Centro
Palazzo Dreher — Ente 15 · 152 m² · 4° piano
Via San Nicolò, Centro, Trieste
990.000 € + IVA
Appartamento · 152 m² · 2 camere · 2 bagni · 4° piano23 foto
Mutuo3.147 € al meseesempio: 70% in 30 anni · TAN 3,59% · TAEG 3,73%CalcolaPalazzo Dreher — Ente 15 · 152 m² · 4° piano
Via San Nicolò, Centro, Trieste
Tour 3D
Visita la casa adesso
Data della scansione: 18 giugno 2026. Il tour è una ripresa dal vero, senza ritocchi: mostra l'immobile com'era quel giorno.
Video
Caratteristiche immobile
- Tipologia
- Appartamento
- Superficie
- 152 m²
- Locali
- 4
- Camere da letto
- 2
- Bagni
- 2
- Piano
- 4
- Classe energetica
- APE a fine lavori
- Stato
- Nuovo / In costruzione
- Cucina
- A vista
- Giardino
- Nessuno
- Piani edificio
- 7
- Ascensore
- Sì
- Box / posti auto
- Nel palazzo non sono previste pertinenze auto (pieno centro storico, zona pedonale). TriesteVillas può però accompagnare l'acquirente nella ricerca — a parte — di un box o posto auto presso il Park San Giusto o in altre soluzioni nei paraggi.
- Riscaldamento
- Centralizzato
Descrizione
Via San Nicolò, pedonale, a pochi passi da Piazza della Borsa e dalle Rive. Al quarto piano di Palazzo Dreher — storica dimora eclettica di fine Ottocento oggi in ristrutturazione integrale, un tempo casa dell'omonima famiglia di birrai — si trova l'Ente 15: 152 m² commerciali su un unico livello, quattro locali.
Dall'ampio atrio d'ingresso si raggiungono due grandi camere da letto e due bagni completi, una lavanderia e una spaziosa zona living con cucina a vista. Un taglio ordinato, adatto a chi vuole il centro senza rinunciare a stanze di misura.
Impianti interamente nuovi: riscaldamento a pavimento, raffrescamento canalizzato e pompe di calore ad alta efficienza. L'edificio, di sette piani, è dotato di ascensore. Le finiture arrivano da un capitolato di pregio — gres Italgraniti, Florim e Cerdomus, parquet rovere Parador, rubinetteria Treemme, sanitari Ceramica Cielo — con lo stile interni a scelta tra moderno e classico.
Vendita di nuovo direttamente dall'impresa costruttrice, chiavi in mano, a € 990.000 oltre IVA, con agevolazioni prima casa ove applicabili. Nessuna pertinenza auto: pieno centro storico pedonale, mare a pochi minuti a piedi. Consegna prevista entro fine 2027. Fa parte della TriesteVillas Private Collection.
Per ogni unità produciamo e aggiorniamo tour 3D “reali”, che documentano lo stato del cantiere così com'è.
Tasse e costi indicativi
Costi di acquisto (una tantum)
- Imposte prima casa
- ≈ 40.395 €
- Provvigione TriesteVillas
- ≈ 39.600 €+ IVA
- Notaio
- ≈ 4.000-7.800 €stima, IVA e spese comprese
- Totale indicativo chiavi in mano
- ≈ 1.082.700 € – 1.086.500 €
Stima indicativa: il conto esatto si fa insieme, voce per voce.
Costi di gestione annui
- Tassa rifiuti · TARI
- Occupanti2≈ 273 €/anno
I costi annui sono stime indicative calcolate con una formula sui dati catastali e sulle tariffe comunali, e non sostituiscono una verifica ufficiale.
Il mutuo per questa casa
3.147 €al mese
per un mutuo di 693.000 € (70% del prezzo) in 30 anni: 360 rate a tasso fisso
- TAN
- 3,59%
- tasso nominale annuo
- TAEG
- 3,73%
- costo totale annuo, spese comprese
Una prima stima, fatta con l'aiuto dell'AI su dati ufficiali: non è un'offerta di mutuo. Importo, tasso e condizioni li decide la banca, dopo la sua valutazione.
TAN dalla media dei mutui a tasso fisso oltre 10 anni firmati in Italia a settembre 2026 (dato provvisorio): BCE, dati Banca d'Italia.
