N. 0108 · Centro
Grande apt d'epoca in Piazza della Valle — Città Vecchia
Piazza della Valle, Trieste, Centro
1.280.000 €
Appartamento · 344 m² · 4 camere · 3 bagni · 3° pianoClasse energetica A242 foto
Mutuo4.069 € al meseesempio: 70% in 30 anni · TAN 3,59% · TAEG 3,72%CalcolaGrande apt d'epoca in Piazza della Valle — Città Vecchia
Piazza della Valle, Trieste, Centro
Sauna e idromassaggio, dentro casa
L'appartamento ha un'area benessere privata, con sauna e vasca idromassaggio: si vede nel tour 3D.
2023
Impianti nuovi in un palazzo storico
Pompa di calore aria-acqua del 2023, affiancata da una caldaia a condensazione: l'attestato emesso nel 2025, dopo la riqualificazione energetica, dà la classe A2.
Consumi stimati dall'attestato in uso standard: 4.409 kWh di elettricità e 356 m³ di gas l'anno.
Tour 3D
Visita la casa adesso
Data della scansione: 21 luglio 2025. Il tour è una ripresa dal vero, senza ritocchi: mostra l'immobile com'era quel giorno.
Video
Casa green · Classe A
Nella fascia più alta della scala energetica
Lo dice l'attestato di prestazione energetica depositato, non una stima: classe A2, con un fabbisogno di energia non rinnovabile di 42,22 kWh/m² all'anno.
Dove sta sulla scala
- A4
- A3
- questa casaA2
- A1
- B
- C
- D
- E
- F
- G
La classe confronta la casa con un edificio di riferimento della stessa forma e nello stesso luogo, costruito coi requisiti del 2019-2021 e con impianti standard. In classe A2 la casa usa fra il 60 e l'80% dell'energia non rinnovabile di quell'edificio; una casa in classe G ne usa più di tre volte e mezzo tanto.
Energia non rinnovabile EPgl,nren
42,22kWh/m² anno
dell'energia che usa è rinnovabile
EPgl,ren 44,11 kWh/m² anno
Il fabbricato
- Invernobassa
- Estatealta
In Italia, delle abitazioni certificate nel 2024, circa 15 su 100 sono in classe A.
Fonte: ENEA–CTI, Rapporto annuale sulla certificazione energetica degli edifici 2025, sintesi, p. 8. Classi: DM 26/06/2015, Linee guida, Allegato 1, Tabella 2.
Come lo sappiamo
Il 19 ottobre 2026 il drone è sceso in verticale sopra Piazza della Valle: da novanta metri la piazza tonda fra i tetti della Città Vecchia, poi la facciata curva della casa, piano per piano, fino alla via che scende verso il mare. Foto vere del drone (DJI Mini 3), 19 ottobre 2026: nessun modello generativo, solo ridimensionate. Le quote sono quelle che il drone registra in ogni scatto, rispetto alla piazza da cui è partito.
Caratteristiche immobile
- Tipologia
- Appartamento
- Superficie
- 344 m²
- Locali
- 5+
- Camere da letto
- 4
- Bagni
- 3
- Piano
- 3
- Classe energetica
- A2 · 42,22 kWh/m² anno
- Indice rinnovabile (EPgl,ren)
- 44,11 kWh/m² anno
- Prestazione energetica del fabbricato
- Inverno: bassa · Estate: alta
- Stato
- Ottimo / Ristrutturato
- Cucina
- Abitabile
- Balcone
- Sì
- Giardino
- Nessuno
- Piani edificio
- 4
- Ascensore
- Sì
- Box / posti auto
- Nessun posto auto incluso; possibilità di posti auto nelle immediate vicinanze
- Riscaldamento
- Autonomo
Descrizione
Penultimo piano, in uno dei palazzi storici della Città Vecchia di Trieste, con ascensore e parti comuni restaurate. L'edificio, progettato dall'architetto Berlam nel 1854, è oggi privo di barriere architettoniche.
L'appartamento misura 344 mq e conserva, grazie a un restauro conservativo, elementi originali di rilievo: stufe in maiolica ottocentesche ancora funzionanti, porte a vetri, pavimenti in marmorino veneziano e in legno intarsiato, affreschi d'epoca ai soffitti. Il salone si affaccia su Piazza della Valle. Accanto, sala da pranzo separata e cucina abitabile attrezzata con arredi Minimal. Le camere matrimoniali sono tre; a queste si aggiunge un ampio studio, adattabile a palestra o a spazio di lavoro. I bagni sono tre, due completi più uno di servizio.
C'è poi un'area wellness privata con sauna finlandese, bagno turco e vasca idromassaggio. Completano la casa un ripostiglio, il vano tecnico degli impianti (caldaia, climatizzazione, raffrescamento), una loggia e un secondo balcone rivolto alla corte interna. Si aggiungono una cantina con soffitti alti e una soffitta privata. L'immobile è parzialmente arredato con soluzioni su misura; posti auto sono reperibili nelle immediate vicinanze.
