Ja
Pool: Ja
Heizung: Zentral

›Die vollständige Beschreibung

KEINE KÄUFERPROVISION. Für den Käufer fällt keine Maklerprovision an: die Provision wird vollständig vom Verkäufer getragen.

Portopiccolo, Sistiana. Im obersten Geschoss eines der Gebäude am Dorfplatz liegt dieses Penthouse von 156 qm, verteilt über mehrere Ebenen, mit einer rund 31 qm großen Terrasse zum Meer und einer zweiten von rund 13 qm. Die Lage beherrscht den Golf von Triest, und nahezu alle Fenster gehen aufs Wasser: der Blick gehört zu jeder Stunde des Tages zum Haus.

Der Wohnbereich

Ein einziger offener Raum, eigens für diese Wohnung entworfen. Die auf Wunsch der Eigentümerschaft eingezogenen Sichtbalken und die erhöhte Deckenhöhe geben der Ebene Luft und Charakter; die moderne, vollständig integrierte Küche öffnet sich zur Terrasse, die zum zusätzlichen Raum für Mittagessen und Sommerabende wird.

Der Schlafbereich

Ein Schlafzimmer mit Ankleide und großem Duschbad, ein Einzelzimmer und im Obergeschoss ein weiterer Raum mit Doppelbett, geeignet für Gäste oder als zusätzlicher privater Bereich. Insgesamt vier Zimmer und drei Bäder. Materialien und helle Töne tragen eine ruhige Atmosphäre, stimmig zum maritimen Umfeld.

Technik und Effizienz

Zentrale Fußbodenheizung, zentrale Klimatisierung für Wärme und Kälte, mechanische Lüftung und Warmwasserbereitung. Das Gebäude stammt aus dem Jahr 2013. Der Energieausweis der Einheit weist Klasse A3 mit einem EPgl,nren von 48,89 kWh/qm im Jahr aus (Energieausweis Nr. 3200100008625, gültig bis 16.04.2035).

Stellplätze, Keller und Zugang

Zwei überdachte Stellplätze und ein großzügiger Keller. Elektrische Tore führen unmittelbar in die Garage, von dort erreicht der Aufzug die Wohnebene: ein geschützter und bequemer Zugang zu jeder Jahreszeit. Gemeinschaftspool.

Das Umfeld

Bars, Restaurants, Boutiquen und der Yachthafen liegen unmittelbar am Fuß des Hauses; das Penthouse bleibt dennoch vom Betrieb des Platzes abgeschirmt.

Laufende Kosten

Hausgeld € 500 im Monat. Geschätzte jährliche Müllgebühr (TARI) € 276.

Katasterdaten: Gemeinde Duino-Aurisina, Sektion C, Blatt 7, Parzelle 2281, Subalternnummer 2405.

Preis € 1.350.000. Zwei Präsentationsvideos der Immobilie sind verfügbar. Besichtigungen nach Vereinbarung.

Indikative Steuern & Kosten

Kaufkosten (einmalig)

Steuern Erstwohnsitz: ≈ 2.919 €
TriesteVillas-Provision: Entfällt · trägt der Verkäufer
Notar: ≈ 3.000-6.000 €Schätzung, inkl. MwSt. und Kosten
Geschätzte Gesamtkosten des Kaufs: ≈ 1.356.000 € – 1.358.900 €

Unverbindliche Schätzung: die genaue Rechnung gehen wir gemeinsam durch, Posten für Posten.

Jährliche laufende Kosten

Hausgeld: ≈ 6.000 €/Jahr

Die jährlichen Kosten sind indikative, mit einer Formel aus Katasterdaten und kommunalen Tarifen berechnete Schätzungen und ersetzen keine offizielle Prüfung.

Die Finanzierung für dieses Haus

4.266 €im Monat

für ein Darlehen von 945.000 € (70 % des Preises) über 30 Jahre: 360 Monatsraten mit festem Zins

Sollzins (TAN): 3,54 %; nominaler Jahreszins
Effektivzins (TAEG): 3,67 %; Gesamtkosten pro Jahr, mit Nebenkosten

Eine erste Schätzung, mit Hilfe von KI aus amtlichen Daten erstellt: kein Kreditangebot. Betrag, Zins und Bedingungen legt die Bank nach ihrer eigenen Prüfung fest.

