Št. 0164 · Sesljan–Devin

Penthouse s teraso in pogledom na morje v Portopiccolu

Strada della Baia, Sesljan–Devin, Devin-Nabrežina

1.350.000 €

Stanovanje · 156 m² · 2 spalnici · 3 kopalnice · na več ravnehEnergetski razred A340 fotografij

Kredit4.266 € na mesecprimer: 70 % za 30 let · TAN 3,54 % · EOM 3,67 %Izračun

Strada della Baia, Sesljan–Devin, Devin-Nabrežina

Rezervirajte zasebni ogled

Rezervirajte zasebni ogled WhatsApp

Hiša v treh številkah

0 €
Brez provizije za kupca
Provizijo agencije v celoti plača prodajalec. Pregled stroškov na tej strani jo upošteva kot nič.
31,20 m
Zadnje nadstropje, 31 metrov nad morjem
Tla penthousa so 31,20 m nad morjem, z dodatno ravnijo na 33,90 m. Dvigalo pelje neposredno iz garaže.
Višine po projektni risbi stanovanja (2025).
31 + 13 m²
Dve terasi, dve svetlobi
Pod pergolo, na jugu, 31 m² med skalo nekdanjega kamnoloma in pristaniščem; na severozahodu 13 m² nad naseljem in rtom. Lesena tla.
Površine po projektni risbi.

Video

Pravi posnetki nepremičnine in Portopiccola. Glas pripovedovalca je ustvarjen z umetno inteligenco.

Zelen dom · razred A

V najvišjem pasu energijske lestvice

Tako piše v oddani energetski izkaznici, ne v oceni: razred A3, s potrebo po neobnovljivi energiji 48,89 kWh/m² na leto.

Kje je na lestvici

A4
ta domA3
A2
A1
B
C
D
E
F
G

Razred primerja nepremičnino z referenčno stavbo enake oblike na istem kraju, zgrajeno po zahtevah iz let 2019–2021 in s standardnimi napravami. V razredu A3 porabi med 40 in 60 % neobnovljive energije te stavbe; nepremičnina v razredu G je porabi več kot trikrat in pol toliko.

Neobnovljiva energija EPgl,nren

48,89kWh/m² na leto

57%

porabljene energije je obnovljive

EPgl,ren 65,28 kWh/m² na leto

Stavbni ovoj

Zimasrednja
Poletjesrednja

V Italiji je med stanovanji, certificiranimi leta 2024, v razredu A približno 15 od 100.

Vir: ENEA–CTI, Letno poročilo o energetskem certificiranju stavb 2025, povzetek, str. 8. Razredi: italijanski ministrski odlok z dne 26. 6. 2015, smernice, priloga 1, tabela 2.

Vsi zeleni domovi

Hiša ob vodi

Morje na dosegu roke.

Obala približno 60 metrov stran · najbližja kopalna točka približno 510 metrov stran

Kakovost kopalne vode

v 11 od 11 sezon: Odlična
morje avgusta, v povprečju: 25,4 °C
dni na leto nad 20 °C: 133
dni na leto nad 24 °C: 68

Kakovost: Evropska agencija za okolje, najbližja kopalna točka, sezone 2015–2025. Morje: satelitski podatki NASA JPL MUR, povprečja 2003–2025 za obalni odsek Barkovlje–Sesljan.

Vse hiše ob vodi

O tem domu, o katerem koli drugem na spletni strani ali o nakupu v Trstu: kar vprašajte. Odgovarja Claude, naš Concierge z umetno inteligenco – lahko se zmoti, in to tudi pove. Pogovori se beležijo in jih lahko ekipa ponovno prebere.

Trideset let v 3D

Kamnolom, ki postane pristanišče, pod vašo teraso

Javni letalski posnetki vseh preletov od leta 1989, položeni na pravo lasersko izmero kamnoloma. Marca 2009 je bilo dno kamnoloma pod stavbo penthousa 8,7 metra nad morjem: danes je tla stanovanja na 31,20 metra, dvaindvajset metrov in pol višje. Predvajajte leta in obračajte model; nato preklopite na svetlobo, izberite mesec in uro ter poglejte, kdaj sonce pride na teraso. Pol leta, od konca septembra do konca marca, sonce, gledano s terase, zaide v morje.