Riscaldamento e raffrescamento autonomi, con pompa di calore aria-acqua e caldaia a condensazione (impianti del 2023). Classe energetica A2, indice di prestazione energetica globale non rinnovabile 42,22 kWh/m² anno; APE valido fino al 18/05/2035. Prezzo 1.280.000 euro.
Tasse e costi indicativi
Costi di acquisto (una tantum)
- Provvigione TriesteVillas
- ≈ 51.200 €+ IVA
- Notaio
- ≈ 3.000-5.900 €stima, IVA e spese comprese
Costi di gestione annui
- Condominio
- ≈ 1.920 €/anno
- Tassa rifiuti · TARI
- Occupanti2≈ 441 €/anno
I costi annui sono stime indicative calcolate con una formula sui dati catastali e sulle tariffe comunali, e non sostituiscono una verifica ufficiale.
Il mutuo per questa casa
4.069 €al mese
per un mutuo di 896.000 € (70% del prezzo) in 30 anni: 360 rate a tasso fisso
- TAN
- 3,59%
- tasso nominale annuo
- TAEG
- 3,72%
- costo totale annuo, spese comprese
Una prima stima, fatta con l'aiuto dell'AI su dati ufficiali: non è un'offerta di mutuo. Importo, tasso e condizioni li decide la banca, dopo la sua valutazione.
TAN dalla media dei mutui a tasso fisso oltre 10 anni firmati in Italia a settembre 2026 (dato provvisorio): BCE, dati Banca d'Italia.
La guida: mutuo in Italia da non residente
Chi compra
Agevolazioni possibili
Molte banche scontano il tasso per le case in classe A o B: di solito 0,20 punti (da 0 a 0,46 nelle offerte di ottobre 2026), a volte senza spese di istruttoria. È un'iniziativa delle banche, non un incentivo pubblico: classi ammesse e sconto cambiano da banca a banca.
- Rata mensile
- 4.069 €
- 360 rate
- Interessi in tutto
- 568.751 €
- Totale dovuto
- 1.475.469 €
- rate e spese del mutuo
- Contanti al rogito
- almeno 455.700 € - 461.600 €
- anticipo, imposte d'acquisto, provvigione con IVA, spese del mutuo e notaio, in forchetta
- Reddito netto consigliato
- almeno 12.206 € al mese
- Per la Banca d'Italia è ragionevole che la rata non superi un terzo del reddito disponibile, anche di più persone insieme. È una regola di prudenza, non un requisito: ogni banca ha i suoi criteri.
- Detrazione IRPEF
- fino a 760 € il primo anno
- Il 19% di interessi e spese del mutuo per l'abitazione principale, fino a 4.000 € l'anno per contratto (760 € d'imposta), divisi fra gli intestatari. Con un reddito oltre 75.000 €, per i mutui dal 2025, rientra nel tetto delle detrazioni; e dal 2026, sopra i 200.000 €, l'insieme delle detrazioni cala di 440 €.
- Anticipo384.000 €
- Imposte d'acquisto (come prima casa)non indicate nella scheda
- Provvigione con IVA62.464 €
- Spese del mutuo3.590 €
- Notaio, compravendita e mutuo (stima)5.610 € - 11.530 €
Come facciamo i conti
Il tasso
È la media dei tassi dei mutui per la casa a tasso fisso oltre 10 anni firmati in Italia nel mese, che la Banca d'Italia raccoglie dalle banche e la BCE pubblica circa cinque settimane dopo (statistiche armonizzate MIR). Il CRM di TriesteVillas la scarica ogni notte: quando esce il mese nuovo, il numero qui cambia da solo. Per un mutuo a tasso fisso si usano i contratti fissi per la stessa durata (fino a 5 anni, da 5 a 10, oltre 10), per il variabile quelli a tasso variabile. Il valore pubblicato è un tasso annuo composto senza spese: per la rata mensile diventa il tasso nominale, TAN = 12 × ((1 + tasso)^(1/12) - 1). Ultimo dato: settembre 2026, provvisorio.
In un anno questa media è passata da 3,31% (settembre 2025) a 3,65% (settembre 2026).
Le offerte del mese possono essere diverse: le migliori stanno spesso sotto la media, con condizioni (anticipo, classe energetica, garanzie, polizze). Per questo il tasso qui sopra si può cambiare.
La rata
Ammortamento alla francese, a rata costante: R = C × i / (1 - (1 + i)^(-n)), con C il capitale, i il TAN diviso 12 e n il numero delle rate.
Il TAEG
Il costo annuo di tutto il mutuo, calcolato coi flussi della direttiva europea: oltre agli interessi, le spese che di solito si pagano alla banca e allo Stato. Imposta sostitutiva 0,25% (2.240 €), istruttoria 1.000 € (ipotesi), perizia 350 €, polizza incendio e scoppio 202 € l'anno, incasso della rata 3 € al mese. Le spese del notaio restano fuori dal TAEG, come prevede la legge (art. 120-quinquies del Testo unico bancario): sono nei contanti al rogito. Per confronto, il TAEG medio dei mutui casa firmati in Italia a settembre 2026 era 4,05%.