Sollzins aus dem Durchschnitt der im August 2026 in Italien abgeschlossenen Darlehen mit Zinsbindung über 10 Jahre (vorläufiger Wert): EZB, Daten der Banca d'Italia.

Der Ratgeber: Immobilienfinanzierung in Italien für Nichtansässige

Käufern mit Wohnsitz im Ausland leihen italienische Banken meist 50-60 % des Wertes: „Ich wohne im Ausland“ rechnet neu.

Wie wir rechnen

Der Zins

Es ist der Durchschnittszins der im Monat in Italien abgeschlossenen Wohnungsbaudarlehen mit Zinsbindung über 10 Jahre, den die Banca d'Italia bei den Banken erhebt und die EZB etwa fünf Wochen später veröffentlicht (harmonisierte MIR-Statistik). Das CRM von TriesteVillas lädt ihn jede Nacht herunter: Erscheint ein neuer Monat, ändert sich die Zahl hier von selbst. Für feste Zinsen gelten Verträge mit derselben Bindung (bis 5 Jahre, 5 bis 10, über 10), für variable die Verträge mit variablem Zins. Der veröffentlichte Wert ist ein Jahreszins mit Zinseszins, ohne Kosten: Für die Monatsrate wird er zum Sollzins, TAN = 12 × ((1 + Zins)^(1/12) - 1). Letzter Wert: August 2026, vorläufig.

In einem Jahr ging dieser Durchschnitt von 3,31 % (September 2025) auf 3,60 % (August 2026).

Die Angebote des Monats können abweichen: Die besten liegen oft unter dem Durchschnitt, mit Bedingungen (Anzahlung, Energieklasse, Bürgschaften, Versicherungen). Deshalb lässt sich der Zins oben ändern.

Die Rate

Annuitätendarlehen mit gleichbleibender Rate: R = C × i / (1 - (1 + i)^(-n)), mit C dem Darlehen, i dem Sollzins durch 12 und n der Zahl der Raten.

Der Effektivzins (TAEG)

Die jährlichen Kosten des ganzen Darlehens, berechnet mit den Zahlungsströmen der EU-Richtlinie: neben den Zinsen die Kosten, die üblicherweise an Bank und Staat gehen. Ersatzsteuer 0,25 % (2.363 €), Bearbeitungsgebühr 1.000 € (Annahme), Gutachten 350 €, Feuerversicherung 213 € im Jahr, Ratenabbuchung 3 € im Monat. Die Notarkosten bleiben außerhalb des Effektivzinses, wie es das Gesetz vorsieht (Art. 120-quinquies des italienischen Bankgesetzes): Sie sind in den Eigenmitteln beim Kauf enthalten. Zum Vergleich: Der durchschnittliche Effektivzins der im August 2026 in Italien abgeschlossenen Wohnungsbaudarlehen lag bei 3,99 %.

Die Eigenmittel beim Kauf

Die Anzahlung, die für dieses Haus geschätzten Erwerbssteuern im gewählten Fall, die Maklerprovision mit MwSt., die beim Abschluss fälligen Kreditkosten und der Notar für Kauf und Darlehen. Der Notar ist unsere Schätzung als Spanne, kein Kostenvoranschlag: Seit 2012 wird das Honorar mit dem Notar vereinbart, der vor der Beauftragung, nach Einsicht in die Unterlagen, einen schriftlichen Kostenvoranschlag gibt. Die Bank leiht auf den Wert ihres Gutachtens: Liegt das Gutachten unter dem Preis, sinkt das Darlehen, nicht der Preis.

Das Einkommen

Die Drittel-Regel stammt aus dem Verbraucherleitfaden der Banca d'Italia: ein Vorsichtsmaß für eine tragbare Rate, nicht das Kriterium, nach dem eine Bank entscheidet. Jede Bank prüft Einkommen, Ausgaben, Alter und Sicherheiten selbst.