La guida: mutuo in Italia da non residente
Chi compra
- Rata mensile
- 3.147 €
- 360 rate
- Interessi in tutto
- 439.893 €
- Totale dovuto
- 1.141.734 €
- rate e spese del mutuo
- Contanti al rogito
- 395.100 € - 401.700 €
- anticipo, imposte d'acquisto, provvigione con IVA, spese del mutuo e notaio, in forchetta
- Reddito netto consigliato
- almeno 9.441 € al mese
- Per la Banca d'Italia è ragionevole che la rata non superi un terzo del reddito disponibile, anche di più persone insieme. È una regola di prudenza, non un requisito: ogni banca ha i suoi criteri.
- Detrazione IRPEF
- fino a 760 € il primo anno
- Il 19% di interessi e spese del mutuo per l'abitazione principale, fino a 4.000 € l'anno per contratto (760 € d'imposta), divisi fra gli intestatari. Con un reddito oltre 75.000 €, per i mutui dal 2025, rientra nel tetto delle detrazioni; e dal 2026, sopra i 200.000 €, l'insieme delle detrazioni cala di 440 €.
- Anticipo297.000 €
- Imposte d'acquisto (come prima casa)40.395 €
- Provvigione con IVA48.312 €
- Spese del mutuo3.083 €
- Notaio, compravendita e mutuo (stima)6.360 € - 12.930 €
Come facciamo i conti
Il tasso
È la media dei tassi dei mutui per la casa a tasso fisso oltre 10 anni firmati in Italia nel mese, che la Banca d'Italia raccoglie dalle banche e la BCE pubblica circa cinque settimane dopo (statistiche armonizzate MIR). Il CRM di TriesteVillas la scarica ogni notte: quando esce il mese nuovo, il numero qui cambia da solo. Per un mutuo a tasso fisso si usano i contratti fissi per la stessa durata (fino a 5 anni, da 5 a 10, oltre 10), per il variabile quelli a tasso variabile. Il valore pubblicato è un tasso annuo composto senza spese: per la rata mensile diventa il tasso nominale, TAN = 12 × ((1 + tasso)^(1/12) - 1). Ultimo dato: settembre 2026, provvisorio.
In un anno questa media è passata da 3,31% (settembre 2025) a 3,65% (settembre 2026).
Le offerte del mese possono essere diverse: le migliori stanno spesso sotto la media, con condizioni (anticipo, classe energetica, garanzie, polizze). Per questo il tasso qui sopra si può cambiare.
La rata
Ammortamento alla francese, a rata costante: R = C × i / (1 - (1 + i)^(-n)), con C il capitale, i il TAN diviso 12 e n il numero delle rate.
Il TAEG
Il costo annuo di tutto il mutuo, calcolato coi flussi della direttiva europea: oltre agli interessi, le spese che di solito si pagano alla banca e allo Stato. Imposta sostitutiva 0,25% (1.733 €), istruttoria 1.000 € (ipotesi), perizia 350 €, polizza incendio e scoppio 156 € l'anno, incasso della rata 3 € al mese. Le spese del notaio restano fuori dal TAEG, come prevede la legge (art. 120-quinquies del Testo unico bancario): sono nei contanti al rogito. Per confronto, il TAEG medio dei mutui casa firmati in Italia a settembre 2026 era 4,05%.
I contanti al rogito
L'anticipo, le imposte d'acquisto stimate per questa casa nel regime scelto, la provvigione con l'IVA, le spese del mutuo pagate alla firma e il notaio, per la compravendita e per il mutuo. Il notaio è una stima nostra in forchetta e non un preventivo: dal 2012 il compenso si concorda col notaio, che prima dell'incarico, visti i documenti, ne dà un preventivo scritto di massima. La banca presta su quanto vale la casa per la sua perizia: se la perizia resta sotto il prezzo, scende il mutuo, non il prezzo.
Il reddito
La regola di un terzo è quella della guida della Banca d'Italia: una misura di prudenza per scegliere una rata sostenibile, non il criterio con cui una banca decide. Ogni banca valuta da sé reddito, spese, età e garanzie.
Cosa non è
Non è un'offerta di credito né una consulenza. TriesteVillas non è una banca, né un mediatore creditizio o un agente in attività finanziaria, e non è un comparatore di mutui. Questo calcolatore, costruito con l'aiuto dell'intelligenza artificiale, fa una prima stima con dati ufficiali e con le regole scritte qui; i calcoli avvengono nel browser e non vengono salvati.
Fonti
- BCE, statistiche dei tassi bancari (MIR): la serie usata
- Banca d'Italia, Banche e moneta: serie nazionali
- Banca d'Italia, «Comprare una casa. Il mutuo ipotecario in parole semplici»
- Imposta sostitutiva: DPR 601/1973, art. 18
- Detrazione degli interessi: Agenzia delle Entrate
- Spese tipiche: fogli informativi e confronti di ottobre 2026
- Il notaio: stima nostra; tassa d'archivio e contributi dal D.M. 265/2012
Tassi aggiornati al 03/11/2026.
