
Attico con rooftop, Viale Miramare, Barcola
Viale Miramare, Barcola-Miramare, Trieste
1.450.000 €
Attico / Mansarda · 171 m² · 3 camere · 2 bagni42 foto
Mutuo4.609 € al meseesempio: 70% in 30 anni · TAN 3,59% · TAEG 3,72%CalcolaAttico con rooftop, Viale Miramare, Barcola
Viale Miramare, Barcola-Miramare, Trieste
La casa in tre numeri
Il tetto fa parte della casa
Al secondo piano, sopra l'appartamento, la planimetria catastale mette una terrazza, il verde pensile e un vano tecnico. Al primo piano c'è un'altra terrazza.
Planimetria catastale dell'unità, sui due piani.
2025
Una palazzina nuova, di quattro appartamenti
Il complesso, del 2025, è fatto di due palazzine con quattro appartamenti ciascuna. Questo è al primo e al secondo piano della sua.
Numero degli appartamenti dalla relazione tecnica di progetto (variante finale del 28/04/2025).
2 auto
Box doppio e cantina, compresi
Un'autorimessa per due auto e una cantina, accatastate a parte, sono comprese nel prezzo.
Box di circa 27 m² (C/6), cantina di circa 7 m² (C/2).
Tour 3D
Visita la casa adesso
Data della scansione: 13 maggio 2026. Il tour è una ripresa dal vero, senza ritocchi: mostra l'immobile com'era quel giorno.
Video
Casa sull'acqua
Il mare a due passi.
La riva a circa 60 metri · il punto di balneazione più vicino a circa 240 metri
Qualità dell'acqua
- in 11 stagioni su 11
- Eccellente
- il mare ad agosto, in media
- 25,4 °C
- giorni l'anno sopra i 20 °C
- 133
- giorni l'anno sopra i 24 °C
- 68
Qualità: Agenzia europea dell'ambiente, punto di balneazione più vicino, stagioni 2015–2025. Mare: satellite NASA JPL MUR, medie 2003–2025 del tratto Barcola–Sistiana.
Come lo sappiamo
Il drone è partito dal viale ed è salito sulla palazzina nuova: la facciata verso il mare, la terrazza in copertura col parapetto di vetro e il prato pensile, poi il porticciolo di fronte e la costa fino al castello di Miramare. I Topolini della passeggiata di Barcola sono a 350 metri. Foto vere del drone (DJI Mini 3), primavera 2026: nessun modello generativo, solo ridimensionate. Le quote sono quelle che il drone registra in ogni scatto, rispetto al viale da cui è partito; le distanze sono in linea d'aria, da OpenStreetMap.
Caratteristiche immobile
- Tipologia
- Attico / Mansarda
- Superficie
- 171 m²
- Locali
- 4
- Camere da letto
- 3
- Bagni
- 2
- Piano
- 1-2
- Classe energetica
- Non ancora indicata
- Stato
- Ottimo / Ristrutturato
- Cucina
- A vista
- Terrazzo
- Sì
- Vista mare
- Sì
- Piani edificio
- 2
- Ascensore
- Sì
- Accesso disabili
- Sì
- Box / posti auto
- Doppio posto auto in box (~27 mq, sub 18, C/6) + cantina (~7 mq, sub 12, C/2), inclusi.
- Riscaldamento
- Autonomo
Descrizione
Barcola, fronte mare all'altezza del porticciolo di Cedas: qui si trova questo attico di nuova costruzione, ultimato nel 2025. Esposizione a sud-ovest — i tramonti sull'Adriatico arrivano dritti in casa.
Il progetto energetico lo dichiara edificio a energia quasi zero (NZEB). Cappotto termico di ultima generazione, riscaldamento autonomo a pavimento con pompa di calore, produzione di acqua calda integrata, impianto fotovoltaico, aria condizionata e serramenti antieffrazione.
