Nr. 0008 · Küste

Dachgeschoss mit Terrassen und Gärten an der Küste von Triest

Strada Costiera, Küste, Triest

1.580.000 €

Penthouse / Dachgeschoss · 172 m² · 4 Zimmer · 3 Bäder · Oberstes Geschoss33 Fotos

Finanzierung4.992 € im MonatBeispiel: 70 % über 30 Jahre · Sollzins 3,54 % · Effektivzins 3,67 %Berechnen

Strada Costiera, Küste, Triest

Private Besichtigung anfragen

Private Besichtigung anfragen WhatsApp

Das Haus in drei Zahlen

145 m²
Terrassen rund um das oberste Geschoss
110 m² zum Meer und 35 zum hinteren Garten, auf gleicher Höhe wie der Wohnraum.
3
Wohnungen in einer Villa
Das oberste Geschoss, das mittlere und der Rest der Villa: weiter unten, auf den Drohnenfotos, welches Stück wem gehört.
5 Min.
Zum Hafen von Grignano
17 zur Piazza Unità und weniger als eine halbe Stunde zum Flughafen, mit dem Auto bei freiem Verkehr.

3D-Rundgang

Treten Sie ins oberste Geschoss

Aufnahmedatum: 10. Oktober 2025. Der Rundgang ist eine unretuschierte Originalaufnahme: Er zeigt die Immobilie, wie sie an diesem Tag war.

Dachgeschoss mit Terrassen und Gärten an der Küste von Triest — Eine ganze Etage, ringsum Terrassen.

Das oberste Geschoss

145 m²

Eine ganze Etage, ringsum Terrassen.

Die oberste der drei Ebenen der Villa gehört ganz zu einer Wohnung: 172 m² Bruttofläche, drei Schlafzimmer, drei Bäder und ringsum 145 m² Terrassen, davon 110 zum Golf, über den Häusern am Ufer.

Drei Schlafzimmer · drei Bäder
Zwei eigene Gärten
Ein Stellplatz

Unbearbeitetes Foto · Drohne, 10. Oktober 2025

Was gehört wem

Eine Villa, drei Wohnungen. Welches Stück gehört wem.

Die Villa ist in drei Wohnungen geteilt, jede mit eigenem Eingang: das oberste Geschoss, die Wohnung im mittleren Geschoss und der Rest der Villa, den die Eigentümer behalten. Tippen Sie auf eine Wohnung: Auf dem Foto von der Meerseite leuchten ihre Geschosse auf, auf dem von oben ihre Gärten. Die Innenräume der drei Wohnungen hat das Architekturbüro gezeichnet; die Gärten ordnen wir nach den Angaben aus den Ortsbesichtigungen zu, und nach den Unterlagen vom Oktober 2025 war die Grundbuchteilung noch nicht eingereicht: Wo eine Grenze noch nicht auf Papier steht, sagen wir es.

Die Villa von der Drohne von der Meerseite aus: das Gründach, das oberste Geschoss mit seiner Terrasse, darunter das mittlere Geschoss und die unterste Ebene — belegte Grenzeungefähre Grenze

Das oberste Geschoss: eine ganze Ebene und zwei Gärten

Die gesamte obere Ebene mit den umlaufenden Terrassen, der terrassierte Garten auf der Rückseite zur Straße hin und der seitliche Garten mit der Statue im Nordwesten.

