Št. 0166 · Mestno središče

Panorama Giustinelli: dvonivojsko stanovanje z visečim vrtom. SPA, telovadnica in bazen v

Via dei Giustinelli, Mestno središče, Trst

1.250.000 € + DDV

Stanovanje · 185 m² · 2 spalnici · 2 kopalnici · na več ravneh9 fotografij

Kredit3.950 € na mesecprimer: 70 % za 30 let · TAN 3,54 % · EOM 3,67 %Izračun

Via dei Giustinelli, Mestno središče, Trst

Rezervirajte zasebni ogled

Rezervirajte zasebni ogled WhatsApp

Hiša v treh številkah

Viseči vrt pod vhodnim nivojem
Vstop je v pritličju kompleksa; notranje stopnice vodijo navzdol na nivo spalnic, ki se odpira na velik balkon s travo.
Razporeditev po katastrskem načrtu.
Ogrevan bazen, fitnes in wellness v stavbi
To so skupni prostori kompleksa v isti stavbi, poleg skupnega vrta.
Nikoli naseljeno
Doslej je enota služila kot pisarna. Fotografije v galeriji so simulacije opreme, narejene na posnetkih praznih prostorov.

Video

O tem domu, o katerem koli drugem na spletni strani ali o nakupu v Trstu: kar vprašajte. Odgovarja Claude, naš Concierge z umetno inteligenco – lahko se zmoti, in to tudi pove. Pogovori se beležijo in jih lahko ekipa ponovno prebere.

Z drona, -11 m glede na vzlet, na vrhu stavbe

Z drona, -4 m glede na vzlet, na vrhu stavbe

Z drona, 6 m glede na vzlet, na vrhu stavbe

Z drona, 10 m glede na vzlet, na vrhu stavbe

Z drona, 14 m glede na vzlet, na vrhu stavbe

Z drona, 31 m glede na vzlet, na vrhu stavbe

Stavba z dronom

Od vrta do strehe

↓ Pomikajte: dron se dviga

+31 mglede na vzlet, na vrhu stavbe

Višje: stavba v svojem bloku, mesto okoli nje.

Kako to vemo

Let z dronom okoli stavbe: od vrta ob njenem vznožju, ob ukrivljenih balkonih fasade, do terase na vrhu in strehe s sončnimi paneli. Nato višje, da se vidi stavba v svojem bloku. Pravi posnetki z drona (DJI Mini 3): brez generativnega modela, le pomanjšani. Višine so tiste, ki jih dron zapiše ob vsakem posnetku, glede na točko vzleta.

Lastnosti nepremičnine

Vrsta: Stanovanje
Površina: 185 m²
Sobe: 4
Spalnice: 2
Kopalnice: 2
Nadstropje: Na več ravneh

Energetski razred: Še ni navedeno
Stanje: Novo / V gradnji
Kuhinja: Odprta kuhinja
Terasa: Da
Pogled na morje: Da
Bazen: Da
Ogrevanje: Centralno

Opis

Panorama Giustinelli, dvonivojsko stanovanje s površino 185 m² z dvojno lego: na eni strani morje, na drugi skupni vrt. Vstopite v zgornji nivo, neposredno v dnevni del – odprta kuhinja in jedilni prostor se odpirata na prostorno pokrito teraso, obrnjeno proti zalivu. Nominalno gre za pritličje kompleksa, kljub temu pa pogled na vodo ostaja prost.

Notranje stopnišče vodi v spodnji nivo, bolj umirjen in namenjen sprostitvi. Tu se odpira zasebna viseča terasa-vrt: en del je tlakovan za zunanje pohištvo, drugi del je zelenica. Prav tako se na tem nadstropju nahajajo spalnica za goste, kopalnica, pralnica in glavna spalnica s kopalnico en suite, opremljeno s kadjo in tušem. Iz suite oklepna vrata povezujejo zasebno klet s kletnim nadstropjem stavbe.

Na energetskem področju je kompleks med najnaprednejšimi v Trstu: nosilna konstrukcija iz lesa, geotermalni sistem in sončni paneli za celotno stavbo. Skupni prostori obsegajo skupni vrt z zunanjo kuhinjo, notranji ogrevani bazen, telovadnico, savno in turško kopel.

Dovoz je z Via dei Giustinelli 13, s petimi nivoji podzemnih garaž; parkirna mesta ter enojne, dvojne ali trojne garaže se kupijo posebej. Peš sta Piazza Hortis in Cavana oddaljeni manj kot minuto.

Enota še nikoli ni bila naseljena: doslej je gostila gradbeno pisarno. Predaja bo v stanju kot novo, po prenovi.