Nalagam relief in letalske posnetke

1989. Kamnolom, odprt do morja, zaprt s svojimi stenami: dno belo od kamna, poti za vozila.

Letalski posnetek iz 5. maja 1989, italijanski nacionalni geoportal (MASE), CC BY 4.0, položen na lasersko izmero iz marca 2009.

Kako to vemo

Relief: LiDAR civilne zaščite FJK, model terena 1 m, marec 2009; LiDAR dežele FJK, površina, teren in stavbe 0,5 m, marec 2017 (IODL 2.0). Letalski posnetki: italijanski nacionalni geoportal (MASE) 1989-2011 in prava ortofoto dežele FJK 2017, CC BY 4.0, poravnani na prelet iz leta 2017. Tloris stavbe: OpenStreetMap (ODbL). Višina tal: projektna risba stanovanja (2025). Nad naseljem ima model podrobnost 1 m; fasade so barva, ne posnetek. Obdelava TriesteVillas, oktober 2026.

Naselje v letu

Od gladine vode do stene kamnoloma

Majhen dron FPV leti nekaj metrov nad vodo, ob oblačnem zimskem sončnem zahodu: med čolni v marini, ob zunanjem pomolu, nato zavije proti naselju. Nizke hiše ob pristanišču, stopničaste hiše s terasami in nad njimi skala nekdanjega kamnoloma, ki vse zapira kot amfiteater.

Pravi posnetek · brez UI · let FPV z GoPro, zima 2021-22, posnet za drugo hišo v naselju; samo rezi, hitrost 1,2× in barvna korekcija

Ogled, zares

Popoldne v stanovanju, prostor za prostorom

18. novembra 2025 smo stanovanje posneli s telefonom, od 15.29 do 16.16, četrt ure pred sončnim zahodom. Tapnite prostor na tlorisu: predvaja se posnetek, narejen tam, s pravo uro in soncem tistega trenutka. Pika pove, kje smo stali, pahljača, kam smo gledali.

15:29 · proti jugozahod

V dnevni prostor

Od vhoda do okna na morje: kotna sedežna, miza, v ozadju kuhinja.

14:3516:15

V tistem trenutku je bilo sonce na 231° (jugozahod), 8,1° nad obzorjem. Tisti dan je sonce s terase zašlo v morje ob 16.31.

Pravi posnetki, brez UI: samo obrezani in v zanki · 18. novembra 2025, iPhone v 4K

Portopiccolo

Naselje v šestih številkah

11 od 11

Sezon z «odlično» vodo na obeh straneh zaliva

Sistiana-Castelreggio in Costa dei Barbari, od 2015 do 2025 · Evropska agencija za okolje, ARPA FVG

1.220

Parkirnih mest pod naseljem, v skali

na površju je naselje peš cona; 72 poševnih dvigal povezuje ravni nekdanjega kamnoloma

Toplotnih črpalk na morsko vodo

približno 3 MW za ogrevanje in hlajenje vsega naselja, brez plinskega omrežja

> 20.000 m²

Zelenih streh in strešnih vrtov

s vrstami, združljivimi z avtohtonimi

121

Privezov v marini

jadrnice, jahte in motorni čolni, izkopana tam, kjer je bil kamnolom

2,7 km

Do gradu Devin, zračna razdalja

ob obali klifov: Rilkejeva pot in naravni rezervat, 107 hektarov od leta 1996

Kako to vemo

Viri, preverjeni 22. oktobra 2026: Evropska agencija za okolje in ARPA FVG (kopalne vode), spletni strani marine in naselja, strokovni tisk o projektu (2017), dežela FJK za rezervat; razdalja izračunana iz koordinat stanovanja.

Morje ob hiši, izmerjeno

Sesljanski zaliv, izmerjen

Od trga do pristaniškega bazena sta dve minuti hoje. Najbližje merilno mesto agencije ARPA je na plaži Castelreggio v Sesljanskem zalivu, približno petsto metrov stran: od leta 2010 vodo vsak mesec od aprila do septembra preverjajo, noben vzorec ni nikoli presegel zakonske meje, v vseh zadnjih enajstih sezonah pa je bila «odlična».

