Salta al contenuto
TriesteVillas
Attico con rooftop, Viale Miramare, Barcola

Barcola-Miramare

Attico con rooftop, Viale Miramare, Barcola

Viale Miramare, Barcola-Miramare, Trieste

1.450.000 €

Attico / Mansarda · 171 m² · 3 camere · 2 bagni42 foto

Mutuo4.609 € al meseesempio: 70% in 30 anni · TAN 3,59% · TAEG 3,72%Calcola

La casa in tre numeri

  • Il tetto fa parte della casa

    Al secondo piano, sopra l'appartamento, la planimetria catastale mette una terrazza, il verde pensile e un vano tecnico. Al primo piano c'è un'altra terrazza.

    Planimetria catastale dell'unità, sui due piani.

  • 2025

    Una palazzina nuova, di quattro appartamenti

    Il complesso, del 2025, è fatto di due palazzine con quattro appartamenti ciascuna. Questo è al primo e al secondo piano della sua.

    Numero degli appartamenti dalla relazione tecnica di progetto (variante finale del 28/04/2025).

  • 2 auto

    Box doppio e cantina, compresi

    Un'autorimessa per due auto e una cantina, accatastate a parte, sono comprese nel prezzo.

    Box di circa 27 m² (C/6), cantina di circa 7 m² (C/2).

Tour 3D

Visita la casa adesso

Data della scansione: 13 maggio 2026. Il tour è una ripresa dal vero, senza ritocchi: mostra l'immobile com'era quel giorno.

Video

video AI
Video montato a partire da fotografie di questa casa modificate con l'AI. La voce fuori campo è generata con l'AI.
video AI
Short verticale: 8 foto della galleria in sequenza con un ingrandimento digitale, senza AI; in 8 foto luce e colori sono corretti con AI.

Casa sull'acqua

Il mare a due passi.

La riva a circa 60 metri · il punto di balneazione più vicino a circa 240 metri

Qualità dell'acqua

in 11 stagioni su 11
Eccellente
il mare ad agosto, in media
25,4 °C
giorni l'anno sopra i 20 °C
133
giorni l'anno sopra i 24 °C
68

Qualità: Agenzia europea dell'ambiente, punto di balneazione più vicino, stagioni 2015–2025. Mare: satellite NASA JPL MUR, medie 2003–2025 del tratto Barcola–Sistiana.

Tutte le case sull'acqua

Su questa casa, sulle altre del sito o sul comprare a Trieste: chiedete pure. Risponde Claude, il concierge AI di TriesteVillas — può sbagliare, e lo dice. Le conversazioni sono registrate e possono essere rilette dal team.

Come lo sappiamo

Il drone è partito dal viale ed è salito sulla palazzina nuova: la facciata verso il mare, la terrazza in copertura col parapetto di vetro e il prato pensile, poi il porticciolo di fronte e la costa fino al castello di Miramare. I Topolini della passeggiata di Barcola sono a 350 metri. Foto vere del drone (DJI Mini 3), primavera 2026: nessun modello generativo, solo ridimensionate. Le quote sono quelle che il drone registra in ogni scatto, rispetto al viale da cui è partito; le distanze sono in linea d'aria, da OpenStreetMap.

Caratteristiche immobile

Tipologia
Attico / Mansarda
Superficie
171 m²
Locali
4
Camere da letto
3
Bagni
2
Piano
1-2
Classe energetica
Non ancora indicata

Descrizione

Barcola, fronte mare all'altezza del porticciolo di Cedas: qui si trova questo attico di nuova costruzione, ultimato nel 2025. Esposizione a sud-ovest — i tramonti sull'Adriatico arrivano dritti in casa.

Il progetto energetico lo dichiara edificio a energia quasi zero (NZEB). Cappotto termico di ultima generazione, riscaldamento autonomo a pavimento con pompa di calore, produzione di acqua calda integrata, impianto fotovoltaico, aria condizionata e serramenti antieffrazione.