Nel conto c'è anche la casa che avete già? Vi diciamo quanto vale →
Planimetrie
Pianta di progetto, a solo scopo illustrativo: può non coincidere con lo stato di fatto e non ha valore urbanistico, catastale o autorizzativo. Arredi, misure e nomi dei locali sono indicativi. La documentazione catastale e urbanistica disponibile si può chiedere all'agenzia e si consegna, in ogni caso, prima della firma di una proposta.
Dotazioni
- D'epoca
- Ristrutturato
- Nel centro storico
- Zona pedonale
- Aria condizionata
- Ascensore
- 5 minuti dal mare
Posizione
Posizione indicativa nell'area. La collocazione esatta viene condivisa su richiesta.
Come abbiamo usato l'AI in queste foto
17 foto su 23 ritoccate con l'AI: 3 modificate e 12 simulazioni, indicate sulla foto; 2 solo nella luce e nei colori. La visita resta l'unico riferimento.
Leggi come le abbiamo ritoccate
Le fotografie di questo annuncio sono state scattate a giugno 2026, a lavori in corso: gli interni dell'appartamento, le parti comuni, le facciate e le viste dalle finestre e dai balconi. Delle 23 fotografie pubblicate, 6 sono foto vere, senza intelligenza artificiale, corrette solo in luce e colore in locale (4 mostrano l'appartamento com'era il 18 giugno 2026, in cantiere). Le altre 17 sono state modificate con un modello generativo di immagini (famiglia Nano Banana di Google, usato tramite la piattaforma Higgsfield); 12 di esse sono simulazioni e lo dicono sulla foto. 11 mostrano gli interni come potrebbero essere a lavori finiti: il modello ha tolto attrezzi, macerie, teli e materiali, ha chiuso le pareti in cartongesso ancora aperte e ha immaginato parquet, pareti rasate e bianche, battiscopa e prese.
Nelle altre 6, che ritraggono il palazzo e le viste, il modello ha tolto, a seconda della foto, persone, un motorino, semafori e cartelli stradali, uno striscione, un'asta e uno zerbino, e ha reso più calda la luce; in una ha sostituito il cielo di giorno con un cielo di tramonto o con nuvole che non c'erano. Un bagno è generato per intero dal modello, con sanitari, doccia e rivestimenti inventati: in cantiere i bagni hanno solo impianti e scarichi a vista. Non è stato aggiunto nessun arredo né alcun punto luce, salvo i sanitari e i faretti del bagno generato.
Dove qualcosa è stato tolto, ciò che nascondeva non è stato fotografato: l'ha ricostruito il modello, in modo plausibile. Pavimenti, pareti, prese, porte interne e rivestimenti che si vedono negli interni sono un'ipotesi del modello, non il capitolato: oggi l'appartamento è un cantiere, con muri al grezzo, impianti in corso e pavimenti non posati. Il modello aveva l'istruzione di non toccare finestre, porte e geometria delle stanze; nella maggior parte delle immagini l'ha rispettata, ma non sempre: in una foto una parete in cartongesso in costruzione non compare e lo spazio sembra aperto, e in altre porte e varchi sono un'ipotesi del modello.
La didascalia di ogni foto dice che cosa è cambiato. Facciate, infissi, scale e ascensori sono quelli veri, e così le vedute, salvo il cielo e quanto detto sopra; la luce del tramonto è simulata. Gli originali non modificati delle altre foto sono disponibili su richiesta.
Per finiture e disposizione fanno fede planimetrie e capitolato; la visita resta l'unico riferimento per lo stato reale dell'immobile.
Come usiamo l'AI →Richiedi una visita privata
Indicateci due o tre disponibilità: le visite si organizzano attorno a voi.
Richiedi informazioni
Chi risponde
Niente call center: rispondono le persone che questa casa l'hanno vista davvero. In giornata, in italiano, inglese o tedesco.
Avete una casa da queste parti?
E la vostra, quanto vale oggi?
Non chiedetelo a un portale: chiedetelo a chi vende case di pregio a Trieste e sa chi le cerca. In dodici mesi ci hanno scritto 777 persone per comprare casa qui. Basta un numero, vi richiamiamo noi.
Un esempio: su una casa da 1.000.000 €, sbagliare il prezzo del 5% vuol dire 50.000 €. Un parere in più costa un caffè.
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Non è quella giusta?
Una parte di ciò che trattiamo non va mai online: proprietari discreti, anteprime di cantiere, collaborazioni riservate.
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