Das ganze oberste Geschossbelegt
172 m² Bruttofläche laut Architekt: Wohnraum mit Küche von 67,5 m², drei Schlafzimmer, drei Bäder, davon ein Gäste-WC, Waschraum.
Die umlaufenden Terrassenbelegt
110 m² zum Meer und 35 m² zum hinteren Garten, auf gleicher Höhe wie der Wohnraum.
Der terrassierte Garten hintenungefähr
Er steigt in Terrassen mit Steinmauern zur Straße an, mit eigenem Fußgängereingang von oben. Auf den Aufnahmen vom Oktober 2025 war er verwildert: Er ist der Garten, der noch zu planen ist.
Der seitliche Garten mit der Statueungefähr
Eine grüne Ebene im Nordwesten, neben der Terrasse und einige Stufen tiefer, von einer Steinmauer begrenzt. Daneben steht ein kleiner gemauerter Abstellraum auf einer eigenen Parzelle: Zu welcher Wohnung er gehört, legt die Teilung fest.
Gärten insgesamt: etwa 450 m²ungefähr
Das ist die Fläche, die der Architekt in einer E-Mail vom 18. Juni 2024 für die Gärten des obersten Geschosses angibt. Die genauen Grenzen legt die Teilung fest.
Ein Stellplatz auf dem Gemeinschaftsparkplatzungefähr
Die Villa hält zwei Fünfzehntel des Gemeinschaftsparkplatzes an der Straße: Einer der beiden Plätze gehört zum obersten Geschoss. Die wechselnden Plätze der Gemeinschaft werden in der Verhandlung festgelegt.
Ein Teil der Plattform am Meernoch offen
Die Eigentümer erklären, eine staatliche Konzession für eine Plattform an den Felsen zu besitzen, und sichern dem obersten Geschoss die Nutzung eines Teils zu. Urkunde und genauer Teil werden in der Verhandlung festgelegt.
Ein Fußwegerecht von 1971noch offen
Am Nordrand der Parzelle am Nordwesthang ist seit 1971 ein Fußwegerecht zugunsten des Nachbargrundstücks im Grundbuch eingetragen. Wo es im Verhältnis zu den heutigen Gärten verläuft, legt die Teilung fest.

Quellen: die Pläne des Architekturbüros (oberstes Geschoss, Juni 2024; mittleres Geschoss, Mai 2025; der Rest der Villa, Dezember 2023), der Grundriss des 3D-Rundgangs, das Grundbuch, die Abrechnung 2024 der Gemeinschaft der Villen 174 bis 194, Ortsbesichtigungen. Nach den Unterlagen vom Oktober 2025 sind Grundbuchteilung und Katastereintragung der drei Einheiten noch nicht eingereicht: Die hier gezeichneten Grenzen und die Gartenflächen sind ungefähr und werden dort festgelegt. Die Zonen sind von Hand auf den Fotos eingezeichnet, die perspektivisch sind: Sie dienen nicht zum Messen.

Wie groß

Mehr Platz draußen als drinnen

Quadrate im Maßstab: die Wohnung, die Terrassen auf derselben Etage und die beiden Gärten.

172 m²

die Wohnung · Bruttofläche laut Architekt

145 m²

die Terrassen, auf derselben Etage

~450 m²

die beiden Gärten · ungefähre Fläche

Quellen: Grundriss des obersten Geschosses des Architekturbüros (18. Juni 2024). Die Gärten sind eine ungefähre Angabe des Architekten (E-Mail vom 18. Juni 2024): Die Grenzen legt die Teilung fest.

Wo es liegt

Vom Dach zum Golf, in neun Fotos.

Die Drohne steigt senkrecht neben der Villa auf, von 47 auf 169 Meter: zuerst das Gründach, dann die Häuser, die zum Ufer hinunterführen, die Küstenstraße, die Molen und das Meer. Zwischen Villa und Felsen stehen weitere Häuser; von der Villa bis zum Wasser sind es rund fünfzig Meter Luftlinie.

Das Meer · 55 m Luftlinie von der Villa
Grignano · 5 Min. mit dem Auto
Piazza Unità · 17 Min.

Echte Aufnahme · ohne KI · neun Drohnenfotos aus derselben Senkrechten, ausgerichtet und überblendet, 10. Oktober 2025

Bis zum Meer

Der Schrägaufzug, dann die Treppe bis zum Ufer

Vom Parkplatz an der Straße geht es mit dem Aufzug der Gemeinschaft oder zu Fuß hinunter; von der Villa zum Meer sind es zwischen 80 und 100 Stufen.

