
Penthouse, Largo Canal, riesige Dachterrasse
Largo Giulio Ascanio Canal, Stadtzentrum, Triest
1.250.000 €
Penthouse / Dachgeschoss · 186 m² · 3 Schlafzimmer · 2 Bäder · Auf mehreren Ebenen · Energieklasse E44 Fotos
Finanzierung3.973 € im MonatBeispiel: 70 % über 30 Jahre · Sollzins 3,59 % · Effektivzins 3,72 %BerechnenPenthouse, Largo Canal, riesige Dachterrasse
Largo Giulio Ascanio Canal, Stadtzentrum, Triest
Die Dachfläche, zur alleinigen Nutzung
Über dem Penthouse im siebten Stock steht die Dachfläche allein dieser Wohnung zur Verfügung. Auf der Wohnebene gibt es zudem einen Balkon.
33 m²
Die Garage ist inbegriffen
Eine Garage im Erdgeschoss desselben Gebäudes gehört zum Kauf, im Kataster gesondert eingetragen.
Katasterfläche der Garage, Kategorie C/6.
3D-Rundgang
Besichtigen Sie die Wohnung jetzt
Aufnahmedatum: 11. Mai 2026. Der Rundgang ist eine unretuschierte Originalaufnahme: Er zeigt die Immobilie, wie sie an diesem Tag war.
Video
Woher wir das wissen
Die Drohne steigt vor dem Gebäude auf, fliegt über das Dach und betrachtet die Dachterrasse von allen Seiten: 179 Quadratmeter über der Wohnung, gemessen am Grundriss des 3D-Rundgangs. Dann sinkt sie fast auf ihre Höhe, und vorne liegen die Dächer der Stadt und das Meer. Echte Drohnenfotos (DJI Mini 3): kein generatives Modell, nur verkleinert. Die Höhen sind die, die die Drohne in jedem Foto speichert, bezogen auf die Straße, von der sie gestartet ist.
Objektmerkmale
- Typ
- Penthouse / Dachgeschoss
- Fläche
- 186 m²
- Zimmer
- 5
- Schlafzimmer
- 3
- Badezimmer
- 2
- Etage
- Auf mehreren Ebenen
- Energieklasse
- E · 156,3 kWh/m² Jahr
- Energetische Qualität der Gebäudehülle
- Winter: niedrig · Sommer: mittel
- Zustand
- Ausgezeichnet / Renoviert
- Küche
- Wohnküche
- Terrasse
- Ja
- Meerblick
- Ja
- Aufzug
- Ja
- Garage / Stellplatz
- Ja
- Heizung
- Eigene Heizung
Beschreibung
Am oberen Ende der Via San Michele, dort wo der Largo Canal beginnt: In den oberen Etagen eines Gebäudes von 1973 liegt ein Penthouse von 186 m² mit freiem Blick aufs Meer, auf das Schloss San Giusto und die Dächer von Triest.
Der Wohnbereich erstreckt sich auf einer Ebene. Wohnzimmer mit Meerblick, anschließend das Esszimmer, große Fensterfronten und Zugang zur begehbaren, rund 7,5 Meter langen Terrasse zum Meer. Die separate Küche von etwa 14 m² öffnet sich auf dieselbe Terrasse — praktisch und alltagstauglich.
Drei Schlafzimmer, dazu drei Bäder: eines mit Dusche, eines mit Badewanne, ein Gäste-WC.
Eine Innentreppe führt auf die rund 180 m² große private Dachterrasse mit Außendusche und Rundumblick, vom Meer bis zu den Dächern der Stadt. Hinzu kommt eine geräumige Garage von 33 m² im Erdgeschoss, Platz für ein Auto sowie mehrere Motorräder und Regale; der Mietvertrag für einen weiteren Außenstellplatz in derselben Anlage kann übernommen werden.
Autonome Heizung, Aufzug. Energieklasse E. Preis € 1.250.000.
Die Wohnung und ihr Dach, vermessen
Über der Wohnung eine Terrasse, größer als die Wohnung
Der Grundriss des 3D-Rundgangs vermisst Wohnung und Dach: 147 m² innen, 179 m² auf dem Dach, erreichbar über die Treppe, die im Eingang beginnt. Hier im Maßstab.