Was es nicht ist

Es ist weder ein Kreditangebot noch eine Beratung. TriesteVillas ist keine Bank, kein Kreditvermittler und kein Kreditagent, und kein Vergleichsportal für Darlehen. Dieser Rechner, mit Hilfe künstlicher Intelligenz gebaut, macht eine erste Schätzung aus amtlichen Daten und den hier beschriebenen Regeln; gerechnet wird im Browser, gespeichert wird nichts.

Quellen

Zinsen aktualisiert am 20.10.2026.

Ausstattung

Pool
Gemeinschaftspool
Nahe am Meer

Lage

Im Golf · Dieses Haus und die 54 anderen des Katalogs am Golf. Ungefähre Lage.

Ungefähre Lage im Gebiet. Die genaue Adresse teilen wir auf Anfrage mit.

Wie wir KI in diesen Fotos und im Video eingesetzt haben

Alle 40 Fotos mit KI retuschiert: 1 bearbeitet und 2 Simulationen, auf dem Foto gekennzeichnet; die übrigen nur in Licht und Farbe. Die Besichtigung bleibt der einzige Maßstab.

Wie wir sie bearbeitet haben

Die Fotos dieses Angebots sind 33 Aufnahmen eines professionellen Fotografen vom 18. November 2025, bereits mit einer üblichen Bildbearbeitung entwickelt (einige durch Zusammenfügen mehrerer Belichtungen), und 6 Ansichten des Ortes und des Yachthafens von Portopiccolo. Alle 39 (veröffentlicht sind 40 Bilder, weil das Titelbild ein Terrassenfoto wiederholt) wurden mit einem generativen Bildmodell bearbeitet (Familie Nano Banana von Google, genutzt über die Plattform Higgsfield), mit einem einzigen Ziel: sie aufzuhellen und Licht und Farbe zu korrigieren.

Es wurde nicht verlangt, etwas zu entfernen oder hinzuzufügen. Bei 36 Fotos ist das Modell beim Licht geblieben: auf zwei Küchenfotos hat es das Fensterrollo im Gegenlicht dargestellt und auf einem der beiden zusätzlich die Sonnenflecken an Wand und Arbeitsplatte entfernt. Auf drei Fotos hat das Modell dagegen verändert, was draußen zu sehen ist, und wir legen es offen: In der Küche mit Kühlschrank und Backöfen links hat es das Rollo am hinteren Fenster, das im Ausgangsfoto heruntergelassen ist, hochgezogen und den Ausblick dahinter erfunden (Meer, Felsen, ein Haus), ebenso das Meer in der Tür rechts, die im Ausgangsfoto vom Licht weiß ist; im Schlafzimmer mit dem offenen Schrank hat es das Fenster rein weiß gemacht, während man im Ausgangsfoto eine Außenmauer, einen Pfeiler und Bäume sieht; beim Sonnenuntergang von der Terrasse unter der Pergola hat es Wolken in einen Teil des Himmels gesetzt, der wolkenlos war.

Auch wo es nur das Licht bearbeitet hat, kopiert ein generatives Modell die feine Körnung des Bildes nicht, sondern rekonstruiert sie: die Struktur von Fels, Putz, Laub und Wasser und die entferntesten Details der Ansichten sind plausibel, nicht fotografiert. Sonst wurde nichts verändert: Maße, Raumhöhen, Öffnungen, Böden, Fenster und Türen, Anlagen, Oberflächen und Möblierung sind so wie fotografiert, und kein Mangel wurde abgeschwächt oder verborgen: die graue Patina des Terrassenholzes, die Flecken auf der Steinschwelle der Terrassentür und die Schlieren auf den Glasflächen sind so geblieben, wie sie sind. Am Ergebnis des Modells wurden nur die Korrekturen einer üblichen Bildbearbeitung vorgenommen: Helligkeit, Zuschnitt auf das Originalformat, Schärfe.

Die Ausgangsfotos, so wie sie vor dem KI-Schritt waren, sind auf Anfrage erhältlich; die Besichtigung bleibt die einzige Referenz für den tatsächlichen Zustand der Immobilie.

Das Video

Echte Aufnahmen der Immobilie und von Portopiccolo. Die Sprecherstimme ist mit KI erzeugt.

Wie wir KI einsetzen →