L'attico si distribuisce su due livelli, primo e secondo piano. Ingresso con guardaroba, poi un ampio soggiorno con cucina che si apre su una terrazza di circa 49 mq, tre camere da letto, due bagni finestrati, ripostiglio e lavanderia. A coronare il tutto, un padiglione solare privato di circa 115 mq, vivibile come terrazza e giardino pensile, più un locale tecnico.
In pertinenza, inclusi, un doppio posto auto in box di circa 27 mq e una cantina di circa 7 mq. La superficie catastale è di 171 mq, 149 mq al netto delle aree scoperte; l'interno dell'attico misura circa 146 mq, oltre alle ampie terrazze.
Il mare sotto casa, misurato
Un minuto a piedi, acqua eccellente
Dall'attico all'acqua del porticciolo si attraversano la ciclabile e Viale Miramare: un minuto a piedi. Il punto di prelievo dell'ARPA più vicino è sulla spiaggia di Barcola, davanti al California Inn, a circa 250 metri: da aprile a settembre l'acqua si controlla ogni mese dal 2010, e l'Agenzia europea dell'ambiente la classifica «eccellente» in ognuna delle ultime undici stagioni. La linea è il mare dal satellite, mese per mese; i punti sono le temperature prese in spiaggia a ogni prelievo.
Come lo sappiamo
Prelievi e temperature in spiaggia: ARPA FVG, punto IT006032006005 «Barcola, fronte bar California Inn» (open data Regione FVG, 104 prelievi 2010-2026; la temperatura in spiaggia c'è fino al 2025). Classi: Agenzia europea dell'ambiente 2015-2025; stagione 2026, delibera della Regione FVG n. 1855 del 19 dicembre 2025. Temperatura del mare mese per mese: NASA JPL MUR SST, media giornaliera 2003-2025 della cella di mare davanti alla casa (45,69 N, 13,73 E); i giorni sopra i 20 °C sono la media degli anni (116-154). Il satellite misura la superficie al largo, la spiaggia la riva: i due dati non si mescolano.
Nel dettaglio
Per chi vuole sapere tutto
Gli approfondimenti, con le misure e le fonti. Si aprono uno alla volta.
Sei voli pubblici sullo stesso punto, dal 1989 al 2017: sopra il viale e il porticciolo c'è solo il bosco. La palazzina arriva dopo, nel 2025, e il bosco intorno è rimasto.
Il bosco sopra il viale; in basso, il porticciolo.
Ortofoto in bianco e nero, volo del 1989 (serie «1988-89») · Geoportale Nazionale, Ministero dell'Ambiente (CC BY 4.0)
Il bosco, fra le ville più in alto e il viale.
Ortofoto in bianco e nero, volo del 1997 (serie «1994-98») · Geoportale Nazionale, Ministero dell'Ambiente (CC BY 4.0)
Ortofoto a colori, volo del 1998 (serie «2000») · Geoportale Nazionale, Ministero dell'Ambiente (CC BY 4.0)
Lo stesso bosco; il porticciolo sotto il viale.
Ortofoto a colori, volo del 2007 (serie «2006») · Geoportale Nazionale, Ministero dell'Ambiente (CC BY 4.0)
Ortofoto a colori, volo del 2011 (serie «2012») · Geoportale Nazionale, Ministero dell'Ambiente (CC BY 4.0)
Alberi spogli, un sentiero sale nel bosco. La palazzina arriverà nel 2025.
True ortofoto 2017-2020, volo del 2017 · Regione Autonoma Friuli Venezia Giulia (CC BY 4.0)
Foto vere: nessun modello generativo, solo ritaglio, ricampionamento a 0,5 m per pixel e allineamento sul volo del 2017, che corregge spostamenti di pochi metri fra un volo e l'altro (dove il luogo è cambiato troppo per allinearlo, vale la georeferenziazione del volo). Inquadratura di 640 × 480 m, nord in alto.
Tasse e costi indicativi
Costi di acquisto (una tantum)
- Imposte prima casa
- ≈ 3.354 €
- Provvigione TriesteVillas
- ≈ 58.000 €+ IVA
- Notaio
- ≈ 3.100-6.100 €stima, IVA e spese comprese
- Totale indicativo chiavi in mano
- ≈ 1.527.200 € – 1.530.200 €
Stima indicativa: il conto esatto si fa insieme, voce per voce.