Aus der Kabine des Schrägaufzugs, Richtung Meer
Unbearbeitetes Foto · 31. Oktober 2024
Das Ufer unterhalb der Villen, mit Treppe und Mole
Unbearbeitetes Foto · 30. Oktober 2021
Die Villa von oben, Richtung Golf: davor die Häuser am Ufer
Unbearbeitetes Foto · Drohne, 10. Oktober 2025

Die Bauarbeiten

Vom Haus von 1979 bis heute

Auf dem Grundstück des Hauses mit Pool aus den Siebzigerjahren steht heute das Gebäude, das Sie sehen, Ergebnis der mit der Genehmigung von 2015 bewilligten Arbeiten. Hier die Daten und was noch fehlt.

1979
Der Grundbuchplan schafft die Parzelle «Haus und Hof» für das damalige Haus mit der Hausnummer 194.
2015
Die Gemeinde erteilt die Baugenehmigung für das Vorhaben; 2019 verlängert sie sie.
2017
Im Orthofoto der Region steht im März auf der Parzelle des alten Hauses bereits das Betongerüst.
2021
Der geänderte Entwurf; im Oktober filmt die Drohne das Gebäude auf zwei Ebenen, noch ohne das oberste Geschoss.
2022
Der Kran kommt und das oberste Geschoss entsteht.
2023–2025
Das Architekturbüro zeichnet die Teilung in drei Wohnungen. Im Oktober 2025 zeigt der 3D-Rundgang das mittlere Geschoss fertig und das oberste mit verlegten Böden.
Heute
Nach den Unterlagen vom Oktober 2025 fehlen noch: die Fertigstellungsmeldung, die Bewohnbarkeitsbescheinigung, die Katastereintragung der drei Wohnungen, die Grundbuchteilung und der Energieausweis, der bei Fertigstellung ausgestellt wird.

Quellen: Grundbuch (Plan von 1979), Antrag auf Baustromanschluss mit den Angaben der Baugenehmigung Nr. 95/164-11/2015 und ihrer Verlängerung, True-Orthofoto der Region Friaul-Julisch Venetien (März 2017), geänderter Entwurf (Juni 2021), Fotos und Drohnenaufnahmen (2021, 2022, 2025), Pläne des Architekturbüros (2023-2025), 3D-Rundgang (Oktober 2025).

Damals und heute

Vier Jahre in fünf Fotos

Alle echt, von der Drohne oder vom Handy, keines bearbeitet.

Das Gebäude auf zwei Ebenen, vor dem obersten Geschoss
Unbearbeitetes Foto · Drohne, Oktober 2021
Der Kran über dem Dach; darunter die Uferhäuser und die Mole
Unbearbeitetes Foto · Drohne, 28. April 2022
Das oberste Geschoss im Bau
Unbearbeitetes Foto · 28. April 2022
Die Terrasse des obersten Geschosses mit provisorischem Geländer
Unbearbeitetes Foto · 28. April 2022
Die Villa außen fertig: Gründach, Terrassen, Glasgeländer
Unbearbeitetes Foto · Drohne, 10. Oktober 2025

In der Nähe

Fünf Minuten nach Grignano, siebzehn zur Piazza Unità

Die Villa liegt an der Küstenstraße zwischen Grignano und Santa Croce, westlich der Stadt: Miramare und Sistiana acht, neun Minuten entfernt, das Zentrum gut eine Viertelstunde, der Flughafen weniger als eine halbe Stunde. Jedes Ziel unten steht in seiner wahren Richtung; der Abstand von der Mitte ist die Fahrzeit mit dem Auto.

Die Stadt

Piazza Unità d'Italia17 Min.

Das Meer

Hafen von Grignano5 Min.
Sistiana8 Min.
Schloss Miramare9 Min.
Strandpromenade Barcola10 Min.
Hafen von Sistiana12 Min.

Unterwegs

Bahnhof Triest Centrale16 Min.
Grenze zu Slowenien, Fernetti22 Min.
Flughafen Triest28 Min.

Fahrzeiten von der Strada Costiera vor der Hausnummer 194, bei freiem Verkehr (OSRM auf OpenStreetMap, 21. Oktober 2026); Richtungen von der Villa aus.

Zu diesem Haus, zu anderen auf der Website oder zum Kauf in Triest: fragen Sie ruhig. Es antwortet Claude, unser KI-Concierge — er kann irren, und sagt es. Gespräche werden protokolliert und können vom Team nachgelesen werden.