I contanti al rogito
L'anticipo, le imposte d'acquisto stimate per questa casa nel regime scelto, la provvigione con l'IVA, le spese del mutuo pagate alla firma e il notaio, per la compravendita e per il mutuo. Il notaio è una stima nostra in forchetta e non un preventivo: dal 2012 il compenso si concorda col notaio, che prima dell'incarico, visti i documenti, ne dà un preventivo scritto di massima. La banca presta su quanto vale la casa per la sua perizia: se la perizia resta sotto il prezzo, scende il mutuo, non il prezzo.
Il reddito
La regola di un terzo è quella della guida della Banca d'Italia: una misura di prudenza per scegliere una rata sostenibile, non il criterio con cui una banca decide. Ogni banca valuta da sé reddito, spese, età e garanzie.
Cosa non è
Non è un'offerta di credito né una consulenza. TriesteVillas non è una banca, né un mediatore creditizio o un agente in attività finanziaria, e non è un comparatore di mutui. Questo calcolatore, costruito con l'aiuto dell'intelligenza artificiale, fa una prima stima con dati ufficiali e con le regole scritte qui; i calcoli avvengono nel browser e non vengono salvati.
Fonti
- BCE, statistiche dei tassi bancari (MIR): la serie usata
- Banca d'Italia, Banche e moneta: serie nazionali
- Banca d'Italia, «Comprare una casa. Il mutuo ipotecario in parole semplici»
- Imposta sostitutiva: DPR 601/1973, art. 18
- Detrazione degli interessi: Agenzia delle Entrate
- Spese tipiche: fogli informativi e confronti di ottobre 2026
- Il notaio: stima nostra; tassa d'archivio e contributi dal D.M. 265/2012
- Mutui green: confronto di ottobre 2026
Tassi aggiornati al 03/11/2026.
Nel conto c'è anche la casa che avete già? Vi diciamo quanto vale →
Planimetrie
Pianta ricavata dal nostro rilievo 3D (Matterport): mostra com'è oggi la casa e dove si trovano gli ambienti, a solo scopo illustrativo. Non è la planimetria catastale e non ha valore urbanistico, catastale o autorizzativo: misure e nomi dei locali (per esempio «camera» o «studio») descrivono lo stato e l'uso attuali, non la destinazione d'uso legittima né l'abitabilità. La planimetria catastale si può chiedere all'agenzia e si consegna, in ogni caso, prima della firma di una proposta.
Dotazioni
- Balcone
- Ascensore
- Aria condizionata
- Sauna
- Idromassaggio
- Fibra ottica
- Vista sulla città
- D'epoca
- Vicino al centro
- Parzialmente arredato
- 2 minuti dal centro
- Nel centro storico
- Accessibile a persone con disabilità
- Cantina
- Camino
- Impianto d'allarme
- Ristrutturato
- Doppio affaccio
- Vista sul verde
Posizione
Posizione indicativa nell'area. La collocazione esatta viene condivisa su richiesta.
Come abbiamo usato l'AI in queste foto e nel video
37 foto su 42 modificate con l'AI, con le modifiche indicate sulla foto. La visita resta l'unico riferimento.
Leggi come le abbiamo ritoccate
Le 37 fotografie degli interni e della facciata erano pubblicate con una vecchia filigrana «trieste villas» al centro, e gli originali senza filigrana non sono stati ritrovati. Il 23/10/2026 la filigrana è stata tolta solo nella fascia delle lettere: in 35 foto con un modello generativo di immagini (FLUX Kontext, tramite la piattaforma Higgsfield), in media sul 7% di ogni immagine; in 2 (il soggiorno con il pianoforte e il bagno con la sauna) soprattutto per calcolo, sottraendo la filigrana, con il modello solo in pochi punti quasi bianchi. Fuori dalla fascia delle lettere ogni immagine è la fotografia com'era.
Sotto le lettere i dettagli fini (decori del soffitto, tappezzerie, piastrelle e mosaici, vetri incisi, le scritte sulla lavagna della cucina, l'intarsio del pavimento) sono ricostruiti in modo coerente con ciò che si vedeva attraverso la filigrana, ma non sono fotografati. Le 5 riprese dal drone dell'ottobre 2026 sono foto vere, corrette solo in luce e colore, senza intelligenza artificiale. La visita resta l'unico riferimento per lo stato reale dell'immobile.
Il video
Short verticale: 8 foto della galleria in sequenza con un ingrandimento digitale, senza AI nel movimento; 5 di queste foto sono ritoccate con AI (dettagli nella scheda).
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Indicateci due o tre disponibilità: le visite si organizzano attorno a voi.
Richiedi informazioni
Chi risponde
Niente call center: rispondono le persone che questa casa l'hanno vista davvero. In giornata, in italiano, inglese o tedesco.
Avete una casa da queste parti?
E la vostra, quanto vale oggi?
Non chiedetelo a un portale: chiedetelo a chi vende case di pregio a Trieste e sa chi le cerca. In dodici mesi ci hanno scritto 777 persone per comprare casa qui. Basta un numero, vi richiamiamo noi.
Un esempio: su una casa da 1.300.000 €, sbagliare il prezzo del 5% vuol dire 65.000 €. Un parere in più costa un caffè.
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