L'attico si distribuisce su due livelli, primo e secondo piano. Ingresso con guardaroba, poi un ampio soggiorno con cucina che si apre su una terrazza di circa 49 mq, tre camere da letto, due bagni finestrati, ripostiglio e lavanderia. A coronare il tutto, un padiglione solare privato di circa 115 mq, vivibile come terrazza e giardino pensile, più un locale tecnico.

In pertinenza, inclusi, un doppio posto auto in box di circa 27 mq e una cantina di circa 7 mq. La superficie catastale è di 171 mq, 149 mq al netto delle aree scoperte; l'interno dell'attico misura circa 146 mq, oltre alle ampie terrazze.

Il mare sotto casa, misurato

Un minuto a piedi, acqua eccellente

Dall'attico all'acqua del porticciolo si attraversano la ciclabile e Viale Miramare: un minuto a piedi. Il punto di prelievo dell'ARPA più vicino è sulla spiaggia di Barcola, davanti al California Inn, a circa 250 metri: da aprile a settembre l'acqua si controlla ogni mese dal 2010, e l'Agenzia europea dell'ambiente la classifica «eccellente» in ognuna delle ultime undici stagioni. La linea è il mare dal satellite, mese per mese; i punti sono le temperature prese in spiaggia a ogni prelievo.

Come lo sappiamo

Prelievi e temperature in spiaggia: ARPA FVG, punto IT006032006005 «Barcola, fronte bar California Inn» (open data Regione FVG, 104 prelievi 2010-2026; la temperatura in spiaggia c'è fino al 2025). Classi: Agenzia europea dell'ambiente 2015-2025; stagione 2026, delibera della Regione FVG n. 1855 del 19 dicembre 2025. Temperatura del mare mese per mese: NASA JPL MUR SST, media giornaliera 2003-2025 della cella di mare davanti alla casa (45,69 N, 13,73 E); i giorni sopra i 20 °C sono la media degli anni (116-154). Il satellite misura la superficie al largo, la spiaggia la riva: i due dati non si mescolano.

Nel dettaglio

Per chi vuole sapere tutto

Gli approfondimenti, con le misure e le fonti. Si aprono uno alla volta.

Tasse e costi indicativi

Costi di acquisto (una tantum)

Imposte prima casa
≈ 3.354 €
Provvigione TriesteVillas
≈ 58.000 €+ IVA
Notaio
≈ 3.100-6.100 €stima, IVA e spese comprese
Totale indicativo chiavi in mano
≈ 1.527.200 € – 1.530.200 €

Stima indicativa: il conto esatto si fa insieme, voce per voce.

Costi di gestione annui

Imposta immobile · ILIA
Esente (prima casa)
Tassa rifiuti · TARI
Occupanti2≈ 289 €/anno

I costi annui sono stime indicative calcolate con una formula sui dati catastali e sulle tariffe comunali, e non sostituiscono una verifica ufficiale.

Il mutuo per questa casa

4.609 €al mese

per un mutuo di 1.015.000 € (70% del prezzo) in 30 anni: 360 rate a tasso fisso

TAN
3,59%
tasso nominale annuo
TAEG
3,72%
costo totale annuo, spese comprese

Una prima stima, fatta con l'aiuto dell'AI su dati ufficiali: non è un'offerta di mutuo. Importo, tasso e condizioni li decide la banca, dopo la sua valutazione.

TAN dalla media dei mutui a tasso fisso oltre 10 anni firmati in Italia a settembre 2026 (dato provvisorio): BCE, dati Banca d'Italia.

La guida: mutuo in Italia da non residente

Come facciamo i conti

Il tasso

È la media dei tassi dei mutui per la casa a tasso fisso oltre 10 anni firmati in Italia nel mese, che la Banca d'Italia raccoglie dalle banche e la BCE pubblica circa cinque settimane dopo (statistiche armonizzate MIR). Il CRM di TriesteVillas la scarica ogni notte: quando esce il mese nuovo, il numero qui cambia da solo. Per un mutuo a tasso fisso si usano i contratti fissi per la stessa durata (fino a 5 anni, da 5 a 10, oltre 10), per il variabile quelli a tasso variabile. Il valore pubblicato è un tasso annuo composto senza spese: per la rata mensile diventa il tasso nominale, TAN = 12 × ((1 + tasso)^(1/12) - 1). Ultimo dato: settembre 2026, provvisorio.