Video

Objektmerkmale

Typ: Penthouse / Dachgeschoss
Fläche: 172 m²
Zimmer: 4
Badezimmer: 3
Etage: Oberstes Geschoss
Zustand: Neu / Im Bau

Energieklasse: Energieausweis nach Bauabschluss
Küche: Offene Küche
Terrasse: Ja
Garten: Privat
Meerblick: Ja
Aufzug: Nein
Heizung: Eigene Heizung

›Die vollständige Beschreibung

Das oberste Geschoss einer Villa an der Strada Costiera, zwischen Grignano und Santa Croce, oberhalb der Häuser, die zum Ufer hinunterführen. Es ist eine ganze Ebene: 172 m² Verkaufsfläche laut Architekt, ein Wohnraum mit Küche von 67,5 m², drei Schlafzimmer und drei Bäder, davon ein Gäste-WC. Ringsum ziehen sich 145 m² Terrassen, 110 zum Golf und 35 zum hinteren Garten, auf gleicher Höhe wie der Wohnraum.

Die Villa ist in drei Wohnungen geteilt, jede mit eigenem Eingang. Nach den Angaben der Eigentümer bei den Ortsbesichtigungen gehören zum obersten Geschoss zwei Gärten: der hintere, in Steinterrassen zur Straße ansteigend, mit eigenem Fußgängereingang von oben, und der seitliche im Nordwesten, eine grüne Ebene mit einer Statue, einige Stufen unterhalb der Terrasse. Der Architekt gibt sie mit insgesamt etwa 450 m² an; die genauen Grenzen legt die Grundbuchteilung fest, die noch nicht eingereicht ist. Am Nordwesthang ist seit 1971 ein Fußwegerecht zugunsten des Nachbargrundstücks im Grundbuch eingetragen: Wo es im Verhältnis zu den Gärten verläuft, legt die Teilung fest. Ein Pool im hinteren Garten wäre mit einem Entwurf und der Landschaftsschutzgenehmigung zu prüfen. Das mittlere Geschoss ist eine eigene Wohnung, ebenfalls zu verkaufen; der Rest der Villa bleibt bei den Eigentümern.

Vom Gemeinschaftsparkplatz an der Straße geht es zu Fuß oder mit dem Schrägaufzug der Villengemeinschaft hinunter, mit einem Halt an der Villa und einem weiter unten, Richtung Meer (laut Abrechnung 2024 der Gemeinschaft wird die Anlage derzeit regularisiert); von der Villa zu den Felsen sind es rund hundert Stufen. Die Villa hält zwei Fünfzehntel des Parkplatzes: Einer der beiden Plätze gehört zum obersten Geschoss, die wechselnden Plätze der Gemeinschaft werden in der Verhandlung festgelegt. Die Eigentümer erklären, eine staatliche Konzession für eine Plattform an den Felsen zu besitzen, und sichern dem obersten Geschoss die Nutzung eines Teils zu: Urkunde und Fläche werden in der Verhandlung festgelegt.

Nach den Unterlagen vom Oktober 2025 ist die Baustelle noch nicht abgeschlossen. Außen ist die Villa fertig, mit Gründach und Glasgeländern; innen hat das oberste Geschoss Böden und Haustechnik, mit Vorbereitung für Photovoltaik, Sanitärobjekte und Oberflächen sind noch zu wählen. Es fehlen noch die Fertigstellungsmeldung, die Bewohnbarkeitsbescheinigung, die Katastereintragung der drei Einheiten und der Energieausweis, der bei Fertigstellung ausgestellt wird. Die Entwurfspläne stellen wir auf Anfrage zur Verfügung. Festpreis, nicht verhandelbar.

Indikative Steuern & Kosten

Kaufkosten (einmalig)

TriesteVillas-Provision: ≈ 63.200 €+ MwSt.
Notar: ≈ 4.500-8.900 €Schätzung, inkl. MwSt. und Kosten

Jährliche laufende Kosten

Abfallgebühr · TARI: Bewohner2≈ 290 €/Jahr

Die jährlichen Kosten sind indikative, mit einer Formel aus Katasterdaten und kommunalen Tarifen berechnete Schätzungen und ersetzen keine offizielle Prüfung.