V istem kompleksu je na voljo tudi dvonivojski penthouse s podobno površino, v zadnjih dveh nadstropjih. TriesteVillas Luxury Collection poleg tega obsega okoli petdeset nepremičnin, ki niso objavljene na spletu: kdor išče v višjem cenovnem razredu, nas lahko kontaktira in navede proračun ter potrebe za ciljno usmerjeno iskanje.

Podrobno

Za tiste, ki želijo vedeti vse

Poglobitve z meritvami in viri. Odprete jih eno za drugo.

Okvirni davki in stroški

Stroški nakupa (enkratni)

Davki – glavno prebivališče (prima casa): ≈ 50.795 €
Provizija TriesteVillas: ≈ 50.000 €+ DDV
Notar: ≈ 4.300-8.300 €ocena, z DDV in stroški
Okvirni skupni strošek nakupa: ≈ 1.366.100 € – 1.370.100 €

Okvirna ocena: natančen izračun naredimo skupaj, postavko za postavko.

Letni stroški lastništva

Davek na odpadke · TARI: Stanovalci2≈ 301 €/leto

Letni stroški so okvirne ocene, izračunane s formulo iz katastrskih podatkov in občinskih tarif, in ne nadomeščajo uradnega preverjanja.

Stanovanjski kredit za to nepremičnino

3.950 €na mesec

za kredit 875.000 € (70 % cene) za 30 let: 360 mesečnih obrokov s fiksno obrestno mero

TAN: 3,54 %; nominalna letna obrestna mera
EOM (TAEG): 3,67 %; skupni letni strošek, s stroški

Prva ocena, pripravljena s pomočjo umetne inteligence na podlagi uradnih podatkov: ni ponudba kredita. Znesek, obrestno mero in pogoje določi banka po lastni presoji.

TAN: povprečje stanovanjskih kreditov s fiksno obrestno mero nad 10 let, sklenjenih v Italiji, za avgust 2026 (začasni podatek): ECB, podatki Banke Italije.

Vodnik: hipotekarni kredit v Italiji za nerezidente

Kupcem s prebivališčem v tujini italijanske banke običajno posodijo 50-60 % vrednosti: »Živim v tujini« preračuna znesek.

Kako računamo

Obrestna mera

To je povprečna obrestna mera stanovanjskih kreditov s fiksno obrestno mero nad 10 let, sklenjenih v Italiji v mesecu, ki jo Banka Italije zbere pri bankah, ECB pa objavi približno pet tednov pozneje (usklajena statistika MIR). CRM TriesteVillas jo prenese vsako noč: ko izide nov mesec, se številka tukaj sama posodobi. Za fiksno obrestno mero se uporabljajo pogodbe z enako dobo fiksnosti (do 5 let, od 5 do 10, nad 10), za variabilno pogodbe z variabilno obrestno mero. Objavljena vrednost je letna obrestna mera z obrestnimi obrestmi, brez stroškov: za mesečni obrok postane nominalna obrestna mera, TAN = 12 × ((1 + mera)^(1/12) - 1). Zadnji podatek: avgust 2026, začasen.

V enem letu se je to povprečje spremenilo z 3,31 % (avgust 2025) na 3,60 % (avgust 2026).

Ponudbe meseca so lahko drugačne: najboljše so pogosto pod povprečjem, s pogoji (polog, energijski razred, jamstva, zavarovanja). Zato lahko obrestno mero zgoraj spremenite.

Obrok

Anuitetno odplačevanje z enakimi obroki: R = C × i / (1 - (1 + i)^(-n)), kjer je C glavnica, i TAN, deljen z 12, in n število obrokov.

EOM (TAEG)

Letni strošek celotnega kredita, izračunan z denarnimi tokovi evropske direktive: poleg obresti stroški, ki se običajno plačajo banki in državi. Nadomestni davek 0,25 % (2.188 €), stroški odobritve 1.000 € (predpostavka), cenitev 350 €, požarno zavarovanje 197 € na leto, stroški obroka 3 € na mesec. Notarski stroški niso vključeni v EOM, kot določa zakon (člen 120-quinquies italijanskega bančnega zakona): zajeti so v lastnih sredstvih ob podpisu. Za primerjavo: povprečna EOM stanovanjskih kreditov, sklenjenih v Italiji, za avgust 2026 je bila 3,99 %.

Lastna sredstva ob podpisu

Polog, davki ob nakupu, ocenjeni za to nepremičnino v izbranem primeru, provizija agencije z DDV, stroški kredita ob podpisu in notar za nakup in za kredit. Notar je naša ocena v razponu, ne predračun: od leta 2012 se plačilo dogovori z notarjem, ki pred naročilom, po pregledu dokumentov, da pisni okvirni predračun. Banka posodi na vrednost iz svoje cenitve: če je cenitev nižja od cene, se zmanjša kredit, ne cena.