147 m²
die Wohnung, Bruttoinnenfläche
12 m²
der Balkon
179 m²
die Dachterrasse, 15 × 14 m
Woher wir das wissen
Maße aus dem Matterport-Grundriss vom 11. Mai 2026, ungefähr, wie der Grundriss selbst angibt. Die Flächen der Quadrate sind proportional zu den Quadratmetern.
Indikative Steuern & Kosten
Kaufkosten (einmalig)
- Steuern Erstwohnsitz
- ≈ 4.479 €
- TriesteVillas-Provision
- ≈ 50.000 €+ MwSt.
- Notar
- ≈ 3.000-5.900 €Schätzung, inkl. MwSt. und Kosten
- Geschätzte Gesamtkosten des Kaufs
- ≈ 1.318.500 € – 1.321.400 €
Unverbindliche Schätzung: die genaue Rechnung gehen wir gemeinsam durch, Posten für Posten.
Jährliche laufende Kosten
- Hausgeld
- ≈ 2.100 €/Jahr
- Immobiliensteuer · ILIA
- Befreit (Hauptwohnsitz)
- Abfallgebühr · TARI
- Bewohner2≈ 302 €/Jahr
Die jährlichen Kosten sind indikative, mit einer Formel aus Katasterdaten und kommunalen Tarifen berechnete Schätzungen und ersetzen keine offizielle Prüfung.
Die Finanzierung für dieses Haus
3.973 €im Monat
für ein Darlehen von 875.000 € (70 % des Preises) über 30 Jahre: 360 Monatsraten mit festem Zins
- Sollzins (TAN)
- 3,59 %
- nominaler Jahreszins
- Effektivzins (TAEG)
- 3,72 %
- Gesamtkosten pro Jahr, mit Nebenkosten
Eine erste Schätzung, mit Hilfe von KI aus amtlichen Daten erstellt: kein Kreditangebot. Betrag, Zins und Bedingungen legt die Bank nach ihrer eigenen Prüfung fest.
Sollzins aus dem Durchschnitt der im September 2026 in Italien abgeschlossenen Darlehen mit Zinsbindung über 10 Jahre (vorläufiger Wert): EZB, Daten der Banca d'Italia.
Der Ratgeber: Immobilienfinanzierung in Italien für Nichtansässige
Käufern mit Wohnsitz im Ausland leihen italienische Banken meist 50-60 % des Wertes: „Ich wohne im Ausland“ rechnet neu.
Wer kauft
- Monatsrate
- 3.973 €
- 360 Monatsraten
- Zinsen insgesamt
- 555.421 €
- Gesamtbetrag
- 1.440.945 €
- Raten und Kreditkosten
- Eigenmittel beim Kauf
- 449.600 € - 455.500 €
- Anzahlung, Erwerbssteuern, Maklerprovision inkl. MwSt., Kreditkosten und Notar, als Spanne
- Empfohlenes Nettoeinkommen
- mindestens 11.920 € im Monat
- Für die Banca d'Italia sollte die Rate vernünftigerweise ein Drittel des verfügbaren Einkommens nicht übersteigen, auch mehrerer Kreditnehmer zusammen. Eine Vorsichtsregel, keine Voraussetzung: Jede Bank hat eigene Kriterien.
- Italienischer Steuerabzug (IRPEF)
- bis 760 € im ersten Jahr
- 19 % der Zinsen und Kreditkosten für den Hauptwohnsitz, bis 4.000 € im Jahr pro Vertrag (760 € Steuer), aufgeteilt auf die Kreditnehmer. Ab 75.000 € Einkommen zählt er bei Darlehen ab 2025 zur Obergrenze der Abzüge; und seit 2026 sinken über 200.000 € die Abzüge insgesamt um 440 €.