Costi di gestione annui
- Imposta immobile · ILIA
- Esente (prima casa)
- Tassa rifiuti · TARI
- Occupanti2≈ 289 €/anno
I costi annui sono stime indicative calcolate con una formula sui dati catastali e sulle tariffe comunali, e non sostituiscono una verifica ufficiale.
Il mutuo per questa casa
4.609 €al mese
per un mutuo di 1.015.000 € (70% del prezzo) in 30 anni: 360 rate a tasso fisso
- TAN
- 3,59%
- tasso nominale annuo
- TAEG
- 3,72%
- costo totale annuo, spese comprese
Una prima stima, fatta con l'aiuto dell'AI su dati ufficiali: non è un'offerta di mutuo. Importo, tasso e condizioni li decide la banca, dopo la sua valutazione.
TAN dalla media dei mutui a tasso fisso oltre 10 anni firmati in Italia a settembre 2026 (dato provvisorio): BCE, dati Banca d'Italia.
La guida: mutuo in Italia da non residente
Chi compra
- Rata mensile
- 4.609 €
- 360 rate
- Interessi in tutto
- 644.288 €
- Totale dovuto
- 1.671.107 €
- rate e spese del mutuo
- Contanti al rogito
- 518.800 € - 525.000 €
- anticipo, imposte d'acquisto, provvigione con IVA, spese del mutuo e notaio, in forchetta
- Reddito netto consigliato
- almeno 13.827 € al mese
- Per la Banca d'Italia è ragionevole che la rata non superi un terzo del reddito disponibile, anche di più persone insieme. È una regola di prudenza, non un requisito: ogni banca ha i suoi criteri.
- Detrazione IRPEF
- fino a 760 € il primo anno
- Il 19% di interessi e spese del mutuo per l'abitazione principale, fino a 4.000 € l'anno per contratto (760 € d'imposta), divisi fra gli intestatari. Con un reddito oltre 75.000 €, per i mutui dal 2025, rientra nel tetto delle detrazioni; e dal 2026, sopra i 200.000 €, l'insieme delle detrazioni cala di 440 €.
- Anticipo435.000 €
- Imposte d'acquisto (come prima casa)3.354 €
- Provvigione con IVA70.760 €
- Spese del mutuo3.888 €
- Notaio, compravendita e mutuo (stima)5.830 € - 11.980 €
Come facciamo i conti
Il tasso
È la media dei tassi dei mutui per la casa a tasso fisso oltre 10 anni firmati in Italia nel mese, che la Banca d'Italia raccoglie dalle banche e la BCE pubblica circa cinque settimane dopo (statistiche armonizzate MIR). Il CRM di TriesteVillas la scarica ogni notte: quando esce il mese nuovo, il numero qui cambia da solo. Per un mutuo a tasso fisso si usano i contratti fissi per la stessa durata (fino a 5 anni, da 5 a 10, oltre 10), per il variabile quelli a tasso variabile. Il valore pubblicato è un tasso annuo composto senza spese: per la rata mensile diventa il tasso nominale, TAN = 12 × ((1 + tasso)^(1/12) - 1). Ultimo dato: settembre 2026, provvisorio.
In un anno questa media è passata da 3,31% (settembre 2025) a 3,65% (settembre 2026).
Le offerte del mese possono essere diverse: le migliori stanno spesso sotto la media, con condizioni (anticipo, classe energetica, garanzie, polizze). Per questo il tasso qui sopra si può cambiare.
La rata
Ammortamento alla francese, a rata costante: R = C × i / (1 - (1 + i)^(-n)), con C il capitale, i il TAN diviso 12 e n il numero delle rate.