Dohodek

Pravilo tretjine je iz vodnika Banke Italije za potrošnike: previdnostna mera za vzdržen obrok, ne merilo, po katerem banka odloča. Vsaka banka sama oceni dohodek, izdatke, starost in zavarovanja.

Kaj ni

Ni ponudba kredita ne svetovanje. TriesteVillas ni banka, ni kreditni posrednik ne kreditni zastopnik in ni primerjalnik kreditov. Ta kalkulator, izdelan s pomočjo umetne inteligence, naredi prvo oceno na podlagi uradnih podatkov in tu opisanih pravil; računa se v brskalniku in nič se ne shrani.

Viri

Obrestne mere posodobljene 20. 10. 2026.

Tlorisi

Katastrski načrt brez osebnih podatkov: imena prostorov in višine so takšni kot v dokumentu, vloženem v katastru.

Kaj pravijo dokumenti

V katastru je kuhinja na spodnji etaži; prostor, ki se danes uporablja kot kuhinja na vhodni etaži, v tlorisu nima navedene namembnosti. Spalnice in kopalnice se ujemajo.

Predhodno branje dokumentov, pripravljeno s pomočjo umetne inteligence s primerjavo katastrskega tlorisa in oglasa. Velja preverjanje, ki ga z vami opravimo z dokumenti v roki pred kakršno koli obveznostjo.

Oprema

Bazen
Skupni bazen
Ogrevan bazen

Lokacija

V zalivu · Ta hiša in ostale iz kataloga ob zalivu (49). Približen položaj.

Približna lokacija na območju. Točen naslov sporočimo na zahtevo.

Kako smo pri teh fotografijah in videu uporabili umetno inteligenco

Vse fotografije so simulacije, ustvarjene z umetno inteligenco in označene na fotografiji. Ogled ostaja edino merilo.

Kako smo jih uredili

9 slik v tem oglasu izhaja iz fotografij praznega stanovanja: prostori brez pohištva, kopalnici v surovem stanju s samimi priključki, terasa z eno samo mizico in viseči vrt s travo in nekaj rastlinami. Vseh 9 je bilo spremenjenih z generativnim modelom za slike (družina Nano Banana podjetja Google, uporabljena prek platforme Higgsfield) in so simulacije opreme: na spletni strani nosijo oznako «AI · simulacija». Pohištva in predmetov, ki jih vidite, ni.

Dodani so bili: v dnevnem delu lesena omarna stena s knjižno polico in vinsko hladilno omaro, kuhinja z zgornjimi omaricami, steklena jedilna miza s stoli in lestenec; v drugih prostorih kavči, naslanjači, pufi, preproge, pisalna miza z računalnikom, police s knjigami, igračami in predmeti, televizor z omarico, postelja na podestu z LED-osvetlitvijo, odprta garderobna soba z oblačili in torbami, dve enojni postelji s plišastimi igračami in kockami, slike, svetila in rastline; v pralnici pralni in sušilni stroj drug na drugem, police z brisačami in čistili, obešena oblačila in pripomočki za čiščenje; v obeh kopalnicah kamnita plošča z nadpultnim umivalnikom, okroglo osvetljeno ogledalo, viseča sanitarna oprema, kad, tuš s stekleno steno in dodatki; na terasi jedilna miza s stoli, zunanja sedežna garnitura s preprogo, oljka in druge rastline v loncih; na visečem vrtu namesto trave gosta greda rastlin in cvetja, podest in klop iz tikovine z blazinami in LED-osvetlitvijo, steklena miza z osmimi stoli in ležalnik. Model je spremenil tudi nekatere površine: v eni sobi so nekatere stene pobarvane petrolej modro, v pralnici je obarvana zadnja stena, v eni spalnici se je pojavila tapeta z živalmi, v eni kopalnici pa so stene in obloge, na fotografiji svetlo modre, postale bež in kamnite, tudi na tleh. Na terasi sta bila odstranjena mizica in predpražnik: tla pod njima niso bila fotografirana, rekonstruiral jih je model.

V primerjavi z izhodiščnimi fotografijami so resnični: okna in zasteklitve, vrata, tla (razen tal kopalnice v kamnu), stropi, stene, ki niso bile prebarvane, stebri, steklena ograja in ploščice terase, razgled in vrt spodaj. Tudi kjer ni ničesar dodal, je model na novo izračunal celotno sliko: fina struktura površin in razgledov je rekonstruirana, ne fotografirana. Ogled ostaja edino merilo za dejansko stanje nepremičnine.

Video

Video, ustvarjen z umetno inteligenco: danes prazni prostori te nepremičnine se opremijo sami. Pohištvo, slike, tekstil in predmete si je izmislil model in jih v nepremičnini ni. Glas pripovedovalca je ustvarjen z umetno inteligenco.

Kako uporabljamo umetno inteligenco →