- Anzahlung375.000 €
- Erwerbssteuern (als Hauptwohnsitz)4.479 €
- Maklerprovision inkl. MwSt.61.000 €
- Kreditkosten3.538 €
- Notar, Kauf- und Darlehensurkunde (Schätzung)5.570 € - 11.460 €
Wie wir rechnen
Der Zins
Es ist der Durchschnittszins der im Monat in Italien abgeschlossenen Wohnungsbaudarlehen mit Zinsbindung über 10 Jahre, den die Banca d'Italia bei den Banken erhebt und die EZB etwa fünf Wochen später veröffentlicht (harmonisierte MIR-Statistik). Das CRM von TriesteVillas lädt ihn jede Nacht herunter: Erscheint ein neuer Monat, ändert sich die Zahl hier von selbst. Für feste Zinsen gelten Verträge mit derselben Bindung (bis 5 Jahre, 5 bis 10, über 10), für variable die Verträge mit variablem Zins. Der veröffentlichte Wert ist ein Jahreszins mit Zinseszins, ohne Kosten: Für die Monatsrate wird er zum Sollzins, TAN = 12 × ((1 + Zins)^(1/12) - 1). Letzter Wert: September 2026, vorläufig.
In einem Jahr ging dieser Durchschnitt von 3,31 % (September 2025) auf 3,65 % (September 2026).
Die Angebote des Monats können abweichen: Die besten liegen oft unter dem Durchschnitt, mit Bedingungen (Anzahlung, Energieklasse, Bürgschaften, Versicherungen). Deshalb lässt sich der Zins oben ändern.
Die Rate
Annuitätendarlehen mit gleichbleibender Rate: R = C × i / (1 - (1 + i)^(-n)), mit C dem Darlehen, i dem Sollzins durch 12 und n der Zahl der Raten.
Der Effektivzins (TAEG)
Die jährlichen Kosten des ganzen Darlehens, berechnet mit den Zahlungsströmen der EU-Richtlinie: neben den Zinsen die Kosten, die üblicherweise an Bank und Staat gehen. Ersatzsteuer 0,25 % (2.188 €), Bearbeitungsgebühr 1.000 € (Annahme), Gutachten 350 €, Feuerversicherung 197 € im Jahr, Ratenabbuchung 3 € im Monat. Die Notarkosten bleiben außerhalb des Effektivzinses, wie es das Gesetz vorsieht (Art. 120-quinquies des italienischen Bankgesetzes): Sie sind in den Eigenmitteln beim Kauf enthalten. Zum Vergleich: Der durchschnittliche Effektivzins der im September 2026 in Italien abgeschlossenen Wohnungsbaudarlehen lag bei 4,05 %.
Die Eigenmittel beim Kauf
Die Anzahlung, die für dieses Haus geschätzten Erwerbssteuern im gewählten Fall, die Maklerprovision mit MwSt., die beim Abschluss fälligen Kreditkosten und der Notar für Kauf und Darlehen. Der Notar ist unsere Schätzung als Spanne, kein Kostenvoranschlag: Seit 2012 wird das Honorar mit dem Notar vereinbart, der vor der Beauftragung, nach Einsicht in die Unterlagen, einen schriftlichen Kostenvoranschlag gibt. Die Bank leiht auf den Wert ihres Gutachtens: Liegt das Gutachten unter dem Preis, sinkt das Darlehen, nicht der Preis.
Das Einkommen
Die Drittel-Regel stammt aus dem Verbraucherleitfaden der Banca d'Italia: ein Vorsichtsmaß für eine tragbare Rate, nicht das Kriterium, nach dem eine Bank entscheidet. Jede Bank prüft Einkommen, Ausgaben, Alter und Sicherheiten selbst.
Was es nicht ist
Es ist weder ein Kreditangebot noch eine Beratung. TriesteVillas ist keine Bank, kein Kreditvermittler und kein Kreditagent, und kein Vergleichsportal für Darlehen. Dieser Rechner, mit Hilfe künstlicher Intelligenz gebaut, macht eine erste Schätzung aus amtlichen Daten und den hier beschriebenen Regeln; gerechnet wird im Browser, gespeichert wird nichts.