Il TAEG
Il costo annuo di tutto il mutuo, calcolato coi flussi della direttiva europea: oltre agli interessi, le spese che di solito si pagano alla banca e allo Stato. Imposta sostitutiva 0,25% (2.538 €), istruttoria 1.000 € (ipotesi), perizia 350 €, polizza incendio e scoppio 228 € l'anno, incasso della rata 3 € al mese. Le spese del notaio restano fuori dal TAEG, come prevede la legge (art. 120-quinquies del Testo unico bancario): sono nei contanti al rogito. Per confronto, il TAEG medio dei mutui casa firmati in Italia a settembre 2026 era 4,05%.
I contanti al rogito
L'anticipo, le imposte d'acquisto stimate per questa casa nel regime scelto, la provvigione con l'IVA, le spese del mutuo pagate alla firma e il notaio, per la compravendita e per il mutuo. Il notaio è una stima nostra in forchetta e non un preventivo: dal 2012 il compenso si concorda col notaio, che prima dell'incarico, visti i documenti, ne dà un preventivo scritto di massima. La banca presta su quanto vale la casa per la sua perizia: se la perizia resta sotto il prezzo, scende il mutuo, non il prezzo.
Il reddito
La regola di un terzo è quella della guida della Banca d'Italia: una misura di prudenza per scegliere una rata sostenibile, non il criterio con cui una banca decide. Ogni banca valuta da sé reddito, spese, età e garanzie.
Cosa non è
Non è un'offerta di credito né una consulenza. TriesteVillas non è una banca, né un mediatore creditizio o un agente in attività finanziaria, e non è un comparatore di mutui. Questo calcolatore, costruito con l'aiuto dell'intelligenza artificiale, fa una prima stima con dati ufficiali e con le regole scritte qui; i calcoli avvengono nel browser e non vengono salvati.
Fonti
- BCE, statistiche dei tassi bancari (MIR): la serie usata
- Banca d'Italia, Banche e moneta: serie nazionali
- Banca d'Italia, «Comprare una casa. Il mutuo ipotecario in parole semplici»
- Imposta sostitutiva: DPR 601/1973, art. 18
- Detrazione degli interessi: Agenzia delle Entrate
- Spese tipiche: fogli informativi e confronti di ottobre 2026
- Il notaio: stima nostra; tassa d'archivio e contributi dal D.M. 265/2012
Tassi aggiornati al 03/11/2026.
Nel conto c'è anche la casa che avete già? Vi diciamo quanto vale →
Planimetrie
Scorri le tavole; tocca la pianta per ingrandirla.
Tavola 11 di 3
Fra le piante c'è la planimetria catastale, ripulita dei dati personali: è il documento che fa fede. Le altre (dal nostro rilievo 3D o di progetto) sono solo illustrative: mostrano dove sono gli ambienti, non la loro destinazione d'uso né l'abitabilità, e non hanno valore urbanistico, catastale o autorizzativo.
Dotazioni
- Aria condizionata
- Attico
- Cantina
- Giardino
- Mansarda
- Nuova costruzione
- Posto auto
- Terrazza
Posizione
Posizione indicativa nell'area. La collocazione esatta viene condivisa su richiesta.
Come abbiamo usato l'AI in queste foto e nei video
Tutte le 42 foto ritoccate con l'AI: 13 modificate e 13 simulazioni, indicate sulla foto; le altre solo nella luce e nei colori. La visita resta l'unico riferimento.
Leggi come le abbiamo ritoccate
Le 43 immagini di questo annuncio partono da fotografie degli interni, delle terrazze e dell'edificio visto dall'esterno, fra cui una ripresa aerea. Tutte e 43 sono passate da un modello generativo di immagini usato tramite la piattaforma Higgsfield: 42 da un modello della famiglia Nano Banana di Google, 1 da GPT Image di OpenAI. 16 sono state toccate solo per luce e colori, senza aggiungere né togliere niente; 13 sono state modificate per togliere oggetti o per cambi circoscritti, detti più avanti; 14 sono simulazioni, in cui il modello ha aggiunto, sostituito o inventato qualcosa, e sul sito portano l'etichetta «AI · simulazione». Sono stati tolti: pattumiere, una friggitrice, contenitori e gli oggetti accanto al lavello in cucina; l'aspirapolvere; un oggetto argentato in primo piano; il riflesso di chi scattava in un vetro; oggetti a terra e cavi; all'esterno un'auto sulla strada, una persona sul vialetto e una panchina in primo piano.