In un anno questa media è passata da 3,31% (settembre 2025) a 3,65% (settembre 2026).

Le offerte del mese possono essere diverse: le migliori stanno spesso sotto la media, con condizioni (anticipo, classe energetica, garanzie, polizze). Per questo il tasso qui sopra si può cambiare.

La rata

Ammortamento alla francese, a rata costante: R = C × i / (1 - (1 + i)^(-n)), con C il capitale, i il TAN diviso 12 e n il numero delle rate.

Il TAEG

Il costo annuo di tutto il mutuo, calcolato coi flussi della direttiva europea: oltre agli interessi, le spese che di solito si pagano alla banca e allo Stato. Imposta sostitutiva 0,25% (2.538 €), istruttoria 1.000 € (ipotesi), perizia 350 €, polizza incendio e scoppio 228 € l'anno, incasso della rata 3 € al mese. Le spese del notaio restano fuori dal TAEG, come prevede la legge (art. 120-quinquies del Testo unico bancario): sono nei contanti al rogito. Per confronto, il TAEG medio dei mutui casa firmati in Italia a settembre 2026 era 4,05%.

I contanti al rogito

L'anticipo, le imposte d'acquisto stimate per questa casa nel regime scelto, la provvigione con l'IVA, le spese del mutuo pagate alla firma e il notaio, per la compravendita e per il mutuo. Il notaio è una stima nostra in forchetta e non un preventivo: dal 2012 il compenso si concorda col notaio, che prima dell'incarico, visti i documenti, ne dà un preventivo scritto di massima. La banca presta su quanto vale la casa per la sua perizia: se la perizia resta sotto il prezzo, scende il mutuo, non il prezzo.

Il reddito

La regola di un terzo è quella della guida della Banca d'Italia: una misura di prudenza per scegliere una rata sostenibile, non il criterio con cui una banca decide. Ogni banca valuta da sé reddito, spese, età e garanzie.

Cosa non è

Non è un'offerta di credito né una consulenza. TriesteVillas non è una banca, né un mediatore creditizio o un agente in attività finanziaria, e non è un comparatore di mutui. Questo calcolatore, costruito con l'aiuto dell'intelligenza artificiale, fa una prima stima con dati ufficiali e con le regole scritte qui; i calcoli avvengono nel browser e non vengono salvati.

Fonti

Tassi aggiornati al 03/11/2026.

Nel conto c'è anche la casa che avete già? Vi diciamo quanto vale →

Planimetrie

Scorri le tavole; tocca la pianta per ingrandirla.

Tavola 11 di 3

Fra le piante c'è la planimetria catastale, ripulita dei dati personali: è il documento che fa fede. Le altre (dal nostro rilievo 3D o di progetto) sono solo illustrative: mostrano dove sono gli ambienti, non la loro destinazione d'uso né l'abitabilità, e non hanno valore urbanistico, catastale o autorizzativo.

Dotazioni

  • Aria condizionata
  • Attico
  • Cantina
  • Giardino
  • Mansarda
  • Nuova costruzione
  • Posto auto
  • Terrazza