Quellen
- EZB, Zinsstatistik der Banken (MIR): die verwendete Reihe
- Banca d'Italia, Banken und Geld: nationale Daten
- Banca d'Italia, Verbraucherleitfaden zum Hypothekarkredit
- Ersatzsteuer: D.P.R. 601/1973, Art. 18
- Steuerabzug der Zinsen: Agenzia delle Entrate
- Übliche Kosten: Informationsblätter der Banken und Vergleiche vom Oktober 2026
- Der Notar: unsere Schätzung; Archivgebühr und Beiträge nach D.M. 265/2012
Zinsen aktualisiert am 03.11.2026.
Grundrisse
Durch die Pläne blättern; zum Vergrößern auf den Plan tippen.
Plan 11 von 2
Grundriss aus unserer 3D-Vermessung (Matterport): Er zeigt den heutigen Zustand und die Lage der Räume und dient nur der Veranschaulichung. Er ist nicht der Katastergrundriss und hat keine bau-, kataster- oder genehmigungsrechtliche Bedeutung: Maße und Raumbezeichnungen (etwa „Schlafzimmer“ oder „Arbeitszimmer“) beschreiben den heutigen Zustand und die heutige Nutzung, nicht die zulässige Nutzung oder die Bewohnbarkeit. Den Katastergrundriss erhalten Sie auf Anfrage bei uns, in jedem Fall vor der Unterzeichnung eines Angebots.
Ausstattung
- Terrasse
- Balkon
- Garage
- Aufzug
- Klimaanlage
- Glasfaser
- Meerblick
- Panoramablick
- Stadtblick
- Wie neu
- Penthouse
- Oberstes Geschoss
- Wohngegend
- Zentrumsnah
- In Hügellage
- Teilmöbliert
- 5 Min. ins Zentrum
Lage
Ungefähre Lage im Gebiet. Die genaue Adresse teilen wir auf Anfrage mit.
Wie wir KI in diesen Fotos und im Video eingesetzt haben
Alle 44 Fotos mit KI retuschiert: 16 bearbeitet und 21 Simulationen, auf dem Foto gekennzeichnet; die übrigen nur in Licht und Farbe. Die Besichtigung bleibt der einzige Maßstab.
Wie wir sie bearbeitet haben
Die 44 Bilder dieses Inserats gehen von Fotos der Penthouse-Wohnung aus, möbliert und bewohnt, ihrer Außenbereiche, der Ausblicke und der Garage, sowie von zwei Drohnenaufnahmen. Alle 44 sind durch ein generatives Bildmodell gegangen: 42 durch ein Modell der Nano-Banana-Familie von Google, genutzt über die Plattform Higgsfield; für die 2 Drohnenaufnahmen ist das Modell nicht dokumentiert. 7 wurden nur in Licht und Farbe bearbeitet, ohne etwas hinzuzufügen oder zu entfernen; 16 wurden bearbeitet, um Gegenstände zu entfernen, einige mit kleinen Änderungen, die weiter unten genannt sind; 21 sind Simulationen, in denen das Modell auch etwas hinzugefügt, ersetzt oder erfunden hat, und tragen auf der Website das Etikett «AI · simuliert». Entfernt wurden: Handtücher, Bademäntel, Badematten, Flaschen, Parfums, Seife, ein Tablett, ein Körbchen und ein Toilettenpapierhalter; Laufstall, Wickelauflage, Hochstuhl, Spielzeug und ein Laufrad der Kinder; ein Einzelbett, eine Massageliege, eine Trainingsbank und ein Fitnessgerät, ein Tischchen mit Büchern; Decken, Kissen und ein Tuch; eine Weihnachtsgirlande, der Mistelzweig, eine Skulptur, ein angelehntes Bild und die Kühlschrankmagnete; Geräte, Messer und Gegenstände von den Arbeitsplatten der Küche und von anderen Möbeln; Schuhe und Taschen im Eingang; eine Lampe und kleine Geräte; Kratzbaum und Katzenbett; eine Flasche und einige Kabel; auf der Terrasse eine Gießkanne, eine Matte und die Gegenstände unter dem Grill; die Sonnenflecken auf einem Boden; draußen die Kräne im Hintergrund, ein Freileitungskabel, eine Antenne, ein Gerät an der Wand, fast alle in einer Straße geparkten Autos und, in der Garage, ein Roller.
