Nr. 0108 · Stadtzentrum

Große Altbauwohnung, Piazza della Valle — Altstadt

Piazza della Valle, Trieste, Stadtzentrum

1.280.000 €

Wohnung · 344 m² · 4 Schlafzimmer · 3 Bäder · 3. StockEnergieklasse A242 Fotos

Finanzierung4.069 € im MonatBeispiel: 70 % über 30 Jahre · Sollzins 3,59 % · Effektivzins 3,72 %Berechnen

Piazza della Valle, Trieste, Stadtzentrum

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Sauna und Whirlpool in der Wohnung
Die Wohnung hat einen eigenen Wellnessbereich mit Sauna und Whirlpool, im 3D-Rundgang zu sehen.
2023
Neue Haustechnik im historischen Palais
Eine Luft-Wasser-Wärmepumpe von 2023, ergänzt durch einen Brennwertkessel: Der 2025 nach der energetischen Sanierung ausgestellte Energieausweis ergibt Klasse A2.
Geschätzter Verbrauch bei Standardnutzung laut Ausweis: 4.409 kWh Strom und 356 m³ Gas pro Jahr.

3D-Rundgang

Besichtigen Sie die Wohnung jetzt

Aufnahmedatum: 21. Juli 2025. Der Rundgang ist eine unretuschierte Originalaufnahme: Er zeigt die Immobilie, wie sie an diesem Tag war.

Video

Vertikales Short: 8 Fotos der Galerie nacheinander mit digitalem Zoom, ohne KI in der Bewegung; 5 dieser Fotos sind mit KI bearbeitet (Einzelheiten im Exposé).

Grünes Zuhause · Klasse A

In der obersten Stufe der Energieskala

So steht es im hinterlegten Energieausweis, nicht in einer Schätzung: Klasse A2, mit einem nicht erneuerbaren Energiebedarf von 42,22 kWh/m² im Jahr.

Wo es auf der Skala steht

A4
A3
dieses HausA2
A1
B
C
D
E
F
G

Die Klasse vergleicht das Haus mit einem Referenzgebäude gleicher Form am selben Ort, gebaut nach den Anforderungen von 2019–2021 und mit Standardanlagen. In Klasse A2 verbraucht das Haus zwischen 60 und 80 % der nicht erneuerbaren Energie dieses Gebäudes; ein Haus der Klasse G verbraucht mehr als das Dreieinhalbfache.

Nicht erneuerbare Energie EPgl,nren

42,22kWh/m² Jahr

51%

der genutzten Energie ist erneuerbar

EPgl,ren 44,11 kWh/m² Jahr

Gebäudehülle

Winterniedrig
Sommerhoch

In Italien gehören von den 2024 zertifizierten Wohnungen rund 15 von 100 zur Klasse A.

Quelle: ENEA–CTI, Jahresbericht zur Energiezertifizierung von Gebäuden 2025, Zusammenfassung, S. 8. Klassen: italienisches Ministerialdekret vom 26.06.2015, Leitlinien, Anlage 1, Tabelle 2.

Alle grünen Häuser

Zu diesem Haus, zu anderen auf der Website oder zum Kauf in Triest: fragen Sie ruhig. Es antwortet Claude, unser KI-Concierge — er kann irren, und sagt es. Gespräche werden protokolliert und können vom Team nachgelesen werden.

Piazza della Valle, echt

Vom Himmel auf den Platz

↓ Scrollen: Die Drohne sinkt

+11 müber dem Platz

Zwischen den Häusern, über dem Pflaster der Straße.

Woher wir das wissen

Am 19. Oktober 2026 sank die Drohne senkrecht über der Piazza della Valle: aus neunzig Metern der runde Platz zwischen den Dächern der Altstadt, dann die geschwungene Fassade des Hauses, Geschoss für Geschoss, bis zur Straße, die zum Meer führt. Echte Drohnenfotos (DJI Mini 3), 19. Oktober 2026: kein generatives Modell, nur verkleinert. Die Höhen sind die, die die Drohne in jedem Foto speichert, bezogen auf den Platz, auf dem sie gestartet ist.