Posizione

DuinoMiramareTriesteMuggiaPalazzo Dreher — Ente 21 · 292 m² · 5°-6° piano · Palazzo Dreher — Ente 20 · 239 m² · 5° piano · Palazzo Dreher — Ente 14 · 267 m² · 4° piano · Palazzo Dreher — Ente 13 · 206 m² · 4° piano · Palazzo Dreher — Ente 15 · 152 m² · 4° pianoVilla PucinoDue ville e uno chalet sul golfo · Strada Costiera · Villa storica Strada CostieraBifamiliare intera vista golfo — due unità indipendenti, Muggia · Villa contemporanea vista golfo — Vanisella, Muggia · Villa su un livello con giardino — Fontanella, MuggiaAttico con terrazze e giardini sulla Costiera · Appartamento con giardino in villa sulla CostieraVilla da costruire sul golfo, Strada Costiera · Terreno sul golfo con progetto di villa, Strada CostieraVilla ristrutturata a primo ingresso, Via BuonarrotiAttico con terrazza e vista mare a PortopiccoloPiano terra con esterno privato a Palazzo BellavistaGrande apt d'epoca in Piazza della Valle — Città VecchiaAttico Largo Canal, Lastrico solare gigantePanorama Giustinelli: bilivello con giardinetto pensile. SPA, gym e piscina condominiale · Attico bi-livello vista mare, tre affacci all'aperto e SPA condominiale — Centro, TriesteQuarto piano in Via Ponchielli, affittato fino al 2028Attico Via San VitoVillino (pluri unità) con parco gigante, vista mare. Via degli Olmi altaMaxi Appartamento con giardino in Centro, Verdemare, RiveVilla storica del 1789 con vista mare e giardinoVilla curatissima Loc. Banne, OpicinaUfficio affittato in Capo di Piazza, vista su Piazza UnitàVilla unifamiliare località Vanisella 1/A, centro, MuggiaPalazzo Haggi — App. 8 · 120 m² · 4° piano · San Vito, Trieste · Palazzo Haggi — App. 9 · 127 m² · 5° piano · San Vito, Trieste · Palazzo Haggi — App. 4 · 113 m² · 2° piano · San Vito, TriesteVilla d'epoca da ristrutturare, parco privato — San LuigiAppartamento con terrazza a BarcolaVilletta con giardino «Le Vigne» — DuinoPalazzo Haggi — App. 2 · 122 m² · 1° piano · San Vito, Trieste · Palazzo Haggi — App. 3 · 101 m² · 1° piano · San Vito, TriesteBarcola — appartamento vista mare con terrazzo, 3 camere e posto autoPalazzo Haggi — App. 9 · 97 m² · 4° piano · San Vito, Trieste · Palazzo Haggi — App. 5 · 97 m² · 2° piano · San Vito, TriesteDuino · Trilocale piano terra con giardino 280 m² · Duino · Trilocale piano terra con giardino 52 m² (posto auto incluso) · Duino · Trilocale primo piano con terrazza. Posto auto incluso · Duino · Trilocale primo piano con terrazza — posto auto incluso · Duino · Bilocale piano terra con giardino 47 m². Posto auto incluso · Duino · Bilocale primo piano con terrazza. Posto auto inclusoAppartamento vista mare, Via Franca, San VitoAppartamento in un palazzo del 1898 sulla piazza della SinagogaBilocale in Palazzo TergesteoCasa di pietra a Contovello, sopra MiramareSan Giusto — Bilocale con terrazza privata e vista cittàVia Giulia — bilocale rinnovato affacciato sul Giardino PubblicoQuesta casa
Nel golfo · La casa, e le altre 54 del catalogo sul golfo. Posizione indicativa.

Posizione indicativa nell'area. La collocazione esatta viene condivisa su richiesta.

Come abbiamo usato l'AI in queste foto e nei video

Tutte le 42 foto ritoccate con l'AI: 13 modificate e 13 simulazioni, indicate sulla foto; le altre solo nella luce e nei colori. La visita resta l'unico riferimento.

Leggi come le abbiamo ritoccate

Le 43 immagini di questo annuncio partono da fotografie degli interni, delle terrazze e dell'edificio visto dall'esterno, fra cui una ripresa aerea. Tutte e 43 sono passate da un modello generativo di immagini usato tramite la piattaforma Higgsfield: 42 da un modello della famiglia Nano Banana di Google, 1 da GPT Image di OpenAI. 16 sono state toccate solo per luce e colori, senza aggiungere né togliere niente; 13 sono state modificate per togliere oggetti o per cambi circoscritti, detti più avanti; 14 sono simulazioni, in cui il modello ha aggiunto, sostituito o inventato qualcosa, e sul sito portano l'etichetta «AI · simulazione». Sono stati tolti: pattumiere, una friggitrice, contenitori e gli oggetti accanto al lavello in cucina; l'aspirapolvere; un oggetto argentato in primo piano; il riflesso di chi scattava in un vetro; oggetti a terra e cavi; all'esterno un'auto sulla strada, una persona sul vialetto e una panchina in primo piano.