11 od 11: «odličnih» sezon, 2015-2025
133: dni na leto z morjem nad 20 °C
27,8 °C: najtoplejša, izmerjena na plaži

Dotaknite se točke in preberite datum in temperaturo, izmerjeno na plaži.

temperatura morja, mesečno povprečje (satelit)
izmerjeno na plaži ob vzorčenju agencije ARPA

Kakovost vode in viri

Črevesni enterokoki

najvišja vrednost, kadar koli izmerjena: 53 na 100 ml · zakonska meja za posamezen vzorec: 200 na 100 ml

Escherichia coli

najvišja vrednost, kadar koli izmerjena: 238 na 100 ml · zakonska meja za posamezen vzorec: 500 na 100 ml

Vzorci in temperature na plaži: ARPA FJK, merilno mesto IT006032001005 «Sistiana - Castelreggio» (odprti podatki dežele FJK, 102 vzorcev 2010-2026; temperatura na plaži do leta 2025). Ocene: Evropska agencija za okolje 2015-2025; sezona 2026, sklep dežele FJK št. 1855 z dne 19. decembra 2025. Meje za posamezen vzorec: italijanski ministrski odlok z dne 30. marca 2010, priloga A. Temperatura morja po mesecih: NASA JPL MUR SST, dnevno povprečje 2003-2025 morske celice pred hišo (45,76 S, 13,63 V); dnevi nad 20 °C so povprečje let (116-154). Satelit meri površje na odprtem, plaža obrežje: podatkov ne mešamo.

Podrobno

Za tiste, ki želijo vedeti vse

Poglobitve z meritvami in viri. Odprete jih eno za drugo.

Lastnosti nepremičnine

Vrsta: Stanovanje
Površina: 156 m²
Sobe: 4
Spalnice: 2
Kopalnice: 3
Nadstropje: Na več ravneh

Energetski razred: A3 · 48,89 kWh/m² na leto
Obnovljivi indeks (EPgl,ren): 65,28 kWh/m² na leto
Energijska učinkovitost stavbnega ovoja: Zima: srednja · Poletje: srednja
Stanje: Odlično / Prenovljeno
Kuhinja: Odprta kuhinja
Terasa: Da
Pogled na morje: Da
Nadstropja v stavbi: 7
Dvigalo: Da
Bazen: Da
Ogrevanje: Centralno

›Celoten opis

BREZ PROVIZIJE AGENCIJE. Kupec ne plača nobene posredniške provizije: provizijo v celoti krije prodajalec.

Portopiccolo, Sesljan. V zadnjem nadstropju ene od stavb, ki gledajo na mali trg naselja, je penthouse s 156

m² površine, razporejen v več nivojih, s približno 31

m² veliko teraso, obrnjeno proti morju, in drugo, veliko približno 13

m². Lega nad zalivom je dominantna in skoraj vsa okna gledajo na vodo: razgled vstopa v dom ob vsaki uri dneva.

Dnevni del

Enoten odprt prostor, oblikovan po meri. Vidni stropni tramovi, ki jih je želel lastnik, in višji strop dajejo nivoju zračnost; sodobna vgradna kuhinja se odpira na teraso, ki postane dodatna soba za kosila in poletne večere.

Nočni del

Zakonska spalnica z garderobno sobo in prostorno kopalnico s tušem, enoposteljna spalnica, v zgornjem nivoju pa še dodaten prostor z zakonsko posteljo, primeren za goste ali kot dodaten zasebni del. Skupaj 4 sobe in 3 kopalnice. Izbor materialov in svetli toni ustvarjajo umirjeno vzdušje, skladno z morskim okoljem.

Napeljave in energetska učinkovitost

Centralno talno ogrevanje, centralna klimatizacija za ogrevanje in hlajenje, mehansko prezračevanje in priprava tople sanitarne vode. Stavba je iz leta 2013. Energetska izkaznica enote izkazuje energetski razred A3 z EPgl,nren 48,89

kWh/m² na leto (energetska izkaznica št. 3200100008625, veljavna do 16.

2035).

Pripadajoči prostori in dostopi

Dve pokriti parkirni mesti in prostorna klet. Električna vrata vodijo neposredno v garažo, od tam pa dvigalo pripelje do nadstropja stanovanja: zaseben in udoben dostop v vsakem letnem času. Skupni bazen večstanovanjske stavbe.

Okolica

Bari, restavracije, butiki in turistična marina so tik pod hišo; penthouse pa kljub temu ostaja odmaknjen od vrveža na trgu.