Sono stati aggiunti o cambiati: in 3 foto il letto, nello scatto col solo materasso, è stato fatto con lenzuola e cuscini bianchi; l'anta aperta di un mobile è stata chiusa; sono state accese la luce sotto i pensili della cucina e quella sotto un lavabo; un'auto scura sulla strada è diventata bianca, e un furgone parcheggiato è stato sostituito da due auto, un fuoristrada e una sportiva, che nella realtà non ci sono; in 6 foto il cielo dello scatto, velato, bianco o grigio, è stato cambiato: in 4 è diventato azzurro con nuvole aggiunte dal modello, in una un tramonto con nuvole, in una è stato reso limpido; in 3 foto la luce è stata resa da tramonto. Dove un oggetto è stato tolto, ciò che nascondeva non è stato fotografato: l'ha ricostruito il modello, in modo plausibile. Il modello ha cambiato anche parti fisse e vedute: ha tolto 2 prese, una con un cavo pendente, una placca di interruttori, un interruttore, la maniglia e lo spioncino di una porta; ha trasformato un quadro elettrico in un quadro appeso; ha aggiunto uno sportello sotto la scala e luci sui gradini; ha trasformato il tetto verde in primo piano, secco nello scatto, in fioriere in pietra con piante rigogliose, che non sono reali; ha rifatto l'asfalto consumato di una strada; ha inventato una vista libera in una vetrata che nello scatto è coperta da una tenda abbassata, una stanza illuminata dietro una porta-finestra che nello scatto è buia, una vista sul golfo con colline e mare e delle montagne sullo sfondo che nella realtà non si vedono; ha ridisegnato la vegetazione e ciò che si vede attraverso il parapetto di vetro di una terrazza.
In 2 foto l'inquadratura è stata allargata, e in una delle due anche l'angolazione della ripresa aerea è stata ricostruita: le parti aggiunte, con un portarotolo in un caso e con il cielo e gli alberi nell'altro, le ha disegnate il modello. Nelle 16 fotografie di sola luce non è stato aggiunto né tolto niente; per le altre non c'è un elenco delle parti verificate come uguali allo scatto. Luce e colori sono stati corretti come in un normale ritocco fotografico; anche dove non ha aggiunto niente, il modello ha ricalcolato l'intera immagine, e la grana fine di superfici e vedute è ricostruita, non fotografata.
Le fotografie originali non modificate sono disponibili su richiesta; la visita resta l'unico riferimento per lo stato reale dell'immobile.
I video
Video montato a partire da fotografie di questa casa modificate con l'AI. La voce fuori campo è generata con l'AI.
Short verticale: 8 foto della galleria in sequenza con un ingrandimento digitale, senza AI; in 8 foto luce e colori sono corretti con AI.
Richiedi una visita privata
Indicateci due o tre disponibilità: le visite si organizzano attorno a voi.
Richiedi informazioni
Chi risponde
Niente call center: rispondono le persone che questa casa l'hanno vista davvero. In giornata, in italiano, inglese o tedesco.
Avete una casa da queste parti?
E la vostra, quanto vale oggi?
Non chiedetelo a un portale: chiedetelo a chi vende case di pregio a Trieste e sa chi le cerca. In dodici mesi ci hanno scritto 777 persone per comprare casa qui. Basta un numero, vi richiamiamo noi.
Un esempio: su una casa da 1.450.000 €, sbagliare il prezzo del 5% vuol dire 72.500 €. Un parere in più costa un caffè.
Vedi tutti gli immobili sulla Costiera →
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Non è quella giusta?
Una parte di ciò che trattiamo non va mai online: proprietari discreti, anteprime di cantiere, collaborazioni riservate.
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