Die Finanzierung für dieses Haus

4.992 €im Monat

für ein Darlehen von 1.106.000 € (70 % des Preises) über 30 Jahre: 360 Monatsraten mit festem Zins

Sollzins (TAN): 3,54 %; nominaler Jahreszins
Effektivzins (TAEG): 3,67 %; Gesamtkosten pro Jahr, mit Nebenkosten

Eine erste Schätzung, mit Hilfe von KI aus amtlichen Daten erstellt: kein Kreditangebot. Betrag, Zins und Bedingungen legt die Bank nach ihrer eigenen Prüfung fest.

Sollzins aus dem Durchschnitt der im August 2026 in Italien abgeschlossenen Darlehen mit Zinsbindung über 10 Jahre (vorläufiger Wert): EZB, Daten der Banca d'Italia.

Der Ratgeber: Immobilienfinanzierung in Italien für Nichtansässige

Käufern mit Wohnsitz im Ausland leihen italienische Banken meist 50-60 % des Wertes: „Ich wohne im Ausland“ rechnet neu.

Wie wir rechnen

Der Zins

Es ist der Durchschnittszins der im Monat in Italien abgeschlossenen Wohnungsbaudarlehen mit Zinsbindung über 10 Jahre, den die Banca d'Italia bei den Banken erhebt und die EZB etwa fünf Wochen später veröffentlicht (harmonisierte MIR-Statistik). Das CRM von TriesteVillas lädt ihn jede Nacht herunter: Erscheint ein neuer Monat, ändert sich die Zahl hier von selbst. Für feste Zinsen gelten Verträge mit derselben Bindung (bis 5 Jahre, 5 bis 10, über 10), für variable die Verträge mit variablem Zins. Der veröffentlichte Wert ist ein Jahreszins mit Zinseszins, ohne Kosten: Für die Monatsrate wird er zum Sollzins, TAN = 12 × ((1 + Zins)^(1/12) - 1). Letzter Wert: August 2026, vorläufig.

In einem Jahr ging dieser Durchschnitt von 3,31 % (August 2025) auf 3,60 % (August 2026).

Die Angebote des Monats können abweichen: Die besten liegen oft unter dem Durchschnitt, mit Bedingungen (Anzahlung, Energieklasse, Bürgschaften, Versicherungen). Deshalb lässt sich der Zins oben ändern.

Die Rate

Annuitätendarlehen mit gleichbleibender Rate: R = C × i / (1 - (1 + i)^(-n)), mit C dem Darlehen, i dem Sollzins durch 12 und n der Zahl der Raten.

Der Effektivzins (TAEG)

Die jährlichen Kosten des ganzen Darlehens, berechnet mit den Zahlungsströmen der EU-Richtlinie: neben den Zinsen die Kosten, die üblicherweise an Bank und Staat gehen. Ersatzsteuer 0,25 % (2.765 €), Bearbeitungsgebühr 1.000 € (Annahme), Gutachten 350 €, Feuerversicherung 249 € im Jahr, Ratenabbuchung 3 € im Monat. Die Notarkosten bleiben außerhalb des Effektivzinses, wie es das Gesetz vorsieht (Art. 120-quinquies des italienischen Bankgesetzes): Sie sind in den Eigenmitteln beim Kauf enthalten. Zum Vergleich: Der durchschnittliche Effektivzins der im August 2026 in Italien abgeschlossenen Wohnungsbaudarlehen lag bei 3,99 %.

Die Eigenmittel beim Kauf

Die Anzahlung, die für dieses Haus geschätzten Erwerbssteuern im gewählten Fall, die Maklerprovision mit MwSt., die beim Abschluss fälligen Kreditkosten und der Notar für Kauf und Darlehen. Der Notar ist unsere Schätzung als Spanne, kein Kostenvoranschlag: Seit 2012 wird das Honorar mit dem Notar vereinbart, der vor der Beauftragung, nach Einsicht in die Unterlagen, einen schriftlichen Kostenvoranschlag gibt. Die Bank leiht auf den Wert ihres Gutachtens: Liegt das Gutachten unter dem Preis, sinkt das Darlehen, nicht der Preis.