Objektmerkmale

Typ: Wohnung
Fläche: 344 m²
Zimmer: 5+
Schlafzimmer: 4
Badezimmer: 3
Etage: 3

Energieklasse: A2 · 42,22 kWh/m² Jahr
Erneuerbarer Index (EPgl,ren): 44,11 kWh/m² Jahr
Energetische Qualität der Gebäudehülle: Winter: niedrig · Sommer: hoch
Zustand: Ausgezeichnet / Renoviert
Küche: Wohnküche
Balkon: Ja
Garten: Keiner
Etagen im Gebäude: 4
Aufzug: Ja
Heizung: Eigene Heizung

Beschreibung

Im vorletzten Obergeschoss eines historischen Palais in der Altstadt von Triest, 1854 vom Architekten Berlam entworfen. Die Gemeinschaftsbereiche wurden restauriert, das Haus ist barrierefrei und mit Aufzug erschlossen.

344 m² Wohnfläche. Eine konservatorische Restaurierung hat originale Elemente von Rang bewahrt: funktionstüchtige Majolika-Öfen aus dem 19. Jahrhundert, Glastüren, Böden aus venezianischem Marmorino und Intarsienparkett, historische Deckenfresken. Der Salon blickt auf die Piazza della Valle; daneben liegen ein separates Esszimmer und eine Wohnküche mit Einrichtung von Minimal. Drei Doppelschlafzimmer, dazu ein großes Arbeitszimmer, das sich ebenso als Fitnessraum oder Homeoffice eignet, sowie drei Bäder — zwei Vollbäder und ein Gäste-WC.

Hinzu kommt ein privater Wellnessbereich mit finnischer Sauna, Dampfbad und Whirlpool. Ergänzt wird die Wohnung durch eine Abstellkammer, einen Technikraum (Heizkessel, Klimatisierung, Kühlung), eine Loggia und einen zweiten Balkon zum Innenhof, dazu ein Keller mit hohen Decken und ein privater Dachboden. Die Immobilie ist teilweise mit Maßanfertigungen eingerichtet; Stellplätze sind in unmittelbarer Nähe verfügbar.

Autonome Heizung und Kühlung über eine Luft-Wasser-Wärmepumpe mit Gas-Brennwertkessel (Anlagen von 2023). Energieklasse A2, nicht erneuerbarer Gesamtenergiekennwert 42,22 kWh/m² im Jahr; Energieausweis gültig bis 18.05.2035. Preis 1.280.000 Euro.

Indikative Steuern & Kosten

Kaufkosten (einmalig)

TriesteVillas-Provision: ≈ 51.200 €+ MwSt.
Notar: ≈ 3.000-5.900 €Schätzung, inkl. MwSt. und Kosten

Jährliche laufende Kosten

Hausgeld: ≈ 1.920 €/Jahr
Abfallgebühr · TARI: Bewohner2≈ 441 €/Jahr

Die jährlichen Kosten sind indikative, mit einer Formel aus Katasterdaten und kommunalen Tarifen berechnete Schätzungen und ersetzen keine offizielle Prüfung.

Die Finanzierung für dieses Haus

4.069 €im Monat

für ein Darlehen von 896.000 € (70 % des Preises) über 30 Jahre: 360 Monatsraten mit festem Zins

Sollzins (TAN): 3,59 %; nominaler Jahreszins
Effektivzins (TAEG): 3,72 %; Gesamtkosten pro Jahr, mit Nebenkosten

Eine erste Schätzung, mit Hilfe von KI aus amtlichen Daten erstellt: kein Kreditangebot. Betrag, Zins und Bedingungen legt die Bank nach ihrer eigenen Prüfung fest.

Sollzins aus dem Durchschnitt der im September 2026 in Italien abgeschlossenen Darlehen mit Zinsbindung über 10 Jahre (vorläufiger Wert): EZB, Daten der Banca d'Italia.

Der Ratgeber: Immobilienfinanzierung in Italien für Nichtansässige

Käufern mit Wohnsitz im Ausland leihen italienische Banken meist 50-60 % des Wertes: „Ich wohne im Ausland“ rechnet neu.