Hinzugefügt oder erfunden wurden: Beistelltische, Teppiche, eine Skulptur und ein TV-Möbel im Wohnzimmer; im Freien zwei Sessel mit Kissen und ein Tischchen anstelle von zwei Stühlen, ein Tischchen mit Flasche, Gläsern und Buch und eine Lichtleiste am Boden; Handtücher, Flakons, ein zweiter Kerzenhalter, eine Orchidee, eine Pflanze auf dem Kühlschrank und ein Buch auf dem Nachttisch; eine Pflanze, die im Original kaum zu sehen ist, ist samt Topf ganz sichtbar gemacht; zwei Tafeln, im Original am Boden angelehnt, hängen an der Wand, mit eingeschalteten Spots; ein Esstisch ist neu gezeichnet (der echte hat eine dunkle Platte und weiße gekreuzte Beine), ebenso das Spielzeug im Laufstall; Abstellraum und Garage sind aufgeräumt, und Böden, Lichtleisten, Regale, Kisten, die Anordnung der Gegenstände, ein zweiter Staubsauger und eine Waschmaschine anstelle eines weißen Geräts sind erfunden, ebenso ein vom Modell eingefügter Schriftzug, den es nicht gibt; in den Ausblicken ein blauer Himmel in den im Original weiß überstrahlten Fenstern, Wolken am Himmel, ein Frachter und einige Segel anstelle eines Segelschiffs, drei Autos auf einem Dach, das im Original leer ist, und im Hof Autos anderer Modelle, mit unkenntlich gemachten Kennzeichen wie in der Garage. Wo ein Gegenstand entfernt wurde, wurde das, was er verdeckte, nicht fotografiert: Das Modell hat es plausibel rekonstruiert. Das Modell hat auch feste Teile verändert: Auf einem Küchenfoto sind die Arbeitsplatten, im Original aus Stahl, zu dunklem Stein geworden, und auf einem anderen erscheinen rechts ein Fenster mit Vorhang und eine Lampe, die im Original nicht zu sehen sind; auf einem Badfoto ist die Wand hinter den Bademänteln mit Drückerplatte, Handtuchhalter und Bidetarmatur erfunden, auf einem anderen fehlt der Türrahmen; eine Steckdose mit dem eingesteckten Gerät wurde entfernt; eine im Original dunkle Schalterabdeckung ist hell geworden; eine grüne Sockelleiste ist an die Stelle einer Holzkante getreten; Rollläden und Vorhänge einiger Fenster, eine Antenne sowie Bäume und Gebäude im Vordergrund eines Ausblicks sind neu gezeichnet.
Wo der Bildausschnitt erweitert wurde, hat das Modell den hinzugefügten Teil gezeichnet. Auf den 7 nur in Licht und Farbe bearbeiteten Fotos wurde nichts hinzugefügt oder entfernt, und in der Garage sind Auto und Motorrad echt; für die übrigen gibt es keine Liste der Teile, die als identisch mit der Aufnahme geprüft sind. Licht und Farben wurden wie bei einer normalen Bildbearbeitung korrigiert; auch wo es nichts hinzugefügt hat, hat das Modell das ganze Bild neu berechnet: Die feine Struktur von Oberflächen und Ausblicken ist rekonstruiert, nicht fotografiert.
Die unbearbeiteten Originalfotos sind auf Anfrage erhältlich; die Besichtigung bleibt der einzige Maßstab für den tatsächlichen Zustand der Immobilie.
Das Video
Vertikales Short: 8 Fotos der Galerie nacheinander mit digitalem Zoom, ohne KI in der Bewegung; 7 dieser Fotos sind mit KI bearbeitet (Einzelheiten im Exposé).
Private Besichtigung anfragen
Nennen Sie uns zwei oder drei mögliche Termine: die Besichtigungen richten sich nach Ihnen.
Informationen anfragen
Wer antwortet
Kein Callcenter: es antworten die Menschen, die dieses Haus wirklich gesehen haben. Noch am selben Tag, auf Deutsch, Englisch oder Italienisch.
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