Tekoči stroški

Stroški upravljanja stavbe 500

€ na mesec. Ocenjena letna taksa za odpadke (TARI) 276

€.

Katastrski podatki: občina Devin - Nabrežina, sekcija C, list 7, parcela 2281, podenota 2405.

Cena 1.350.000

€. Na voljo sta dva predstavitvena videa nepremičnine. Ogledi po dogovoru.

Okvirni davki in stroški

Stroški nakupa (enkratni)

Davki – glavno prebivališče (prima casa): ≈ 2.919 €
Provizija TriesteVillas: Brez · plača prodajalec
Notar: ≈ 3.000-6.000 €ocena, z DDV in stroški
Okvirni skupni strošek nakupa: ≈ 1.356.000 € – 1.358.900 €

Okvirna ocena: natančen izračun naredimo skupaj, postavko za postavko.

Letni stroški lastništva

Stroški upravljanja: ≈ 6.000 €/leto

Letni stroški so okvirne ocene, izračunane s formulo iz katastrskih podatkov in občinskih tarif, in ne nadomeščajo uradnega preverjanja.

Stanovanjski kredit za to nepremičnino

4.266 €na mesec

za kredit 945.000 € (70 % cene) za 30 let: 360 mesečnih obrokov s fiksno obrestno mero

TAN: 3,54 %; nominalna letna obrestna mera
EOM (TAEG): 3,67 %; skupni letni strošek, s stroški

Prva ocena, pripravljena s pomočjo umetne inteligence na podlagi uradnih podatkov: ni ponudba kredita. Znesek, obrestno mero in pogoje določi banka po lastni presoji.

TAN: povprečje stanovanjskih kreditov s fiksno obrestno mero nad 10 let, sklenjenih v Italiji, za avgust 2026 (začasni podatek): ECB, podatki Banke Italije.

Vodnik: hipotekarni kredit v Italiji za nerezidente

Kupcem s prebivališčem v tujini italijanske banke običajno posodijo 50-60 % vrednosti: »Živim v tujini« preračuna znesek.

Kako računamo

Obrestna mera

To je povprečna obrestna mera stanovanjskih kreditov s fiksno obrestno mero nad 10 let, sklenjenih v Italiji v mesecu, ki jo Banka Italije zbere pri bankah, ECB pa objavi približno pet tednov pozneje (usklajena statistika MIR). CRM TriesteVillas jo prenese vsako noč: ko izide nov mesec, se številka tukaj sama posodobi. Za fiksno obrestno mero se uporabljajo pogodbe z enako dobo fiksnosti (do 5 let, od 5 do 10, nad 10), za variabilno pogodbe z variabilno obrestno mero. Objavljena vrednost je letna obrestna mera z obrestnimi obrestmi, brez stroškov: za mesečni obrok postane nominalna obrestna mera, TAN = 12 × ((1 + mera)^(1/12) - 1). Zadnji podatek: avgust 2026, začasen.

V enem letu se je to povprečje spremenilo z 3,31 % (september 2025) na 3,60 % (avgust 2026).

Ponudbe meseca so lahko drugačne: najboljše so pogosto pod povprečjem, s pogoji (polog, energijski razred, jamstva, zavarovanja). Zato lahko obrestno mero zgoraj spremenite.

Obrok

Anuitetno odplačevanje z enakimi obroki: R = C × i / (1 - (1 + i)^(-n)), kjer je C glavnica, i TAN, deljen z 12, in n število obrokov.

EOM (TAEG)

Letni strošek celotnega kredita, izračunan z denarnimi tokovi evropske direktive: poleg obresti stroški, ki se običajno plačajo banki in državi. Nadomestni davek 0,25 % (2.363 €), stroški odobritve 1.000 € (predpostavka), cenitev 350 €, požarno zavarovanje 213 € na leto, stroški obroka 3 € na mesec. Notarski stroški niso vključeni v EOM, kot določa zakon (člen 120-quinquies italijanskega bančnega zakona): zajeti so v lastnih sredstvih ob podpisu. Za primerjavo: povprečna EOM stanovanjskih kreditov, sklenjenih v Italiji, za avgust 2026 je bila 3,99 %.