Wie wir rechnen

Der Zins

Es ist der Durchschnittszins der im Monat in Italien abgeschlossenen Wohnungsbaudarlehen mit Zinsbindung über 10 Jahre, den die Banca d'Italia bei den Banken erhebt und die EZB etwa fünf Wochen später veröffentlicht (harmonisierte MIR-Statistik). Das CRM von TriesteVillas lädt ihn jede Nacht herunter: Erscheint ein neuer Monat, ändert sich die Zahl hier von selbst. Für feste Zinsen gelten Verträge mit derselben Bindung (bis 5 Jahre, 5 bis 10, über 10), für variable die Verträge mit variablem Zins. Der veröffentlichte Wert ist ein Jahreszins mit Zinseszins, ohne Kosten: Für die Monatsrate wird er zum Sollzins, TAN = 12 × ((1 + Zins)^(1/12) - 1). Letzter Wert: September 2026, vorläufig.

In einem Jahr ging dieser Durchschnitt von 3,31 % (September 2025) auf 3,65 % (September 2026).

Die Angebote des Monats können abweichen: Die besten liegen oft unter dem Durchschnitt, mit Bedingungen (Anzahlung, Energieklasse, Bürgschaften, Versicherungen). Deshalb lässt sich der Zins oben ändern.

Die Rate

Annuitätendarlehen mit gleichbleibender Rate: R = C × i / (1 - (1 + i)^(-n)), mit C dem Darlehen, i dem Sollzins durch 12 und n der Zahl der Raten.

Der Effektivzins (TAEG)

Die jährlichen Kosten des ganzen Darlehens, berechnet mit den Zahlungsströmen der EU-Richtlinie: neben den Zinsen die Kosten, die üblicherweise an Bank und Staat gehen. Ersatzsteuer 0,25 % (2.240 €), Bearbeitungsgebühr 1.000 € (Annahme), Gutachten 350 €, Feuerversicherung 202 € im Jahr, Ratenabbuchung 3 € im Monat. Die Notarkosten bleiben außerhalb des Effektivzinses, wie es das Gesetz vorsieht (Art. 120-quinquies des italienischen Bankgesetzes): Sie sind in den Eigenmitteln beim Kauf enthalten. Zum Vergleich: Der durchschnittliche Effektivzins der im September 2026 in Italien abgeschlossenen Wohnungsbaudarlehen lag bei 4,05 %.

Die Eigenmittel beim Kauf

Die Anzahlung, die für dieses Haus geschätzten Erwerbssteuern im gewählten Fall, die Maklerprovision mit MwSt., die beim Abschluss fälligen Kreditkosten und der Notar für Kauf und Darlehen. Der Notar ist unsere Schätzung als Spanne, kein Kostenvoranschlag: Seit 2012 wird das Honorar mit dem Notar vereinbart, der vor der Beauftragung, nach Einsicht in die Unterlagen, einen schriftlichen Kostenvoranschlag gibt. Die Bank leiht auf den Wert ihres Gutachtens: Liegt das Gutachten unter dem Preis, sinkt das Darlehen, nicht der Preis.

Das Einkommen

Die Drittel-Regel stammt aus dem Verbraucherleitfaden der Banca d'Italia: ein Vorsichtsmaß für eine tragbare Rate, nicht das Kriterium, nach dem eine Bank entscheidet. Jede Bank prüft Einkommen, Ausgaben, Alter und Sicherheiten selbst.

Was es nicht ist

Es ist weder ein Kreditangebot noch eine Beratung. TriesteVillas ist keine Bank, kein Kreditvermittler und kein Kreditagent, und kein Vergleichsportal für Darlehen. Dieser Rechner, mit Hilfe künstlicher Intelligenz gebaut, macht eine erste Schätzung aus amtlichen Daten und den hier beschriebenen Regeln; gerechnet wird im Browser, gespeichert wird nichts.

Quellen

Zinsen aktualisiert am 03.11.2026.