Sono stati aggiunti o cambiati: in 3 foto il letto, nello scatto col solo materasso, è stato fatto con lenzuola e cuscini bianchi; l'anta aperta di un mobile è stata chiusa; sono state accese la luce sotto i pensili della cucina e quella sotto un lavabo; un'auto scura sulla strada è diventata bianca, e un furgone parcheggiato è stato sostituito da due auto, un fuoristrada e una sportiva, che nella realtà non ci sono; in 6 foto il cielo dello scatto, velato, bianco o grigio, è stato cambiato: in 4 è diventato azzurro con nuvole aggiunte dal modello, in una un tramonto con nuvole, in una è stato reso limpido; in 3 foto la luce è stata resa da tramonto. Dove un oggetto è stato tolto, ciò che nascondeva non è stato fotografato: l'ha ricostruito il modello, in modo plausibile. Il modello ha cambiato anche parti fisse e vedute: ha tolto 2 prese, una con un cavo pendente, una placca di interruttori, un interruttore, la maniglia e lo spioncino di una porta; ha trasformato un quadro elettrico in un quadro appeso; ha aggiunto uno sportello sotto la scala e luci sui gradini; ha trasformato il tetto verde in primo piano, secco nello scatto, in fioriere in pietra con piante rigogliose, che non sono reali; ha rifatto l'asfalto consumato di una strada; ha inventato una vista libera in una vetrata che nello scatto è coperta da una tenda abbassata, una stanza illuminata dietro una porta-finestra che nello scatto è buia, una vista sul golfo con colline e mare e delle montagne sullo sfondo che nella realtà non si vedono; ha ridisegnato la vegetazione e ciò che si vede attraverso il parapetto di vetro di una terrazza.

In 2 foto l'inquadratura è stata allargata, e in una delle due anche l'angolazione della ripresa aerea è stata ricostruita: le parti aggiunte, con un portarotolo in un caso e con il cielo e gli alberi nell'altro, le ha disegnate il modello. Nelle 16 fotografie di sola luce non è stato aggiunto né tolto niente; per le altre non c'è un elenco delle parti verificate come uguali allo scatto. Luce e colori sono stati corretti come in un normale ritocco fotografico; anche dove non ha aggiunto niente, il modello ha ricalcolato l'intera immagine, e la grana fine di superfici e vedute è ricostruita, non fotografata.

Le fotografie originali non modificate sono disponibili su richiesta; la visita resta l'unico riferimento per lo stato reale dell'immobile.

I video

Video montato a partire da fotografie di questa casa modificate con l'AI. La voce fuori campo è generata con l'AI.

Short verticale: 8 foto della galleria in sequenza con un ingrandimento digitale, senza AI; in 8 foto luce e colori sono corretti con AI.

Come usiamo l'AI →

Richiedi una visita privata

Indicateci due o tre disponibilità: le visite si organizzano attorno a voi.

Richiedi informazioni

Chi risponde

Niente call center: rispondono le persone che questa casa l'hanno vista davvero. In giornata, in italiano, inglese o tedesco.

Avete una casa da queste parti?

E la vostra, quanto vale oggi?

Non chiedetelo a un portale: chiedetelo a chi vende case di pregio a Trieste e sa chi le cerca. In dodici mesi ci hanno scritto 777 persone per comprare casa qui. Basta un numero, vi richiamiamo noi.

Un esempio: su una casa da 1.450.000 €, sbagliare il prezzo del 5% vuol dire 72.500 €. Un parere in più costa un caffè.

Quando vi chiamiamo?

  • Non è un incarico
  • Non si firma niente
  • Resta tra noi

Gratis e senza impegno. Il recapito serve solo per questo. Privacy · oppure scriveteci voi su WhatsApp

Vedi tutti gli immobili sulla Costiera →

Altri annunci simili

Private Collection

Non è quella giusta?

Una parte di ciò che trattiamo non va mai online: proprietari discreti, anteprime di cantiere, collaborazioni riservate.

Accedi alla Private Collection →