Lastna sredstva ob podpisu

Polog, davki ob nakupu, ocenjeni za to nepremičnino v izbranem primeru, provizija agencije z DDV, stroški kredita ob podpisu in notar za nakup in za kredit. Notar je naša ocena v razponu, ne predračun: od leta 2012 se plačilo dogovori z notarjem, ki pred naročilom, po pregledu dokumentov, da pisni okvirni predračun. Banka posodi na vrednost iz svoje cenitve: če je cenitev nižja od cene, se zmanjša kredit, ne cena.

Dohodek

Pravilo tretjine je iz vodnika Banke Italije za potrošnike: previdnostna mera za vzdržen obrok, ne merilo, po katerem banka odloča. Vsaka banka sama oceni dohodek, izdatke, starost in zavarovanja.

Kaj ni

Ni ponudba kredita ne svetovanje. TriesteVillas ni banka, ni kreditni posrednik ne kreditni zastopnik in ni primerjalnik kreditov. Ta kalkulator, izdelan s pomočjo umetne inteligence, naredi prvo oceno na podlagi uradnih podatkov in tu opisanih pravil; računa se v brskalniku in nič se ne shrani.

Viri

Obrestne mere posodobljene 20. 10. 2026.

Oprema

Bazen
Skupni bazen
Blizu morja

Lokacija

V zalivu · Ta hiša in ostale iz kataloga ob zalivu (54). Približen položaj.

Približna lokacija na območju. Točen naslov sporočimo na zahtevo.

Kako smo pri teh fotografijah in videu uporabili umetno inteligenco

Z umetno inteligenco smo uredili vseh 40 fotografij; označeno na fotografiji: 1 spremenjena in 2 simulaciji; pri ostalih smo popravili le svetlobo in barve. Ogled ostaja edino merilo.

Kako smo jih uredili

Fotografije v tem oglasu so 33 posnetkov profesionalnega fotografa z dne 18. novembra 2025, že razvitih z običajno obdelavo (nekateri z združevanjem več osvetlitev), in 6 pogledov na naselje in marino Portopiccolo. Vseh 39 (objavljenih je 40 slik, ker naslovna slika ponavlja fotografijo terase) je šlo skozi generativni model za slike (Googlova družina Nano Banana, uporabljena prek platforme Higgsfield) z enim samim namenom: da jih posvetli ter popravi svetlobo in barve. Ničesar nismo zahtevali odstraniti ali dodati.

Pri 36 fotografijah se je model ustavil pri svetlobi: na dveh fotografijah kuhinje je okensko senčilo prikazal v protisvetlobi, na eni od njiju pa je odstranil še sončne lise na steni in pultu. Na treh fotografijah pa je model spremenil tisto, kar se vidi zunaj, in to navajamo: v kuhinji s hladilnikom in pečicama na levi je dvignil senčilo na oknu v ozadju, ki je na izhodiščni fotografiji spuščeno, in si izmislil razgled za njim (morje, skale, hišo), pa tudi morje v vratih na desni, ki so na izhodiščni fotografiji bela od svetlobe; v spalnici z odprto omaro je okno naredil povsem belo, na izhodiščni fotografiji pa se skozenj vidijo zunanji zid, steber in drevesa; na sončnem zahodu s terase pod pergolo je dodal oblake na del neba, ki je bil jasen. Tudi kjer je posegel le v svetlobo, generativni model drobne zrnatosti slike ne kopira, temveč jo rekonstruira: tekstura skal, ometa, listja in vode ter najbolj oddaljene podrobnosti pogledov so verjetne, ne fotografirane.

Nič drugega ni bilo spremenjeno: dimenzije, višine, odprtine, tla, okna in vrata, napeljave, obdelave in oprema so takšni, kot so bili fotografirani, in nobena pomanjkljivost ni bila omiljena ali skrita: siva patina lesa na terasi, madeži na kamnitem pragu balkonskih vrat in sledi na steklih so ostali, kakršni so. Na rezultatu modela so bili narejeni le popravki običajne obdelave: svetlost, obrez na izvirni format, izostritev. Izhodiščne fotografije, takšne, kot so bile pred posegom umetne inteligence, so na voljo na zahtevo; ogled ostaja edina referenca za dejansko stanje nepremičnine.

Video

Pravi posnetki nepremičnine in Portopiccola. Glas pripovedovalca je ustvarjen z umetno inteligenco.

Kako uporabljamo umetno inteligenco →