Grundrisse

Grundriss aus unserer 3D-Vermessung (Matterport): Er zeigt den heutigen Zustand und die Lage der Räume und dient nur der Veranschaulichung. Er ist nicht der Katastergrundriss und hat keine bau-, kataster- oder genehmigungsrechtliche Bedeutung: Maße und Raumbezeichnungen (etwa „Schlafzimmer“ oder „Arbeitszimmer“) beschreiben den heutigen Zustand und die heutige Nutzung, nicht die zulässige Nutzung oder die Bewohnbarkeit. Den Katastergrundriss erhalten Sie auf Anfrage bei uns, in jedem Fall vor der Unterzeichnung eines Angebots.

Ausstattung

Balkon
Aufzug
Klimaanlage
Sauna
Whirlpool
Glasfaser
Stadtblick
Altbau
Zentrumsnah
Teilmöbliert
2 Min. ins Zentrum
Altstadt
Barrierefrei
Keller
Kamin
Alarmanlage
Renoviert
Zwei Ausrichtungen
Grünblick

Lage

Im Golf · Dieses Haus und die 54 anderen des Katalogs am Golf. Ungefähre Lage.

Ungefähre Lage im Gebiet. Die genaue Adresse teilen wir auf Anfrage mit.

Die Bora hier · Experimentelle Einteilung

Die Uferpromenade und das Zentrum

Hier steht der Molo F.lli Bandiera, der Bezugspunkt aller Vergleiche. Bei den Bora-Ereignissen zwischen September 2025 und Oktober 2026 hatte das Nautische Institut, dreißig Meter hoch zwischen den Häusern, 67 % seines mittleren Windes und 87 % seiner stärksten Böe: Zwischen Gebäuden sinkt das Mittel stärker als die Böen.

Grenzen und Quellen

Die Zone ergibt sich aus der ungefähren Lage des Hauses. Innerhalb der Zone zählen das Stockwerk, die Fassaden und Terrassen nach Ostnordost, die Gebäude und Bäume ringsum: Eine Station kilometerweit entfernt sieht sie nicht.

Quelle: Protezione Civile della Regione Friuli Venezia Giulia, von TriesteVillas aufbereitete Daten (CC BY 4.0)

Die Bora, gemessen: woher wir es wissen und wo die Grenzen liegen →

Wie wir KI in diesen Fotos und im Video eingesetzt haben

37 von 42 Fotos mit KI bearbeitet, die Änderungen sind auf dem Foto gekennzeichnet. Die Besichtigung bleibt der einzige Maßstab.

Wie wir sie bearbeitet haben

Die 37 Fotos der Innenräume und der Fassade waren mit einem alten Wasserzeichen «trieste villas» in der Mitte veröffentlicht, und die Originale ohne Wasserzeichen wurden nicht gefunden. Am 23.10.2026 wurde das Wasserzeichen nur im Streifen der Buchstaben entfernt: auf 35 Fotos mit einem generativen Bildmodell (FLUX Kontext, über die Plattform Higgsfield), im Durchschnitt auf 7 % jedes Bildes; auf 2 (das Wohnzimmer mit dem Klavier und das Bad mit der Sauna) vor allem rechnerisch, durch Abziehen des Wasserzeichens, mit dem Modell nur an wenigen fast weißen Stellen. Außerhalb des Streifens der Buchstaben ist jedes Bild das Foto, wie es war.

Unter den Buchstaben sind die feinen Details (Deckendekor, Tapeten, Fliesen und Mosaike, geätztes Glas, die Schrift auf der Küchentafel, die Bodenintarsie) im Einklang mit dem rekonstruiert, was durch das Wasserzeichen zu sehen war, aber nicht fotografiert. Die 5 Drohnenaufnahmen vom Oktober 2026 sind echte Fotos, nur in Licht und Farbe korrigiert, ohne künstliche Intelligenz. Maßgeblich für den tatsächlichen Zustand der Immobilie bleibt allein die Besichtigung.

Das Video

Vertikales Short: 8 Fotos der Galerie nacheinander mit digitalem Zoom, ohne KI in der Bewegung; 5 dieser Fotos sind mit KI bearbeitet (Einzelheiten im Exposé).

Wie wir KI einsetzen →