Das Einkommen

Die Drittel-Regel stammt aus dem Verbraucherleitfaden der Banca d'Italia: ein Vorsichtsmaß für eine tragbare Rate, nicht das Kriterium, nach dem eine Bank entscheidet. Jede Bank prüft Einkommen, Ausgaben, Alter und Sicherheiten selbst.

Was es nicht ist

Es ist weder ein Kreditangebot noch eine Beratung. TriesteVillas ist keine Bank, kein Kreditvermittler und kein Kreditagent, und kein Vergleichsportal für Darlehen. Dieser Rechner, mit Hilfe künstlicher Intelligenz gebaut, macht eine erste Schätzung aus amtlichen Daten und den hier beschriebenen Regeln; gerechnet wird im Browser, gespeichert wird nichts.

Quellen

Zinsen aktualisiert am 20.10.2026.

Ausstattung

Penthouse
Garten
Stellplatz
Terrasse
Ruhige Lage
Meerblick
Oberstes Geschoss

Lage

Im Golf · Dieses Haus und die 48 anderen des Katalogs am Golf. Ungefähre Lage.

Ungefähre Lage im Gebiet. Die genaue Adresse teilen wir auf Anfrage mit.

Wie wir KI in diesen Fotos und im Video eingesetzt haben

27 von 33 Fotos mit KI retuschiert und auf dem Foto gekennzeichnet: 2 bearbeitet und 25 Simulationen. Ein weiteres wurde von einem generativen Modell bearbeitet: Was sich geändert hat, wird geprüft. Die Besichtigung bleibt der einzige Maßstab.

Wie wir sie bearbeitet haben

Von den 33 Bildern dieses Inserats sind 5 Drohnenfotos vom 10. Oktober 2025, unbearbeitet veröffentlicht. Die übrigen 28 gehen von Fotos aus den Jahren 2021 bis 2025 aus: leere Innenräume und Drohnenaufnahmen vom Oktober 2025, zwei Ansichten der Küste aus der Drohne vom 28.

April 2022, während der Bauarbeiten, und zwei Fotos der Plattform vom 30. Oktober 2021. Alle 28 wurden mit einem generativen Bildmodell bearbeitet (Nano-Banana-Familie von Google; eines mit Seedream von ByteDance). 25 sind Simulationen und tragen das Etikett «AI · simuliert»: Sie zeigen Möbel, eine Küche, fertige Bäder, Pflanzen und Blumen, einen Sonnenuntergang, Personen und Boote, die es in Wirklichkeit nicht gibt, drei Blickwinkel, die nie fotografiert wurden, und auf zwei Ansichten der Küste die Baustelle ohne ihren Kran.

Bei 2 wurden nur Gegenstände entfernt (die Spiegelungen des Glasgeländers, eine Holzkonstruktion im Vordergrund). Für 1 haben wir das Ausgangsfoto nicht wiedergefunden; es trägt das allgemeine Etikett «AI». Wo etwas entfernt wurde, wurde das Verdeckte nicht fotografiert: Das Modell hat es rekonstruiert.

Heute ist die Immobilie unmöbliert und die Bäder sind ohne Sanitärobjekte: Wände, Verglasung, Böden und Ausblicke sind nur dort wie fotografiert, wo die Bildunterschrift nichts anderes sagt, und jedes Foto sagt, was hinzugefügt wurde. Licht und Farben wurden wie bei einer normalen Bildbearbeitung korrigiert. Die unveränderten Originalfotos sind auf Anfrage erhältlich; die Besichtigung bleibt der einzige Maßstab für den tatsächlichen Zustand der Immobilie.

Das Video

Aus mit KI bearbeiteten Fotos dieser Immobilie geschnittenes Video, fast alle davon Simulationen: eingerichtete Räume, rekonstruierte Blickwinkel, die Plattform am Meer mit Kajak und Boot (die Einzelheiten jedes Fotos stehen in den Bildunterschriften der Galerie). Die Sprecherstimme ist mit KI erzeugt.

Wie wir KI einsetzen →